原告：牡丹江市新創(chuàng)新小額貸款有限公司，住黑龍江省牡丹江市。
法定代表人：匡東，該公司董事長。
委托訴訟代理人：趙琨，黑龍江法大律師事務(wù)所律師。
被告：海林市佳家購購物廣場有限公司，住黑龍江省海林市。
法定代表人：蘇循友，該公司董事長。
委托訴訟代理人：張齊林，黑龍江森林律師事務(wù)所律師。
第三人：宮溧嶸，男，1943年5月25日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省海林市。

原告牡丹江市新創(chuàng)新小額貸款有限公司與被告海林市佳家購購物廣場有限公司、第三人宮溧嶸返還原物糾紛一案，本院于2017年7月18日立案后,依法適用簡易程序，于2017年8月16日公開開庭進行了審理。原告牡丹江市新創(chuàng)新小額貸款有限公司的委托訴訟代理人趙琨、被告海林市佳家購購物廣場有限公司的法定代表人蘇循友到庭參加訴訟。因本案爭議較大，轉(zhuǎn)換普通程序，2017年10月16日，第三人宮溧嶸向本院申請要求參加本案訴訟。于2017年12月4日公開開庭進行了審理，原告牡丹江市新創(chuàng)新小額貸款有限公司的委托訴訟代理人趙琨、第三人宮溧嶸到庭參加訴訟。被告海林市佳家購購物廣場有限公司經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)事由未到庭參加訴訟。因原告牡丹江市新創(chuàng)新小額貸款有限公司與第三人宮溧嶸核對票據(jù)，本案于2017年12月4日中止訴訟。2018年12月4日，本案公開開庭進行了審理，原告牡丹江市新創(chuàng)新小額貸款有限公司的委托訴訟代理人趙琨、被告海林市佳家購購物廣場有限公司委托訴訟代理人張齊林、第三人宮溧嶸到庭參加訴訟。現(xiàn)已審理終結(jié)。
牡丹江市新創(chuàng)新小額貸款有限公司（以下簡稱新創(chuàng)新公司）向本院提出訴訟請求：1.請求法院判令佳家購公司將位于海林市工貿(mào)商城中心區(qū)，產(chǎn)權(quán)號：海房權(quán)證海林字第XXXXX**號房屋騰退并交還新創(chuàng)新公司；2.請求法院判令佳家購公司支付占用海房權(quán)證海林字第XXXXX**號房屋的使用費180000元（從2016年8月1日起至2017年7月31日止）；3.請求法院判令佳家購公司支付從2017年8月1日起按照每日493.15元繼續(xù)計算房屋使用費至實際騰退房屋之日止；4.本案的一切訴訟費用由佳家購公司負擔(dān)。事實和理由：新創(chuàng)新公司與宮戩璘、宮溧嶸借款合同糾紛一案，牡丹江市東安區(qū)人民法院于2014年12月30日作出（2014）東執(zhí)字第37－2號執(zhí)行裁定書，將原屬于宮溧嶸所有的位于海林市工貿(mào)商城中心區(qū)，產(chǎn)權(quán)證號為海房權(quán)證海林字第XXXXX**號的商服用房裁定給新創(chuàng)新公司所有。在新創(chuàng)新公司取得該房屋所有權(quán)之前，原房屋所有權(quán)人宮溧嶸與大慶市慶客隆連鎖商貿(mào)有限公司（以下簡稱慶客隆公司）于2010年4月30日簽訂租賃協(xié)議，租期二十年，租期自2010年10月1日至2030年9月30日。近日，新創(chuàng)新公司得知新創(chuàng)新公司所有的房屋已不再由慶客隆公司承租，而是被佳家購公司非法占用。因此，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，新創(chuàng)新公司要求佳家購公司騰退房屋，賠償新創(chuàng)新公司損失，支付占用房屋的使用費。
海林市佳家購購物廣場有限公司（佳家購公司）辯稱，1.佳家購公司與新創(chuàng)新公司沒有起訴狀中所訴的法律關(guān)系；2.執(zhí)行裁定發(fā)生在慶客隆公司承租第三人房屋之后，該裁定不能改變慶客隆公司與第三人的房屋租賃關(guān)系及慶客隆公司所享有的合同權(quán)利，新創(chuàng)新公司無權(quán)向佳家購公司和慶客隆公司主張權(quán)利；3、佳家購公司對訴中的房屋是合法承租，不存在非法占有。
