原告（反訴被告）吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人劉小軍，湖北中和信律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告（反訴原告）武漢盛唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。
法定代表人葉子生，董事長。
委托代理人陳雄飛，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司職員。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
委托代理人詹軍陽，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司職員。代理權(quán)限為特別授權(quán)。

原告（反訴被告）吳某某與被告（反訴原告）武漢盛唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱盛唐集團(tuán)）商鋪?zhàn)赓U合同糾紛一案，本院于2012年9月27日立案受理后，依法適用簡易程序，由審判員張軍華獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理，吳某某的委托代理人劉小軍、盛唐集團(tuán)的委托代理人陳雄飛、詹軍陽到庭參加訴訟。因本案需以其他案件的審理結(jié)果為依據(jù)，而另案尚未審結(jié)，本院于2012年12月13日裁定本案中止訴訟。本案恢復(fù)審理后，現(xiàn)已審理終結(jié)。
吳某某訴稱，坐落武漢市江漢區(qū)沿江大道一號“龍王廟商貿(mào)廣場”1區(qū)1樓1239號商鋪，系盛唐集團(tuán)建設(shè)的商業(yè)用房。2011年7月14日，吳某某受盛唐集團(tuán)所稱99％商鋪已經(jīng)銷售、廣場商業(yè)氣氛濃厚的虛假宣傳誤導(dǎo)后，與盛唐商管公司簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，租賃期限三年。合同訂立后，吳某某向盛唐集團(tuán)交納了全部租金42583.2元。但合同期間，因盛唐集團(tuán)在租賃合同中以不公平的格式條款限制原告的合法權(quán)益，以及合同訂立后未在管理部門辦理備案登記，也未協(xié)助原告辦理工商營業(yè)執(zhí)照等情況，導(dǎo)致吳小線無法在租賃商鋪繼續(xù)經(jīng)營。經(jīng)雙方多次協(xié)商未果后，吳某某于2012年8月停止經(jīng)營并退出租賃商鋪，但盛唐集團(tuán)拒絕返還剩余租賃期間的租金。為維護(hù)自己的合法權(quán)益，吳某某提起訴訟，請求判令如下：一、解除雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》；二、盛唐集團(tuán)返還吳某某剩余租賃期間的租金28388.8元；三、本案訴訟費(fèi)用由盛唐集團(tuán)負(fù)擔(dān)。
盛唐集團(tuán)辯稱，雙方簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同，是雙方在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的，雙方意思表示真實(shí)，該合同有效。合同訂立后，已將符合合同用途的商鋪交付原告使用，全面履行了合同約定義務(wù)。雖然租賃合同未備案，不影響合同的效力，也未影響原告實(shí)際經(jīng)營。另工商執(zhí)照應(yīng)由經(jīng)營者自行辦理，被告沒有協(xié)助原告辦證的義務(wù)。吳某某在合同期間單方終止合同，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同等違約責(zé)任。故原告要求解除租賃合同和返還租金的訴請不成立，請求法院駁回。
盛唐集團(tuán)反訴訴稱，雙方簽訂的租賃合同有效，吳某某單方終止履行合同構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同責(zé)任。盛唐集團(tuán)反訴請求判令吳某某繼續(xù)履行雙方簽訂的租賃合同。
吳某某辯稱，雙方簽訂的租賃合同已實(shí)際終止履行，盛唐集團(tuán)要求繼續(xù)履行租賃合同的反訴請求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，請求法院駁回。
