原告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，高中文化，無業(yè)，現(xiàn)住遜克縣。
原告：付某彬，女，xxxx年xx月xx日出生，達斡爾族，高中文化，無業(yè)，現(xiàn)住遜克縣。
委托訴訟代理人李強，黑龍江民聲律師事務所律師。
被告：黑河市龍信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，地址遜克縣奇克鎮(zhèn)。
法定代表人：王宜圣，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：盧兆有，該公司工作人員。
被告：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，高中文化，個體，現(xiàn)住遜克縣。
委托訴訟代理人：周廣果，黑龍江至誠律師事務所律師。
第三人高洪威，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，初中文化，農(nóng)民，現(xiàn)住遜克縣。
委托訴訟代理人：鄒立廣，男，xxxx年xx月xx日出生，達斡爾族，個體，高中文化，現(xiàn)住遜克縣。

原告王某某、付某彬訴被告黑河市龍信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、劉某某房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2016年1月11日立案后，依法適用普通程序，于2016年3月17日公開開庭進行了審理，原告王某某、付某彬、委托訴訟代理人李強、被告龍信公司委托訴訟代理人盧兆有、被告劉某某出庭參加訴訟。庭審后，因雙方爭議房屋未進行面積測算，本院于2016年3月17日中止審理，于2016年7月7日恢復審理，公開開庭進行了審理，原告王某某、付某彬、被告劉某某、委托訴訟代理人周廣果到庭參加訴訟，被告龍信公司經(jīng)傳票傳喚未出庭參加訴訟。2016年8月1日原告申請進行鑒定，于2017年4月3日撤回鑒定申請。2017年1月4日案外人高洪威申請做為第三人參加訴訟。本院于2017年4月14日公開開庭進行了審理，原告王某某、付某彬、委托訴訟代理人李強、被告劉某某、委托訴訟代理人周廣果、第三人高洪威、委托訴訟代理人鄒立廣出庭參加訴訟，被告龍信公司經(jīng)傳票傳喚未出庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向本院提出訴訟請求：1.原告要求被告依法履行2012年10月20日所簽訂的房屋拆遷補償合同中繼續(xù)交付約142平方米商服門市。2.要求被告依法支付逾期交付樓房兩年的違約金600,000.00元。3.由于被告加寬跨度，約定18米，實際建成18.5米，被告應增加回遷面積9.25平方米，或承擔合同違約責任。4.由被告承擔相應的訴訟費用。
事實和理由：2012年10月20日，原、被告之間簽訂了房屋拆遷補償協(xié)議，雙方約定被告需將建成的樓房回遷給原告商服門市房部分為717平方米，其他回遷的車庫面積100平方米，還有住宅和部分現(xiàn)金。在2015年12月29日被告只交付面積約574平方米的商服用房，尚缺約142平方米門市房，其他約定交付事項雙方已經(jīng)談妥，住宅和現(xiàn)金及車庫部分已實際交付。雙方多次協(xié)商未果，被告龍信公司同意將自西面向東北方向的第10戶和第11戶作為回遷的商服門市房進行協(xié)商和安置，但被告劉某某不認可，雙方協(xié)商多次未達成共識。另外被告已逾期兩年交付應交付的房屋，按照約定，被告應向原告支付600,000.00元的違約金。由于被告在施工過程中，在未征得原告認可的情況下，投機取巧，擅自施工打門市房隔層，隔層與規(guī)劃的圖紙不相符合，動機是想折算回遷面積，降低門市高度，違反了住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的建設行業(yè)設計規(guī)范，侵害了原告的經(jīng)濟利益，該損失部分原告將依據(jù)案件的實際情況，結(jié)合被告增加樓房施工過程中寬度的增加的情況，考慮到被告實際增加的收益等情形主張了訴訟請求的第三項，望人民法院依法公斷。
