宮某某
劉文衛(wèi)（黑龍江藍(lán)馳律師事務(wù)所）
黃金星（黑龍江藍(lán)馳律師事務(wù)所）
李某某
于華偉（黑龍江虎林寶東法律服務(wù)所）
虎林市金某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
李輝（遼寧博雅律師事務(wù)所）

原告:宮某某，女，49歲。
委托代理人:劉文衛(wèi)，黑龍江藍(lán)馳律師事務(wù)所律師。
委托代理人:黃金星，黑龍江藍(lán)馳律師事務(wù)所律師。
被告:李某某（曾用名李樹(shù)發(fā)），男，60歲。
委托代理人:于華偉，虎林市寶東法律服務(wù)所法律工作者。
被告:虎林市金某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
法定代表人:郭洪武，職位:總經(jīng)理。
委托代理人:李輝，遼寧博雅律師事務(wù)所律師。
原告宮某某訴被告李某某、虎林市金某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司確認(rèn)合同有效糾紛一案，本院于2016年3月1日受理后，依法適用普通程序，于2016年9月28日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告宮某某及其委托代理人劉文衛(wèi)、黃金星、被告李某某的委托代理人于華偉、被告虎林市金某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金某房地產(chǎn)）的委托代理人李輝到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告宮某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、依法確認(rèn)原告與被告金某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同合法有效；2、依法確認(rèn)位于學(xué)府名都3號(hào)樓103號(hào)門市在原告出售給他人之前對(duì)該房屋享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)；3、由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
事實(shí)和理由:2013年8月20日，被告李某某因急于償還龍江銀行借款，請(qǐng)求原告借出3,000,000元。
經(jīng)雙方協(xié)商一致簽訂了《房屋抵押借款協(xié)議書》，依據(jù)協(xié)議原告出借3,000,000元，借款利息按月支付，期限在半年以內(nèi)償還月利率4分，如期限在半年以上月利率3分；自2013年8月20日至2014年8月20日止；被告李某某用虎林市學(xué)府名都3號(hào)樓東3戶（103）、東4戶、東5戶自由門市樓做抵押擔(dān)保；被告李某某承諾保證在合同期限內(nèi)按期還本付息；否則原告有權(quán)處置抵押物。
協(xié)議生效后，原告將3,000,000元匯入被告李某某指定的賬戶，而被告李某某支付三個(gè)月利息后就在沒(méi)有按協(xié)議繼續(xù)履行。
截止2014年5月，被告李某某尚欠原告借款本息3,450,000元。
被告李某某在沒(méi)有能力還本息的情形下，被告李某某按約定將抵押的3處門市房按每平方米12,000元作價(jià)賣給原告。
通過(guò)第二被告金某房地產(chǎn)履行了相關(guān)變更手續(xù)。
2014年6月19日，原告與第二被告金某房地產(chǎn)在房產(chǎn)部門登記備案，6月20日，原告與被告金某房地產(chǎn)簽訂商品房買賣合同。
2015年8月12日，原告將該門市出讓給案外人孟××，總價(jià)款1,362,060元，孟××已支付682,060元首付款，門市（103）已履行交付。
然而，2015年10月27日，該門市被雞東縣人民法院執(zhí)行查封。
為此，案外人以原告與二被告門市（103）買賣無(wú)效，導(dǎo)致案外人與原告的購(gòu)買目的不能實(shí)現(xiàn)，要求原告退還購(gòu)房款解除合同。
