原告：湖北眾誠電子商務有限公司。法定代表人：鄧在清，總經理。委托訴訟代理人：劉志華。委托訴訟代理人：潘克勤，湖北新天律師事務所律師。被告：焦某。委托訴訟代理人：姚濤，湖北雙燕律師事務所律師。

眾誠公司向本院提出訴訟請求：1.判令焦某返還租房押金50000元、租金58602.74元，合計108602.74元，并從2016年5月15日開始按照年利率6%的標準支付利息損失至實際返還之日止；2.訴訟費用由焦某承擔。事實與理由：2011年9月20日，眾誠公司與焦某就荊門市藝術大樓一樓房屋租賃事宜簽訂了《合同書》，約定租賃期限五年，自2011年9月19日至2016年9月30日，租金為每年155000元，當年按年支付押金50000元。2016年5月13日，荊門市藝術劇院向眾誠公司送達書面通知，聲明“馬洪（焦某）未經我單位同意，將我單位房屋轉租于你，我單位與其承租合同將于2016年5月14日到期”。據(jù)查，焦某與荊門市藝術劇院簽訂的房屋租賃合同期限為2011年5月15日至2016年5月14日。2016年5月15日之后，眾誠公司多次要求焦某退還房屋租金50000元及2016年5月14日至2016年9月30日期間（138天）的租金58602.74元。焦某謊稱負責與荊門市藝術劇院協(xié)商解決。2017年11月14日，原、被告及荊門市藝術劇院三方碰頭，確認焦某并未向荊門市藝術劇院交付延期租金。為此，眾誠公司起訴至法院。焦某辯稱，1、雖然眾誠公司與焦某之間合同約定的承租期超出了焦某與荊門市藝術劇院約定的承租期，但并不代表房屋租賃合同未履行完畢。2、眾誠公司并非是2011年9月20日與焦某簽訂的房屋租賃合同，是在2013年從與焦某簽訂房屋租賃合同的承租人處受讓的房屋使用權，眾誠公司并未向焦某交納押金。3、眾誠公司從2013年承租房屋后，荊門市藝術劇院從未向焦某主張過轉租行為無效，也未要求與焦某解除合同，荊門市藝術劇院在2016年5月13日向眾誠公司發(fā)出的通知既不代表其有收回涉案房屋的意思表示，也未表示不允許眾誠公司繼續(xù)使用房屋，該通知不具有任何法律效力，故不能證明焦某未完全履行與眾誠公司的租賃合同。4、2016年5月15日至2016年9月30日期間，眾誠公司一直在占有并使用房屋，其經營未受到任何影響，焦某已完全履行了合同，眾誠公司無權要求返還該期間租金。5、焦某的確未向荊門市亦屬劇院交納2016年5月15日至2016年9月30日期間的租金，但是未交納租金的原因是荊門市藝術劇院拒絕收取，焦某依法享有優(yōu)先承租權，但房屋租賃合同到期后，荊門市藝術劇院拒絕與焦某商談續(xù)約事宜。6、從法律上講，眾誠公司要求焦某返還財產沒有依據(jù)，根據(jù)合同法第五十八條的規(guī)定，合同只有在無效或者被撤銷的情況下才會產生返還財產的法律后果，但本案租賃合同并無被撤銷或者無效的情形。綜上，請求人民法院駁回眾誠公司的訴訟請求。當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交還和質證。眾誠公司提交了以下證據(jù)：A1、2011年9月20日焦某與眾誠公司簽訂的房屋租賃合同書，證明合同約定的年租金為155000元，押金50000元，租賃合同屆滿日為2016年9月30日；A2、2010年12月20日馬洪與荊門市藝術劇院簽訂的租房合同書和2016年1月1日馬洪對焦某關于荊門市藝術劇院藝術大樓一樓門面和二樓經營管理的授權委托書,證明焦某向眾誠公司轉租荊門市藝術劇院藝術大樓一樓門面,租賃合同到期日為2016年5月14日;A3、2014年7月18日焦某出具的金額為310000元的收條，2014年7月18日中國農業(yè)銀行的交易記錄，證明眾誠公司向焦某支付租金和押金的事實；A4、2016年5月13日荊門市藝術劇院向眾誠公司發(fā)出的通知，證明房屋產權人荊門市藝術劇院告知眾誠公司，荊門市藝術劇院與焦某之間的租賃合同于2016年5月14日到期。A5、2016年5月15日荊門市藝術劇院與荊門市眾誠連鎖超市有限公司簽訂的房屋租賃合同、中國工商銀行轉款憑證，證明眾誠公司于2016年5月15日與荊門市藝術劇院簽訂了租賃合同并支付了租金。焦某提交了荊門市藝術劇院與馬洪簽訂的租賃合同，證明按照合同約定馬洪享有優(yōu)先承租權，荊門市藝術劇院未經焦某同意不能直接向眾誠公司出租涉案房屋。