鄒保民
曾昭遜（湖北光谷律師事務(wù)所）
武漢永邦高科技產(chǎn)業(yè)園有限公司
曾海兵
譚偉杰

原告:鄒保民。
委托代理人:曾昭遜，湖北光谷律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)代理）。
被告:武漢永邦高科技產(chǎn)業(yè)園有限公司。
法定代表人:孫道文，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人:曾海兵。
委托代理人:譚偉杰。
原告鄒保民訴被告武漢永邦高科技產(chǎn)業(yè)園有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)永邦公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?，由審判員孔能飛獨(dú)任審理，于2014年3月28日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告鄒保民的委托代理人曾昭遜，被告永邦公司的委托代理人曾海兵、譚偉杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明:2012年3月28日，原告鄒保民與被告永邦公司簽訂一份《廠房訂購(gòu)協(xié)議書(shū)》。協(xié)議約定:1、原告訂購(gòu)被告位于湖北紅蓮湖旅游新城紅蓮湖大道以西、高新四路北面，永邦高科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)（A3-01靠武黃高速）鋼構(gòu)帶行車(chē)的廠房，面積約為1650㎡。2、該廠房設(shè)計(jì)工作由被告及設(shè)計(jì)院共同完成。現(xiàn)已竣工為現(xiàn)房，雙方約定在簽署完商品房買(mǎi)賣(mài)合同后30天內(nèi)，辦理交房手續(xù)。3、廠房單價(jià)為人民幣2，150元／㎡，總價(jià)款為人民幣3，547，500元。4、原告在簽訂協(xié)議當(dāng)日應(yīng)向被告支付總房款的10%即354，750元，在辦理完交房手續(xù)后，原告在被告交房當(dāng)日，向被告支付總房款的40%即1，419，000元，剩余房款在簽訂完商品房買(mǎi)賣(mài)合同后十五日內(nèi)，原告可以選擇一次性全額支付（可以享受總價(jià)款9.8折扣）或由被告協(xié)助原告在三十日內(nèi)辦理銀行按揭或項(xiàng)目貸款。5、自簽訂協(xié)議后，原告未能按時(shí)支付房款，每逾期一日應(yīng)按未付金額的日萬(wàn)分之一向被告支付違約金。逾期超過(guò)一個(gè)月，被告有權(quán)收回該訂購(gòu)的廠房另行出售。被告退還定金的50%給原告，剩余50%的定金作為被告的補(bǔ)償。協(xié)議簽訂后，原告于2012年4月20日向被告支付廠房訂金100，000元。因原告方未按約定支付訂金及房款，雙方多次協(xié)商無(wú)果后，被告于2013年6月將該廠房轉(zhuǎn)賣(mài)給第三人，并拒絕退還訂金100，000元，遂引起糾紛，原告訴至本院，要求判決被告雙倍返還訂金200，000元。
本院認(rèn)為，購(gòu)房者為預(yù)購(gòu)房屋繳納的訂金、押金，如果當(dāng)事人明確約定雙倍返還訂金、押金，則訂金、押金具有定金性質(zhì)，如果當(dāng)事人之間沒(méi)有明確約定，則訂金、押金應(yīng)作為預(yù)付款退還給購(gòu)房者。本案原、被告雙方明確約定，如被告違約，應(yīng)向原告返還全部定金，并賠償原告定金的50%；如原告違約，被告退還定金的50%，剩余50%作為被告補(bǔ)償金。根據(jù)合同法有約定從約定的原則，雙方應(yīng)當(dāng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任，原告訴稱(chēng)的雙倍返還定金以及被告辯稱(chēng)的全額沒(méi)收定金的意見(jiàn)本院均不予采納。
參照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三條規(guī)定:本辦法所稱(chēng)商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。第六條規(guī)定:商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。第二十二條規(guī)定:不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用?！冻鞘猩唐贩款A(yù)收管理辦法》第五條規(guī)定:商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。第六條規(guī)定:商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條 ?規(guī)定:出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
被告永邦公司在沒(méi)有取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《湖北省商品房預(yù)售許可證》的情況下與原告鄒保民簽訂《廠房訂購(gòu)協(xié)議書(shū)》，違反法律規(guī)定，沒(méi)有權(quán)利向原告收取任何費(fèi)用，原告在繳納100，000元預(yù)付款后，拒絕繳納合同約定的余下訂金，符合法律規(guī)定。被告永邦公司于2012年9月12日取得湖北省商品房預(yù)售許可證后，雙方簽訂的《廠房訂購(gòu)協(xié)議書(shū)》才發(fā)生法律效力。合同生效后，雙方即應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)，但合同生效時(shí)間已經(jīng)超過(guò)合同約定的交房時(shí)間，被告違約在先，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；在與原告協(xié)商無(wú)果的情況下，被告未通知原告而將廠房轉(zhuǎn)賣(mài)給第三方，構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)立即返還原告預(yù)付款100，000元，并支付該預(yù)付款50%的賠償金。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?第六十條、第一百三十八條 ?、第一百五十九條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告武漢永邦高科技產(chǎn)業(yè)園有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)返還原告鄒保民預(yù)付款150，000元。