原告面對(duì)即將喪失實(shí)體權(quán)益的情形，為保障合法權(quán)益免遭滅失。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二十一條 ?、第二十三條 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條 ?、第三十七條 ?、第四十四條 ?、第一百三十二條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）》第十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》》第六條之規(guī)定，依法呈訴狀請(qǐng)求人民法院依據(jù)事實(shí)和法律，依法確認(rèn)原告與被告金某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同合法有效；2、依法確認(rèn)位于學(xué)府名都3號(hào)樓103號(hào)門市在原告出售給他人之前對(duì)該房屋享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
原告為證明其主張，向本院提交以下證據(jù):
1、《房屋抵押借款協(xié)議》復(fù)印件1份、虎林市金某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司專用收款收據(jù)復(fù)印件2張、《學(xué)府名都認(rèn)購(gòu)書》復(fù)印件1份。
證實(shí)2013年8月20日李某某在宮某某處借款3,000,000元人民幣，李某某將其在開(kāi)發(fā)商金某房地產(chǎn)以每平方米8,800元價(jià)格認(rèn)購(gòu)的包括虎林市學(xué)府名都3號(hào)樓103號(hào)門市在內(nèi)的三套房產(chǎn)作為抵押向?qū)m某某提供擔(dān)保，雙方簽訂了《房屋抵押借款協(xié)議》。
2、《承諾書》原件1份、《房屋買賣協(xié)議書（契約）》原件一份、李某某和張春英聲明復(fù)印件1份。
證實(shí)2014年5月21日李某某明確向?qū)m某某表示其不能按約定償還本息共計(jì)3,450,000元，宮某某有權(quán)要求李某某承擔(dān)提前清償本息債務(wù)的逾期違約責(zé)任；2014年5月21日李某某與宮某某簽訂了《房屋買賣協(xié)議書（契約）》宮某某以每平方米12,000元的價(jià)格折價(jià)購(gòu)買了包括虎林市學(xué)府名都3號(hào)樓103號(hào)門市在內(nèi)的房屋；《房屋買賣協(xié)議書（契約）》中約定的全部義務(wù)宮某某與李某某已履行完畢；李某某和張春英向開(kāi)發(fā)商金某房地產(chǎn)說(shuō)明包括涉案門市房在內(nèi)的房產(chǎn)變動(dòng)情況，請(qǐng)求將涉案門市房在內(nèi)的虎林市學(xué)府名都3號(hào)樓103號(hào)東3戶、4戶、5戶房產(chǎn)更名至宮某某名下。
3、《商品房買賣合同》復(fù)印件1份、虎林市房地產(chǎn)管理處情況說(shuō)明復(fù)印件1份。
證實(shí)宮某某于2014年6月19日在房產(chǎn)部門登記備案并在2014年6月20日與開(kāi)發(fā)商金某房地產(chǎn)就購(gòu)買虎林市學(xué)府名都3號(hào)樓103號(hào)門市簽訂了《商品房買賣合同》；宮某某是唯一與開(kāi)發(fā)商金某房地產(chǎn)就虎林市學(xué)府名都3號(hào)樓103號(hào)門市簽訂《商品房買賣合同》的買受人，享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)；虎林市房地產(chǎn)管理處就商品房買賣合同中簽訂時(shí)間與打印時(shí)間不一致進(jìn)行了權(quán)威的解釋，該商品房買賣合同的備案登記合法有效。
4、金某房地產(chǎn)專用收款收據(jù)原件2張、黑龍江省清河泉生物質(zhì)能源熱電有限公司熱費(fèi)收據(jù)原件1張。
證實(shí)宮某某實(shí)際占有、使用、管理虎林市學(xué)府名都3號(hào)樓103號(hào)門市。
其中，供熱費(fèi)收據(jù)，雖然寫的是李某某，因?yàn)楹邶埥　痢劣邢薰静唤o更名，但是宮某某交的熱費(fèi)，宮某某向熱費(fèi)公司申請(qǐng)更名，熱力公司稱只能拿房照才可以辦理更名手續(xù)，雖然繳費(fèi)時(shí)李樹(shù)發(fā)也就是李某某，但錢是宮某某繳納的，并且繳費(fèi)票據(jù)原件在宮某某處。
對(duì)于原告提交的證據(jù)1，被告李某某無(wú)異議。
被告金某房地產(chǎn)稱其中房屋抵押借款協(xié)議書不屬于其單位業(yè)務(wù)范圍，其單位沒(méi)有參與，因此不發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)；兩份收據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，在公司都有存檔。
