李某吉
黑龍江新宏基建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
潘龍

原告李某吉。
被告黑龍江新宏基建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
法定代表人陳宏。
委托代理人潘龍。
本院于2014年9月18日立案受理了原告李某吉訴被告黑龍江新宏基建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案后，依法由代理審判員韓雪雪適用簡(jiǎn)易程序于2014年10月31日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理。
原告李某吉與被告黑龍江新宏基建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托代理人潘龍到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱:原告與被告于2011年3月19日簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的位于御景園小區(qū)的房屋一處，并交付給被告購(gòu)房款336996.00元。
后房屋實(shí)際面積比合同約定面積多出4.08平方米，原告于2013年3月12日交付被告該房屋增加面積部分的房款12223.00元，并于當(dāng)日重新簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
原告購(gòu)買(mǎi)的該房屋實(shí)際面積與約定面積誤差的絕對(duì)值超過(guò)3%，符合解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的條件。
合同中房屋面積以房產(chǎn)登記部門(mén)最后核定的面積為準(zhǔn)，購(gòu)房款多退少補(bǔ)的約定屬于約定不明確。
被告的實(shí)際交房時(shí)間已超出合同約定的交房時(shí)間180日，原告有權(quán)解除合同。
原告與被告協(xié)商未成，故起訴至法院。
訴訟請(qǐng)求:1.判令解除原告與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
后原告增加了如下訴訟請(qǐng)求:1.要求被告退還全部購(gòu)房款349218.00元并賠償違約金146671.56元；2.被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
被告辯稱:依據(jù)合同規(guī)定，被告同意解除合同并退還原告全額購(gòu)房款349218.00元，但不同意支付違約金。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是:一、原告與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效，被告是否存在違約行為；二、如解除合同，被告是否應(yīng)賠償原告購(gòu)房款及違約金，數(shù)額是多少。
原告為支持其主張，向法庭提交如下證據(jù):
證據(jù)一、收據(jù)三份、房屋買(mǎi)賣(mài)合同一份，證明原告與被告簽訂合同購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的位于御景園小區(qū)、建筑面積116.57平方米的房屋一處，原告交付購(gòu)房款共計(jì)349218.00元。
2011年3月30日原告與被告簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，后被告于2013年3月12日將原來(lái)的合同收回，更換為證據(jù)一的合同，因?yàn)榉课菝娣e比原合同約定多出4.08平方米，原告補(bǔ)繳了12223.00元的購(gòu)房款。
被告對(duì)該證據(jù)無(wú)異議。
由于被告對(duì)該證據(jù)無(wú)異議，故本院予以采信。
證據(jù)二、2014年8月12日被告給原告發(fā)的通知房屋入住的短信息內(nèi)容說(shuō)明一份，證明被告通知原告入住房屋時(shí)間超出合同約定的入住時(shí)間180日。
被告認(rèn)為該證據(jù)不是法定的證據(jù)類(lèi)型，沒(méi)有證明力。
本院認(rèn)為，原告雖然能夠提供手機(jī)上的原信息予以核對(duì)，但無(wú)法證明發(fā)信人是被告，故本院對(duì)于該證據(jù)不予以采信。
被告為支持其反駁意見(jiàn)，向法庭提供如下一份證據(jù):
證據(jù)一、2014年7月1日牡丹江晨報(bào)一份，證明原告所購(gòu)買(mǎi)的28號(hào)樓應(yīng)于2014年7月1日回遷。
原告對(duì)該證據(jù)形式要件及證明問(wèn)題均有異議，無(wú)法確定真假。
牡丹江晨報(bào)上寫(xiě)的入住時(shí)間是2014年6月30日，合同約定的交房時(shí)間是2013年6月30日，故已經(jīng)超出約定入住時(shí)間180日，不能證明被告沒(méi)有違約責(zé)任。
本院認(rèn)為，被告在牡丹江晨報(bào)上刊登御景園小區(qū)的入住通知，本院對(duì)該證據(jù)予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
原告與被告于2011年簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的位于御景園小區(qū)的房屋一處，約定每平方米單價(jià)2995.79元。
原告于2011年3月19日交付給被告定金20000.00元，并于2011年3月30日交付剩余房款316996.00元。
后房屋實(shí)際面積比合同約定面積多出4.08平方米，原告于2013年3月12日交付被告該房屋增加面積部分的房款12223.00元，并于當(dāng)日重新簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
被告于2014年7月1日在牡丹江晨報(bào)上刊登入戶通知，通知御景園小區(qū)G28#樓的業(yè)戶于2014年7月1日辦理入住手續(xù)。
本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系有效合同，雙方應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。
原告主張房屋的實(shí)際面積比合同約定的面積多出4.08平方米，實(shí)際面積與約定面積誤差的絕對(duì)值超過(guò)3%，原告有權(quán)解除合同。
不論實(shí)際面積與約定面積誤差的絕對(duì)值是否超過(guò)3%，原告補(bǔ)交了增加面積部分的購(gòu)房款，并與被告重新簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)視為原告以實(shí)際行動(dòng)表示對(duì)增加面積的部分具有購(gòu)買(mǎi)的意思表示，視為對(duì)原合同的變更，故本院對(duì)原告的該主張不予以支持。
原告與被告的房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的交房時(shí)間是2013年6月30日前，而被告在牡丹江晨報(bào)上通知入住的時(shí)間是2014年7月1日，已經(jīng)超出約定入住時(shí)間一年，按照合同第九條規(guī)定，被告逾期交房時(shí)間超過(guò)180日，原告有權(quán)解除合同。
故本院對(duì)原告要求解除與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟請(qǐng)求予以支持。
如雙方解除合同，被告應(yīng)按照合同第九條規(guī)定返還原告全部已付購(gòu)房款，并按原告累計(jì)已付購(gòu)房款的1%向原告支付違約金。
故本院對(duì)原告要求返還已付349218.00元購(gòu)房款的訴訟請(qǐng)求予以支持。
但是按照合同約定，違約金的計(jì)算方式為349218.00元×1%=3492.18元。
原告未能舉證證實(shí)合同約定的違約金低于其造成的損失，故對(duì)原告要求的違約金，本院保護(hù)3492.18元。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?:“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護(hù)。
”、第六十條:“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
”、第七十七條第一款:“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。