上述應(yīng)付賠償?shù)目铐?xiàng)應(yīng)按本判決書(shū)規(guī)定期限履行，逾期履行的，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
二、駁回原告鄒保民的其它訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)4，300元，由被告武漢永邦高科技產(chǎn)業(yè)園有限公司負(fù)擔(dān)3，225元，原告鄒保民負(fù)擔(dān)1，075元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級(jí)人民法院，上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第13條 ?第（一）款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至鄂州市中級(jí)人民法院，開(kāi)戶(hù)銀行:鄂州市建行營(yíng)業(yè)部，戶(hù)名:鄂州市財(cái)政局財(cái)政專(zhuān)戶(hù)，帳號(hào):42×××61。上訴人在上訴期屆滿(mǎn)后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，購(gòu)房者為預(yù)購(gòu)房屋繳納的訂金、押金，如果當(dāng)事人明確約定雙倍返還訂金、押金，則訂金、押金具有定金性質(zhì)，如果當(dāng)事人之間沒(méi)有明確約定，則訂金、押金應(yīng)作為預(yù)付款退還給購(gòu)房者。本案原、被告雙方明確約定，如被告違約，應(yīng)向原告返還全部定金，并賠償原告定金的50%；如原告違約，被告退還定金的50%，剩余50%作為被告補(bǔ)償金。根據(jù)合同法有約定從約定的原則，雙方應(yīng)當(dāng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任，原告訴稱(chēng)的雙倍返還定金以及被告辯稱(chēng)的全額沒(méi)收定金的意見(jiàn)本院均不予采納。
參照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三條規(guī)定:本辦法所稱(chēng)商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。第六條規(guī)定:商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。第二十二條規(guī)定:不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。《城市商品房預(yù)收管理辦法》第五條規(guī)定:商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。第六條規(guī)定:商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條 ?規(guī)定:出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
被告永邦公司在沒(méi)有取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《湖北省商品房預(yù)售許可證》的情況下與原告鄒保民簽訂《廠房訂購(gòu)協(xié)議書(shū)》，違反法律規(guī)定，沒(méi)有權(quán)利向原告收取任何費(fèi)用，原告在繳納100，000元預(yù)付款后，拒絕繳納合同約定的余下訂金，符合法律規(guī)定。被告永邦公司于2012年9月12日取得湖北省商品房預(yù)售許可證后，雙方簽訂的《廠房訂購(gòu)協(xié)議書(shū)》才發(fā)生法律效力。合同生效后，雙方即應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)，但合同生效時(shí)間已經(jīng)超過(guò)合同約定的交房時(shí)間，被告違約在先，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；在與原告協(xié)商無(wú)果的情況下，被告未通知原告而將廠房轉(zhuǎn)賣(mài)給第三方，構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)立即返還原告預(yù)付款100，000元，并支付該預(yù)付款50%的賠償金。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?第六十條、第一百三十八條 ?、第一百五十九條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告武漢永邦高科技產(chǎn)業(yè)園有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)返還原告鄒保民預(yù)付款150，000元。
上述應(yīng)付賠償?shù)目铐?xiàng)應(yīng)按本判決書(shū)規(guī)定期限履行，逾期履行的，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
二、駁回原告鄒保民的其它訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)4，300元，由被告武漢永邦高科技產(chǎn)業(yè)園有限公司負(fù)擔(dān)3，225元，原告鄒保民負(fù)擔(dān)1，075元。

審判長(zhǎng)：孔能飛

書(shū)記員：王志剛