該收據(jù)是被告李某某在認(rèn)購(gòu)房屋時(shí)，我公司出具的，但該票據(jù)已經(jīng)作廢，因?yàn)樵摲吭匆呀?jīng)轉(zhuǎn)給原告，并且是由李某某夫妻二人與原告共同辦理的更名。
因其公司在樓房認(rèn)購(gòu)時(shí)工程尚未竣工，根據(jù)行規(guī)認(rèn)購(gòu)的房屋可以根據(jù)當(dāng)事人的意愿進(jìn)行變更。
李某某夫婦與原告宮某某雙方自愿到我公司來(lái)辦理更名，因此被告金某房地產(chǎn)給出具的那兩張票據(jù)已經(jīng)作廢，并且加蓋了作廢的印鑒，同時(shí)被告金某房地產(chǎn)給原告出具了新的買賣合同并進(jìn)行了備案。
對(duì)認(rèn)購(gòu)書真實(shí)性沒(méi)有異議，但是該房源已經(jīng)轉(zhuǎn)給了宮某某；對(duì)于原告提交的證據(jù)2，被告李某某無(wú)異議。
被告金某房地產(chǎn)對(duì)承諾書和買賣協(xié)議書真實(shí)性沒(méi)有異議；對(duì)于原告提交的證據(jù)3，被告李某某稱該組證據(jù)與其無(wú)關(guān)，沒(méi)有參與此次簽訂合同，所以不發(fā)表意見(jiàn)。
被告金某房地產(chǎn)對(duì)買賣合同真實(shí)性沒(méi)有異議，稱該房源是由李某某轉(zhuǎn)給宮某某的，他們雙方給其出具了手續(xù)，在之前的證據(jù)中已經(jīng)體現(xiàn)了，因此被告金某房地產(chǎn)按照正式的售樓程序與原告簽訂了該買賣合同。
并且該買賣合同簽訂時(shí)，具備了備案條件，因此將該合同到房產(chǎn)處進(jìn)行了備案登記。
具體流程是2014年6月19日進(jìn)行網(wǎng)上備案登記，2014年6月20日在房產(chǎn)處的微機(jī)將合同打印出來(lái)，并且簽字蓋章。
該房屋買賣合同的簽訂屬實(shí)，備案流程時(shí)間先后也屬實(shí)。
另外需要說(shuō)明一點(diǎn)，我公司在辦理商品房備案合同時(shí)，先登記后打印合同是正常現(xiàn)象；對(duì)于原告提交的證據(jù)4，被告李某某稱其中熱費(fèi)是原告交的無(wú)異議，物業(yè)費(fèi)其不清楚。
被告金某房地產(chǎn)稱物業(yè)費(fèi)是其公司收取的，票據(jù)是其出具的，無(wú)異議。
關(guān)于熱費(fèi)問(wèn)題，因?yàn)榉课菰谡J(rèn)購(gòu)過(guò)程中有個(gè)初始登記表，當(dāng)時(shí)熱源公司在做配套時(shí)，就以該表進(jìn)行的登記，待房屋產(chǎn)權(quán)證下來(lái)之后就會(huì)進(jìn)行變更。
被告李某某辯稱，李某某的曾用名是李樹(shù)發(fā)，其與被告金某房地產(chǎn)簽訂合同以及與原告宮某某簽訂的協(xié)議，均是李某某本人。
原告宮某某所述屬實(shí)，沒(méi)有什么意見(jiàn)，其余意見(jiàn)在質(zhì)證中陳述。
被告金某房地產(chǎn)辯稱，本案爭(zhēng)議樓房，是由被告金某房地產(chǎn)出售給原告宮某某，并且簽訂了商品房買賣合同，在房地產(chǎn)進(jìn)行了備案登記，該房源初始階段是由另一被告李某某（曾用名李樹(shù)發(fā)）進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，在認(rèn)購(gòu)期間，經(jīng)李某某夫妻同意，并且給我公司出具了更名手續(xù)，該房源變更為原告宮某某，以上事實(shí)屬實(shí)。
被告李某某與被告金某房地產(chǎn)未向本院提交證據(jù)。
本院經(jīng)過(guò)審查核實(shí)，認(rèn)證如下:
對(duì)于原告提供的證據(jù)1-4，被告李某某、金某房地產(chǎn)對(duì)其真實(shí)性均無(wú)異議，故對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性本院予以確認(rèn)。
根據(jù)以上所確認(rèn)的證據(jù)及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述，本院認(rèn)定案件事實(shí)如下:
2013年8月20日，被告李某某向原告宮某某借款3,000,000元整，以其虎林市學(xué)府名都3號(hào)樓東3戶、東4戶、東5戶門市做抵押擔(dān)保，并簽訂了房屋抵押借款協(xié)議。
2014年5月21日被告李某某不能償還原告宮某某的欠款，故其將在被告金某房地產(chǎn)處預(yù)購(gòu)的房屋學(xué)府名都3號(hào)樓東3戶、東4戶、東5戶（3號(hào)樓103門市）以3,335,160元賣給原告宮某某，同時(shí)雙方簽訂房屋買賣協(xié)議。