宮溧嶸述稱，2016年6月1日，新創(chuàng)新公司與宮溧嶸簽訂了協(xié)議書，其中第5條約定了如果宮溧嶸與慶客隆公司和房屋租賃合同終止履行，必須由各方相關(guān)當(dāng)事人重新簽署協(xié)議，即宮溧嶸和慶客隆公司之間所簽訂的房屋租賃合同不再履行了，對房屋的使用出租等事項需由全體產(chǎn)權(quán)人重新協(xié)商，另行簽署協(xié)議，直到現(xiàn)在宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同繼續(xù)有效和履行，即沒有終止。所以新創(chuàng)新公司單方面訴求騰退房屋不符合新創(chuàng)新公司與宮溧嶸簽訂的上述協(xié)議，事實是佳家購公司轉(zhuǎn)承租該房屋已經(jīng)由宮溧嶸出具了書面同意的材料，完全符合法律和合同的規(guī)定，因此，佳家購公司不存在侵權(quán)問題，而是新創(chuàng)新公司違約

結(jié)合各方分歧意見，確認本案爭議焦點為：1.佳家購公司是否應(yīng)騰退占有的房屋并交還新創(chuàng)新公司；2.佳家購公司是否應(yīng)給付新創(chuàng)新公司2016年8月1日至2017年7月31日占用房屋的使用費及繼續(xù)占用房屋使用費的計算。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：
新創(chuàng)新公司提供的證據(jù)一、（2014）東商初字17民事調(diào)解書、（2014）東執(zhí)行37-2執(zhí)行裁定書、協(xié)議書（2016年6月1日新創(chuàng)新公司與原產(chǎn)權(quán)人宮溧嶸簽訂）各一份。證明：1、新創(chuàng)新公司為本案爭議房屋的實際所有人；2、根據(jù)2016年6月1日新創(chuàng)新公司與宮溧嶸所簽訂的合同可以證實本案爭議的商服用房在慶客隆公司租賃的范圍內(nèi)。宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同不再履行或到期后不再續(xù)簽，及新創(chuàng)新公司出售商服用房導(dǎo)致所有權(quán)變更由各方相關(guān)當(dāng)事人重新簽署協(xié)議，在約定中第一條、第五條可以體現(xiàn)。
佳家購公司對該證據(jù)的形式要件無異議，對證明的問題有異議，認為2016年6月1日新創(chuàng)新公司與宮溧嶸簽訂的協(xié)議，宮溧嶸并未違反合同約定，新創(chuàng)新公司以該協(xié)議作為訴訟主張不應(yīng)支持。
宮溧嶸認為新創(chuàng)新公司幾份證據(jù)恰恰證明了宮溧嶸所述的問題，宮溧嶸與慶客隆公司之間簽訂的合同是否終止履行，是本案唯一的證明宮溧嶸或佳家購公司是否違約、侵權(quán)，新創(chuàng)新公司所舉證據(jù)不能證明宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同已經(jīng)終止履行。
本院認為，佳家購公司及宮溧嶸對該證據(jù)的真實性均無異議，予以采信。
證據(jù)二、佳家購公司在海林市市場監(jiān)督管理局登記注冊部分企業(yè)檔案一份（8頁）。證明：佳家購公司現(xiàn)在占有爭議房屋，為現(xiàn)在的無權(quán)占有人，根據(jù)備案的房屋租賃合同，佳家購公司所承租的位于海林市工貿(mào)商城中心區(qū)房屋是在2016年8月10日與宮溧嶸所簽訂的房屋租賃合同，并不是佳家購公司在答辯意見中所述的從大慶慶客隆轉(zhuǎn)租而占有，從房屋租賃合同宮溧嶸簽字來看，新創(chuàng)新公司與宮溧嶸所簽訂的2016年6月1日中宮溧嶸的簽字完全不一致，由此可以佐證佳家購公司是該房屋的非法占用人。轉(zhuǎn)租是要經(jīng)過所有權(quán)人同意的，未經(jīng)所有權(quán)人同意的轉(zhuǎn)租行為對所有權(quán)人不產(chǎn)生約束力，慶客隆公司的轉(zhuǎn)租行為同時侵犯了所有權(quán)人依法所享有的收益和處分的權(quán)利，從慶客隆公司的轉(zhuǎn)租行為來看也證實了慶客隆公司實際不再租賃經(jīng)營，存在事實上終止了慶客隆公司與宮溧嶸所簽訂的租賃協(xié)議，新創(chuàng)新公司現(xiàn)主張轉(zhuǎn)承租人騰退房屋是符合物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，即第4條、第34條的規(guī)定。
佳家購公司對該份證據(jù)的形式要件無異議，對證明問題有異議，認為該證據(jù)是佳家購公司在工商部門登記時由其單方制作，宮溧嶸并不知情，而佳家購公司占有該房屋是基于佳家購公司與慶客隆公司之間簽訂的房屋租賃合同，因此，該組證據(jù)也能夠證實佳家購公司是基于合同占有訴爭房屋屬于合法占有，并非像新創(chuàng)新公司訴稱的由新創(chuàng)新公司與宮溧嶸簽訂的房屋租賃合同，同樣，宮溧嶸也沒有與慶客隆公司解除房屋租賃合同，佳家購公司將在舉證環(huán)節(jié)出示佳家購公司與慶客隆公司之間簽訂的房屋租賃合同，以證實佳家購公司是次承租人。
