葛店開發(fā)區(qū)某某置業(yè)公司
葉進霞
陳漢芹（湖北濤實律師事務(wù)所）
廖某某
吳某某
吳某

原告（反訴被告）:葛店開發(fā)區(qū)某某置業(yè)公司。
法定代表人:李開喜，該公司董事長。
委托代理人:葉進霞，（代理權(quán)限為一般授權(quán)代理）。
委托代理人:陳漢芹，湖北濤實律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為一般授權(quán)代理）。
被告（反訴原告）:廖某某。
被告（反訴原告）:吳某。
法定監(jiān)護人:吳某某，系吳某之父。
兩被告（反訴原告）共同委托代理人:吳某某，系廖某某之夫、吳某法定監(jiān)護人（代理權(quán)限為特別授權(quán)代理）。
原告葛店開發(fā)區(qū)某某置業(yè)公司（以下簡稱鼎盛公司）訴被告廖某某、吳某商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2013年8月21日立案受理，被告廖某某、吳某于2013年9月13日向本院提起反訴，本院亦依法受理后，依法適用普通程序?qū)徖?，組成由審判員廖某某擔任審判長，審判員孔某某、人民陪審員閔某某參加的合議庭。
被告（反訴原告）廖某某、吳某于2013年11月5日向本院提出鑒定申請，要求對原告鼎盛公司提交的《商品房買賣合同》上兩被告的簽名進行鑒定，2014年3月5日向本院申請撤回鑒定。
本院分別于2013年10月10日、2014年3月14日公開開庭進行了審理。
原告（反訴被告）鼎盛公司的委托代理人葉進霞、陳漢芹，被告（反訴原告）廖某某、吳某及其代理人吳某某到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告（反訴被告）鼎盛公司訴稱，2012年12月28日，被告廖某某、吳某與我公司簽訂一份編號為02195號的《商品房買賣合同》，約定由兩被告購買我公司開發(fā)的金谷鑫城22棟附樓1號商鋪，建筑面積142.44㎡，并對房屋單價、總價、付款時間及付款方式、違約責任等內(nèi)容作了約定。
合同生效后，兩被告代理人吳某某分四次代兩被告支付購房款730，000元，余款730，000元一直未付。
兩被告也未按合同附件四補充協(xié)議第1條的規(guī)定辦理銀行按揭手續(xù)，通過貸款支付。
我公司多次催促兩被告向銀行提交按揭貸款所需全部資料，但兩被告一拖再拖，至今不提交按揭貸款所需資料。
兩被告的行為已構(gòu)成嚴重違約，故訴至法院，請求判令解除原被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》，判令兩被告向原告支付違約金21，900元，并由兩被告承擔本案訴訟費用。
原告（反訴被告）鼎盛公司為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一，原告公司的營業(yè)執(zhí)照、機構(gòu)代碼證、資質(zhì)證書。
用以證實原告具備房地產(chǎn)開發(fā)資格。
證據(jù)二，《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷（預(yù)）售許可證》，用以證實原告通過合法程序取得“金谷鑫城”項目的各項手續(xù)，并具備對外銷售資格。
證據(jù)三，《商品房買賣合同》、房屋平面圖、22號附樓面積表，用以證實原、被告之間存在合法商品房買賣關(guān)系，兩被告購買的商鋪建筑面積為142.44㎡。
證據(jù)四，收款收據(jù)，用以證實吳某某代兩被告繳納購房款730，000元。
證據(jù)五，《律師函》、特快專遞首頁、特快專遞回執(zhí)單，用以證實兩被告不按合同約定履行支付購房款的義務(wù)，已構(gòu)成嚴重違約，原告委托律師向兩被告發(fā)函催款，被告收到該函。
被告（反訴原告）廖某某、吳某辯稱，原、被告雙方簽訂的是一份不完整的《商品房買賣合同》，我方簽字時，原告（反訴被告）鼎盛公司簽字、簽章均是空白，合同沒有編號，合同中關(guān)于層高、層數(shù)也是空白，原告（反訴被告）鼎盛公司在單方保管合同期間，私自更改了合同，將空白部分私自填上。
依據(jù)合同約定，原告（反訴被告）鼎盛公司已經(jīng)超過行使合同解除權(quán)的期限，合同解除權(quán)已消滅。
被告（反訴原告）吳某系精神三級殘疾人，必須經(jīng)法定代理人追認后，該合同才發(fā)生法律效力，至今對方?jīng)]有向吳某監(jiān)護人催告追認，我方拒絕追認該合同。
原告（反訴被告）鼎盛公司要求我方賠償違約金21，900元沒有事實依據(jù)，故請求依法駁回原告（反訴被告）鼎盛公司的訴訟請求。
