原告：牡丹江市鑫泓典當(dāng)有限公司，住所地牡丹江市東安區(qū)平安街98號(hào)。
法定代表人：田剛柱，男，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：趙哲，黑龍江湛天律師事務(wù)所律師。
被告：洪某某，女，漢族，住牡丹江市西安區(qū)。
委托訴訟代理人：廖紅麗，黑龍江鼎坤律師事務(wù)所律師。

原告牡丹江市鑫泓典當(dāng)有限公司以下簡稱鑫泓公司訴被告洪某某民間借貸糾紛一案，本院于2018年7月12日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告鑫泓公司的法定代表人田剛柱與委托訴訟代理人趙哲、被告洪某某的委托訴訟代理人廖紅麗到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告鑫泓公司向本院提出訴訟請求：1.判令被告償還原告借款本金230000元，利息241400元（從2013年7月9日計(jì)算至2018年6月9日按月利率2分計(jì)算），剩余利息從2018年6月10日計(jì)算至給付之日止按月利2分計(jì)算；2.確認(rèn)抵押合同有效，并判令原告對(duì)被告洪某某名下位于牡丹江市西安區(qū)西長安街西新安小區(qū)X棟X單元XX號(hào)房屋享有優(yōu)先受償權(quán)；3.訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)及理由：2013年7月9日，被告洪某某與劉振武因經(jīng)營需要，向原告借款230000元，雙方簽訂了抵押借款合同，借款利率為月利率2.5分，并且被告同意以牡房權(quán)證西安區(qū)字第211XX**號(hào)房產(chǎn)做抵押擔(dān)保。借款到期后，被告將上述房產(chǎn)交付給原告抵做借款，并于2014年3月10日簽訂保證書，同意配合辦理過戶登記手續(xù)，時(shí)至今日，被告既沒有履行還款義務(wù)，也沒有配合辦理房屋過戶登記手續(xù)。原告認(rèn)為占用被告房屋期間產(chǎn)生的房租可以抵消被告欠原告的部分利息，按每年6000元計(jì)算，五年合計(jì)30000元。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，故訴訟到法院。
被告洪某某辯稱，被告并非欠原告借款本金230000元，僅欠原告120000元，利息為5分利，被告每月償還原告6000元，直到2013年7月9日，在被告沒有償還能力情況下，原告要求被告簽訂抵押合同，并將借款本金及利息加在一起按230000元作為借款本金，同時(shí)原告要求被告將被告自己個(gè)人財(cái)產(chǎn)辦理抵押登記。在被告沒有償還能力下，原告強(qiáng)行將被告及其家人攆出被告所居住房屋，被告及其家人無奈從2014年起就一直在外租房居住，導(dǎo)致被告及其家人沒有地方居住，該抵押房屋是唯一住處，被告處于無業(yè)，沒有償還能力。另外，本案借貸關(guān)系超過訴訟時(shí)效，根據(jù)雙方簽訂的合同，借款日期為2013年7月9日到2013年10月9日，2013年9月后，原告并未向被告主張任何權(quán)利，被告也未還過款，因此原、被告的借款合同及借款關(guān)系超過訴訟時(shí)效。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人對(duì)證據(jù)進(jìn)行交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
原告提供的證據(jù)二借款憑證、保證書、抵押還款承諾書及承諾書復(fù)印件各一份。意在證明：被告到期沒有還款后，被告同意以其名下房屋抵做借款。保證書中洪某某簽字是劉振武代簽。
被告對(duì)抵押還款承諾書無異議，對(duì)保證書有異議，認(rèn)為保證書中洪某某的簽字并非其本人所簽，因此該保證書對(duì)洪某某沒有約束力。借款憑證僅能證明原、被告之間的借款關(guān)系，并不能證明原告支付被告230000元借款本金，事實(shí)上被告也未收到原告的230000元本金；承諾書為復(fù)印件，無法與原件核實(shí)，不能作為證據(jù)使用。

