吳某某
戰(zhàn)寶石（黑龍江中殿律師事務(wù)所）
佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
杜桂蘭
張某某
陳軍（黑龍江佳木斯政安法律服務(wù)所）
韓振威（黑龍江佳木斯政安法律服務(wù)所）
劉建宇
劉建蕾
張麗（黑龍江艾未律師事務(wù)所）

原告吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人戰(zhàn)寶石，黑龍江中殿律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地:佳木斯市前進(jìn)區(qū)中山路109號(hào)。
法定代表人牟國義，該公司董事長。
委托代理人杜桂蘭，該公司法律顧問。
代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
被告張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人陳軍，佳木斯市政安法律服務(wù)所法律工作者。
代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
委托代理人韓振威，佳木斯市政安法律服務(wù)所法律工作者。
代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
第三人劉建宇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人劉建蕾（系劉建宇妹妹），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
委托代理人張麗，黑龍江艾未律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:特別授權(quán)代理。
原告吳某某與被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱萬基公司）、被告張某某及第三人劉建宇商品房銷售合同糾紛一案，本院于2014年11月19日立案后，于2015年3月26日作出（2014）郊民初字第1178號(hào)民事判決書。
宣判后，第三人劉建宇不服提出上訴，佳木斯市中級(jí)人民法院于2015年12月8日作出（2015）佳民終字第207號(hào)民事裁定書，以原判決認(rèn)定的基本事實(shí)不清為由，撤銷原審判決，發(fā)回重審。
本院于2016年4月8日重新立案后，依法另行組成合議庭，于2016年5月4日公開開庭審理了本案。
原告吳某某及其委托代理人戰(zhàn)寶石，被告萬基公司委托代理人杜桂蘭，被告張某某委托代理人陳軍、韓振威，第三人劉建宇及其委托代理人劉建蕾、張麗到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，原告與被告萬基公司友誼小區(qū)工程指揮部于2012年9月19日簽訂房屋買賣合同，約定以每平方米3993.93元，總價(jià)500000萬元，購買萬基公司開發(fā)的郊區(qū)清源社區(qū)友誼小區(qū)A樓000109號(hào)房屋（產(chǎn)籍號(hào)為1-0527-046-000109，建筑面積為125.19平方米），原告一次性給付房款后被告交付房屋，并在不動(dòng)產(chǎn)登記管理局對該房屋買賣合同進(jìn)行了備案登記。
合同簽訂當(dāng)日原告依約付款，但被告萬基公司未能及時(shí)交付房屋。
后被告萬基公司稱已將房屋租賃給他人兩年，租賃收入給原告，待租賃期滿后再行交付房屋，但至今未履行合同約定。
故訴請法院，要求1、履行房屋買賣合同，交付產(chǎn)籍號(hào)為1-0527-046-000109的房屋，并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；2、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
被告萬基公司辯稱，其與被告張某某系掛靠關(guān)系，佳木斯市郊區(qū)友誼小區(qū)工程是由被告張某某投資建設(shè)的。
第三人劉建宇購買友誼小區(qū)A棟8號(hào)、9號(hào)房屋的事實(shí)存在，萬基公司與其簽訂了房屋買賣合同并出具了相關(guān)手續(xù)。
原告吳某某手持的房屋買賣合同是因其與張某某之間存在個(gè)人借貸關(guān)系，由張某某為抵償債務(wù)所做的抵押，與萬基公司無關(guān)。
原告的訴訟請求應(yīng)予駁回。
被告張某某辯稱，其與原告吳某某之間系民間借貸關(guān)系。
2012年被告在建設(shè)友誼小區(qū)工程時(shí)，因資金短缺，在佳木斯順通小額擔(dān)保公司周顯武處借款3600000萬元，其中含有周顯武在原告處的借款500000萬元，并約定月利息百分之四。