被告（反訴原告）廖某某、吳某反訴稱，原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》部分無效，該合同將出售的商品房自然層數(shù)定量為三層，而鄂州市房產(chǎn)局調(diào)查回復(fù)“規(guī)劃審批為二層”，故雙方合同中關(guān)于第二層78㎡的房產(chǎn)買賣的約定應(yīng)當認定無效，請求依法確認雙方簽訂的《商品房買賣合同》中第二層商鋪，買賣約定無效，判令原告（反訴被告）鼎盛公司返還已付款400，000元，并由原告（反訴被告）鼎盛公司承擔本案本訴的訴訟費及反訴的反訴費。
被告（反訴原告）廖某某、吳某為支持其抗辯理由及反訴請求，向本院提交了以下證據(jù):
證據(jù)一，《商品房買賣合同》、《解除合同通知書》、購房發(fā)票，用以證實原告（反訴被告）鼎盛公司簽字、簽章均是空白，合同沒有編號，合同中關(guān)于層高、層數(shù)也是空白。
同時證實原告（反訴被告）的合同解除權(quán)已經(jīng)消滅。
吳某某繳納購房款730，000元。
證據(jù)二，《商品房預(yù)售許可證》、音像資料、照片，用以證實許可證上的面及為142.44㎡，與原告（反訴被告）鼎盛公司承諾的220.44㎡不一致。
證據(jù)三，吳某的《殘疾證》、病歷及其生母出具的證明，用以證實吳某為三級精神殘疾人，原監(jiān)護人是其生母，2013年春節(jié)后，監(jiān)護人變更為吳某某。
證據(jù)四，廣告、信訪回復(fù)，用以證實原告（反訴被告）鼎盛公司作出虛假廣告。
原告（反訴被告）鼎盛公司針對被告（反訴原告）廖某某、吳某提起的反訴辯稱，本案不存在被告（反訴原告）廖某某、吳某訴稱的78㎡的房產(chǎn)，我公司出售的商品房只有一層和二層的涼亭，出售房產(chǎn)時明確告知了房屋只有兩層，請求駁回反訴原告的反訴請求。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告（反訴原告）方對原告（反訴被告）方提交的證據(jù)除《商品房買賣合同》均外無異議。
原告（反訴被告）方對被告（反訴原告）方提交的購房發(fā)票及證據(jù)三沒有異議，上述證據(jù)的來源、內(nèi)容和形式符合法律規(guī)定，本院依法予以確認。
被告（反訴原告）方對原告（反訴被告）方提交《商品房買賣合同》提出異議，認為該合同沒有被告（反訴原告）吳某的法定代理人追認，應(yīng)為無效合同。
原告（反訴被告）方對被告（反訴原告）方提交證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)四提出異議，認為上述證據(jù)不真實，且與本案沒有關(guān)聯(lián)性。
本院認為，《中華人民共和國合同法》第四十七條 ?規(guī)定:限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認。
被告（反訴原告）吳某的原監(jiān)護人其生母及現(xiàn)在的監(jiān)護人吳某某均沒有在《商品房買賣合同》簽字追認，同時吳某某明確表示不予追認，故原、被告間簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)認定為無效合同。
原、被告雙方在本案中存在爭議的證據(jù)，均是針對該無效《商品房買賣合同》的解除、履行及違約責任，故本院在本案中僅采信雙方?jīng)]有爭議的證據(jù)，對雙方有爭議的證據(jù)，本院在本案中均不予評判。
經(jīng)審理查明:2012年12月28日，被告（反訴原告）廖某某、吳某與原告（反訴被告）鼎盛公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定由被告（反訴原告）廖某某、吳某共同購置原告（反訴被告）鼎盛公司開發(fā)的金谷鑫城22棟附樓1號商鋪，建筑面積142.44㎡，并對房屋單價、總價、付款時間及付款方式、違約責任等內(nèi)容作了約定。
另查明，被告（反訴原告）吳某系三級精神殘疾人，2013年春節(jié)前的法定監(jiān)護人是其生母孔銳，2013年春節(jié)后的法定監(jiān)護人為其生父吳某某。
被告（反訴原告）吳某的生母孔銳與生父吳某某對其簽訂的《商品房買賣合同》均未予以追認。
還查明，吳某某于2012年5月27日、5月31日、11月12日、12月28日分四次向原告（反訴被告）鼎盛公司支付購房款730，000元，吳某某堅稱上述款項并非是支付被告（反訴原告）廖某某、吳某與原告（反訴被告）間達成《商品房買賣合同》的購房款，而是吳某某與原告（反訴被告）鼎盛公司之間達成的《商品房買賣合同》的購房款。
本院認為，被告（反訴原告）吳某系三級精神殘疾人，是限制民事行為能力人，其訂立的合同的《商品房買賣合同》，必須經(jīng)法定代理人追認后才發(fā)生法律效力，本案在審理過程中，吳某的法定代理人吳某某明確表示不予追認，故原、被告間簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)認定為無效合同。
