袁某
胡福才
劉楊（黑龍江劍橋律師事務(wù)所）
遜克縣偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
鄭淑清（黑龍江維正律師事務(wù)所）

原告袁某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，初中文化，現(xiàn)住遜克縣。
委托代理人胡福才，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，本科文化，現(xiàn)住黑河市璦琿區(qū)。
委托代理人劉楊，黑龍江劍橋律師事務(wù)所律師。
被告遜克縣偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地:遜克縣奇克鎮(zhèn)偉業(yè)公館綜合樓院內(nèi)。
法定代表人曹衛(wèi)強，該公司董事長。
委托代理人鄭淑清，黑龍江維正律師事務(wù)所律師。
原告袁某因與被告遜克縣偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛一案，于2016年7月1日向本院起訴。
本院受理后，依法適用簡易程序由審判員張彩軍獨任審判，于2016年7月29日公開開庭進行審理。
原告委托代理人胡福才、劉楊、被告遜克縣偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司法定代表人曹衛(wèi)強及其委托代理人鄭淑清到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2015年11月30日，原告與被告正式簽訂《商品房買賣合同》，約定:被告將其開發(fā)并已竣工的偉業(yè)商翼第1號樓000401（四層）、000501（五層）號商服，共計1229.8平方米，出售給原告；房屋價款為400萬元，原告一次性付清。
原告自2015年10月份先后幾次將購房款給付被告，被告于2015年11月30日向原告出具了400萬元的收據(jù)，并在《商品房買賣合同》第六條中寫明樓款已結(jié)清。
同時，原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》并未約定辦理房屋所有權(quán)的登記期限及承擔(dān)違約責(zé)任的形式。
原告與被告自簽訂合同以來，原告多次要求被告辦理房屋所有權(quán)登記，被告在無任何合理理由的情況下拒絕辦理。
經(jīng)原告多方面打聽與了解，被告開發(fā)建設(shè)的“偉業(yè)商翼”商品房的審批手續(xù)、施工手續(xù)及驗收手續(xù)不齊全，并且被告對外使用出售的房屋作抵押貸款。
被告這一系列的行為，是其無法為夠房者履行辦理房屋所有權(quán)登記義務(wù)的原因。
原告認為，雙方對已竣工的房屋在沒有約定辦理房屋所有權(quán)登記的情況下，被告應(yīng)在合同簽訂之日起90日內(nèi)（即2016年2月29日前），履行辦理房屋所有權(quán)登記義務(wù)。
被告未在法定期限內(nèi)履行義務(wù)，應(yīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》第十八條之規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
現(xiàn)原告為維護自身的合法權(quán)益，特向貴院提起訴訟，望支持為盼。
被告辯稱:一、被告出售給原告的樓房性質(zhì)是預(yù)售樓房而不是已竣工樓房。
被告于2015年7月15日取得《商品房預(yù)售許可證》，被告于2016年4月25日取得《建筑工程竣工驗收備案證書》，竣工驗收備案證是辦理房產(chǎn)登記的必要材料，取得該證后，開發(fā)企業(yè)才有權(quán)將全部材料報送房產(chǎn)登記機關(guān)待審核，另行通知審核結(jié)果和具體辦證時間，在未得到辦房產(chǎn)證通知之前開發(fā)商的房屋都是預(yù)售樓房。
被告與原告簽訂的《商品房買賣合同》發(fā)生在2015年11月30日，當然是未建成的預(yù)售房屋，原告稱“已竣工”沒有事實根據(jù)。
第二、原告訴稱被告建設(shè)的“偉業(yè)商翼”審批手續(xù)、施工手續(xù)及驗收手續(xù)不齊全和已售房屋抵押的行為侵犯了法人的名譽權(quán)。
第三、原告適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》第十八條要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，屬于適用法律錯誤。
