原告：夏中元。
委托代理人：袁芳、許俊，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)代理）。
被告：湖北海江東盛置業(yè)有限公司。
法定代表人：韓曉躍，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人：陳蘇、鄭蒙，湖北袁徐殷律師事務(wù)所律師，（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
第三人：中國(guó)工商銀行股份有限公司鄂州分公司。
法定代表人：楊金祥，該公司負(fù)責(zé)人。
委托代理人：陳軍平。
第三人：王梅芳。
委托代理人：許俊，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)代理）。

原告夏中元訴被告湖北海江東盛置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“海江東盛公司”）、第三人中國(guó)工商銀行股份有限公司鄂州分行（以下簡(jiǎn)稱“工行鄂州分行”）、第三人王梅芳商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由審判員郭曉潔適用簡(jiǎn)易程序，于2016年5月23日公開開庭進(jìn)行了審理。原告夏中元及第三人王梅芳委托代理人許俊、被告海江東盛公司委托代理人鄭蒙、第三人工行鄂州分行委托代理人陳軍平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：原、被告于2013年8月27日簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：原告購(gòu)買被告開發(fā)商品房，單價(jià)2960.36元，總金額345，000元。合同簽訂后，原告依約向被告支付了首付款105，000元，再與第三人工行鄂州分行簽訂了《個(gè)人購(gòu)房借款／擔(dān)保合同》，以向第三人工行鄂州分行貸款的方式向被告支付240，000元，總計(jì)向被告支付購(gòu)房款345，000元。《個(gè)人購(gòu)房借款／擔(dān)保合同》約定貸款期限15年，按月等額本息還款。第三人王梅芳為原告妻子，為共同借款人。因被告未按合同約定按期交房，原、被告多次協(xié)商退房事宜，2015年9月14日，原告再次就退房事宜進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致意見，雙方簽訂了《退房協(xié)議》，協(xié)議約定被告于2015年9月30日前將原告首付款結(jié)清，從2015年9月30日起，由被告負(fù)責(zé)償還原告在銀行的貸款本金及利息，還清所有貸款后，雙方再到房管局辦理退房手續(xù)等。2015年9月14日，原、被告對(duì)原告已付房款及已退房款進(jìn)行核實(shí)，制作《退房客戶表》，說明被告在2015年9月14日前已退原告首付款70，000元，下欠原告首付款35，000元，原告在該表格上簽字予以認(rèn)可。2015年9月14日，被告向原告支付下欠首付款35，000元。
另查明：從2014年2月至2015年1月，原告自行向第三人工行鄂州分行按月償還貸款本金9735.96元及利息15，431.16元，合計(jì)本息共計(jì)25，167.12元；2015年2月至2016年7月，由被告代替原告向第三人工行鄂州分行按月償還貸款本金16，826.03元及利息19，179.67元。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。本案中，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》及原、被告與第三人工行鄂州分行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款／擔(dān)保合同》，內(nèi)容合法，均是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，為有效合同。原、被告應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。合同簽訂后，原告按照二份合同的約定，向原告支付了首付款，按月向第三人償還貸款本金及利息，履行了付款及還款義務(wù)。而依據(jù)《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間多次超出后，被告仍不能按期交房，故原、被告多次協(xié)商退房事宜，并在2015年9月14日最終達(dá)成了《退房協(xié)議》，雙方原簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)視為已解除。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條之規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。故原告要求解除原、被告、第三人王梅芳與工行鄂州分行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款／擔(dān)保合同》，本院予以支持。被告辯稱：原告已在《退房協(xié)議》中放棄解除《個(gè)人購(gòu)房借款／擔(dān)保合同》的權(quán)利，但該《退房協(xié)議》并沒有明確予以約定，該辯稱意見不予支持。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款之規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。原告因購(gòu)房而向第三人工行鄂州分行支付的貸款本金及利息，被告應(yīng)予返還，故原告要求被告返還因購(gòu)房而向第三人工行鄂州分行支付的貸款本金及利息，本院予以支持。被告辯稱原告主張退還銀行貸款本金及利息違反《退房協(xié)議》的約定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八十四條之規(guī)定，債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《退房協(xié)議》中關(guān)于償還第三人工行鄂州分行貸款的約定，未經(jīng)債權(quán)人，即第三人工行鄂州分行的同意，對(duì)合同相對(duì)方不具有約束力，故被告的辯稱意見不予支持。
原告要求被告支付逾期交房違約金24，412.50元（按首付款日萬(wàn)分之二計(jì)算），但依據(jù)原、被告簽訂的《商品房買賣合同》第九條第一款第（2）項(xiàng)約定：買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。后原、被告簽訂的《延期交房違約責(zé)任補(bǔ)充協(xié)議》將萬(wàn)分之一變更為萬(wàn)分之二。本案中，原、被告間的買賣合同已解除，并不是繼續(xù)履行，故不能按照日萬(wàn)分之二計(jì)算違約金，只能按照解除合同的約定，即已付款的1%計(jì)算違約金，為105，000元×1%=1050元。被告辯稱，原、被告簽訂《退房協(xié)議》約定，退房后原告不得再主張一切要求（包括經(jīng)濟(jì)），原告要求被告支付違約金于法無(wú)據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第七十八條之規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更。以上約定內(nèi)容不明確，故對(duì)被告辯稱意見不予支持。故對(duì)原告要求被告支付逾期交房違約金合法部分的訴訟請(qǐng)求，予以支持。
綜上所述，依照《中國(guó)人民共和國(guó)合同法》第八條、第七十八條、第八十四條、第九十七條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條、第二十五條第二款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