經(jīng)審理查明，2012年被告劉某某掛靠在被告龍信公司，開發(fā)建設金鼎交通名苑綜合樓，地址在原交通局及原邊疆供銷社所在地。原邊疆供銷社房屋產(chǎn)權(quán)證現(xiàn)執(zhí)有人為王某某。原告王某某、付某彬系夫妻。2012年10月20日被告龍信公司、劉某某與原告王某某簽訂房屋拆遷補償合同，甲方為黑河龍信公司、劉某某，乙方為王某某。合同中原告付某彬簽字、被告龍信公司蓋章、劉某某簽字予以確認。合同約定：乙方現(xiàn)將位于奇克鎮(zhèn)9委原邊疆供銷社的所有房產(chǎn)與甲方新建樓房調(diào)換。甲方在交通街原供銷社原址開發(fā)建設金鼎交通名苑綜合樓，動遷原址房屋，被拆遷房屋總面積共960.87平方米，經(jīng)雙方協(xié)議調(diào)換補償方式為：1.商服房面積為478平方米，蓋成后回遷商服一樓，面積為717平方米，按每平方米回遷1.5平方米計算。回遷后的一樓商服樓東廂房面積為411平方米，南正房306平方米。每間房屋外墻跨度為18米。2.乙方附屬大倉庫，面積140平方米，回遷房為中間住宅樓一層車庫，總面積為100平方米，四個車庫，位置為西棟口西側(cè)朝南兩個，朝北兩個。3.乙方的鍋爐房面積為36平方米，辦公室面積為25平方米，警衛(wèi)室面積為25平方米，一并準還商服二樓面積為100平方米，位置為南臨廣南路一側(cè)，緊挨南側(cè)樓梯口。4.乙方的庫房256平方米，甲方須補償乙方人民幣950,000.00元，并回遷院內(nèi)中間的小高層住宅樓西側(cè)棟口10樓東側(cè)一戶，約面積為98平方米。5.因甲方施工造成乙損失的房租費63,000.00元由甲方承擔。6.甲方承諾回遷給乙方上述所說一樓商服面積為717平方米，二樓面積為100平方米，住宅樓一層車庫面積為100平方米，住宅樓七樓98平方米，若實際回遷面積超出原定上述面積，乙方則按甲方本體工程造價（商服：3000元每平方米，二樓、住宅和一樓2100元每平方米）支付給甲方超出面積的費用；若回遷面積少于原定上述面積，甲方則按該房屋市場價格補回乙方缺失面積相對應的損失（商服按10000.00元每平方米，住宅樓及二樓商服按4000.00元每平方米計算，車庫按10000.00元每平方米計算）。竣工后房屋面積以房產(chǎn)部門測量為準（交工后實際面積與上述合同所定總面積相差不得超出3平方米，3平方米以內(nèi)執(zhí)行上述標準；若超出3平方米，甲方則按缺少的面積乘以實際售房價格所得的金額賠償給乙方）。7.樓房竣工時間為2014年11月30日前，如超出此時間交工，則按每超出一年甲方賠償乙方300000元計算（不滿一年按一年算）。8.在開發(fā)蓋樓期間，乙方有權(quán)監(jiān)督施工過程，若甲方未能按照事先的圖紙規(guī)劃蓋樓，乙方有權(quán)過問并共同協(xié)商。
合同簽訂后，2014年6月20日土地掛牌，被告龍信公司、劉某某動工建設金鼎交通名苑，2014年未完工，2015年繼續(xù)施工，2015年年末完工，被告劉某某申請遜克縣建誠房屋測量有限公司對建成的房屋進行面積測算。2016年1月被告龍信公司、劉某某將房屋拆遷補償合同中約定的回遷房屋及補償款交付給原告王某某、付某彬，但商服一樓因為面積問題雙方發(fā)生爭議。
按合同約定商服一樓回遷面積為717平方米，在回遷時，因回遷一樓包含夾層，遜克縣建成房產(chǎn)測繪有限責任公司根據(jù)GB/T17986.1-2000房產(chǎn)測量規(guī)范8.2.1.b房屋內(nèi)夾層、插層等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積的規(guī)定，計算了金鼎交通名苑帶有夾層的一樓面積，其中原告回遷一樓房屋建筑面積為：124號129.10平方米，125號112.90平方米，126號268.02平方米，127號171.22平方米，128號148.38平方米，129號159.80平方米，130號159.80平方米。以上夾層面積占一半，底層面積為574.46平方米。被告按測量公司測算的房屋建筑面積回遷給原告以上7套房屋，總建筑面積為1148.92平方米，被告認為合同簽訂的回遷面積為717平方米，現(xiàn)在回遷1148.92平方米已超過回遷面積。原告認為回遷面積不應該計算夾層面積，如果不計算夾層面積，則現(xiàn)在原告得到的房屋面積為574.31平方米，與回遷面積相差142.69平方米。根據(jù)回遷協(xié)議，南正房為306平方米，東廂房為411平方米，原告稱南正房應回遷3戶，即從東向西數(shù)3戶房屋，東廂房應回遷6戶，即從南向北數(shù)6戶房屋。據(jù)原告稱因為劉某某欠劉忠旺錢，于是與原告商量將從東向西數(shù)第4、第5戶給原告，將本應回遷給原告的從南向北數(shù)第3（122號）、第4戶（123號）抵給劉忠旺，原告同意，于是南正房原告應回遷5戶，房號為126戶至130戶，東廂房回遷4戶，即從南向北數(shù)第1、第2、第5、第6戶，房號為120、121、124、125（系拐角小門市，計算在東廂房一側(cè)），122、123號由劉某某抵頂給劉忠旺。原告認為已得一樓門面積為574平方米，訴至本院，要求被告按合同簽訂的回遷面積給付房屋，尚差142平方米，要求被告依法支付逾期交付樓房兩年的違約金600,000.00元，由于被告加寬跨度，約定18米，實際建成18.5米，被告應增加回遷面積9.25平方米，或承擔合同違約責任，由被告承擔相應的訴訟費用。原告訴訟至本院后，申請將第120、121室予以扣押。
