原告：李某某。
委托代理人：馬炬，系李某某的丈夫。
被告：張家口市大騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地張家口市橋東區(qū)。
法定代表人：常一清，該公司經(jīng)理。
委托代理人：李洪陸，北京市時(shí)代九和律師事務(wù)所律師。
被告：王某某。
委托代理人：王忠升，河北天權(quán)律師事務(wù)所律師。
第三人：張家口市第二建筑工程有限責(zé)任公司，住所地張家口市宣化區(qū)。
法定代表人：王寶林，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：界永利，該公司法律顧問(wèn)。

原告李某某訴被告張家口市大騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱大騰公司）、被告王某某、第三人張家口市第二建筑工程有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱二建公司）財(cái)產(chǎn)所有權(quán)糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告李某某的委托代理人馬炬，被告大騰公司的委托代理人李洪陸，被告王某某的委托代理人王忠升，第三人二建公司的委托代理人界永利到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2007年5月10日，二建公司中標(biāo)了張家口市“新日祥園”3號(hào)至7號(hào)住宅樓，10號(hào)商業(yè)樓的建設(shè)工程。同日，大騰公司與二建公司簽訂《建設(shè)工程施工合同》1份，約定：由二建公司承建楊家墳“新日祥園”商住小區(qū)，資金自籌，合同價(jià)款15380252元；開(kāi)工日期2007年5月15日，竣工日期2007年12月31日。2007年5月11日大騰公司與二建公司簽訂《建設(shè)單位履約支付工程款責(zé)任書(shū)》，其中約定，建設(shè)單位須按照合同約定按期撥付工程款，因工程變更等原因造成工程量增減的，所增減的工程款與工程進(jìn)度款同步按期撥付。建設(shè)單位未按合同約定支付工程款，施工單位有權(quán)停止施工，因停工造成的損失由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。2009年8月17日，雙方又簽訂《施工補(bǔ)充合同》1份，其中第十項(xiàng)約定，如不能按時(shí)給付工程款，二建公司可留置所建房折價(jià)抵頂工程款。2009年9月21日雙方簽訂《房屋抵頂工程款協(xié)議》1份，大騰公司將訴爭(zhēng)房屋包括在內(nèi)的10套房屋抵頂所欠二建公司工程款，其中10號(hào)7號(hào)商業(yè)用房，建筑面積96.6平方米，按每平米4500元，抵頂工程款434700元。抵頂給二建公司第三項(xiàng)目部閆建平。
2009年12月9日本院作出（2009）張商初字第29號(hào)民事判決書(shū)，判決被告李俊支付原告王明來(lái)借款本金400萬(wàn)元及利息1920560元；并以李俊抵押的張家口市楊家墳“新日祥園”10套商品房折價(jià)或拍賣，變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。判決后，被告李俊未履行法律文書(shū)確定的給付義務(wù)，原告王明來(lái)向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，本院在執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)被告李俊已將上述抵押物出售。2010年4月29日作出（2010）張法執(zhí)字第49號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，查封被執(zhí)行人大騰公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于張家口市橋東區(qū)楊家墳34號(hào)新日祥園小區(qū)10號(hào)樓1至2層商業(yè)用房8套和相應(yīng)的土地使用權(quán)。隨后，又先后二次實(shí)施了續(xù)查封，至今涉案房屋仍處于查封狀態(tài)。2011年12月21日，本院作出（2010）張法執(zhí)字第49-6號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，查封大騰公司位于張家口市橋東區(qū)楊家墳34號(hào)新日祥園小區(qū)4號(hào)樓01室商品房一套及地下室（面積80.81平方米）和相應(yīng)的土地使用權(quán)。上述查封裁定均及時(shí)送達(dá)給大騰公司。由于涉案房屋未辦理預(yù)售許可手續(xù)，故未到相關(guān)房地產(chǎn)管理部門辦理查封登記。在該案執(zhí)行工作進(jìn)入拍賣程序后，李某某以案外人的身份于2013年8月1日對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物提出書(shū)面異議，并提供2011年5月31日雙方簽訂的《商品房買賣合同》復(fù)印件1份。2013年8月15日，本院作出（2013）張法執(zhí)異字第21號(hào)民事裁定書(shū)，認(rèn)定：被執(zhí)行人張家口市大騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的財(cái)產(chǎn)被查封后賣給李某某的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人王某某。故案外人李某某請(qǐng)求中止拍賣此房的理由不能成立，并依法駁回案外人李某某的執(zhí)行異議申請(qǐng)。
2010年5月31日，原告李某某購(gòu)買被告大騰公司開(kāi)發(fā)的“新日祥園”10號(hào)樓7號(hào)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，建筑面積246平方米，總價(jià)1476000元，同日，李某某通過(guò)河北省農(nóng)村信用社向李俊賬戶轉(zhuǎn)款966200元。剩余509800元，原告李某某自訴其與大騰公司經(jīng)理李俊協(xié)商，以建筑該小區(qū)1號(hào)、2號(hào)樓時(shí)的工程款和部分五金材料款抵扣房款，但未提供證據(jù)加以證明。經(jīng)評(píng)估公司測(cè)量，10號(hào)樓7號(hào)商業(yè)用房建筑面積為96.86㎡。原告李某某自述所購(gòu)房屋實(shí)際為“新日祥園”4號(hào)樓01號(hào)室及地下室、10號(hào)樓7號(hào)商業(yè)用房其計(jì)246㎡，該房為連體房。經(jīng)評(píng)估測(cè)量4號(hào)樓01號(hào)室及地下室建筑面積為161.62㎡，上述涉案房屋總面積為258.48㎡。
