原告：聶某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住黑龍江省佳木斯市向陽(yáng)區(qū)忠信社區(qū)2組107號(hào)。
委托訴訟代理人：劉在軍，佳木斯市郊區(qū)法律援助中心法律工作者。
代理權(quán)限：代為一審訴訟、承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求、代為和解、代收法律文書。
被告：佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)中山路109號(hào)。
法定代表人：牟國(guó)義，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：杜桂蘭，女，該公司法律顧問。
代理權(quán)限：代為參加訴訟活動(dòng)，提供相關(guān)證據(jù)，參加法庭辯論和調(diào)解，上訴，代收法律文書。
第三人：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)保衛(wèi)社區(qū)26組73號(hào)。
委托訴訟代理人：吳建民，黑龍江于仁海律師事務(wù)所專職律師。
代理權(quán)限：承訴、放棄訴訟請(qǐng)求等特別授權(quán)。

原告聶某某與被告佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：萬(wàn)基公司）、第三人張某房屋買賣合同糾紛一案，本院2016年8月31日立案受理后，依法適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告聶某某及其委托訴訟代理人劉在軍、被告萬(wàn)基公司委托訴訟代理人杜桂蘭、第三人張某及其委托訴訟代理人吳建民均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
聶某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)聶某某優(yōu)先取得友誼小區(qū)A樓1單元010901號(hào)房屋所有權(quán)，判令萬(wàn)基公司繼續(xù)履行合同，為原告辦理房屋所有權(quán)證；2.判令萬(wàn)基公司與張某簽訂的購(gòu)買友誼小區(qū)A樓1單元010901號(hào)房屋的商品房買賣合同無(wú)效并予以撤銷；3.萬(wàn)基公司承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2010年10月20日，聶某某從萬(wàn)基公司認(rèn)購(gòu)房屋一套，并簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議。協(xié)議確認(rèn)了所購(gòu)房源情況、計(jì)價(jià)方式、房款、付款方式及期限等，現(xiàn)聶某某已經(jīng)實(shí)際入住該房屋并結(jié)清各項(xiàng)款項(xiàng)。但2013年6月17日萬(wàn)基公司又違法將該房屋賣給張某，導(dǎo)致聶某某至今無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，萬(wàn)基公司侵害了原告的合法權(quán)益，張某雖然與萬(wàn)基公司簽訂了購(gòu)買友誼小區(qū)A樓1單元010901號(hào)房屋的商品房買賣合同，但聶某某優(yōu)先于張某購(gòu)買且已經(jīng)實(shí)際入住，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，聶某某應(yīng)優(yōu)先取得該房屋。
萬(wàn)基公司辯稱：1.聶某某訴萬(wàn)基公司事宜萬(wàn)基公司不清楚，萬(wàn)基公司沒有將爭(zhēng)議房屋出售給聶某某，雙方?jīng)]有簽訂過(guò)房屋買賣合同；2.萬(wàn)基公司沒有與張某簽訂過(guò)房屋買賣合同，張某是買賣房屋還是民間借貸，萬(wàn)基公司不清楚，也沒有收到聶某某和張某的房款；3.本案是房屋買賣還是民間借貸無(wú)法查證核實(shí)，應(yīng)當(dāng)將張恒舜列為被告，法院應(yīng)當(dāng)依職權(quán)追加張恒舜為被告，以便查清事實(shí)。
