趙某
趙某
董文勝（湖北瑞通天元律師事務所）
皮某某
葉鵬（湖北諾亞律師事務所）

原告（反訴被告）趙某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
原告（反訴被告）趙某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人董文勝，湖北瑞通天元律師事務所律師，代理權限為特別授權。
被告（反訴原告）皮某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人葉鵬，湖北諾亞律師事務所律師，代理權限為特別授權。
原告（反訴被告）趙某、趙某與被告（反訴原告）皮某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2012年1月4日立案受理后，依法適用簡易程序，由審判員張軍華獨任審判。被告（反訴原告）皮某某在舉證期間提起反訴，本院受理后依法與本訴合并審理。本案于2012年3月23日、同年8月30日公開開庭進行了審理，原告（反訴被告）趙某、趙某的委托代理人董文勝、被告（反訴原告）皮某某的委托代理人葉鵬到庭參加訴訟。案件審理期間，被告（反訴原告）皮某某向本院提出鑒定申請，請求對租賃房屋內裝飾、裝修物及廚房設備的價值進行鑒定，本院依法準予，并委托鑒定部門于2012年3月23日至同年8月23日進行了鑒定。該鑒定期間不應計入本案審理期限。本案現已審理終結。
經審理查明，坐落武漢市江漢區(qū)新華西路菱角湖“萬達廣場”S4棟1-2層110、111號商業(yè)用房（合計建筑面積為230.02平方米），分別系趙某、趙某出資購買。2011年1月15日，趙某、趙某（甲方）與皮某某（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，該合同約定:甲方將上述110、111號商鋪出租乙方經營使用，租賃期限三年，自2011年3月28日起至2014年3月27日止；月租金為23002元，房屋租賃為先付租金再用房，免租期71日，從2011年3月28日起開始計算租金；為保證合同的全面履行，乙方支付甲方押金23002元，合同終止時返還乙方；若乙方不履行合同，則押金不予返還；乙方拖欠租金和其他應付甲方債務超過一個月的，甲方有權解除本合同；因甲方造成的使乙方無法正常經營的，乙方可以解除本合同，對乙方造成損失的，除雙倍返還乙方押金外，甲方還應承擔賠償經濟損失的責任。
合同訂立后，皮某某向趙某、趙某支付商鋪租金69006元（2011年3月28日至2011年6月27日期間租金）、押金23002元，趙某、趙某同時將租賃商鋪交付皮某某。皮某某接受商鋪后，開始對商鋪進行裝飾、裝修，用于餐飲經營。此期間，經雙方協商一致，趙某、趙某將上述《房屋租賃合同》約定的商鋪起租時間延期至同年5月1日。2011年5月中旬，租賃商鋪裝飾、裝修完畢，皮某某于同年5月底開始從事餐館經營。因皮某某經營餐飲使用燃油作為廚房燃料，2011年8月8日，商鋪所在物業(yè)公司向皮某某發(fā)出《裝修違規(guī)整改通知書》、告知皮某某使用燃油作為廚房燃料不符合消防安全規(guī)定，并限期皮某某拆除油箱進行整改。由此導致餐館于2011年8月9日停止經營。皮某某遂與趙某、趙某協商安裝天然氣燃氣系統(tǒng)事宜，趙某、趙某主張安裝天然氣系統(tǒng)與自己無關，應由皮某某自行報裝，并承擔報裝相關費用，導致雙方協商未果。自2011年8月1日起，皮某某未向趙某、趙某支付商鋪租金。2012年9月5日，皮某某將商鋪和鑰匙返還趙某、趙某。
審理期間，皮某某向本院提出鑒定申請，請求對租賃房屋內的裝飾、裝修物的價值以及廚房中不能拆除設備的價值進行評估鑒定，本院委托湖北中誠工程造價咨詢有限公司、武漢宏信資產評估公司分別對上述鑒定事項進行鑒定，湖北中誠工程造價咨詢有限公司出具的《司法鑒定報告》的結論為:武漢市江漢區(qū)新華西路菱角湖“萬達廣場”S4棟1-2層110、111號商鋪的裝飾、裝修物工程造價為253093.69元。鑒定期間，皮某某拆除了租賃商鋪廚房中相關設備，也未向武漢宏信資產評估公司提交所需評估資料和繳納評估費用，武漢宏信資產評估公司將所涉廚房設備的評估申請退回本院。