宮溧嶸對該證據(jù)有異議，認為合同是假的，也不知道該合同的存在,也不是本人的字，新創(chuàng)新公司在取得這份證據(jù)時對被告提起訴訟無可非議，因為新創(chuàng)新公司在取得證據(jù)時并不知道這份證據(jù)是假的，但通過法庭調(diào)查以及新創(chuàng)新公司在法庭陳述，在其起訴后法庭調(diào)查中已經(jīng)知道這份證據(jù)是不真實的，上面的簽字不是宮溧嶸簽字，是偽造的，因此新創(chuàng)新公司再堅持佳家購公司非法占有承租房屋就沒有依據(jù)了。
本院認為，該證據(jù)能夠證實佳家購公司在辦理工商登記向工商部門出示的房屋租賃合同并非系佳家購公司與房屋所有人宮溧嶸簽訂，系佳家購公司單方行為，其所取得的工商注冊登記不具有合法性、真實性，不予采信。
證據(jù)三、牡中法2014第19號房地產(chǎn)估價報告。證明：可以證實訴爭房屋的市場租賃價格。
佳家購公司對該證據(jù)的形式要件無異議，對證明問題有異議，認為新創(chuàng)新公司出示該份證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)性，佳家購公司占有房屋是基于合同而來，完全按合同約定的租金數(shù)額確定雙方權(quán)利義務(wù)，新創(chuàng)新公司出示該份證據(jù)對新創(chuàng)新公司不具有約束力，不應(yīng)采信。
宮溧嶸對該證據(jù)的形式要件無異議，對證明問題有異議，認為租賃價格得通過我，只能證明房屋的市場價格，不能證明房屋市場的租賃價格，應(yīng)按實際出租價格計算，房屋評估沒找過我。計算沒有依據(jù)。1、訴爭房屋和海林一百和威虎山商廈沒有可比性，不是同一地段，這個市場被市場包圍的；2、引用了慶客隆超市就應(yīng)按照慶客隆超市的價格，不應(yīng)采取很多地段平均計算，租賃費用本身是租賃人和承租人雙方協(xié)議而成，不受市場經(jīng)濟的調(diào)解，因此評估報告采取各個地段平均計算租賃費用不符事實。該報告與整體租賃合同毫無關(guān)系，宮溧嶸與慶客隆公司在出租房屋時，新創(chuàng)新公司根本不是產(chǎn)權(quán)人，也沒有任何聯(lián)系，宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同是在經(jīng)原來的四十多個產(chǎn)權(quán)人共同協(xié)商討論決定的，由全體產(chǎn)權(quán)人委托宮溧嶸代表他們與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同，如對此合同有歧義，也只有原產(chǎn)權(quán)人向?qū)m溧嶸提出，租金的多少都與新創(chuàng)新公司無關(guān)，如果與慶客隆公司終結(jié)了出租合同，再對外出租，新創(chuàng)新公司才有權(quán)以產(chǎn)權(quán)人的身份發(fā)表意見，新創(chuàng)新公司依據(jù)所謂的評估報告來否定宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租金是風(fēng)馬牛不相及，因為新創(chuàng)新公司取得訴爭房屋在程序上的所有權(quán)是在宮溧嶸將房屋（包括訴爭房屋）出租給慶客隆公司之后四年零八個月，東安法院的調(diào)解和裁定不具有溯及既往的效力，而且此裁定和調(diào)解必須受宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同的拘束，因此新創(chuàng)新公司主張租金問題沒有法律依據(jù)和事實根據(jù)。
本院認為，佳家購公司、宮溧嶸對該證據(jù)的形式要件無異議，本院予以采信。
佳家購公司為支持其主張，提供如下證據(jù)：
證據(jù)一、房屋租賃合同一份、協(xié)議一份。證明：2016年7月31日慶客隆公司與佳家購公司的法定代表人蘇循友簽訂了房屋租賃合同，該合同簽訂是經(jīng)過宮溧嶸同意的，佳家購公司對于新創(chuàng)新公司何時取得訴爭房屋并不知情，但依據(jù)合同法第229條，即買賣不破租賃，即使新創(chuàng)新公司取得了該房屋也不能影響慶客隆公司與宮溧嶸簽訂的房屋租賃合同的履行，即該法實際保護承租人慶客隆公司的利益，即慶客隆公司按照合同約定享有轉(zhuǎn)租權(quán)利，事實上，慶客隆公司也是按照該合同履行的，因此，佳家購公司占有該房屋是合法占有，并沒有損害新創(chuàng)新公司的合法權(quán)益。