本院認(rèn)為，該組證據(jù)結(jié)合原告提供的抵押借款合同及他項(xiàng)權(quán)證，可以證明被告與劉振武用房屋抵押向原告借款230000元的事實(shí)。
結(jié)合本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證及原、被告的當(dāng)庭陳述，確定如下基本事實(shí)：2013年7月9日，原告與被告洪某某、劉振武簽訂抵押借款合同一份，約定洪某某與劉振武用位于牡丹江市西安區(qū)西長安街西新安小區(qū)X棟X單元XXX號(hào)、牡房權(quán)證西安區(qū)字第211XX**號(hào)房屋抵押向原告借款230000元，借款期限為三個(gè)月，2013年7月9日至2013年10月9日，借款利率及綜合費(fèi)合計(jì)為借款本金的2.5%綜合費(fèi)在貸款時(shí)一次性扣除，借款用途為個(gè)人生意經(jīng)營。簽訂合同當(dāng)日，被告洪某某與劉振武給原告出具抵押還款承諾書一份，主要承諾內(nèi)容如下：1、保證按期償還借款本金；2、如不能按期償還借款或無力償還時(shí)，愿將抵押房屋交由原告處理，抵償所欠貸款及由此發(fā)生的一切費(fèi)用。抵押房屋于2013年7月11日辦理了不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。
2014年3月10日，劉振武給原告出具書面保證書，表示同意與原告一起去公證處辦理房屋委托買賣過戶手續(xù)。同年3月14日，洪某某、劉振武與秦立軍簽訂委托書一份，委托秦立軍代二人辦理抵押房屋的注銷抵押登記、注銷后繼續(xù)辦理抵押登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、買賣上述房產(chǎn)、收取售房款及房產(chǎn)過戶相關(guān)一切手續(xù)；代為領(lǐng)取上述房屋的產(chǎn)權(quán)證書和有效票據(jù)；如果買方需要辦理銀行貸款，受托人配合買方辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù)和收取房款；辦理與出售上述房屋相關(guān)的一切事宜。該委托書于當(dāng)日在牡丹江市城區(qū)公證處辦理了公證。原告自2014年10月份左右開始占有使用抵押房屋至今，原告于2015年2月欲將抵押房屋出售過戶給他人時(shí)，被告將委托書的公證書撤銷，目前抵押房屋仍登記在被告洪某某名下。
另查明，被告洪某某與劉振武原系夫妻關(guān)系，雙方于2014年9月1日辦理離婚登記手續(xù)。
本院認(rèn)為，原告與被告洪某某、劉振武間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確，有雙方簽訂的抵押借款合同為證，本院予以確認(rèn)。被告洪某某與劉振武系共同債務(wù)人，被告洪某某償還原告的債務(wù)后，有權(quán)要求劉振武償付他應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額。原、被告雙方約定的借款期限已經(jīng)屆滿，故對(duì)原告訴請被告歸還本金予以支持。被告辯稱僅收到借款本金120000元，但未提供證據(jù)，且與原告提供的借款憑證及雙方約定的利率均不吻合，故本院對(duì)其抗辯意見不予采納，被告應(yīng)歸還原告借款本金230000元。原告要求按照月利2分即年利率24%計(jì)算利息的主張不違反法律規(guī)定，本院應(yīng)予準(zhǔn)許。原告自愿放棄部分借款利息用于抵頂占用抵押房屋期間的租金，該主張不違反法律規(guī)定，本院應(yīng)予準(zhǔn)許。關(guān)于原告主張的抵押房屋優(yōu)先受償權(quán)問題，被告自愿以其所有的房屋為借款提供抵押擔(dān)保并辦理抵押登記，抵押權(quán)已依法設(shè)立，故原告的該項(xiàng)訴請符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于本案的訴訟時(shí)效問題，被告于2013年7月向原告借款時(shí)，用房屋為借款提供抵押擔(dān)保并辦理抵押登記，雖然此后被告沒有償還原告的借款，但原告自2014年10月份始占有使用抵押房屋至今，故本案并未超過訴訟時(shí)效期間。
綜上所述，原告的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院應(yīng)予支持。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第八十七條、第一百四十條、《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百九十六條、第一百九十八條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第五十三條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十九條、《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條，《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告洪某某償于本判決生效后十日內(nèi)償還原告牡丹江市鑫泓典當(dāng)有限公司借款本金230000元、利息241400元（利息計(jì)算至2018年6月9日），合計(jì)471400元；自2018年6月10日起至借款本息全部還清之日止的利息，被告洪某某按年利率24%向原告牡丹江市鑫泓典當(dāng)有限公司繼續(xù)支付；
二、如被告洪某某到期不能償還原告牡丹江市鑫泓典當(dāng)有限公司的借款本息，用被告洪某某所有的牡房權(quán)證西安區(qū)字第21196**號(hào)房屋進(jìn)行折價(jià)或者拍賣、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)8371元，減半收取計(jì)4185.5元，由被告洪某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

審判員 魏起蘭

書記員： 賈媛媛