王麗娟
吳先鋒（湖北荊門掇刀區(qū)掇刀石法律服務(wù)所）
全某某
周明學(xué)（湖北興聯(lián)律師事務(wù)所）
荊門市荊樂置業(yè)發(fā)展有限公司
姚濤（湖北漢江律師事務(wù)所）

原告王麗娟，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，荊門市人，無業(yè)。
委托代理人吳先鋒（特別授權(quán)），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，荊門市人，荊門市掇刀區(qū)掇刀石法律服務(wù)所法律工作者。
被告全某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，荊門市人，無業(yè)。
被告
委托代理人周明學(xué)，劉軍峰（特別授權(quán)），湖北興聯(lián)律師事務(wù)所律師。
第三人荊門市荊樂置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地荊門市掇刀區(qū)大橋巷5號，組織機構(gòu)代碼67649768-6。
法定代表人吳祖云，董事長。
委托代理人姚濤（特別授權(quán)），湖北漢江律師事務(wù)所律師。
原告王麗娟訴被告全某某房屋買賣合同糾紛一案，原告于2013年6月14日訴至本院。同年7月1日，被告申請追加荊門市荊樂置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱荊樂置業(yè)）為第三人。本院受理本案后，依法組成合議庭，于2013年9月24日公開開庭進行了審理。原告委托代理人吳先鋒，被告委托代理人周明學(xué)、劉軍峰，第三人委托代理人姚濤到庭參加訴訟。本案經(jīng)合議庭評議，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百三十五條 ?“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施”的規(guī)定，荊樂置業(yè)對本案所涉富康小區(qū)4號樓享有法律上的所有權(quán)，其有權(quán)按照法律及行業(yè)規(guī)定銷售房屋，故荊樂置業(yè)在取得4號樓房屋的預(yù)售許可證后與案外人訂立的房屋買賣合同應(yīng)為合法有效。
原告王麗娟系自然人，其不是法律允許的出售商品房的合法主體，被告又未舉證證明原告確有荊樂置業(yè)授權(quán)其售房的委托，故原告出售本案所涉房屋的行為系無權(quán)處分。原告出售房屋的行為雖為無權(quán)處分，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定，物權(quán)變動的合同與物權(quán)變動本身是兩個法律事實，原告無權(quán)處分行為僅影響債權(quán)合同的履行，但不影響合同的效力，故原、被告之間訂立的房屋買賣合同仍為有效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題解釋》中關(guān)于合同效力的規(guī)定系約束房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂合同的行為，本案合同系兩個自然人之間簽訂，合同效力并不受該司法解釋調(diào)整，故原告以其無商品房開發(fā)資質(zhì)及預(yù)售資格為理由主張本合同無效，本院不予支持。
原、被告簽訂的售房合同雖為有效，但因房屋實際權(quán)利人荊樂置業(yè)已將該房屋合法出售，原告實際上已無法履行交付房屋的義務(wù)，被告可另行主張違約責(zé)任。另關(guān)于原告提出的其與被告脅迫其簽訂了借款協(xié)議，雙方借貸關(guān)系虛假，被告未實際交付購房款的理由，因購房合同的雙方是否實際履行了合同義務(wù)不屬本案審查范圍之列，本院在此不作論述，原、被告可另案再訴。關(guān)于被告提出的富康小區(qū)4號樓系原告與他人聯(lián)合開發(fā)，原告系4號樓的實際權(quán)利人的理由。因無論原告是否參與了4號樓的投資項目，其個人投資行為僅影響其在該項目中股份及出資、暨其對4號樓建設(shè)開發(fā)項目是否享有債權(quán)，不能以此推定其對4號樓享有物權(quán)，故即使原告為項目出資人，其對外銷售房屋，仍須以荊樂置業(yè)的名義。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百三十五條 ?、《中華人民共和國合同法》第四十五條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回原告王麗娟的訴訟請求。
案件受理費500元，由原告王麗娟負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。上訴人提起上訴的應(yīng)在提交上訴狀時按照上訴標(biāo)的額預(yù)交上訴案件受理費，款匯至荊門市中級人民法院，開戶銀行:農(nóng)行?；壑校粦裘?荊門市非稅收入管理局；帳號:570401040002701。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百三十五條 ?“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施”的規(guī)定，荊樂置業(yè)對本案所涉富康小區(qū)4號樓享有法律上的所有權(quán)，其有權(quán)按照法律及行業(yè)規(guī)定銷售房屋，故荊樂置業(yè)在取得4號樓房屋的預(yù)售許可證后與案外人訂立的房屋買賣合同應(yīng)為合法有效。
原告王麗娟系自然人，其不是法律允許的出售商品房的合法主體，被告又未舉證證明原告確有荊樂置業(yè)授權(quán)其售房的委托，故原告出售本案所涉房屋的行為系無權(quán)處分。原告出售房屋的行為雖為無權(quán)處分，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定，物權(quán)變動的合同與物權(quán)變動本身是兩個法律事實，原告無權(quán)處分行為僅影響債權(quán)合同的履行，但不影響合同的效力，故原、被告之間訂立的房屋買賣合同仍為有效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題解釋》中關(guān)于合同效力的規(guī)定系約束房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂合同的行為，本案合同系兩個自然人之間簽訂，合同效力并不受該司法解釋調(diào)整，故原告以其無商品房開發(fā)資質(zhì)及預(yù)售資格為理由主張本合同無效，本院不予支持。
原、被告簽訂的售房合同雖為有效，但因房屋實際權(quán)利人荊樂置業(yè)已將該房屋合法出售，原告實際上已無法履行交付房屋的義務(wù)，被告可另行主張違約責(zé)任。另關(guān)于原告提出的其與被告脅迫其簽訂了借款協(xié)議，雙方借貸關(guān)系虛假，被告未實際交付購房款的理由，因購房合同的雙方是否實際履行了合同義務(wù)不屬本案審查范圍之列，本院在此不作論述，原、被告可另案再訴。關(guān)于被告提出的富康小區(qū)4號樓系原告與他人聯(lián)合開發(fā)，原告系4號樓的實際權(quán)利人的理由。因無論原告是否參與了4號樓的投資項目，其個人投資行為僅影響其在該項目中股份及出資、暨其對4號樓建設(shè)開發(fā)項目是否享有債權(quán)，不能以此推定其對4號樓享有物權(quán)，故即使原告為項目出資人，其對外銷售房屋，仍須以荊樂置業(yè)的名義。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百三十五條 ?、《中華人民共和國合同法》第四十五條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?的規(guī)定，判決如下:

駁回原告王麗娟的訴訟請求。
案件受理費500元，由原告王麗娟負(fù)擔(dān)。

審判長：楊云瑤
審判員：付華軍
審判員：徐蕾

書記員：曾光