原告：毛某某。
委托代理人：袁芳、許俊，北京盈科（武漢）律師事務所律師（代理權限為特別授權代理）。
被告：湖北海江東盛置業(yè)有限公司。
法定代表人：韓曉躍，該公司董事長。
委托代理人：陳蘇、鄭蒙，湖北袁徐殷律師事務所律師，（代理權限為特別授權）。
第三人：中國工商銀行股份有限公司鄂州分公司。
法定代表人：楊金祥，該公司負責人。
委托代理人：陳軍平。

原告毛某某訴被告湖北海江東盛置業(yè)有限公司（以下簡稱“海江東盛公司”）、第三人中國工商銀行股份有限公司鄂州分行（以下簡稱“工行鄂州分行”）商品房預售合同糾紛一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由審判員郭曉潔適用簡易程序，于2016年5月23日公開開庭進行了審理。原告毛某某委托代理人許俊、被告海江東盛公司委托代理人鄭蒙、第三人工行鄂州分行委托代理人陳軍平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
經(jīng)審理查明：原、被告于2013年7月12日簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：原告購買被告開發(fā)商品房，單價3280.33元，總金額295，000元。合同簽訂后，原告依約向被告支付了首付款145，000元，再與第三人工行鄂州分行簽訂了《個人購房借款／擔保合同》，以向第三人工行鄂州分行貸款的方式向被告支付150，000元，總計向被告支付購房款295，000元?！秱€人購房借款／擔保合同》約定貸款期限15年，按月等額本息還款。因被告未按合同約定按期交房，原、被告多次協(xié)商退房事宜，2015年9月14日，原告再次就退房事宜進行協(xié)商，達成一致意見，雙方簽訂了《退房協(xié)議》，協(xié)議約定被告于2015年9月30日前將原告首付款結清，從2015年9月30日起，由被告負責償還原告在銀行的貸款本金及利息，還清所有貸款后，雙方再到房管局辦理退房手續(xù)等。2015年9月14日，原、被告對原告已付房款及已退房款進行核實，制作《退房客戶表》，說明被告在2015年9月14日前已退原告首付款33，000元，下欠原告首付款112，000元，原告在該表格上簽字予以認可。2015年9月14日，被告向原告支付下欠首付款112，000元。
另查明：從2013年12月至2015年9月，原告自行向第三人工行鄂州分行按月償還貸款本金11，603.16元及利息16，984.10元，合計本息共計28，587.26元；2015年10月至2016年7月，由被告代替原告向第三人工行鄂州分行按月償還貸款本金6166.19元及利息6095.53元。

本院認為，依法成立的合同，對雙方當事人具有約束力。本案中，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》及原、被告與第三人工行鄂州分行簽訂的《個人購房借款／擔保合同》，內容合法，均是雙方當事人真實意思表示，為有效合同。原、被告應按照合同約定履行自己的義務。合同簽訂后，原告按照二份合同的約定，向原告支付了首付款，按月向第三人償還貸款本金及利息，履行了付款及還款義務。而依據(jù)《商品房買賣合同》約定的交房時間多次超出后，被告仍不能按期交房，故原、被告多次協(xié)商退房事宜，并在2015年9月14日最終達成了《退房協(xié)議》，雙方原簽訂的《商品房買賣合同》應視為已解除。根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條之規(guī)定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。故原告要求解除原、被告與工行鄂州分行簽訂的《個人購房借款／擔保合同》，本院予以支持。被告辯稱：原告已在《退房協(xié)議》中放棄解除《個人購房借款／擔保合同》的權利，但該《退房協(xié)議》并沒有明確予以約定，該辯稱意見不予支持。
根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款之規(guī)定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。本案中，被告已分二次將原告已付首付款145，000元給付原告，故原告要求被告退還首付款13，000元的訴訟請求，本院不予支持。但原告因購房而向第三人工行鄂州分行支付的貸款本金及利息，被告應予返還，故原告要求被告返還因購房而向第三人工行鄂州分行支付的貸款本金及利息，本院予以支持。被告辯稱原告主張退還銀行貸款本金及利息違反《退房協(xié)議》的約定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八十四條之規(guī)定，債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經(jīng)債權人同意。本院認為，原、被告簽訂的《退房協(xié)議》中關于償還第三人工行鄂州分行貸款的約定，未經(jīng)債權人，即第三人工行鄂州分行的同意，對合同相對方不具有約束力，故被告的辯稱意見不予支持。
原告要求被告支付逾期交房違約金25，000元（按首付款日萬分之二計算），但依據(jù)原、被告簽訂的《商品房買賣合同》第九條第一款第（2）項約定：買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金。后原、被告簽訂的《延期交房違約責任補充協(xié)議》將萬分之一變更為萬分之二。本案中，原、被告間的買賣合同已解除，并不是繼續(xù)履行，故不能按照日萬分之二計算違約金，只能按照解除合同的約定，即已付款的1%計算違約金，為145，000元×1%=1450元。被告辯稱，原、被告簽訂《退房協(xié)議》約定，退房后原告不得再主張一切要求（包括經(jīng)濟），原告要求被告支付違約金于法無據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第七十八條之規(guī)定，當事人對合同變更的內容約定不明確的，推定為未變更。以上約定內容不明確，故對被告辯稱意見不予支持。故對原告要求被告支付逾期交房違約金合法部分的訴訟請求，予以支持。
綜上所述，依照《中國人民共和國合同法》第八條、第七十八條、第八十四條、第九十七條、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條、第二十五條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

解除原告毛某某、被告湖北海江東盛置業(yè)有限公司、第三人中國工商銀行股份有限公司鄂州分公司簽訂的《個人購房借款／擔保合同》（編號A：［一手貸］字［鄂州工］行［開發(fā)區(qū)］支行（2013）年（1259）號）；
二、被告湖北海江東盛置業(yè)有限公司向原告毛某某返還自2013年12月至2015年9月原告已向第三人中國工商銀行股份有限公司鄂州分公司支付的貸款本金11，603.16元及利息16，984.10元，合計本息共計28，587.26元。
三、被告湖北海江東盛置業(yè)有限公司向第三人中國工商銀行股份有限公司鄂州分公司償還原告自2016年8月就《個人購房借款／擔保合同》剩余的貸款本金132，230.65元（150，000元-11，603.16元-6166.19元）及利息（以第三人中國工商銀行股份有限公司鄂州分公司出具的還款明細清單為準）。
四、被告湖北海江東盛置業(yè)有限公司向原告毛某某賠償違約金1450元。
上列應付款項，于本判決生效之日起五日內履行，逾期履行的，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定辦理。
駁回原告毛某某其他訴訟請求。
本案受理費人民幣4060元，減半收取2030元，由被告湖北海江東盛置業(yè)有限公司負擔。
如不服本判決，可在本判決送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級人民法院；對財產(chǎn)案件提起上訴的，上訴案件受理費按照不服一審判決部分的上訴請求預交，上訴案件期滿后的次日起七日內仍未交納的，按自動撤回上訴處理。住所地和經(jīng)常居住地在本市的當事人，請到鄂州市中級人民法院立案大廳辦理現(xiàn)金交費手續(xù)，并將交費憑證復印件送交本院。外埠當事人交費可通過轉賬或匯款，收款單位為湖北省鄂州市中級人民法院，開戶銀行為中國農業(yè)銀行鄂州市分行鄂城支行，賬號為17×××61，請在匯款用途上注明“法院訴訟費”字樣，匯款后將匯款憑證傳真至本院，傳真號為0711-3587670。

審判員　　郭曉潔

書記員：夏唯