新創(chuàng)新公司對形式要件無異議，對證明問題有異議，認為佳家購公司與慶客隆公司簽訂房屋租賃協(xié)議時新創(chuàng)新公司是該爭議房屋的所有權(quán)人，買賣不破租賃指的是不改變原承租人繼續(xù)占有使用房屋，但法律明確規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)經(jīng)所有權(quán)人同意，未經(jīng)所有權(quán)人同意的轉(zhuǎn)租行為對所有權(quán)人不產(chǎn)生約束力，慶客隆公司的轉(zhuǎn)租行為同時侵犯了所有權(quán)人依法所享有的收益和處分的權(quán)利，從慶客隆公司的轉(zhuǎn)租行為來看也證實了慶客隆公司實際不再租賃經(jīng)營，存在事實上終止了慶客隆公司與第三人宮溧嶸所簽訂的租賃協(xié)議，新創(chuàng)新公司現(xiàn)主張轉(zhuǎn)承租人騰退房屋是符合物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，即第4條、第34條的規(guī)定。
宮溧嶸提出在租賃期間產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化，原租賃合同繼續(xù)有效，不能因為產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化而使得原租賃合同失效，也就是說在出租合同生效后及履行期間新的產(chǎn)權(quán)人無權(quán)對出租房屋主張權(quán)利，必須在原出租合同的約束下行使權(quán)力，宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同是發(fā)生在新創(chuàng)新公司取得該房屋程序上的所有權(quán)，是四年零八個月，也就是說宮溧嶸在出租此房屋時新創(chuàng)新公司不是產(chǎn)權(quán)人，因為那時訴爭的房屋的產(chǎn)權(quán)歸宮溧嶸所有，對宮溧嶸與慶客隆公司之間簽訂的合同是否轉(zhuǎn)租無需與任何產(chǎn)權(quán)人協(xié)商，特別是新創(chuàng)新公司，因為與慶客隆公司簽訂合同的出租主體是宮溧嶸，其他產(chǎn)權(quán)人都是在宮溧嶸的出租權(quán)利之內(nèi)，如果轉(zhuǎn)租合同不符合法律規(guī)定，或者不符合合同規(guī)定，任何一個產(chǎn)權(quán)人都可以向?qū)m溧嶸主張權(quán)利而不能向承租人主張權(quán)利。宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的合同，合同書第六條第二項約定“如轉(zhuǎn)租承租人（次承租人）要求提供轉(zhuǎn)租證明的，甲方應(yīng)及時在三個工作日內(nèi)為乙方出具該證明，乙方承諾作為承租人繼續(xù)履行本合同項下的義務(wù)，并保證甲方不因轉(zhuǎn)租行為而使本合同項下的利益受到影響”。根據(jù)該條約定，慶客隆公司在承租期間具有轉(zhuǎn)租權(quán)，所以宮溧嶸將該房屋承租給慶客隆公司后，慶客隆公司在合同規(guī)定的承租期限內(nèi)轉(zhuǎn)租房屋不違反法律，符合合同約定，因此，佳家購公司取得該房屋的轉(zhuǎn)、承租權(quán)合法、合約，不存在侵權(quán)問題。
本院認為，新創(chuàng)新公司、宮溧嶸對該證據(jù)無異議，本院對該證據(jù)的真實性，予以采信。
證據(jù)二、授權(quán)委托書一份，通知一份及指定付款通知函一份。證明：自2017年8月10日-2018年9月26日，慶客隆公司要求佳家購公司向?qū)m溧嶸支付租金或不予支付租金，佳家購公司與慶客隆公司之間的房屋租賃合同至今仍在履行。
新創(chuàng)新公司對該證據(jù)的形式要件無異議，但認為該組證據(jù)與本案新創(chuàng)新公司無關(guān)聯(lián)性。