本院認為，趙某、趙某與皮某某經自愿協商后簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當事人真實意思的表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同有效。雙方當事人應當依照合同約定全面履行自己的義務。合同訂立時，皮某某對租賃商鋪未安裝天然氣系統(tǒng)的現狀是知曉的，且其經營餐館使用的燃料種類是燃油，與天然氣無關聯，據此可以認定趙某、趙某交付的租賃物與雙方合同約定相符。皮某某對商鋪裝修完畢后，已開始從事餐飲經營，經營期間，因餐館使用的燃油燃料違反消防安全規(guī)定，導致皮某某自2011年8月9日起停止餐館經營，對商鋪停止經營前的商鋪租金，皮某某應承擔清償責任。餐館停業(yè)后，皮某某一直占有租賃商鋪至2012年9月5日止，已造成趙某、趙某遭受商鋪租金損失，皮某某也應依照雙方合同約定的租金標準，向趙某、趙某承擔該占有商鋪期間的租金清償責任。因此，趙某、趙某要求皮某某償付2011年8月1日起至2012年9月5日期間商鋪租金的請求具有合同和法律依據，應予支持。皮某某已于2012年9月5日將租賃商鋪返還趙某、趙某，兩人要求皮某某支付此后商鋪租金的請求于法無據，本院不予支持。
《中華人民共和國合同法》第九十六條 ?規(guī)定:“當事人一方依照本法第九十三條第二款 ?、第九十四條 ?的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除?！北景钢?，因雙方對天然氣系統(tǒng)安裝事宜未能協商一致，導致皮某某經營餐館于2011年8月9日起處于停業(yè)狀態(tài)?，F皮某某主張租賃合同于2011年8月9日解除，則應對其當時已通知趙某、趙某解除合同的事實負舉證責任，因皮某某對此未提供證據證明，且租賃商鋪此后也一直由皮某某實際占有，故皮某某關于雙方合同于2011年8月9日解除的主張缺乏事實和法律依據，其主張此后不應承擔商鋪租金交付義務的理由也不成立，本院均不予采納。
關于雙方對租賃合同解除的過錯責任問題，本院認為，合同訂立時，雙方對管理部門禁止租賃商鋪中使用燃油燃料的規(guī)定并不知曉，但皮某某作為商鋪承租人，在商鋪從事餐館經營前，應當就租賃商鋪能否使用燃油燃料問題，向相關管理部門進行了解咨詢，以盡到一般的注意義務，皮某某在未核實相關情況下草率開店經營，是導致租賃合同無法繼續(xù)履行的主要原因，皮某某對雙方合同解除后果的發(fā)生負有主要過錯。同時，趙某、趙某在知曉皮某某將商鋪從事餐館情況下，未向相關管理部門核實有關消防管理方面的規(guī)定，其主觀上也存在一定的疏忽過錯，對雙方合同解除后果的發(fā)生存在次要過錯。皮某某向趙某、趙某支付的23002元押金，系當事人約定違約金性質，結合上述雙方對合同解除存在的過錯程度，可酌情由皮某某向趙某、趙某承擔13801元（23002元×60％）違約金責任，下余9201元違約金，趙某、趙某應返還皮某某。皮某某要求退還全部違約金的請求沒有合同和法律依據，本院不予支持。
關于皮某某主張的裝飾裝修物損失問題。本院認為，皮某某因經營需要對租賃商鋪進行了裝飾裝修，其工程造價經司法鑒定確定為253093.69元。雙方租賃合同的期限為三年，截止商鋪返還日時，皮某某已占有商鋪期限為16個月?，F皮某某提出裝飾裝修物損失主張，由于雙方合同對此未約定處理方式，故按照《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條 ?:“承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理:……（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應責任?！钡囊?guī)定，結合商鋪裝飾裝修物在合同剩余期限的殘值以及雙方對合同解除存在的過錯程度等因素，可酌情由趙某、趙某賠償皮某某裝飾裝修殘值損失55680元（253093.2元×（20÷36）×40％）。皮某某關于要求全額賠償裝飾裝修價值的主張以及趙某、趙某不承擔裝飾裝修殘值賠償責任的抗辯理由，均不能成立，本院不予支持。