張某述稱：1.張某購(gòu)買該房屋并簽訂合同，在不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理登記備案，符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)享有房屋所有權(quán)，合同有效；2.聶某某與萬(wàn)基公司無(wú)商品房買賣合同，其他證據(jù)無(wú)法證明聶某某取得房屋所有權(quán)，即便實(shí)際入住也不能對(duì)抗張某與萬(wàn)基公司簽訂的商品房買賣合同。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)本院認(rèn)定如下：1.聶某某提交的其與萬(wàn)基公司簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書復(fù)印件及交款單據(jù)復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）。證明：聶某某于2010年10月20日與萬(wàn)基公司簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并于當(dāng)日交付房款。經(jīng)庭審質(zhì)證，萬(wàn)基公司對(duì)該證據(jù)真實(shí)性有異議，認(rèn)為出售方公章為友誼小區(qū)工程指揮部，但其沒有對(duì)外出售房屋的權(quán)利，法定代表人是張恒舜，但張恒舜不是萬(wàn)基公司法定代表人，對(duì)證實(shí)問題有異議，萬(wàn)基公司未將房屋賣給聶某某也未收到房款；張某對(duì)該證據(jù)真實(shí)性沒有異議，從協(xié)議內(nèi)容第七項(xiàng)看該協(xié)議為預(yù)付款協(xié)議，并未成立買賣合同關(guān)系；對(duì)收款單據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問題有異議，該單據(jù)沒有該房屋的準(zhǔn)確信息，無(wú)法確定是否為爭(zhēng)議房屋所繳納的費(fèi)用。本院經(jīng)審查認(rèn)為，雖然萬(wàn)基公司否認(rèn)基將該房屋出售給聶某某，結(jié)合張某提交的在佳木斯市房屋產(chǎn)權(quán)與交易管理中心登記備案的商品房買賣合同記載，該房屋出賣人為萬(wàn)基公司，委托代理人為張恒舜，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定張恒舜蓋章的該認(rèn)購(gòu)協(xié)議系代表萬(wàn)基公司出售房屋的行為，且該認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備了商品房買賣的主要內(nèi)容，買受聶某某已經(jīng)支付房款，該認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，對(duì)聶某某于2010年10月20日購(gòu)買友誼小區(qū)A樓，房號(hào)為1-0527-046-010901號(hào)房屋的事實(shí)予以采信。2.聶某某提交的佳木斯明軒物業(yè)公司友誼小區(qū)發(fā)放的私產(chǎn)房屋使用證一份、入戶通知書一份（與原件核對(duì)無(wú)異，原件返回）。證明：從2012年5月16日聶某某已經(jīng)取得房屋并實(shí)際入住，并且已經(jīng)繳納相關(guān)費(fèi)用。經(jīng)庭審質(zhì)證，萬(wàn)基公司對(duì)該證據(jù)真實(shí)性及證明問題均有異議，該物業(yè)公司不是萬(wàn)基公司下設(shè)的機(jī)構(gòu)，萬(wàn)基公司也沒有收取費(fèi)用，私產(chǎn)房屋使用證不是萬(wàn)基公司出具的；張某認(rèn)為該證據(jù)真實(shí)性及證明問題均有異議，該物業(yè)公司不是萬(wàn)基公司下設(shè)的機(jī)構(gòu)，萬(wàn)基公司也沒有收取費(fèi)用，私產(chǎn)房屋使用證不是萬(wàn)基公司出具的，該房屋使用證印鑒為物業(yè)公司，聶某某未提供物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照，無(wú)法確定該公司是否存在，房管員印的人名無(wú)法確定真實(shí)性。本院經(jīng)審查認(rèn)為，該證據(jù)能夠證明聶某某實(shí)際入住該房屋，本院予以采信。3.聶某某提交的2012-2016年使用該房屋繳納的物業(yè)費(fèi)、供熱費(fèi)等相關(guān)票據(jù)復(fù)印件（與原件核對(duì)無(wú)異）證明：聶某某一直居住使用該房屋。經(jīng)庭審質(zhì)證，萬(wàn)基公司對(duì)該證據(jù)真實(shí)性及證明問題均有異議，該物業(yè)公司不是萬(wàn)基公司下設(shè)的機(jī)構(gòu)，萬(wàn)基公司也沒有收取費(fèi)用，私產(chǎn)房屋使用證不是萬(wàn)基公司出具的關(guān)于是否實(shí)際入住萬(wàn)基公司不清楚，萬(wàn)基公司未辦理相關(guān)手續(xù)；張某同意萬(wàn)基公司的質(zhì)證意見，認(rèn)為只能證明聶某某對(duì)該房屋有繳費(fèi)記錄，無(wú)法確定是否實(shí)際入住。本院經(jīng)審查認(rèn)為，該證據(jù)能夠證明聶某某實(shí)際入住該房屋并使用該房屋的事實(shí)，本院予以采信；4.張某提交的商品房買賣合同復(fù)印件一份、買賣收據(jù)復(fù)印件一份、商品房銷售專用結(jié)算單、商品房銷售聯(lián)機(jī)備案IC卡（與原件核對(duì)無(wú)異）。