宮溧嶸對該證據(jù)的形式要件和內(nèi)容無異議，認為慶客隆公司因經(jīng)營問題長期拖欠租金，后來其向慶客隆公司提出要求，希望能夠讓佳家購公司直接將租金交付宮溧嶸，第一年，佳家購公司將租金如數(shù)的給付了慶客隆公司，慶客隆公司確分文不給宮溧嶸，為此，慶客隆公司同意佳家購公司以后直接將租金付給宮溧嶸，出具了第一份函，后來慶客隆公司又改變主意發(fā)了第二個函，不同意佳家購公司將租金直接給宮溧嶸，那時慶客隆公司還拖欠宮溧嶸500000元租金，無奈宮溧嶸提起了訴訟，要求與慶客隆公司終止合同的履行，后經(jīng)法院調(diào)解，雙方達成協(xié)議，慶客隆公司同意以后的租金都由佳家購公司即現(xiàn)在的海林市東家方和紅商貿(mào)有限公司直接給宮溧嶸，宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同至今仍在履行，因此新創(chuàng)新公司與現(xiàn)在的佳家購公司不存在任何的租賃或占有的法律關(guān)系，由租賃產(chǎn)生的一切法律結(jié)果都是由宮溧嶸和慶客隆公司承擔(dān)，宮溧嶸與佳家購公司（除慶客隆公司委托期給付我租金外）也沒有直接法律關(guān)系。
本院認為，新創(chuàng)新公司、宮溧嶸對該證據(jù)無異議，本院對該證據(jù)的真實性，予以采信。
宮溧嶸為支持其主張，提供證據(jù)一、宮溧嶸慶客隆公司簽訂的《房屋租賃合同書》一份。證明：1、該合同書簽訂的時間是2010年4月30日；2、合同書第六條第二項約定“如轉(zhuǎn)租承租人（次承租人）要求提供轉(zhuǎn)租證明的，甲方應(yīng)及時在三個工作日內(nèi)為乙方出具該證明，乙方承諾作為承租人繼續(xù)履行本合同項下的義務(wù)，并保證甲方不因轉(zhuǎn)租行為而使本合同項下的利益受到影響”。根據(jù)該條約定，慶客隆公司在承租期間具有轉(zhuǎn)租權(quán)。
新創(chuàng)新公司對該證據(jù)的形式要件無異議，對證明問題有異議。承租人享有轉(zhuǎn)租權(quán)，應(yīng)當(dāng)是所有人所賦予，而本案中訴爭的房屋所有人依據(jù)法律生效文書已歸原告所有，宮溧嶸與慶客隆公司之間的約定對新創(chuàng)新公司不具有約束力，且該約定因新創(chuàng)新公司與宮溧嶸之間于2016年6月1日簽訂的協(xié)議書應(yīng)已失效。宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同書第六條第二項是對乙方在承租期間合作經(jīng)營方式的約定，并不包括乙方將整個租賃物整體轉(zhuǎn)租，根據(jù)該條約定，不能證實慶客隆公司未經(jīng)所有權(quán)人同意有權(quán)轉(zhuǎn)租。
佳家購公司對形式要件無異議，證明問題無異議。通過該協(xié)議第六條第2項可以確定，是三句話，其中第二句是關(guān)于轉(zhuǎn)租的約定，作為產(chǎn)權(quán)人對承租人對外轉(zhuǎn)租的產(chǎn)權(quán)人必須同意，因此慶客隆對外向佳家購公司轉(zhuǎn)租房屋不需要產(chǎn)權(quán)人同意，因此，佳家購公司占有該房屋是合法占有，新創(chuàng)新公司無權(quán)以未經(jīng)其同意為由主張轉(zhuǎn)租行為有效。
本院認為，新創(chuàng)新公司、佳家購公司對該證據(jù)無異議，本院對該證據(jù)的真實性，予以采信。
證據(jù)二、宮溧嶸與新創(chuàng)新公司簽訂的《抵押合同》。證明：該《抵押合同》簽訂于2013年6月6日，是在宮溧嶸與慶客隆公司簽訂《房屋租賃合同書》的2010年4月30日之后的三年多。根據(jù)物權(quán)法第190條的規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響”。東安區(qū)法院將我500.04平方米房屋執(zhí)行給新創(chuàng)新公司的（2014）東執(zhí)字第37-2號執(zhí)行裁定書是在2014年12月30日作出的，該裁定當(dāng)然受宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的《房屋租賃合同書》的拘束。慶客隆公司的轉(zhuǎn)租行為并未侵犯新創(chuàng)新公司的合法權(quán)益。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定（2014）東執(zhí)字第37-7號執(zhí)行裁定書及新創(chuàng)新公司均無權(quán)改變宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的《房屋租賃合同》的相關(guān)約定。