皮某某主張的餐飲軟件費5000元、電信安裝費1499元和垃圾清運費和電費等3040元，均是皮某某因經營所需支付的費用，雙方合同終止后，趙某、趙某也未因此實際受益，故皮某某向趙某、趙某提出上述費用賠償請求缺乏事實和法律依據，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第九十六條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第二百一十二條 ?、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條 ?以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百二十八條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告（反訴原告）皮某某償付原告（反訴被告）趙某、趙某房屋欠租322028元（自2011年8月1日起至2012年9月5日止，按月租金23002元計算。）；
二、原告（反訴被告）趙某、趙某返還被告（反訴原告）皮某某違約金9201元；
三、原告（反訴被告）趙某、趙某賠償被告（反訴原告）皮某某商鋪裝飾裝修殘值損失56242元；
四、駁回原告（反訴被告）趙某、趙某的其他訴訟請求；
五、駁回被告（反訴原告）皮某某的其他訴訟請求。
上述應付款項，于本判決生效之日起十日內付清，如未按本判決指定的期間履行付款義務，則按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
本訴受理費763元、其他訴訟費46元，合計809元，由被告（反訴原告）皮某某負擔；反訴受理費827元、鑒定費15000元，合計15827元，由原告（反訴被告）趙某、趙某負擔200元，被告（反訴原告）皮某某負擔15627元（雙方應負款項沖抵后，皮某某應支付趙某、趙某627元，此款應隨同上述判決款項一并支付。）
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀二份，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時應預交案件受理費1590元，款匯武漢市中級人民法院；戶名:武漢市財政局非稅收入匯繳專戶-市中院訴訟費分戶；帳戶:079501040000393；開戶行:農行武漢市民航東路分理處，行號:832886；上訴人在上訴期滿后七日內未預交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，趙某、趙某與皮某某經自愿協商后簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當事人真實意思的表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同有效。雙方當事人應當依照合同約定全面履行自己的義務。合同訂立時，皮某某對租賃商鋪未安裝天然氣系統(tǒng)的現狀是知曉的，且其經營餐館使用的燃料種類是燃油，與天然氣無關聯，據此可以認定趙某、趙某交付的租賃物與雙方合同約定相符。皮某某對商鋪裝修完畢后，已開始從事餐飲經營，經營期間，因餐館使用的燃油燃料違反消防安全規(guī)定，導致皮某某自2011年8月9日起停止餐館經營，對商鋪停止經營前的商鋪租金，皮某某應承擔清償責任。餐館停業(yè)后，皮某某一直占有租賃商鋪至2012年9月5日止，已造成趙某、趙某遭受商鋪租金損失，皮某某也應依照雙方合同約定的租金標準，向趙某、趙某承擔該占有商鋪期間的租金清償責任。因此，趙某、趙某要求皮某某償付2011年8月1日起至2012年9月5日期間商鋪租金的請求具有合同和法律依據，應予支持。皮某某已于2012年9月5日將租賃商鋪返還趙某、趙某，兩人要求皮某某支付此后商鋪租金的請求于法無據，本院不予支持。
《中華人民共和國合同法》第九十六條 ?規(guī)定:“當事人一方依照本法第九十三條第二款 ?、第九十四條 ?的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除?！北景钢?，因雙方對天然氣系統(tǒng)安裝事宜未能協商一致，導致皮某某經營餐館于2011年8月9日起處于停業(yè)狀態(tài)?，F皮某某主張租賃合同于2011年8月9日解除，則應對其當時已通知趙某、趙某解除合同的事實負舉證責任，因皮某某對此未提供證據證明，且租賃商鋪此后也一直由皮某某實際占有，故皮某某關于雙方合同于2011年8月9日解除的主張缺乏事實和法律依據，其主張此后不應承擔商鋪租金交付義務的理由也不成立，本院均不予采納。