該條款的適用前提是，原告必須證明沒有辦理房屋登記是被告原因造成，而本案不能辦理登記是因為遜克住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于2016年4月25日頒發(fā)《建筑工程竣工驗收備案證書》，該證書是辦理登記時的必要文件，被告在未取得該驗收備案證之前無權(quán)申請辦證事宜。
目前被告已經(jīng)將全部材料報送并且已經(jīng)審核通過，但是，由于房產(chǎn)登記機關(guān)軟件問題仍不能辦理。
上述這些原因都是目前不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的客觀原因，不是被告原因所致。
所以說原告適用該司法解釋第18條主張被告違約屬于適用法律錯誤。
綜上所述，原告的訴訟請求沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)，原告主張的違約賠償73950元不能成立，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
原告為支持其訴訟請求，向本院提供證據(jù)如下:
商品房買賣合同復(fù)印件，證明1、房屋買賣事實；2、購房款為400萬元，原告已于2015年11月30日前付清，且雙方的購房合同也是在該日期成立，雙方簽訂的現(xiàn)房買賣合同而不是預(yù)售合同，因為預(yù)售合同有它的合同格式，而本合同是現(xiàn)房買賣合同；3、雙方未約定辦理房屋所有權(quán)登記的期限及違約責(zé)任。
被告對該證據(jù)的真實性無異議，對證明問題有異議，認為判定合同是現(xiàn)房還是預(yù)售合同不能僅憑合同文本去論斷，而是應(yīng)根據(jù)客觀事實，被告出售給原告樓房發(fā)生在被告的預(yù)售期限內(nèi)，簽訂的合同都是預(yù)售合同，如不是預(yù)售合同就沒有必要辦理預(yù)售合同登記，是否結(jié)清樓款不能證明是現(xiàn)房。
本院認為，雖原、被告雙方簽訂的合同為商品房買賣合同，但從庭審原、被告簽訂合同的時間是2015年11月30日，而依據(jù)被告提供的2015年7月15日黑河市商品房預(yù)售許可證和遜克縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的建設(shè)工程竣工驗收備案證書可知，原告購買的房屋竣工驗收合格的時間為2016年4月25日。
因此在此之前銷售的房屋應(yīng)為預(yù)售房屋，該合同實質(zhì)上應(yīng)為商品房預(yù)售合同。
原告交款收據(jù)復(fù)印件一份，證明被告已收到原告給付的購房款400萬元。
被告對該證據(jù)的真實性無異議，本院予以采信。
被告為支持其答辯理由，向本院提供證據(jù)如下:
商品房買賣合同復(fù)印件、原告的交款收據(jù)復(fù)印件、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件（原件在房產(chǎn)處），證明第一、被告的預(yù)售時間是2015年7月15日，雙方的買賣合同發(fā)生在2015年11月30日，該行為發(fā)生在預(yù)售期間，簽訂的是未建成的預(yù)售合同；第二、從合同內(nèi)容看雙方?jīng)]有約定違約金，原告依法不應(yīng)當向被告主張違約賠償。
原告對上述證據(jù)的真實性無異議，對證明問題有異議:第一、被告預(yù)售的時間雖是在2015年7月15日有權(quán)進行預(yù)售房屋，但就房地產(chǎn)銷售在這期間被告只有權(quán)簽訂房屋買賣預(yù)售合同，而無權(quán)簽訂正式的買賣合同。
因此，該份合同應(yīng)是買賣合同而不是預(yù)售合同。
第二、該房屋買賣合同于2015年11月30日簽訂，并且當日被告將房屋交付給原告已經(jīng)履行了實際的交付義務(wù)；第三、商品房買賣司法解釋第十八條第二款明確規(guī)定，商品房買賣標的物未尚未建成房屋的自房屋交付之日起90日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，根據(jù)該規(guī)定，該條是交付主義，被告應(yīng)在交付90日之內(nèi)辦理權(quán)屬，而被告并未履行該義務(wù)，這項義務(wù)在無約定的情況下應(yīng)當按照法律規(guī)定執(zhí)行，因此，原告有權(quán)依照法律規(guī)定向被告主張違約責(zé)任。