證明：張某與萬(wàn)基公司之間買賣合同成立，合同有效，受法律保護(hù)。經(jīng)庭審質(zhì)證，聶某某對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問題有異議，聶某某認(rèn)為其是先于張某認(rèn)購(gòu)該房屋，該合同無(wú)法律效力，萬(wàn)基公司真實(shí)性及證明問題均有異議，萬(wàn)基公司未與張某簽訂該房屋的買賣合同，合同沒有萬(wàn)基公司公章及法定代表人印章，萬(wàn)基公司未授權(quán)其他人，張某未提供賣房款的支付方式，萬(wàn)基公司未收到房款。本院經(jīng)審查，對(duì)該證據(jù)真實(shí)性予以采信。根據(jù)雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述、舉證、質(zhì)證及辯論，可以認(rèn)定以下基本事實(shí)：萬(wàn)基公司將位于佳木斯市郊區(qū)友誼小區(qū)產(chǎn)籍號(hào)為1-0527-046-010901號(hào)的房屋于2010年10月20日出售給聶某某后，聶某某于2012年3月入住并使用該房屋，并繳納相關(guān)使用費(fèi)至今。2013年6月17日，萬(wàn)基公司將聶某某已經(jīng)購(gòu)買并實(shí)際使用的房屋又出售給張某，簽訂了商品房買賣合同，并在佳木斯市不動(dòng)產(chǎn)交易與管理中心登記備案。

本院認(rèn)為，萬(wàn)基公司將位于佳木斯市郊區(qū)友誼小區(qū)產(chǎn)籍號(hào)為1-0527-046-010901號(hào)的房屋于2010年10月20日出售給聶某某后，聶某某于2012年3月入住并使用該房屋，并繳納相關(guān)使用費(fèi)至今，聶某某與萬(wàn)基公司簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議有效，該商品房的認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且被告已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，聶某某依據(jù)有效的認(rèn)購(gòu)協(xié)議取得該爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)；2013年6月17日，萬(wàn)基公司將聶某某已經(jīng)購(gòu)買并實(shí)際使用的房屋又出售給張某，簽訂了商品房買賣合同，并在佳木斯市不動(dòng)產(chǎn)交易與管理中心登記備案，但張某購(gòu)買該爭(zhēng)議房屋的時(shí)間是在聶某某已經(jīng)實(shí)際居住使用該房屋之后，故張某與萬(wàn)基公司簽訂的商品房買賣合同因損害聶某某合法權(quán)益應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
綜上所述，聶某某與萬(wàn)基公司于2010年10月20日簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議有效，依據(jù)有效協(xié)議，聶某某享有位于佳木斯市郊區(qū)清源社區(qū)的友誼小區(qū)A樓1單元，產(chǎn)籍號(hào)為1-0527-046-010901號(hào)房屋的所有權(quán)，張某與萬(wàn)基公司簽訂的商品房買賣合同無(wú)效。依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、《最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）》第二條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定，判決如下：

一、原告聶某某享有座落于佳木斯市郊區(qū)清源社區(qū)的友誼小區(qū)Ａ樓1單元010901號(hào)房屋（產(chǎn)籍號(hào)為1-0527-046-010901號(hào)）所有權(quán)；
二、被告佳木斯萬(wàn)基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人張某于2013年6月17日簽訂的商品房買賣合同（合同編號(hào)：201306172FADF8084797）無(wú)效；
三、駁回原告聶某某其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)4721元由被告承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀、交納上訴費(fèi)，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　郭立娜 人民陪審員　　牛洪菊 人民陪審員　　姚國(guó)慶

書記員：張艷皎