經質證，焦某對A1真實性無異議，認為該合同是在2013年補簽的，眾誠公司并未向焦某交納50000元押金，轉款憑證記載的310000元是兩年的租金；對A2真實性無異議，證明目的有異議，認為不能證明超出眾誠公司與焦某之間合同約定期限的租賃關系無效，也不能證明眾誠公司與焦某之間的次租賃合同未履行，同時該證據(jù)可以反證焦某對涉案房屋享有優(yōu)先承租權；對A3真實性無異議，不能證明眾誠公司向焦某交付了押金；對A4的合法性有異議，荊門市藝術劇院發(fā)出的通知不具有法律效力；對A5合法性有異議，眾誠公司和荊門市藝術劇院在明知焦某享有優(yōu)先承租權的情況下仍然簽訂租賃合同，屬于惡意串通的行為，該合同無效，眾誠公司應當要求荊門市藝術劇院返還重復交納的租金。眾誠公司對焦某提交的合同真實性無異議，證明目的和關聯(lián)性有異議，認為承租人是馬洪，焦某不享有優(yōu)先承租權。本院經審核認為，雙方當事人對上述證據(jù)的真實性均無異議，本院對其真實性予以采信。上述證據(jù)主要爭議的事實為：一、焦某是否收取眾誠公司50000元押金。結合A1和A3看，合同雖然約定“租金為每年壹拾伍萬伍仟元整（￥15.5萬元整），當年按年支付，押金伍萬元整。次年一次交兩年房租且提前兩年辦理租金交付”，但眾誠公司提交的收條及記賬憑證顯示眾誠公司在2014年7月向焦某交納的款項為310000元，該款項應為眾誠公司交納的后兩年的租金，眾誠公司提交的證據(jù)不能證明其向焦某交納了50000元押金。另外，眾誠公司也認可，其押金是在受讓“好宜家超市”時向荊門市好宜家商貿有限公司股東伍友軍支付，并未直接向焦某交納，故本院認定焦某未收取眾誠公司50000元押金。二、眾誠公司與焦某之間的房屋租賃合同期限何時屆滿。A1顯示眾誠公司與焦某之間的租賃合同屆滿日為2016年9月30日，A2顯示馬洪（焦某）與荊門市藝術劇院之間的租賃合同屆滿日為2016年5月14日。焦某與眾誠公司之間的租賃合同系轉租合同，且轉租合同約定的期限超過租賃合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。”雖然沒有證據(jù)表明焦某向眾誠公司轉租房屋經過出租方荊門市藝術劇院同意，但焦某與眾誠公司約定的租賃期限超過了其與荊門市藝術劇院之間的剩余租賃期限，超過部分的約定也應無效，即眾誠公司與焦某之間的房屋租賃合同期限應于2016年5月14日屆滿。對于焦某提交荊門市藝術劇院與馬洪簽訂的租賃合同主張其對涉案房屋享有優(yōu)先承租權的事實，該事實并不能否定荊門市藝術劇院與眾誠公司簽訂的房屋租賃合同的效力，且與本案處理的眾誠公司與焦某之間的房屋租賃合同不存在關聯(lián)，本院不予認定。根據(jù)當事人陳述和經審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2010年12月20日，馬洪（乙方）與荊門市藝術劇院（甲方）就甲方所有的藝術大樓一、二樓簽訂一份租賃合同，約定：承租期五年，自2011年5月15日起至2016年5月14日止；合同期滿后，在同等條件下優(yōu)先租給乙方；未經甲方同意不得擅自轉讓承租經營權或經營其他項目，否則視為違約，因此造成的一切后果均由自己承擔。馬洪委托焦某全權代理租賃房屋的經營管理。2011年9月20日，焦某以自己的名義與荊門好宜家商貿有限公司簽訂房屋租賃合同，焦某將其承租的一樓房屋轉租給荊門好宜家商貿有限公司經營“好宜家超市”。2014年5月25日，荊門市眾誠工貿有限公司與荊門好宜家商貿有限公司簽訂轉讓合同，荊門市眾誠工貿有限公司受讓涉案房屋的使用權，荊門市眾誠工貿有限公司向荊門好宜家商貿有限公司支付的轉讓費中包含50000元押金。同時，荊門市眾誠工貿有限公司與焦某就涉案的房屋簽訂《合同書》，由荊門市眾誠工貿有限公司租用涉案房屋經營眾誠五六超市，合同記載的租賃期限為五年，自2011年9月19日至2016年9月30日止，租金為每年155000元，一次交兩年房租，雙方將合同落款時間倒簽為2011年9月20日。荊門市眾誠工貿有限公司于2014年7月18日交納了兩年的租金310000元，租金支付至2016年9月30日。荊門市眾誠工貿有限公司于2015年12月2日經工商部門核準更名為眾誠公司。2016年5月13日，荊門市藝術劇院通知經營涉案房屋的眾誠五六超市，馬洪（焦某）未經其同意轉租房屋，馬洪（焦某）的租賃合同于2016年5月14日到期。2016年5月15日，荊門市藝術劇院就涉案的租賃房屋與荊門市眾誠五六連鎖超市有限公司簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限從2016年5月15日至2018年5月14日，并支付了一年租金155000元和押金10000元。之后，眾誠公司要求焦某返還押金和多收取的租金，雙方協(xié)商未果，故訴至本院。本案爭議的法律問題是：眾誠公司要求焦某返還押金及2016年5月15日至2016年9月30日期間的租金是否有依據(jù)。