本院認為，原告對被告提供證據(jù)的真實性無異議，故對其真實性予以采信。
建筑工程施工許可證復(fù)印件、建設(shè)工程竣工驗收備案證書復(fù)印件，證明被告合同開工日期為2015年6月23日，合同竣工日期為2015年11月23日，而實際的開工日期為2015年6月16日，實際的竣工日期為2015年11月30日，被告沒有違反合同的預(yù)期規(guī)定，工程沒有違約，被告建設(shè)的工程質(zhì)量達到合格標準，質(zhì)量也沒有違約。
原告對該組證據(jù)本身有異議，認為該組證據(jù)系復(fù)印件，對其真實性不予認可，不能證明被告主張的事實，且建筑工程施工許可證中“開”字改為“峻”字，真實性有瑕疵。
本院認為，雖被告提供的證據(jù)系復(fù)議件，但該組證據(jù)系有關(guān)建設(shè)部門出具的行政審批文書，具有一定的證明力，故本院予以采信。
房產(chǎn)登記收件表復(fù)印件14份（原件已送到房產(chǎn)登記部分進行審核），證明第一、被告建設(shè)項目手續(xù)齊全，從而否認原告起訴狀中稱被告手續(xù)不全的陳述；第二、被告于2016年7月5日已將房產(chǎn)全部核準登記材料報送到房產(chǎn)登記管理部門；第三、該組證據(jù)中只有竣工驗收備案證和驗收審批表發(fā)生在2016年，其他材料都發(fā)生在2015年從而證實被告對于辦理房產(chǎn)登記事宜早已做了充分準備。
原告認為被告提供的證據(jù)不能證明其沒有過錯，至于手續(xù)是否完備，什么時間提交到房產(chǎn)部門都不足以說明被告在法定期限內(nèi)積極的履行了義務(wù)。
原、被告于2015年11月30日簽訂合同，按照法律規(guī)定被告應(yīng)在2016年2月29日前辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，而被告在2015年7月5日才將產(chǎn)權(quán)手續(xù)交到房產(chǎn)，因此說被告已存在違約。
本院認為，被告提供的該組證據(jù)能夠證實其在所建工程完工后積極籌備房屋驗收和辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的事宜，而且在被告準備相關(guān)材料及到行政審批機關(guān)等待審核均需要一定的時間，并非被告所左右，故本院對該組證據(jù)予以采信。
經(jīng)審理查明，2015年11月30日原告與被告簽訂商品房買賣合同，被告將偉業(yè)商翼第1號樓000401（四層）、000501（五層）號商服出售給原告，原告給付被告購房款400萬元，被告于2015年11月30日為原告出具了收據(jù)。
涉案房屋于簽訂合同時已交付給原告使用，現(xiàn)原告認為，其購買被告出售的房屋，被告應(yīng)協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，故訴至本院，要求被告為原告辦理所購房屋所有權(quán)登記義務(wù)，并賠償違約損失73950.00元。
本院認為，原告購買被告出售的商品房屋，在原告將房款給付被告后，原告已完成房屋買賣合同的全部義務(wù)。
被告作為出賣方不僅應(yīng)將房屋交付給原告使用，而且還附有協(xié)助原告辦理出售房屋產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)，該項義務(wù)系履行房屋買賣合同的法定附隨義務(wù)，因此，對于原告要求被告履行所購房屋所有權(quán)登記義務(wù)的訴訟請求，符合法律規(guī)定，予以支持。
對于原告要求被告承擔(dān)違約賠償金的訴訟請求，本院認為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》第十八條的規(guī)定，原告未在簽訂合同之日起90天內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書，應(yīng)是由于被告的原因造成，被告才能承擔(dān)違約責(zé)任。
但通過庭審可知，被告自房屋建成后亦在積極辦理房屋驗收和房產(chǎn)登記手續(xù)，而完成上述手續(xù)均需一定的時間，并非被告單方所左右，系客觀原因造成。