經(jīng)審理查明，坐落于武漢市江漢區(qū)沿江大道一號“沿江一號MALL”（龍王廟商貿(mào)廣場區(qū)）一區(qū)1樓1239號商鋪，屬盛唐集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的商業(yè)用房。2011年7月14日，吳某某（乙方）與盛唐集團(tuán)（甲方）簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》一份，該合同約定：乙方承租甲方上述商鋪從事經(jīng)營活動，租賃期限三年，自2011年8月30日起至2014年8月29日止；免租期12個月，免收商鋪?zhàn)饨穑蛔饨饦?biāo)準(zhǔn)為：第一年自起租日起至2012年8月29日止）租金為0元；第二年（2012年8月30日起至2013年8月29日止）租金每月每平方米70元，月租金為1129.1元，第三年（2013年8月30日起至2014年8月29日止）每月每平方米150元，月租金2419.5元；合同訂立時，乙方支付甲方36個月租金42583.2元；合同第十四條“稅費(fèi)”約定：“合同項(xiàng)下商鋪?zhàn)赓U依法應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，由甲乙雙方按照法律法規(guī)規(guī)定各自分別繳納”；合同第十五條“違約責(zé)任”約定：1、租賃期間，如甲乙雙方任何一方無合法理由單方面解除本合同，則違約方應(yīng)承擔(dān)六個月租金標(biāo)準(zhǔn)的違約金；合同第十六條“合同的解除與終止”約定：1、本合同簽訂生效后，除甲乙雙方另有約定外，任何一方不得提前解除；2、在下列情況下，甲方有權(quán)解除本合同，……（4）乙方在租賃期限內(nèi)擅自關(guān)門停業(yè)。3、甲方依照上款約定解除本合同，則乙方應(yīng)向甲方補(bǔ)償免租期租金，還應(yīng)向甲方支付3個月租金標(biāo)準(zhǔn)的違約金…。5、如因甲方違約導(dǎo)致本合同解除，甲方應(yīng)向乙方支付3個月租金的違約金。合同第二十條“特別約定”約定：如合同未辦理租賃登記備案手續(xù)，不影響本合同的法律效力和履行。
合同訂立后，吳某某支付盛唐集團(tuán)全部租金42583.2元，盛唐集團(tuán)繳納了相關(guān)稅款。吳某某接受商鋪后，即開始從事經(jīng)營活動。因經(jīng)營狀況不佳，2012年8月起，吳某某等經(jīng)營戶開始與盛唐集團(tuán)進(jìn)行協(xié)商，要求解除商鋪?zhàn)赓U合同，并要求盛唐集團(tuán)返還剩余租金，但雙方多次協(xié)調(diào)未果。2012年11月12日，經(jīng)本院對租賃商鋪現(xiàn)場進(jìn)行勘驗(yàn)后查明，吳某某已停止經(jīng)營且搬空租賃商鋪內(nèi)的物品。因盛唐集團(tuán)要求吳某某繼續(xù)履行租賃合同，導(dǎo)致雙方未辦理商鋪返還交接手續(xù)。吳某某為此提起訴訟，請求判如所請。
另查明，雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》未在相關(guān)管理部門辦理登記備案。吳某某經(jīng)營期間未辦理工商營業(yè)執(zhí)照。
上述事實(shí)，有吳某某與盛唐商管公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》、盛唐集團(tuán)收取商鋪?zhàn)赓U的收據(jù)以及雙方當(dāng)事人陳述等證據(jù)予以證明，以上證據(jù)均經(jīng)庭審質(zhì)證屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，一、盛商集團(tuán)為坐落于武漢市江漢區(qū)沿江大道一號“沿江一號MALL”（龍王廟商貿(mào)廣場區(qū)）一區(qū)1樓1239號商鋪的所有權(quán)人，其與吳某某簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)依照合同約定享有權(quán)利和履行義務(wù)。二、關(guān)于《商鋪?zhàn)赓U合同》應(yīng)否解除的問題，經(jīng)查，吳某某自2012年8月起已多次與盛唐集團(tuán)協(xié)商解除合同事宜，并于2012年11月12日騰退出該商鋪，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十一條“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方當(dāng)事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；……”的規(guī)定，本案所涉租賃合同已事實(shí)上不能履行，故可以確認(rèn)租賃合同已于2012年11月12日解除，盛唐集團(tuán)關(guān)于解除合同于法無據(jù)的抗辯意見不成立，其要求繼續(xù)履行合同的反訴請求，本院不予支持。盛唐集團(tuán)在吳某某退出商鋪后拒絕接受商鋪，導(dǎo)致商鋪在此后期間形成的空置損失，應(yīng)由盛唐集團(tuán)自己負(fù)擔(dān)。吳某某接受商鋪后，已在租賃商鋪從事經(jīng)營活動，租賃合同未備案登記、經(jīng)營戶未辦理營業(yè)執(zhí)照以及合同內(nèi)容是否公平，均與合同效力無關(guān)，也未實(shí)際影響合同的履行，故原告單方終止合同履行已構(gòu)成違約。根據(jù)租賃合同關(guān)于免租期限和租金標(biāo)準(zhǔn)的約定，吳某某在第一年租賃期間有權(quán)無償租賃商鋪，第二年實(shí)際使用商鋪期間（2012年9月1日至2012年11月12日）應(yīng)交納的商鋪?zhàn)饨馂?710元（1129.1元×2月＋1129.1元÷30日×12日），在扣除該租金后，原告已支付的其他租金37163.2元（42583.2元－5420元）屬其預(yù)付的2012年11月13日以后的商鋪?zhàn)饨?