新創(chuàng)新公司對該證據(jù)的形式要件無異議，對證明問題有異議。法律所規(guī)定的抵押權(quán)或買賣合同不當(dāng)然解除原租賃關(guān)系，主要是為了保護善意承租人的租賃關(guān)系，而本案慶客隆公司已經(jīng)事實上存在不再租賃本案爭議房屋的事實，其轉(zhuǎn)租應(yīng)經(jīng)訴爭房屋的所有人同意方能生效，現(xiàn)慶客隆公司轉(zhuǎn)租行為未經(jīng)新創(chuàng)新公司同意已侵犯了新創(chuàng)新公司作為實際所有人的權(quán)益。
佳家購公司對該證據(jù)形式要件及真實性、證明問題沒有異議。
本院認為，新創(chuàng)新公司、佳家購公司對該證據(jù)無異議，本院對該證據(jù)的真實性，予以采信。
證據(jù)三、慶客隆公司與佳家購公司法定代表人蘇循友簽訂的房屋租賃合同。證明：1、該合同第一條明示了宮溧嶸同意慶客隆公司將其承租的房屋轉(zhuǎn)租給佳家購公司；2、該合同約定佳家購公司向慶客隆公司主張權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同繼續(xù)有效；3、合同法第224條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給宮溧嶸，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效”。據(jù)此，慶客隆公司的轉(zhuǎn)租行為不僅符合房屋租賃合同書的約定，而且完全符合合同法的規(guī)定，根據(jù)合同法規(guī)定，是經(jīng)出租人同意，可以將房屋轉(zhuǎn)給宮溧嶸，出租人是宮溧嶸，法律并未規(guī)定需經(jīng)權(quán)利人同意，而新創(chuàng)新公司當(dāng)時連權(quán)利人也不是，宮溧嶸與慶客隆公司以及佳家購公司共同執(zhí)行了法律規(guī)定，我們?nèi)降霓D(zhuǎn)租行為都是合法合約的。
新創(chuàng)新公司對該證據(jù)所證明的問題有異議，對形式要件無異議，根據(jù)新創(chuàng)新公司提交第一組證據(jù)，新創(chuàng)新公司（2014）東執(zhí)行37－2號裁定，本案爭議房屋發(fā)生了轉(zhuǎn)移，新創(chuàng)新公司為該房屋所有權(quán)人，另根據(jù)新創(chuàng)新公司與宮溧嶸于2016年6月1日簽訂的協(xié)議書內(nèi)容，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容宮溧嶸無權(quán)對該爭議房屋進行處分，以事實上喪失了作為爭議房屋出租一方的主體資格，因此該協(xié)議中涉及本案爭議房屋的部份的內(nèi)容無效。
佳家購公司對該證據(jù)的形式要件及真實性、證明問題沒有異議。
本院認為，新創(chuàng)新公司、佳家購公司對該證據(jù)無異議，本院對該證據(jù)的真實性，予以采信。
證據(jù)四、宮溧嶸與慶客隆公司簽訂房屋租賃合同時，房屋共有人明細一份。證明：在東安區(qū)法院將房屋執(zhí)行給新創(chuàng)新公司前，房屋是由41個產(chǎn)權(quán)人所共有，同時證明新創(chuàng)新公司在當(dāng)時并不是訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)人，無權(quán)對宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同及宮溧嶸同意慶客隆公司將房屋轉(zhuǎn)租給佳家購公司提出任何主張和異議，因為這份合同與新創(chuàng)新公司沒有任何法律關(guān)系。
新創(chuàng)新公司對該證據(jù)的形式要件無異議，對證明問題有異議。該組證據(jù)與本案訴爭的事實沒有關(guān)聯(lián)性，新創(chuàng)新公司實際擁有的房屋具有獨立的產(chǎn)權(quán)證照，不存在與他人共有的事實。這組證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)性。
佳家購公司對該證據(jù)的形式要件及真實性、證明問題沒有異議。
本院認為，新創(chuàng)新公司、佳家購公司對該證據(jù)無異議，本院對該證據(jù)的真實性，予以采信。