解除原告夏中元、被告湖北海江東盛置業(yè)有限公司、第三人中國(guó)工商銀行股份有限公司鄂州分公司、第三人王梅芳簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款／擔(dān)保合同》（備案號(hào)：1315451）；
二、被告湖北海江東盛置業(yè)有限公司向原告夏中元返還自2014年2月至2015年1月原告已向第三人中國(guó)工商銀行股份有限公司鄂州分公司支付的貸款本金9735.96元及利息15，431.16元，合計(jì)本息共計(jì)25，167.12元。
三、被告湖北海江東盛置業(yè)有限公司向第三人中國(guó)工商銀行股份有限公司鄂州分公司償還原告自2016年8月就《個(gè)人購(gòu)房借款／擔(dān)保合同》剩余的貸款本金213，438.01元（240，000元-9735.96元-16，826.03元）及利息（以第三人中國(guó)工商銀行股份有限公司鄂州分公司出具的還款明細(xì)清單為準(zhǔn)）。
四、被告湖北海江東盛置業(yè)有限公司向原告夏中元賠償違約金1050元。
上列應(yīng)付款項(xiàng)，于本判決生效之日起五日內(nèi)履行，逾期履行的，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定辦理。
駁回原告夏中元其他訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)人民幣5266元，減半收取2633元，由被告湖北海江東盛置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級(jí)人民法院；對(duì)財(cái)產(chǎn)案件提起上訴的，上訴案件受理費(fèi)按照不服一審判決部分的上訴請(qǐng)求預(yù)交，上訴案件期滿后的次日起七日內(nèi)仍未交納的，按自動(dòng)撤回上訴處理。住所地和經(jīng)常居住地在本市的當(dāng)事人，請(qǐng)到鄂州市中級(jí)人民法院立案大廳辦理現(xiàn)金交費(fèi)手續(xù)，并將交費(fèi)憑證復(fù)印件送交本院。外埠當(dāng)事人交費(fèi)可通過轉(zhuǎn)賬或匯款，收款單位為湖北省鄂州市中級(jí)人民法院，開戶銀行為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行鄂州市分行鄂城支行，賬號(hào)為17×××61，請(qǐng)?jiān)趨R款用途上注明“法院訴訟費(fèi)”字樣，匯款后將匯款憑證傳真至本院，傳真號(hào)為0711-3587670。

審判員　　郭曉潔

書記員：夏唯