另查明，至目前大騰公司尚未取得包括涉案房屋在內(nèi)的該建筑物的預(yù)售許可證明。二建公司于2008年對(duì)10號(hào)樓7號(hào)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房實(shí)際占用至今，并指派馬利居住和管理，每月工資為1100元。2012年11月21日，大騰公司的法定代表人李俊變更為常一清。
上述事實(shí)，有當(dāng)事人提供的證據(jù)，庭審筆錄在卷佐證。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，1、原告李某某主張的房屋所有權(quán)的理由是否成立；2、第三人二建公司主張房屋所有權(quán)的理由是否成立。
關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，不得轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條第一款第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。本案中，本院于2010年4月29日作出（2010）張法執(zhí)字第49號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，查封了涉案10號(hào)樓7號(hào)商業(yè)用房，而原告李某某與大騰公司簽訂《商品房買賣合同》的時(shí)間是2010年5月31日，雙方擅自買賣被人民法院查封的財(cái)產(chǎn)，違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故該合同為無(wú)效合同。原告李某某稱，其購(gòu)買涉案房屋的時(shí)間是2010年1月6日。但其所提供的《商品房買賣合同》中的合同簽訂時(shí)間有明顯涂改痕跡，且其在此前的執(zhí)行異議申請(qǐng)時(shí)，其提供的《商品房買賣合同》中合同簽訂時(shí)間為2010年5月31日，故本院認(rèn)定其簽訂時(shí)間為2010年5月31日。原告李某某稱，《商品房買賣合同》中約定的10號(hào)樓7號(hào)房實(shí)際包括4號(hào)樓01室及地下一層，但該合同中約定的面積為246㎡，而經(jīng)評(píng)估測(cè)量，10號(hào)樓7號(hào)房、4號(hào)樓01室及地下一層的總面積為258.48㎡，與其主張不符，其也未提供其他證據(jù)證明其購(gòu)買的房屋包括4號(hào)樓01室及地下一層，故其應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律責(zé)任。即便其上述主張屬實(shí)，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，該《商品房買賣合同》亦屬無(wú)效。綜上，原告李某某與大騰公司簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效，故對(duì)其關(guān)于確認(rèn)上述房屋所有權(quán)的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。因合同無(wú)效產(chǎn)生的返還問(wèn)題，雙方可另行解決。
關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第二百三十條規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。從上述規(guī)定可以看出，留置權(quán)的成立須留置物為動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)即訴爭(zhēng)房屋不能設(shè)立留置權(quán)，故二建公司與大騰公司2009年8月17日簽訂的《施工補(bǔ)充合同》的留置條款為無(wú)效條款。二建公司無(wú)權(quán)以此行使留置權(quán)。2009年9月21日，雙方簽訂《房屋抵頂工程款協(xié)議》，約定將10號(hào)樓7號(hào)商業(yè)用房（96.6平方米），以每平米4500元抵頂所欠二建公司工程款。該協(xié)議系當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效協(xié)議。并且，抵頂時(shí)的價(jià)格與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)不存在明顯差異，二建公司2008年起對(duì)該房屋實(shí)際占用至今。因此，二建公司對(duì)10號(hào)樓7號(hào)商業(yè)用房上下兩層，建筑面積96.6平方米享有房屋所有權(quán)。關(guān)于被告王某某所提本院作出的（2010）張法執(zhí)字第49-6號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)的問(wèn)題。因上述裁定時(shí)間為2011年12月21日，此前大騰公司與二建公司的抵頂行為已經(jīng)完成，大騰公司此時(shí)已對(duì)該房屋不具有所有權(quán)，因此被告王某某無(wú)權(quán)申請(qǐng)以該房屋拍賣價(jià)款清償大騰公司對(duì)其所負(fù)債務(wù)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第五十二條第（五）項(xiàng)、第六十條第一款，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（二）項(xiàng)，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)第三人張家口市第二建筑工程有限責(zé)任公司從2009年9月21日，已對(duì)張家口市大騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的新日祥園10號(hào)樓7號(hào)商業(yè)用房（建筑面積96.6平方米）享有所有權(quán)；
二、駁回原告李某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)400元，由原告李某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之次日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于河北省高級(jí)人民法院（在遞交上訴狀之日起七日內(nèi)，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)?？顓R至河北省高級(jí)人民法院，開(kāi)戶行：河北銀行高新支行，賬號(hào)：xxxx）。

審判長(zhǎng)　　王萬(wàn)軍 審判員　　安東海 審判員　　牟　鍵

書(shū)記員：李寧