證據(jù)五、佳家購公司承租的房屋建筑平面圖。證明：房屋是一個獨立的整體。雖然辦理了若干個房照，分割了若干個經(jīng)營場地和攤位，但沒有砌筑一道間壁墻，僅設(shè)有理論上的分割線。所有以分割線劃分的房屋、經(jīng)營場地和攤位都沒有自己獨立的通行門和通行過道，更沒有消防通道。該房屋的供電、供水、供暖、消防及其他物業(yè)僅有各自獨立的一個系統(tǒng)。由于該房屋是甲級防火單位，加之所有的經(jīng)營需要的硬件設(shè)施只有一個系統(tǒng)，因此，該房屋是一個不可分割的經(jīng)營體，任何一個產(chǎn)權(quán)人都不能從整體房屋分離出來獨自經(jīng)營使用。在開業(yè)以來的十三年中，都是有產(chǎn)權(quán)人以少數(shù)服從多數(shù)的原則，經(jīng)房屋整體出租。41個產(chǎn)權(quán)人按照產(chǎn)權(quán)面積和攤位節(jié)數(shù)，領(lǐng)取稅費后的租金。
新創(chuàng)新公司對該證據(jù)的形式要件無異議，對證明問題有異議。本案訴爭的房屋辦理了獨立的產(chǎn)權(quán)證照，足以證明不存在宮溧嶸所訴無法分割的問題，事實上該房屋無論是從法律上還是物理分割上都是可以分離的，另外關(guān)于宮溧嶸所說的經(jīng)營管理權(quán)的問題，該權(quán)利的行使應(yīng)當(dāng)是基于業(yè)主的授權(quán)行為產(chǎn)生的，新創(chuàng)新公司所主張的物權(quán)請求權(quán)大于宮溧嶸所說的經(jīng)營管理權(quán)，作為本案訴爭房屋的實際所有人新創(chuàng)新公司有權(quán)利收回房屋自行經(jīng)營。
佳家購公司對該證據(jù)的形式要件及真實性、證明問題沒有異議。
本院認為，新創(chuàng)新公司、佳家購公司對該證據(jù)無異議，本院對該證據(jù)的真實性，予以采信。
證據(jù)六、現(xiàn)金交款單（四份）。證明：1、經(jīng)與新創(chuàng)新公司核算后，第三人宮溧嶸將新創(chuàng)新公司應(yīng)得的租金如數(shù)匯入新創(chuàng)新公司指定的賬戶。2016年8月10日，宮溧嶸將新創(chuàng)新公司應(yīng)得的41450元租金給付新創(chuàng)新公司（算至2016年9月30日）。因慶客隆公司違約沒有在2016年9月30日前給付2016年9月30日至2017年9月30日期間的租賃費用，一直拖到2017年4月30日才給付一半的租賃費即600000元。宮溧嶸于2017年5月19日給付新創(chuàng)新公司2016年9月30日至2017年9月30日的租金19500元。慶客隆公司再次違約至今未交付2017年9月30日-2018年9月30日的租賃費用。宮溧嶸從佳家購公司處借款400000元，于2017年10月13日，匯入新創(chuàng)新公司賬戶35821元租金，于2018年10月12日通過海林建行匯款，金額35821元，收款人是新創(chuàng)新公司；2、新創(chuàng)新公司并未因慶客隆公司的轉(zhuǎn)租行為受到經(jīng)濟利益的損失，而是增加了利益收入；3、新創(chuàng)新公司自我們結(jié)算至今對我們給付的租金從未提出過異議，在慶客隆公司轉(zhuǎn)租之前原告應(yīng)得租金是每年19500元，轉(zhuǎn)租后已得租金35821元，增加了102%，是因為宮溧嶸在轉(zhuǎn)承租后根據(jù)轉(zhuǎn)承租合同的約定承擔(dān)了全部的房屋租賃所涉及到的稅費，實際上等于增加了租金，因此新創(chuàng)新公司才能多得102%的租金，這證明了新創(chuàng)新公司的利益非但受到損害，而是得到了更多利益。
新創(chuàng)新公司對該證據(jù)的形式要件無異議，但認為與本案新創(chuàng)新公司所提出的訴請無關(guān)聯(lián)性。
佳家購公司對該證據(jù)的形式要件及真實性、證明問題沒有異議，通過該份證據(jù)證實新創(chuàng)新公司至今還在收取宮溧嶸支付的租金，而該租金的實際支付人為佳家購公司，即新創(chuàng)新公司對佳家購公司占有新創(chuàng)新公司房屋并支付租金是認可的，新創(chuàng)新公司的訴訟請求與其實際收到租金自相矛盾，新創(chuàng)新公司仍在通過慶客隆公司與佳家購公司的轉(zhuǎn)租合同獲得利益，因此新創(chuàng)新公司的訴請不應(yīng)予支持。
本院認為，新創(chuàng)新公司、佳家購公司對該證據(jù)無異議，本院對該證據(jù)的真實性，予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述、舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認證意見，確認本案事實如下：