”、第九十三條:“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。
解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
”、第一百一十四條:“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
”、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。
沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。
”的規(guī)定，判決如下:
一、解除原告李某吉與被告黑龍江新宏基建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司就坐落于御景園小區(qū)、產(chǎn)籍號(hào)為395-500-2／5-2-020202、建筑面積為116.57平方米的房屋簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；
二、被告黑龍江新宏基建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)返還原告李某吉購(gòu)房款349218.00元并賠償原告違約金3492.18元；
三、駁回原告李某吉的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)8889.00元，減半收取4444.50元，由被告黑龍江新宏基建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3161.00元，由原告李某吉負(fù)擔(dān)1283.50元。
案件申請(qǐng)費(fèi)2266.00元，由被告黑龍江新宏基建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1608.00元，由原告李某吉負(fù)擔(dān)658.00元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原告雖然能夠提供手機(jī)上的原信息予以核對(duì)，但無(wú)法證明發(fā)信人是被告，故本院對(duì)于該證據(jù)不予以采信。
被告為支持其反駁意見(jiàn)，向法庭提供如下一份證據(jù):
證據(jù)一、2014年7月1日牡丹江晨報(bào)一份，證明原告所購(gòu)買(mǎi)的28號(hào)樓應(yīng)于2014年7月1日回遷。
原告對(duì)該證據(jù)形式要件及證明問(wèn)題均有異議，無(wú)法確定真假。
牡丹江晨報(bào)上寫(xiě)的入住時(shí)間是2014年6月30日，合同約定的交房時(shí)間是2013年6月30日，故已經(jīng)超出約定入住時(shí)間180日，不能證明被告沒(méi)有違約責(zé)任。
本院認(rèn)為，被告在牡丹江晨報(bào)上刊登御景園小區(qū)的入住通知，本院對(duì)該證據(jù)予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見(jiàn)，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
原告與被告于2011年簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的位于御景園小區(qū)的房屋一處，約定每平方米單價(jià)2995.79元。
原告于2011年3月19日交付給被告定金20000.00元，并于2011年3月30日交付剩余房款316996.00元。
后房屋實(shí)際面積比合同約定面積多出4.08平方米，原告于2013年3月12日交付被告該房屋增加面積部分的房款12223.00元，并于當(dāng)日重新簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
被告于2014年7月1日在牡丹江晨報(bào)上刊登入戶通知，通知御景園小區(qū)G28#樓的業(yè)戶于2014年7月1日辦理入住手續(xù)。
本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系有效合同，雙方應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。
原告主張房屋的實(shí)際面積比合同約定的面積多出4.08平方米，實(shí)際面積與約定面積誤差的絕對(duì)值超過(guò)3%，原告有權(quán)解除合同。
不論實(shí)際面積與約定面積誤差的絕對(duì)值是否超過(guò)3%，原告補(bǔ)交了增加面積部分的購(gòu)房款，并與被告重新簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)視為原告以實(shí)際行動(dòng)表示對(duì)增加面積的部分具有購(gòu)買(mǎi)的意思表示，視為對(duì)原合同的變更，故本院對(duì)原告的該主張不予以支持。
原告與被告的房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的交房時(shí)間是2013年6月30日前，而被告在牡丹江晨報(bào)上通知入住的時(shí)間是2014年7月1日，已經(jīng)超出約定入住時(shí)間一年，按照合同第九條規(guī)定，被告逾期交房時(shí)間超過(guò)180日，原告有權(quán)解除合同。
故本院對(duì)原告要求解除與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟請(qǐng)求予以支持。
如雙方解除合同，被告應(yīng)按照合同第九條規(guī)定返還原告全部已付購(gòu)房款，并按原告累計(jì)已付購(gòu)房款的1%向原告支付違約金。
故本院對(duì)原告要求返還已付349218.00元購(gòu)房款的訴訟請(qǐng)求予以支持。
但是按照合同約定，違約金的計(jì)算方式為349218.00元×1%=3492.18元。
原告未能舉證證實(shí)合同約定的違約金低于其造成的損失，故對(duì)原告要求的違約金，本院保護(hù)3492.18元。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?:“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護(hù)。
”、第六十條:“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
”、第七十七條第一款:“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。
”、第九十三條:“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。
解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
”、第一百一十四條:“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
”、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。
沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

”的規(guī)定，判決如下:
一、解除原告李某吉與被告黑龍江新宏基建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司就坐落于御景園小區(qū)、產(chǎn)籍號(hào)為395-500-2／5-2-020202、建筑面積為116.57平方米的房屋簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；
二、被告黑龍江新宏基建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)返還原告李某吉購(gòu)房款349218.00元并賠償原告違約金3492.18元；
三、駁回原告李某吉的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)8889.00元，減半收取4444.50元，由被告黑龍江新宏基建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3161.00元，由原告李某吉負(fù)擔(dān)1283.50元。
案件申請(qǐng)費(fèi)2266.00元，由被告黑龍江新宏基建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1608.00元，由原告李某吉負(fù)擔(dān)658.00元。

審判長(zhǎng)：韓雪雪

書(shū)記員：李娜