原告李桂某，男，漢族，荊門(mén)市人，務(wù)工，住荊門(mén)市象山大道。
委托代理人胡道海（特別授權(quán)），湖北新天律師事務(wù)所律師。
被告劉正學(xué)，男，漢族，重慶市人，住荊門(mén)市東寶區(qū)金蝦路。
被告毛某某，男，漢族，荊門(mén)市人，住掇刀區(qū)花竹村。
被告荊門(mén)市海某貿(mào)易有限責(zé)任公司，住所地荊門(mén)市掇刀區(qū)虎牙關(guān)大道。
法定代表人廖開(kāi)劍，經(jīng)理。

原告李桂某與被告劉正學(xué)、毛某某、荊門(mén)市海某貿(mào)易有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱海某公司）房屋買(mǎi)賣合同糾紛一案，原告于2014年7月15日訴至本院。本院受理本案后，依法向被告劉正學(xué)、毛某某、海某公司公告送達(dá)了起訴狀副本、開(kāi)庭傳票等法律文書(shū)。本院依法組成合議庭，于2014年11月27日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人胡道海到庭參加訴訟。被告劉正學(xué)、毛某某、海某公司經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案經(jīng)合議庭評(píng)議，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2004年11月20日，原告與第一被告訂立《房產(chǎn)預(yù)售合同》，合同約定被告將位于荊門(mén)市掇刀區(qū)虎牙關(guān)大道門(mén)面房（后房產(chǎn)統(tǒng)一編號(hào)為1-5棟203室）銷售給原告，總價(jià)款為30萬(wàn)元，付款方式為5萬(wàn)元，首款付清后一個(gè)月內(nèi)原告向被告支付預(yù)收商品房及門(mén)面款20萬(wàn)元，余款在被告辦理好房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后付清。2004年7月12日，原告與被告訂立《房屋銷售合同》，約定被告將位于荊門(mén)市虎牙關(guān)大道3號(hào)五單元一樓3號(hào)4號(hào)門(mén)面銷售給原告（后房產(chǎn)證統(tǒng)一編號(hào)為1-5棟101、102室），總價(jià)款為43200元，付款方式為在辦證前付40萬(wàn)元，辦證后付清。雙方約定辦理房產(chǎn)證所有權(quán)證被告負(fù)責(zé)，原告提供相關(guān)證件，2005年12月底前交付證件。第二被告為其擔(dān)保。合同訂立后原告已支付43500元，但被告不僅未為其辦理過(guò)戶，還于2012年4月將其房產(chǎn)證辦至第三被告名下。故請(qǐng)求三被告協(xié)助辦理位于荊門(mén)市掇刀區(qū)虎牙關(guān)大道3號(hào)1-5棟101室、102室、203室的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶并承擔(dān)辦證稅費(fèi)，三被告支付違約金5萬(wàn)元，訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。庭審中，原告自愿撤回要求三被告支付違約金5萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求。
被告劉正學(xué)、毛某某、海某公司在舉證期限內(nèi)未提交證據(jù)，在答辯期限內(nèi)未提交書(shū)面答辯意見(jiàn)。因無(wú)正當(dāng)理由未到庭，視為其放棄舉證、質(zhì)證和抗辯的權(quán)利。
經(jīng)審理查明，2004年7月12日，荊門(mén)市掇刀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為甲方，劉正學(xué)作為其項(xiàng)目經(jīng)理，李桂某作為乙方，毛某某作為丙方，達(dá)成房屋銷售合同1份，與本案有關(guān)的內(nèi)容為：甲方同意將承建的五單元一樓兩個(gè)門(mén)面面積為240平方米商品房銷售給乙方，該房屋總價(jià)款432000元，包辦證，經(jīng)三方協(xié)商在簽訂合同之日起，乙方首次向甲方付款10萬(wàn)元，半個(gè)月內(nèi)再付10萬(wàn)元作為預(yù)售商品房門(mén)面款。該合同由劉正學(xué)為甲方，毛某某為丙方，李桂某為乙方簽名，荊門(mén)市掇刀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未在合同上蓋章。2004年11月20日，荊門(mén)市掇刀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為甲方，劉正學(xué)作為其項(xiàng)目經(jīng)理，李桂某作為乙方，毛某某作為丙方，達(dá)成房產(chǎn)銷售合同1份，與本案有關(guān)的內(nèi)容為：甲方同意將承建的五單元一樓3#、4#門(mén)面及其二樓商品房銷售給乙方，總房款30萬(wàn)元，甲方包辦證。經(jīng)三方協(xié)商在簽訂合同之日起，乙方首次向甲方付款5萬(wàn)元，在一個(gè)月內(nèi)在付10萬(wàn)元作為預(yù)收商品房及門(mén)面款，余款待甲方辦好房屋產(chǎn)權(quán)證，土地使用證、契證后付清。甲方和丙方應(yīng)保證乙方所購(gòu)房屋具有合法性，符合國(guó)家有關(guān)商品銷售的規(guī)定和要求。交房之日起一年內(nèi)三證要如期辦妥后交付乙方，若一年內(nèi)（2005年12月31日止）未辦理好，視甲方違約，應(yīng)賠償5萬(wàn)元作為違約補(bǔ)償金。該合同由劉正學(xué)為甲方代表，毛某某為丙方，李桂某為乙方簽名，荊門(mén)市掇刀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未在合同上蓋章。自2004年開(kāi)始，原告方已支付房款435000元，收款人為劉正學(xué)。