關于雙方對租賃合同解除的過錯責任問題，本院認為，合同訂立時，雙方對管理部門禁止租賃商鋪中使用燃油燃料的規(guī)定并不知曉，但皮某某作為商鋪承租人，在商鋪從事餐館經營前，應當就租賃商鋪能否使用燃油燃料問題，向相關管理部門進行了解咨詢，以盡到一般的注意義務，皮某某在未核實相關情況下草率開店經營，是導致租賃合同無法繼續(xù)履行的主要原因，皮某某對雙方合同解除后果的發(fā)生負有主要過錯。同時，趙某、趙某在知曉皮某某將商鋪從事餐館情況下，未向相關管理部門核實有關消防管理方面的規(guī)定，其主觀上也存在一定的疏忽過錯，對雙方合同解除后果的發(fā)生存在次要過錯。皮某某向趙某、趙某支付的23002元押金，系當事人約定違約金性質，結合上述雙方對合同解除存在的過錯程度，可酌情由皮某某向趙某、趙某承擔13801元（23002元×60％）違約金責任，下余9201元違約金，趙某、趙某應返還皮某某。皮某某要求退還全部違約金的請求沒有合同和法律依據，本院不予支持。
關于皮某某主張的裝飾裝修物損失問題。本院認為，皮某某因經營需要對租賃商鋪進行了裝飾裝修，其工程造價經司法鑒定確定為253093.69元。雙方租賃合同的期限為三年，截止商鋪返還日時，皮某某已占有商鋪期限為16個月?，F皮某某提出裝飾裝修物損失主張，由于雙方合同對此未約定處理方式，故按照《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條 ?:“承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理:……（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應責任?！钡囊?guī)定，結合商鋪裝飾裝修物在合同剩余期限的殘值以及雙方對合同解除存在的過錯程度等因素，可酌情由趙某、趙某賠償皮某某裝飾裝修殘值損失55680元（253093.2元×（20÷36）×40％）。皮某某關于要求全額賠償裝飾裝修價值的主張以及趙某、趙某不承擔裝飾裝修殘值賠償責任的抗辯理由，均不能成立，本院不予支持。皮某某主張的餐飲軟件費5000元、電信安裝費1499元和垃圾清運費和電費等3040元，均是皮某某因經營所需支付的費用，雙方合同終止后，趙某、趙某也未因此實際受益，故皮某某向趙某、趙某提出上述費用賠償請求缺乏事實和法律依據，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第九十六條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第二百一十二條 ?、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條 ?以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百二十八條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告（反訴原告）皮某某償付原告（反訴被告）趙某、趙某房屋欠租322028元（自2011年8月1日起至2012年9月5日止，按月租金23002元計算。）；
二、原告（反訴被告）趙某、趙某返還被告（反訴原告）皮某某違約金9201元；
三、原告（反訴被告）趙某、趙某賠償被告（反訴原告）皮某某商鋪裝飾裝修殘值損失56242元；
四、駁回原告（反訴被告）趙某、趙某的其他訴訟請求；
五、駁回被告（反訴原告）皮某某的其他訴訟請求。
上述應付款項，于本判決生效之日起十日內付清，如未按本判決指定的期間履行付款義務，則按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
本訴受理費763元、其他訴訟費46元，合計809元，由被告（反訴原告）皮某某負擔；反訴受理費827元、鑒定費15000元，合計15827元，由原告（反訴被告）趙某、趙某負擔200元，被告（反訴原告）皮某某負擔15627元（雙方應負款項沖抵后，皮某某應支付趙某、趙某627元，此款應隨同上述判決款項一并支付。）

審判長：張軍華

書記員：陳芳