經(jīng)被告李某某及其妻子張春英聲明及被告金某房地產(chǎn)同意后，2014年6月20日被告金某房地產(chǎn)與原告宮某某簽訂了該商品房屋買賣合同書。
現(xiàn)該房屋因另案被查封無(wú)法辦理過(guò)戶登記，原告請(qǐng)求依法確認(rèn)原告與被告金某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的商品房買賣合同合法有效；依法確認(rèn)位于學(xué)府名都3號(hào)樓103號(hào)門市在原告出售給他人之前對(duì)該房屋享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)并由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
本院認(rèn)為:本案中被告李某某與被告金某房地產(chǎn)簽訂的學(xué)府名都認(rèn)購(gòu)書系雙方真實(shí)意思表示，該認(rèn)購(gòu)書合法有效。
且該房屋已經(jīng)交付給被告李某某，被告李某某對(duì)其有處分權(quán)。
被告李某某將其中學(xué)府名都3號(hào)樓0單元103號(hào)門市轉(zhuǎn)讓給原告宮某某的行為系有權(quán)處分，李某某與宮某某的房屋買賣合同亦合法有效。
進(jìn)而被告金某房地產(chǎn)基于被告李某某及原告宮某某的房屋轉(zhuǎn)讓意思表示而變更該房屋的買受人為原告宮某某符合法律規(guī)定，故原告宮某某與被告金某房地產(chǎn)簽訂的房屋買賣合同合法有效。
原告宮某某依法對(duì)其有占有、使用、處分、收益的權(quán)利，當(dāng)權(quán)利受到侵害時(shí)有權(quán)請(qǐng)求得到保護(hù)。
綜上所述，對(duì)于原告宮某某的訴訟請(qǐng)求本院予以支持。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第七十七條 ?、第一百三十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告宮某某與被告金某房地產(chǎn)與2014年6月20日簽訂的商品房屋買賣合同有效。
二、原告宮某某將虎林市學(xué)府名都3號(hào)樓0單元103號(hào)門出售給案外人孟××之前享有該房屋的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
案件受理費(fèi)100元由被告李某某和被告金某房地產(chǎn)各負(fù)擔(dān)50元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于雞西市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:本案中被告李某某與被告金某房地產(chǎn)簽訂的學(xué)府名都認(rèn)購(gòu)書系雙方真實(shí)意思表示，該認(rèn)購(gòu)書合法有效。
且該房屋已經(jīng)交付給被告李某某，被告李某某對(duì)其有處分權(quán)。
被告李某某將其中學(xué)府名都3號(hào)樓0單元103號(hào)門市轉(zhuǎn)讓給原告宮某某的行為系有權(quán)處分，李某某與宮某某的房屋買賣合同亦合法有效。
進(jìn)而被告金某房地產(chǎn)基于被告李某某及原告宮某某的房屋轉(zhuǎn)讓意思表示而變更該房屋的買受人為原告宮某某符合法律規(guī)定，故原告宮某某與被告金某房地產(chǎn)簽訂的房屋買賣合同合法有效。
原告宮某某依法對(duì)其有占有、使用、處分、收益的權(quán)利，當(dāng)權(quán)利受到侵害時(shí)有權(quán)請(qǐng)求得到保護(hù)。
綜上所述，對(duì)于原告宮某某的訴訟請(qǐng)求本院予以支持。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第七十七條 ?、第一百三十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告宮某某與被告金某房地產(chǎn)與2014年6月20日簽訂的商品房屋買賣合同有效。
二、原告宮某某將虎林市學(xué)府名都3號(hào)樓0單元103號(hào)門出售給案外人孟××之前享有該房屋的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
案件受理費(fèi)100元由被告李某某和被告金某房地產(chǎn)各負(fù)擔(dān)50元。

審判長(zhǎng)：劉澤民
審判員：庚楠
審判員：張淑梅

書記員：姜遠(yuǎn)思