第三人高洪威于2015年4月與劉某某簽訂金鼎交通名苑綜合樓建筑工程勞務合同，雙方約定高洪威負責建設五項工程，包括架子工、力瓦工、抹灰工、木工、鋼筋工，劉某某應支付高洪威工程款等相關(guān)費用8,400,000.00元。因劉某某無力支付全部工程款，高洪威與劉某某于2015年12月自愿簽訂工程款抵頂合同，合同約定用金鼎交通名苑綜合樓2號樓一單元一層（121、122、106室）、二層（000215、000216室）、三層、四層、五層、六層共計21戶房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給高洪威，用以抵頂8,400,000.00元工程款，約定合同生效后雙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，待雙方核實工程量價款后多退少補。第三人與劉某某所抵頂?shù)?21、122號房屋已由原告申請扣押。第三人申請參加訴訟，支持申請人的工程款優(yōu)先受償權(quán)，確認本案爭議的房屋為申請人所有，駁回原告的訴訟請求。

本院認為，被告劉某某提出原告所持產(chǎn)權(quán)證中所有權(quán)人是原供銷社的名，提到了原告主體身份的問題，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第九條規(guī)定，依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。本案涉及的安置拆遷補償協(xié)議法律、行政法規(guī)并未規(guī)定辦理登記后生效，因此未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記不影響合同的效力，該合同為有效合同。原、被告簽訂的拆遷安置補償協(xié)議對雙方均具有約束力，原、被告雙方均應按約定履行義務。被告劉某某掛靠在被告龍信公司，故二被告應承擔連帶責任。
合同簽訂后，被告依據(jù)合同約定交付原告大部分房屋，因?qū)σ粯巧谭娣e計算依據(jù)不同，原、被告雙方就已交付房屋的面積產(chǎn)生分歧，導致本案的發(fā)生。被告在建設房屋時，依據(jù)圖紙每戶房內(nèi)有一夾層，在測算房屋面積時，因夾層高度符合2.2米的規(guī)定，依據(jù)房屋測量規(guī)范夾層面積計算建設面積，則房屋面積就不是底層投影面積，而是下層與夾層面積之和，底層面積與夾層面積相等。按遜克縣城市規(guī)劃管理辦公室出據(jù)的證明可知，當時籌建該樓房時，一層規(guī)劃審批的限制高度為5.40米，即一樓的高度應不超過5.40米，原告是按規(guī)劃給出的高度結(jié)合房屋的設計計算的建筑面積，則只按投影面積計算，不計算夾層面積。規(guī)劃行政審批是對房屋高度的許可行為，房屋測量規(guī)范是按層高計算建筑面積，二者并不發(fā)生沖突，主要是看原、被告合同是如何簽訂的。雙方在合同中約定，蓋成后回遷商服一樓，面積為717平方米，但雙方并未對室內(nèi)是否包含夾層做出約定，亦未對夾層是否可單獨計算面積做出約定，被告就夾層計算在建筑面積做為回遷面積是其在房屋建成后單方面的意思表示，在整個建設過程中并未與原告進行協(xié)商，在合同無特別約定的前提下，回遷面積應為投影面積，即按房屋底層面積做為房屋的面積予以計算，因此被告增加了足以單獨計算面積的夾層未告知原告系單方意思表示，對原告無約束力，且夾層不能單獨做為一戶使用，只能依附在主樓層上才能發(fā)揮其使用價值，故本案爭議房屋應以底層面積計算房屋面積，原告提出的按合同約定給付回遷房屋的請求予以支持。按協(xié)議約定，東廂房面積為411平方米，根據(jù)被告交付房屋的位置看，是按照從南向北數(shù)的順序予以交付的，南數(shù)第一戶（測量報告中的房號125號）面積為56.45平方米，第二戶（124號）面積為64.55平方米，第三戶（123號）面積為69.41平方米，第四戶（122號）面積為79.12平方米，第五戶（121號）面積為82.19平方米，第六戶（120號）面積為79.90平方米，以上六戶面積合計431.62平方米。原、被告約定南正房回遷306平方米，從東向西數(shù)第一戶（126號）面積為134.01平方米，第二戶（127號）面積為85.61平方米，第三戶（128號）面積為74.19平方米，三間面積合計為293.81平方米。以上南正房、東廂房面積與回遷協(xié)議約定面積基本相符。原告稱東廂房其中第三戶、第四戶即122號、123號被告劉某某抵頂給劉忠旺了，則以南正房從東向西數(shù)第四戶、第五戶，即129、130號，交換回遷給原告，雖然被告劉某某不認可原告所述，但通過劉某某已將鑰匙交給原告，對合同約定回遷位置及南正房應回遷面積的變更可知，原、被告對此事已經(jīng)過協(xié)商并達成了一致意見。被告需要將東廂房4戶、南正房5戶交付給原告，合計面積為736.7平方米，東廂房的120號、121號被告劉某某未回遷給原告。因房屋具有不可分性，故被告將120號、121號交付給原告后，原告在總面積中多得19.7平方米，應將相應價款返還被告。協(xié)議第二條第6項約定，若實際回遷面積超出原定上述面積，乙方即原告則按甲方即被告本體工程造價商服每平方米3,000.00元支付給被告超出面積的費用，而被告劉某某認可圖紙中設計有隔層，但對隔層的費用在協(xié)議中未做出約定，亦無補充約定，視為執(zhí)行上述約定。超出19.7平方米應為59,100.00元，原告需要返還給被告59,100.00元。