，盛唐集團(tuán)應(yīng)承擔(dān)該剩余租金的返還責(zé)任。三、關(guān)于吳某某應(yīng)承擔(dān)的違約金標(biāo)準(zhǔn)問題，經(jīng)查，《商鋪?zhàn)赓U合同》對違約金約定的標(biāo)準(zhǔn)中，6個月租金標(biāo)準(zhǔn)針對的是任何一方無合法理由單方解除合同的情形，3個月租金標(biāo)準(zhǔn)針對的是出租方違約或者出租方因承租方違約行使解除權(quán)的情形，結(jié)合本案的事實(shí)，違約金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)為6個月租金，即吳某某應(yīng)向盛唐集團(tuán)支付的補(bǔ)償款和違約金總額為21291.6元（42583.2元÷36月×（12＋6）月］。在扣除第二年使用商鋪的租金2710元后，盛唐集團(tuán)應(yīng)返還吳某某商鋪?zhàn)饨?8581.6元（42583.2元－2710元－21291.6元）。故吳某某請求盛唐集團(tuán)返還28388.8元商鋪?zhàn)饨鸬睦碛刹怀闪?，本院不予支持。四、關(guān)于租金稅費(fèi)的承擔(dān)問題，經(jīng)查，根據(jù)《商鋪?zhàn)赓U合同》第十四條“合同項(xiàng)下商鋪?zhàn)赓U依法應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，由甲乙雙方按照法律法規(guī)規(guī)定各自分別繳納”的約定，收取租金所繳納稅費(fèi)的義務(wù)，應(yīng)由盛唐集團(tuán)承擔(dān)，退還相應(yīng)租金后，對于盛唐集團(tuán)按退租金前的金額所繳的稅費(fèi)，可以由吳某某支付的違約金予以彌補(bǔ)，故吳某某無需再向盛唐集團(tuán)承擔(dān)租金稅費(fèi)。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十一條第（七）項(xiàng)、第一百零七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第二款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告（反訴被告）吳某某與被告（反訴原告）武漢盛唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》；
二、被告（反訴原告）武漢盛唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)退還原告（反訴被告）吳某某商鋪?zhàn)饨?8581.6元；
三、駁回原告（反訴被告）吳某某的其他訴訟請求；
四、駁回被告（反訴原告）武漢盛唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的反訴請求。
上述款項(xiàng)，于本判決生效之日起十日內(nèi)給付，如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，則按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
減半收取的案件本訴受理費(fèi)255元、其他訴訟費(fèi)用46元，合計(jì)301元分別由原告（反訴被告）吳某某負(fù)擔(dān)105元，被告（反訴原告）武漢盛唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)196元［此款原告（反訴被告）吳某某已預(yù)付本院，被告（反訴原告）武漢盛唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司隨同上述判決款項(xiàng)一并支付原告（反訴被告）吳某某］；案件反訴受理費(fèi)100元由被告（反訴原告）武漢盛唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)［被告（反訴原告）武漢盛唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司已付本院］。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀二份，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時應(yīng)預(yù)交案件受理費(fèi)
355元，款匯武漢市中級人民法院；戶名：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶-市中院訴訟費(fèi)分戶；賬戶：079501040000393；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號：832886；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。

審判員 張軍華

書記員： 陳芳