原告戚某某。
原告屈某某。
二原告共同委托代理人徐豐華，湖北晨睿律師事務所律師。
被告祁某某。
委托代理人張鋒，湖北鷹之歌律師事務所律師。
被告蔡某某。

原告戚某某、屈某某訴被告祁某某、蔡某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年4月2日立案受理后，依法由審判員樊柏芳擔任審判長，與代理審判員楊梅、人民陪審員李循秀組成合議庭審理本案；訴訟中，根據(jù)二原告申請，本院依法作出（2014）鄂天門民二初字第00087-1號民事裁定書，對本案訴爭房屋所予以查封，并于同年5月8日公開開庭進行了審理。原告戚某某、屈某某及其共同委托代理人徐豐華、被告祁某某及其委托代理人張鋒、被告蔡某某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二原告訴稱：2009年6月11日，被告蔡某某將二被告共同所有的單元（房權(quán)證：天門市房權(quán)證竟陵字第00039467號）賣給原告屈某某，二原告將房款24000元交付被告蔡某某，被告蔡某某將房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用證交付原告屈某某，但雙方并未簽訂書面合同。爾后，二原告搬入該單元入住至今。2013年5月，二原告要求二被告協(xié)助辦理房屋過戶登記手續(xù)未果后，二原告遂訴至法院，請求人民法院依法責令二被告協(xié)助二原告辦理房屋過戶登記手續(xù)，并由二被告承擔本案訴訟費用。
二原告為支持其訴訟主張，向本院提交四份證據(jù)，結(jié)合當事人的庭審質(zhì)證意見，本院對原告提交的證據(jù)作如下認定：
證據(jù)一：二原告居民身份證、常住人口登記卡復印件各1份，擬證明二原告的身份情況。
證據(jù)二：二被告戶籍登記證明復印件1份，擬證明二被告的身份情況。
二被告對上述證據(jù)均無異議。上述證據(jù)客觀真實、來源合法，與本案有關(guān)聯(lián)，本院依法予以采信。
證據(jù)三：天門市房權(quán)證竟陵字第00039467號房屋所有權(quán)證及收條復印件1份，擬證明二被告將本案訴爭房屋賣給二原告的事實。
二被告對該組證據(jù)中的房屋所有權(quán)證復印件均無異議，本院依法予以采信；被告祁某某對該組證據(jù)中的收條的真實性有異議，被告蔡某某對該證據(jù)無異議，本院認為該證據(jù)能夠證明被告蔡某某已收取原告屈某某給付的房款，依法予以采信。
證據(jù)四：遺失聲明復印件1份，擬證明二被告不履行合同約定的事實。
被告祁某某對該證據(jù)無異議，被告蔡某某認為該遺失申明是被告祁某某的個人行為。本院認為，該證據(jù)客觀真實，來源合法，與本案有關(guān)聯(lián)，依法予以采信。

本院認為：原告屈某某與被告蔡某某口頭約定購買本案訴爭房屋，并支付了房屋價款，被告蔡某某收取房款后，將該房屋及其產(chǎn)權(quán)證交付給原告屈某某實際占有，雙方之間成立房屋買賣合同關(guān)系。合同成立后是否有效，應按法律規(guī)定的要件予以確認。依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，此類規(guī)定主要倡導房地產(chǎn)交易規(guī)范化，便于行政管理和稅費征收，屬管理性規(guī)定，并非效力性規(guī)定。故對被告祁某某辯稱房屋買賣合同屬要式合同，該合同未采取書面形式，違反了法律的強制性規(guī)定，該房屋買賣行為應屬無效合同的辯解意見，本院不予采納。
本案訴爭房屋系二被告的夫妻共同財產(chǎn)，共有人處分共有財產(chǎn)應經(jīng)共同共有人的同意。結(jié)合原告屈某某庭審陳述及被告蔡某某曾起訴離婚的事實，被告蔡某某出賣該房屋時二被告夫妻感情不和，處于長期分居狀態(tài)，且其自稱該房屋為其個人所有及由其做主便行，可見被告蔡某某出賣訴爭房屋并未取得被告祁某某的同意或委托授權(quán)，其動機并非為了日常生活的需要，其行為已超出夫妻日常生活互為代理的范疇。原告屈某某作為買受人，購買前對訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)情況未盡到一般的注意及審查義務，在被告蔡某某告知其二被告長期分居的情況后，且已獲取其房產(chǎn)證上的登記信息記載屬二被告共有的事實，其應知被告蔡某某出賣該房屋未取得被告祁某某的同意，不能認定其有理由相信被告蔡某某出賣共有房屋的行為系二被告共同意思表示，原告屈某某與被告蔡某某締約顯然不具備表見代理的特征。故被告蔡某某處分訴爭房屋的行為屬狹義無權(quán)代理行為，其處分行為無效。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條關(guān)于“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任”之規(guī)定，原告屈某某與被告蔡某某簽訂房屋買賣合同后，被告祁某某已電話告知原告戚某某不同意出賣該房屋，并重新辦理新房產(chǎn)證，可見其拒絕對該合同予以追認，該房屋買賣合同對被告祁某某不發(fā)生效力。
綜上，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國民法通則﹥?nèi)舾蓡栴}的意見（試行）》第89條關(guān)于“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效”之規(guī)定，結(jié)合本案實際情況，該房屋買賣合同應屬無效合同。依法成立的合同受法律保護，且雙方應按約定全面履行自己的義務，現(xiàn)因原、被告雙方成立的口頭房屋買賣合同無效，雙方約定的權(quán)利、義務自始無效，雙方無需履行約定的義務，故對二原告依訴爭房屋買賣合同要求二被告協(xié)助辦理過戶登記手續(xù)的訴訟請求，本院依法不予支持。視此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條、《中華人民共和國合同法》第三十六條、第四十四條、第四十八條、第四十九條、第五十二條第（二）項、第一百三十條、《中華人民共和國婚姻法》第十七條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國民法通則﹥?nèi)舾蓡栴}的意見（試行）》第89條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（一）》第十七條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告戚某某、屈某某的訴訟請求。
案件受理費400元，財產(chǎn)保全費260元，由原告戚某某、屈某某負擔。
如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省漢江中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預交上訴案件受理費，匯款至湖北省漢江中級人民法院；開戶銀行：農(nóng)行仙桃市支行復州分理處；戶名：湖北省漢江中級人民法院；帳號：17－313501040000019。
當事人簽收本判決書時，即視為已收到法院繳納上訴案件訴訟費用通知書。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　樊柏芳 代理審判員　　楊　梅 人民陪審員　　李循秀

書記員：周青嵐