當(dāng)日周顯武在直接扣除60000元作為3個(gè)月的利息后，將剩余的440000萬元以現(xiàn)金方式給付被告，并與被告簽訂了買賣訴爭房屋的合同用以作為該筆借款的抵押。
從2012年9月18日至今被告已陸續(xù)給付周顯武現(xiàn)金340000萬元，由周顯武轉(zhuǎn)交原告，足以證明原被告之間系借貸關(guān)系。
訴爭房屋已于2009年7月25日由開發(fā)部門以4500元每平方米的價(jià)格賣給第三人劉建宇。
2012年3月訴爭房屋竣工并交付使用，劉建宇當(dāng)月便入住，并使用至今。
原告在明知訴爭房屋已經(jīng)賣出并有他人使用的情況下仍與被告簽訂了名為買賣實(shí)為借貸的房屋買賣合同，應(yīng)駁回原告的訴訟請求。
第三人劉建宇述稱，原告吳某某與被告張某某之間是民間借貸關(guān)系，二者是以簽訂買賣訴爭房屋合同的形式作為民間借貸合同的擔(dān)保。
第三人與妹妹劉建蕾2009年7月25日與萬基公司友誼小區(qū)工程指揮部訂立了認(rèn)購協(xié)議，認(rèn)購了友誼小區(qū)A樓8號(hào)和9號(hào)門市房屋，同日繳納了首付款50000元。
2012年3月1日與被告萬基公司訂立了房屋買賣合同，并于2012年11月29日付清全部房款。
2012年7月29日第三人已將公司辦公地點(diǎn)搬遷至訴爭房屋并使用至今。
原告所訴與事實(shí)不符，應(yīng)駁回原告得訴訟請求。
原告為支持其訴訟主張向本院提供如下證據(jù):
證據(jù)一、商品房買賣合同（與原件核對無異的復(fù)印件）。
證明:購買房屋的事實(shí)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告萬基公司、被告張某某及第三人對該組證據(jù)的真實(shí)性有異議，均認(rèn)為原告在合同上的簽字是補(bǔ)簽的；此外，被告萬基公司及張某某認(rèn)為合同中因沒有萬基公司的公章系無效合同，第三人認(rèn)為在萬基公司未追認(rèn)的情況下，該合同屬效力待定合同。
本院認(rèn)為，被告張某某雖向本院提交證據(jù)用以抗辯其與吳某某之間系民間借貸關(guān)系，但其向法院提交證據(jù)均無法證明其與原告吳某某之間存在民間借貸金錢往來關(guān)系，且缺失了借款合同這一能夠直接反映借貸關(guān)系存在的證據(jù)，無法形成完整的證據(jù)鏈條用以證明雙方是借貸關(guān)系，故對被告張某某主張的借款事實(shí)不予認(rèn)定。
被告張某某在2011年5月17日至2013年5月17日之間，有權(quán)代表被告萬基公司處理與建設(shè)、出售友誼小區(qū)的房屋相關(guān)的業(yè)務(wù)事宜。
故其與原告吳某某以及第三人劉建宇訂立的房屋買賣合同，均自簽訂之日起成立并生效，其收取的房款亦應(yīng)視為代表被告萬基公司收取的，無需被告萬基公司的特別追認(rèn)。
因此2012年3月1日被告張某某與第三人訂立的房屋買賣合同和2012年9月18日被告張某某與原告吳某某于簽訂的房屋買賣合同，均為自簽訂之日即告生效的房屋買賣合同。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持”，從中可見對商品房買賣合同的備案登記屬于行政管理，該登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力。
對合同效力的審查僅可依據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，備案登記與否對合同的效力并不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，因此雖原告吳某某手持的商品房買賣合并不具備排他性。
被告張某某向第三人劉建宇實(shí)際交付的房屋位置雖與簽訂的商品房買賣合同中約定的房屋位置位置不一致，但2012年3月5日，雙方又簽訂的房屋付款協(xié)議中約定所購房屋為友誼小區(qū)A棟樓8號(hào)和9號(hào),應(yīng)視為系對商品房買賣合同的補(bǔ)充和變更,第三人亦按照付款協(xié)議的約定接受了該房屋，按時(shí)分期足額付清了房款，并在2012年7月29日已實(shí)際占有使用了訴爭房屋，應(yīng)視已對房屋買賣合同及變更內(nèi)容已實(shí)際履行完畢。
而原告與被告張某某簽訂房屋買賣合同的時(shí)間為2012年9月18日，晚于第三人劉建宇實(shí)際占有該訴爭房屋的時(shí)間。
綜上，鑒于第三人劉建宇已經(jīng)支付了全部房款，并實(shí)際占有使用了涉案房產(chǎn)，且對房屋未辦理過戶登記手續(xù)沒有過錯(cuò)，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條 ?的規(guī)定，對涉案房產(chǎn)具有排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利。