而且據(jù)被告所稱其已在7月5日將辦理產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)材料交給房產(chǎn)部門，現(xiàn)由于房產(chǎn)部門電腦問題不能辦理，并非被告原因所致，故對于被告不應(yīng)承擔(dān)違約賠償金的辯解理由，本院予以采信。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告遜克縣偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日協(xié)助原告袁某辦理所購房屋產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)（即偉業(yè)商翼1號樓000401號、000501號商服樓）。
駁回原告袁某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1649.00元減半收取824.50元，原告承擔(dān)412.25元，被告承擔(dān)412.25元。
如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑河市中級人民法院。
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條 ?規(guī)定，從本判決確定的履行期間的最后一日起計算，申請執(zhí)行的期間為二年。

本院認為，雖原、被告雙方簽訂的合同為商品房買賣合同，但從庭審原、被告簽訂合同的時間是2015年11月30日，而依據(jù)被告提供的2015年7月15日黑河市商品房預(yù)售許可證和遜克縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的建設(shè)工程竣工驗收備案證書可知，原告購買的房屋竣工驗收合格的時間為2016年4月25日。
因此在此之前銷售的房屋應(yīng)為預(yù)售房屋，該合同實質(zhì)上應(yīng)為商品房預(yù)售合同。
原告交款收據(jù)復(fù)印件一份，證明被告已收到原告給付的購房款400萬元。
被告對該證據(jù)的真實性無異議，本院予以采信。
被告為支持其答辯理由，向本院提供證據(jù)如下:
商品房買賣合同復(fù)印件、原告的交款收據(jù)復(fù)印件、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件（原件在房產(chǎn)處），證明第一、被告的預(yù)售時間是2015年7月15日，雙方的買賣合同發(fā)生在2015年11月30日，該行為發(fā)生在預(yù)售期間，簽訂的是未建成的預(yù)售合同；第二、從合同內(nèi)容看雙方?jīng)]有約定違約金，原告依法不應(yīng)當向被告主張違約賠償。
原告對上述證據(jù)的真實性無異議，對證明問題有異議:第一、被告預(yù)售的時間雖是在2015年7月15日有權(quán)進行預(yù)售房屋，但就房地產(chǎn)銷售在這期間被告只有權(quán)簽訂房屋買賣預(yù)售合同，而無權(quán)簽訂正式的買賣合同。
因此，該份合同應(yīng)是買賣合同而不是預(yù)售合同。
第二、該房屋買賣合同于2015年11月30日簽訂，并且當日被告將房屋交付給原告已經(jīng)履行了實際的交付義務(wù)；第三、商品房買賣司法解釋第十八條第二款明確規(guī)定，商品房買賣標的物未尚未建成房屋的自房屋交付之日起90日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，根據(jù)該規(guī)定，該條是交付主義，被告應(yīng)在交付90日之內(nèi)辦理權(quán)屬，而被告并未履行該義務(wù)，這項義務(wù)在無約定的情況下應(yīng)當按照法律規(guī)定執(zhí)行，因此，原告有權(quán)依照法律規(guī)定向被告主張違約責(zé)任。
本院認為，原告對被告提供證據(jù)的真實性無異議，故對其真實性予以采信。
建筑工程施工許可證復(fù)印件、建設(shè)工程竣工驗收備案證書復(fù)印件，證明被告合同開工日期為2015年6月23日，合同竣工日期為2015年11月23日，而實際的開工日期為2015年6月16日，實際的竣工日期為2015年11月30日，被告沒有違反合同的預(yù)期規(guī)定，工程沒有違約，被告建設(shè)的工程質(zhì)量達到合格標準，質(zhì)量也沒有違約。
原告對該組證據(jù)本身有異議，認為該組證據(jù)系復(fù)印件，對其真實性不予認可，不能證明被告主張的事實，且建筑工程施工許可證中“開”字改為“峻”字，真實性有瑕疵。
本院認為，雖被告提供的證據(jù)系復(fù)議件，但該組證據(jù)系有關(guān)建設(shè)部門出具的行政審批文書，具有一定的證明力，故本院予以采信。