原告湖北眾誠電子商務有限公司（以下簡稱“眾誠公司”）與被告焦某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月2日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。眾誠公司委托訴訟代理人劉志華、潘克勤，焦某及其委托訴訟代理人姚濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，馬洪與荊門市藝術劇院簽訂房屋租賃合同后，委托焦某負責租賃房屋的經營管理，焦某與馬洪之間存在委托合同關系。受托人焦某以自己的名義與眾誠公司簽訂轉租合同，雙方因合同履行問題發(fā)生爭議，按照法律規(guī)定，眾誠公司可以選擇向委托人馬洪或者受托人焦某主張權利。關于眾誠公司要求焦某返還50000元押金及2016年5月15日至2016年9月30日期間的租金是否有依據(jù)的問題。眾誠公司主張，押金系向荊門好宜家商貿有限公司股東伍友軍交納，因荊門好宜家商貿有限公司向焦某交納的50000元押金未退還，故眾誠公司向荊門好宜家商貿有限公司交納押金后，焦某收取的50000元押金應向眾誠公司退還。本院認為，首先，眾誠公司的50000元押金并非直接向焦某交納，雙方在押金問題上不存在合同關系；其次，若眾誠公司認為其受讓了荊門好宜家商貿有限公司要求焦某退還押金的債權，應舉證證明眾誠公司與荊門好宜家商貿有限公司之間存在債權轉讓的合意，以及荊門好宜家商貿有限公司將該合意通知了焦某，但眾誠公司并未舉證證明該事實。故，眾誠公司要求焦某返還50000元押金沒有依據(jù)。焦某與眾誠公司簽訂的租賃合同期限于2016年5月14日屆滿,雙方約定的超出馬洪與荊門市藝術劇院之間租賃合同期間的部分無效,按照《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還……”的規(guī)定，焦某收取眾誠公司該期間的租金沒有法律依據(jù),眾誠公司要求焦某返還2016年5月15日至2016年9月30日期間的租金符合法律規(guī)定,本院予以支持。按照雙方約定的年租金155000元的標準折算，2016年5月15日至2016年9月30日期間（139天）的租金為59027.39元（155000÷365×139），眾誠公司主張返還58602.74元未超過該金額，本院予以支持。關于眾誠公司要求焦某按照年利率6%支付應返還的租金利息損失的請求，本院認為，焦某與眾誠公司簽訂的房屋租賃合同部分無效，焦某作為轉租方，對于合同部分無效存在過錯，按照《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后……有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失”的規(guī)定，眾誠公司實際損失應為焦某多收取部分租金的利息損失，故本院酌定按照中國人民銀行同期同類貸款基準利率計算應返還租金58602.74元的利息。對于計算利息的起算時間，58602.74元的租金從焦某收取之日即2014年7月18日就沒有法律依據(jù)，但眾誠公司訴請從2016年5月15日開始計算屬對自己權利的處分，本院予以支持。對于焦某主張其對涉案的租賃房屋享有優(yōu)先租賃權的問題，若焦某認為荊門市藝術劇院損害其利益，可向出租人荊門市藝術劇院主張違約責任，不屬于本案處理范圍。綜上，眾誠公司要求焦某返還押金50000元沒有事實依據(jù)，本院不予支持；其要求焦某返還租金58602.74元于法有據(jù)，本院予以支持；其要求焦某按照年利率6%賠償其租金的利息損失，本院予以部分支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、第四百零三條第二款，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

一、被告焦某于本判決生效之日起十日內返還原告湖北眾誠電子商務有限公司租金58602.74元，并以該基數(shù)從2016年5月15日起按照中國人民銀行同期同類貸款基準利率支付利息至實際返還之日止；二、駁回原告湖北眾誠電子商務有限公司的其他訴訟請求。案件受理費2472元，減半收取1236元，由原告湖北眾誠電子商務有限公司承擔576元，被告焦某承擔660元。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。