原告（反訴被告）鼎盛公司請求判令解除原被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》，判令兩被告向原告支付違約金21，900元的訴訟請求不予支持；被告（反訴原告）廖某某、吳某反訴，請求判令原告（反訴被告）鼎盛公司返還已付款400，000元的反訴請求，因二被告的代理人吳某某在庭審中稱其已支付的730，000元，并非代二被告履行該合同，與二被告反訴請求相互矛盾，本院均亦不予支持。
《中華人民共和國合同法》第九條 ?、第四十七條 ?、第五十六條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、駁回原告（反訴被告）葛店開發(fā)區(qū)某某置業(yè)公司的訴訟請求。
二、駁回被告（反訴原告）廖某某、吳某的反訴請求。
本案本訴受理費18，137元，由原告（反訴被告）葛店開發(fā)區(qū)某某置業(yè)公司負擔，反訴費7，300元由被告（反訴原告）廖某某、吳某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級人民法院，上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第13條 ?第（一）款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯至鄂州市中級人民法院，開戶銀行:鄂州市建行營業(yè)部，戶名:鄂州市財政局財政專戶，帳號:42×××61。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，《中華人民共和國合同法》第四十七條 ?規(guī)定:限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認。
被告（反訴原告）吳某的原監(jiān)護人其生母及現(xiàn)在的監(jiān)護人吳某某均沒有在《商品房買賣合同》簽字追認，同時吳某某明確表示不予追認，故原、被告間簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)認定為無效合同。
原、被告雙方在本案中存在爭議的證據(jù)，均是針對該無效《商品房買賣合同》的解除、履行及違約責任，故本院在本案中僅采信雙方?jīng)]有爭議的證據(jù)，對雙方有爭議的證據(jù)，本院在本案中均不予評判。
經(jīng)審理查明:2012年12月28日，被告（反訴原告）廖某某、吳某與原告（反訴被告）鼎盛公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定由被告（反訴原告）廖某某、吳某共同購置原告（反訴被告）鼎盛公司開發(fā)的金谷鑫城22棟附樓1號商鋪，建筑面積142.44㎡，并對房屋單價、總價、付款時間及付款方式、違約責任等內(nèi)容作了約定。
另查明，被告（反訴原告）吳某系三級精神殘疾人，2013年春節(jié)前的法定監(jiān)護人是其生母孔銳，2013年春節(jié)后的法定監(jiān)護人為其生父吳某某。
被告（反訴原告）吳某的生母孔銳與生父吳某某對其簽訂的《商品房買賣合同》均未予以追認。
還查明，吳某某于2012年5月27日、5月31日、11月12日、12月28日分四次向原告（反訴被告）鼎盛公司支付購房款730，000元，吳某某堅稱上述款項并非是支付被告（反訴原告）廖某某、吳某與原告（反訴被告）間達成《商品房買賣合同》的購房款，而是吳某某與原告（反訴被告）鼎盛公司之間達成的《商品房買賣合同》的購房款。
本院認為，被告（反訴原告）吳某系三級精神殘疾人，是限制民事行為能力人，其訂立的合同的《商品房買賣合同》，必須經(jīng)法定代理人追認后才發(fā)生法律效力，本案在審理過程中，吳某的法定代理人吳某某明確表示不予追認，故原、被告間簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)認定為無效合同。
原告（反訴被告）鼎盛公司請求判令解除原被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》，判令兩被告向原告支付違約金21，900元的訴訟請求不予支持；被告（反訴原告）廖某某、吳某反訴，請求判令原告（反訴被告）鼎盛公司返還已付款400，000元的反訴請求，因二被告的代理人吳某某在庭審中稱其已支付的730，000元，并非代二被告履行該合同，與二被告反訴請求相互矛盾，本院均亦不予支持。

《中華人民共和國合同法》第九條 ?、第四十七條 ?、第五十六條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、駁回原告（反訴被告）葛店開發(fā)區(qū)某某置業(yè)公司的訴訟請求。
二、駁回被告（反訴原告）廖某某、吳某的反訴請求。
本案本訴受理費18，137元，由原告（反訴被告）葛店開發(fā)區(qū)某某置業(yè)公司負擔，反訴費7，300元由被告（反訴原告）廖某某、吳某負擔。

審判長：廖某某

書記員：王某某