房產(chǎn)登記收件表復(fù)印件14份（原件已送到房產(chǎn)登記部分進行審核），證明第一、被告建設(shè)項目手續(xù)齊全，從而否認原告起訴狀中稱被告手續(xù)不全的陳述；第二、被告于2016年7月5日已將房產(chǎn)全部核準登記材料報送到房產(chǎn)登記管理部門；第三、該組證據(jù)中只有竣工驗收備案證和驗收審批表發(fā)生在2016年，其他材料都發(fā)生在2015年從而證實被告對于辦理房產(chǎn)登記事宜早已做了充分準備。
原告認為被告提供的證據(jù)不能證明其沒有過錯，至于手續(xù)是否完備，什么時間提交到房產(chǎn)部門都不足以說明被告在法定期限內(nèi)積極的履行了義務(wù)。
原、被告于2015年11月30日簽訂合同，按照法律規(guī)定被告應(yīng)在2016年2月29日前辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，而被告在2015年7月5日才將產(chǎn)權(quán)手續(xù)交到房產(chǎn)，因此說被告已存在違約。
本院認為，被告提供的該組證據(jù)能夠證實其在所建工程完工后積極籌備房屋驗收和辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的事宜，而且在被告準備相關(guān)材料及到行政審批機關(guān)等待審核均需要一定的時間，并非被告所左右，故本院對該組證據(jù)予以采信。
經(jīng)審理查明，2015年11月30日原告與被告簽訂商品房買賣合同，被告將偉業(yè)商翼第1號樓000401（四層）、000501（五層）號商服出售給原告，原告給付被告購房款400萬元，被告于2015年11月30日為原告出具了收據(jù)。
涉案房屋于簽訂合同時已交付給原告使用，現(xiàn)原告認為，其購買被告出售的房屋，被告應(yīng)協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，故訴至本院，要求被告為原告辦理所購房屋所有權(quán)登記義務(wù)，并賠償違約損失73950.00元。
本院認為，原告購買被告出售的商品房屋，在原告將房款給付被告后，原告已完成房屋買賣合同的全部義務(wù)。
被告作為出賣方不僅應(yīng)將房屋交付給原告使用，而且還附有協(xié)助原告辦理出售房屋產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)，該項義務(wù)系履行房屋買賣合同的法定附隨義務(wù)，因此，對于原告要求被告履行所購房屋所有權(quán)登記義務(wù)的訴訟請求，符合法律規(guī)定，予以支持。
對于原告要求被告承擔(dān)違約賠償金的訴訟請求，本院認為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》第十八條的規(guī)定，原告未在簽訂合同之日起90天內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書，應(yīng)是由于被告的原因造成，被告才能承擔(dān)違約責(zé)任。
但通過庭審可知，被告自房屋建成后亦在積極辦理房屋驗收和房產(chǎn)登記手續(xù)，而完成上述手續(xù)均需一定的時間，并非被告單方所左右，系客觀原因造成。
而且據(jù)被告所稱其已在7月5日將辦理產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)材料交給房產(chǎn)部門，現(xiàn)由于房產(chǎn)部門電腦問題不能辦理，并非被告原因所致，故對于被告不應(yīng)承擔(dān)違約賠償金的辯解理由，本院予以采信。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告遜克縣偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日協(xié)助原告袁某辦理所購房屋產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)（即偉業(yè)商翼1號樓000401號、000501號商服樓）。
駁回原告袁某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1649.00元減半收取824.50元，原告承擔(dān)412.25元，被告承擔(dān)412.25元。

審判長：張彩軍

書記員：潘虹