同時(shí)查明，2002年6月4日，荊門(mén)市掇刀區(qū)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)局發(fā)文，對(duì)荊門(mén)市東寶外貿(mào)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易公司新建綜合樓立項(xiàng)進(jìn)行批復(fù)如下：該項(xiàng)目擬選址在虎牙關(guān)鐵路橋南，市路橋公司北，四干渠西側(cè)地塊，計(jì)劃總建筑面積1800平方米。2003年-2004年，荊門(mén)市東寶對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)公司以自己作為建設(shè)單位的名義辦理了虎牙關(guān)四干渠西側(cè)的建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、新（擴(kuò)）建民用建筑人防手續(xù)辦結(jié)證等證件。2006年6月30日，荊門(mén)市東寶區(qū)人民法院（2005）東漳執(zhí)字第14-1號(hào)民事裁定書(shū)，裁定如下：“荊門(mén)市虎牙關(guān)四干渠西側(cè)4793.7㎡國(guó)有劃撥土地使用權(quán)［土地使用權(quán)證荊國(guó)用（1993）字第01041202050號(hào)］歸毛某某所有”。2009年2月26日，荊門(mén)市東寶區(qū)人民法院向荊門(mén)市國(guó)土管理局下發(fā)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，要求協(xié)助毛某某辦理上述土地使用權(quán)的變更手續(xù)。被告毛某某原為海某公司法定代表人，于2014年2月27日向工商行政部門(mén)申請(qǐng)將法定代表人變更登記為廖開(kāi)劍。2012年4月25，被告將訴爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理至海某公司名下，房權(quán)證號(hào)為荊門(mén)市房權(quán)證掇刀區(qū)字第10008326號(hào)。2014年6月5日，海某公司下發(fā)通知1份，內(nèi)容為“本公司決定為各位辦理房產(chǎn)分證，你們?cè)诮拥酵ㄖ?，將你們的?gòu)房合同（或一切有效憑證）復(fù)印件一星期內(nèi)送到本公司辦公室”。2013年8月9日，海某公司作為抵押人（甲方）與湖北荊門(mén)農(nóng)村商業(yè)銀行直屬支行作為抵押權(quán)人（乙方）簽訂了1份最高額抵押合同，與本案有關(guān)的內(nèi)容為：本合同所擔(dān)保的主債權(quán)為自2013年8月9日至2015年8月9日止，在2000萬(wàn)的最高余額內(nèi)，乙方依據(jù)與海某公司簽訂的借款合同以及其他文件而享有的對(duì)主債務(wù)人的債權(quán)，不論該債權(quán)在上述期間屆滿前時(shí)是否已經(jīng)到期；在本合同約定的期限和最高余額內(nèi)，主債務(wù)人可以循環(huán)利用甲方提供的最高額保證擔(dān)保；甲方同意以該公司位于虎牙關(guān)大道3號(hào)房地產(chǎn)作為抵押物。2013年8月13日，湖北荊門(mén)農(nóng)村商業(yè)銀行直屬支行就掇刀虎牙關(guān)大道1-5幢6幢7幢1層108室辦理了荊門(mén)市房他證掇刀區(qū)字第31101575號(hào)他項(xiàng)權(quán)證，載明此證抵押的房產(chǎn)證號(hào)為10008320、10008321、10008322、10008323、10008324、10008325、10008326、10008327、10008329、10008331，就掇刀虎牙關(guān)大道西側(cè)的4720.75㎡土地使用權(quán)辦理了他項(xiàng)權(quán)證，抵押期限二年（2013年8月9日至2015年8月9日），本案所涉房屋包含在內(nèi)。

以上事實(shí)，有原告提交的購(gòu)房門(mén)面合同、收條、通知、坐標(biāo)圖、人民法院文書(shū)、政府批文、海某公司工商登記資料、通知、房產(chǎn)證及房產(chǎn)信息查詢單復(fù)印件及本院依職權(quán)調(diào)取的最高額抵押合同1份等證據(jù)在卷為實(shí)。上述證據(jù)客觀真實(shí)，來(lái)源合法，可以證明本案事實(shí)，本院對(duì)上述證據(jù)予以采信。
本院認(rèn)為，房屋銷售合同的甲方公司未加蓋公章，而房款的支付及房屋的交付，均發(fā)生在李桂某與劉正學(xué)之間，故該房產(chǎn)預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)方分別為李桂某與劉正學(xué)。該2份房產(chǎn)預(yù)售合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，應(yīng)為合法有效合同。李桂某依合同約定支付相應(yīng)價(jià)款，履行了其合同義務(wù)，被告劉正學(xué)應(yīng)當(dāng)依約履行其合同義務(wù)。關(guān)于原告要求被告及第三人履行過(guò)戶手續(xù)并承擔(dān)辦證稅費(fèi)的請(qǐng)求，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)義務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事實(shí)上不能履行……”因原告認(rèn)可訴爭(zhēng)房屋已由湖北荊門(mén)農(nóng)村商業(yè)銀行直屬支行辦理了他項(xiàng)權(quán)證，在房屋已設(shè)定抵押權(quán)的情況下，無(wú)法進(jìn)行所有權(quán)變更登記，原告的該項(xiàng)訴求已實(shí)際履行不能，本院對(duì)該訴請(qǐng)不予支持。因原告在庭審中撤回要求被告支付違約金5萬(wàn)元的訴請(qǐng)，系其對(duì)自身民事權(quán)利的處分，不違反法律規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條之規(guī)定，判決如下：
駁回原告李桂某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)11650元，由原告李桂某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門(mén)市中級(jí)人民法院。上訴人提起上訴的應(yīng)在提交上訴狀時(shí)按照上訴標(biāo)的額預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至荊門(mén)市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 鄒艷麗
代理審判員 付冰晶
人民陪審員 付華軍

書(shū)記員： 曾光