宮溧嶸于2010年4月30日與慶客隆公司達成房屋租賃合同，將位于海林市房屋租賃給慶客隆公司，期限20年，期限從2010年10月1日至2030年9月30日止。2014年12月30日，黑龍江省牡丹江市東安區(qū)人民法院作出（2014）東執(zhí)行37-2執(zhí)行裁定，將宮溧嶸名下的位于海林市工貿(mào)商城中心區(qū)，產(chǎn)權(quán)證號：海房權(quán)證海林字第XXXXX**號的商服用房產(chǎn)權(quán)裁定歸新創(chuàng)新公司所有。新創(chuàng)新公司與宮溧嶸于2016年6月1日達成協(xié)議，雙方約定該房屋在慶客隆公司租賃的范圍內(nèi)，新創(chuàng)新公司接收該房屋。宮溧嶸在每年12月1日前向新創(chuàng)新公司支付該房屋的租賃費。同時約定宮溧嶸如與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同不再履行或到期后不在續(xù)簽以及新創(chuàng)新公司出售訴爭房屋導(dǎo)致所有權(quán)變更，由各方相關(guān)當(dāng)事人重新簽署相關(guān)協(xié)議。
2016年6月6日，佳家購公司欲租用慶客隆公司經(jīng)營超市與第三人宮溧嶸達成協(xié)議，雙方約定：宮溧嶸同意慶客隆公司將其承租的房屋轉(zhuǎn)租給佳家購公司經(jīng)營超市，佳家購公司轉(zhuǎn)承租后與宮溧嶸不發(fā)生直接法律關(guān)系，佳家購公司向慶客隆公司履行義務(wù)，宮溧嶸與慶客隆公司簽訂的房屋租賃合同繼續(xù)有效。2016年7月26日，慶客隆公司與佳家購公司簽訂了房屋租賃合同，將其租賃房屋轉(zhuǎn)租給佳家購公司。該房屋租賃房屋范圍包括新創(chuàng)新公司所有的訴爭房屋，慶客隆公司委托宮溧嶸每年向新創(chuàng)新公司交納房屋租賃費至今，新創(chuàng)新公司每年接收該房屋租賃費。但該房屋轉(zhuǎn)租事宜未征得新創(chuàng)新公司同意。
本院認為，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變化的，不影響租賃合同效力。本案訴爭房屋原所有權(quán)為宮溧嶸。宮溧嶸于2010年4月30日將房屋租賃給慶客隆公司，租期20年，該租賃合同合法有效。2014年12月30日，新創(chuàng)新公司在取得訴爭房屋產(chǎn)權(quán)后，于2016年6月1日與宮溧嶸達成協(xié)議，約定宮溧嶸在每年12月1日前向新創(chuàng)新公司交納訴爭房屋租賃費。因慶客隆公司承租的房屋面積為XXXX平方米，是41戶所有權(quán)人所有，商戶集體推薦宮溧嶸為代表，代理所有所有權(quán)人與慶客隆公司簽訂的協(xié)議，房租費也由宮溧嶸代收，其中包括訴爭房屋租賃費。該房屋租賃費由宮溧嶸代慶客隆公司向新創(chuàng)新公司交納。2016年7月26日，慶客隆公司在宮溧嶸同意下將XXXX平方米房屋轉(zhuǎn)租給佳家購公司，并由宮溧嶸繼續(xù)負責(zé)將房屋租賃費交納給新創(chuàng)新公司，這一行為應(yīng)認定新創(chuàng)新公司對慶客隆公司轉(zhuǎn)租行為的認可。新創(chuàng)新公司提出其所有的房屋慶客隆公司已不在繼續(xù)承租，而是被佳家購公司非法占用，要求佳家購公司騰退房屋，賠償新創(chuàng)新公司損失，支付占用房屋的使用費的訴訟請求。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。本院認為，慶客隆公司在承租該訴爭房屋期間，雖然該訴爭房屋所有權(quán)發(fā)生變動，但不影響承租人將租賃物轉(zhuǎn)租給佳家購公司，該轉(zhuǎn)租行為在經(jīng)出租人宮溧嶸同意后，慶客隆公司與佳家購公司形成的轉(zhuǎn)租行為合法有效。新創(chuàng)新公司至今仍收取該訴爭房屋租賃費，并未因該房屋的轉(zhuǎn)租造成損失，故對新創(chuàng)新公司的訴訟主張，不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第二百二十四條、第二百二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：

駁回牡丹江市新創(chuàng)新小額貸款有限公司對海林市佳家購購物廣場有限公司的訴訟請求。
案件受理費3900元，由牡丹江市新創(chuàng)新小額貸款有限公司負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審判長 蔡密成
審判員 王曉冬
審判員 姚春華

書記員： 宋曉棠