協(xié)議第二條第7項約定，樓房竣工時間為2014年11月30日前，如超出此時間交工，則按每超出一年甲方賠付乙方30萬元計算（不滿一年按一年算）。原告依據(jù)此約定，要求被告支付逾期交付樓房兩年的違約金60,0000.00元，根據(jù)該項約定，是對竣工后交付時間的約定，而該樓房于2015年年末竣工，2016年1月份被告即交付給原告大部分回遷房屋，本案爭議的兩個房屋未交付是因為對面積計算方式產(chǎn)生分歧，因此被告并未違反上述約定，在合理期間內(nèi)交付了回遷房屋，故原告該項訴訟請求不予支持。
原告要求被告因增加跨度而應增加回遷面積9.25平方米或承擔合同違約責任，因協(xié)議第二條第1項對增加跨度應如何解決的約定不明，即若實際房屋外墻跨度大于18平方米，則按穩(wěn)點墻跨度每超出幾米，回遷面積按每平方米多回遷幾平方米計算，其中對于超出多少米、按多少平方米計算無約定，且原告亦無證據(jù)佐證其計算的9.25平方米的依據(jù)，另外對于增加跨度是否夠成違約雙方亦無約定，故對原告該項請求不予支持。
第三人高洪威是因與劉某某簽訂的頂工程款合同中用以抵頂?shù)膬蓚€房屋系120號、121號，即本案爭議的是否為回遷房屋、應否交付給原告，該案的處理結(jié)果與高洪威有利害關(guān)系，其對本案訴爭的房屋有獨立的請求權(quán)，應為有獨立請求權(quán)第三人。最高人民法院《關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第一條規(guī)定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。第三條規(guī)定，建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。第一條規(guī)定的是工程款優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，而開發(fā)商與回遷戶之間不是債權(quán)關(guān)系，是以物權(quán)置換為基礎的一種物權(quán)的延伸，二者間存在的是一種物權(quán)關(guān)系。本案中在工程款優(yōu)先權(quán)失去了第一條規(guī)定的依托，第三條并不適用于本案，因為本案爭議的是房屋置換，產(chǎn)生的是物權(quán)而不是債權(quán)，故第三人以最高人民法院批復提出的享有優(yōu)先權(quán)不能對抗物權(quán)，第三人的請求不予支持。第三人與被告劉某某因建設工程承包合同產(chǎn)生的債權(quán)糾紛可另案訴訟。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告黑河市龍信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、劉某某于本判決生效后三日內(nèi)交付給原告王某某、付某彬金鼎交通名苑東廂房從南向北數(shù)第五戶、第六戶，即按房屋測量報告中排號的第120號、121號房屋。
二、原告王某某、付某彬于本判決生效后三日內(nèi)給付被告黑河市龍信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、劉某某回遷房屋差價款59,100.00元。
三、駁回原告王某某、付某彬其他訴訟請求。
四、駁回第三人高洪威的訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費9,800.00元原告王某某、付某彬承擔4,900.00元，被告黑河市龍信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、劉某某承擔4,900.00元，訴訟財產(chǎn)保全費5,000.00元由被告黑河市龍信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、劉某某承擔，第三人高洪威交納的50.00元訴訟費由其個人承擔。
如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑河市中級人民法院。
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條規(guī)定，從本判決確定的履行期間的最后一日起計算，申請執(zhí)行的期間為二年。

審　判　長　　馬紅霞 人民陪審員　　高麗紅 人民陪審員　　由勤和

書記員：陳爽