原告吳某某向法院的訴請雖有法律依據(jù)，但已無實(shí)現(xiàn)可能，故對原告吳某某要求被告交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記的訴訟請求本院不予支持。
原告吳某某因被告張某某的違約行為無法取得訴爭房屋的所有權(quán)，其可以另行主張解除與二被告簽訂的商品房買賣合同，并向二被告主張違約責(zé)任和賠償損失。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第一百一十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告吳某某的訴訟請求。
案件受理費(fèi)8800元，由原告吳某某承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，交納上訴費(fèi)，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，被告張某某雖向本院提交證據(jù)用以抗辯其與吳某某之間系民間借貸關(guān)系，但其向法院提交證據(jù)均無法證明其與原告吳某某之間存在民間借貸金錢往來關(guān)系，且缺失了借款合同這一能夠直接反映借貸關(guān)系存在的證據(jù)，無法形成完整的證據(jù)鏈條用以證明雙方是借貸關(guān)系，故對被告張某某主張的借款事實(shí)不予認(rèn)定。
被告張某某在2011年5月17日至2013年5月17日之間，有權(quán)代表被告萬基公司處理與建設(shè)、出售友誼小區(qū)的房屋相關(guān)的業(yè)務(wù)事宜。
故其與原告吳某某以及第三人劉建宇訂立的房屋買賣合同，均自簽訂之日起成立并生效，其收取的房款亦應(yīng)視為代表被告萬基公司收取的，無需被告萬基公司的特別追認(rèn)。
因此2012年3月1日被告張某某與第三人訂立的房屋買賣合同和2012年9月18日被告張某某與原告吳某某于簽訂的房屋買賣合同，均為自簽訂之日即告生效的房屋買賣合同。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持”，從中可見對商品房買賣合同的備案登記屬于行政管理，該登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力。
對合同效力的審查僅可依據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，備案登記與否對合同的效力并不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，因此雖原告吳某某手持的商品房買賣合并不具備排他性。
被告張某某向第三人劉建宇實(shí)際交付的房屋位置雖與簽訂的商品房買賣合同中約定的房屋位置位置不一致，但2012年3月5日，雙方又簽訂的房屋付款協(xié)議中約定所購房屋為友誼小區(qū)A棟樓8號(hào)和9號(hào),應(yīng)視為系對商品房買賣合同的補(bǔ)充和變更,第三人亦按照付款協(xié)議的約定接受了該房屋，按時(shí)分期足額付清了房款，并在2012年7月29日已實(shí)際占有使用了訴爭房屋，應(yīng)視已對房屋買賣合同及變更內(nèi)容已實(shí)際履行完畢。
而原告與被告張某某簽訂房屋買賣合同的時(shí)間為2012年9月18日，晚于第三人劉建宇實(shí)際占有該訴爭房屋的時(shí)間。
綜上，鑒于第三人劉建宇已經(jīng)支付了全部房款，并實(shí)際占有使用了涉案房產(chǎn)，且對房屋未辦理過戶登記手續(xù)沒有過錯(cuò)，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條 ?的規(guī)定，對涉案房產(chǎn)具有排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利。
原告吳某某向法院的訴請雖有法律依據(jù)，但已無實(shí)現(xiàn)可能，故對原告吳某某要求被告交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記的訴訟請求本院不予支持。
原告吳某某因被告張某某的違約行為無法取得訴爭房屋的所有權(quán)，其可以另行主張解除與二被告簽訂的商品房買賣合同，并向二被告主張違約責(zé)任和賠償損失。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第一百一十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告吳某某的訴訟請求。
案件受理費(fèi)8800元，由原告吳某某承擔(dān)。

審判長：沈紅梅

書記員：龍隆