葉某
陳某
某某市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
劉靜（湖北民福律師事務(wù)所）
中國工商銀行股份有限公司某某分行

原告（反訴被告）:葉某。
委托代理人:陳某（代理權(quán)限為特別授權(quán)代理）。
被告（反訴原告）:某某市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人:湯樹林，該公司總經(jīng)理。
委托代理人:劉靜，湖北民福律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)代理）。
第三人:中國工商銀行股份有限公司某某分行。
負(fù)責(zé)人:楊金祥，該行行長。
原告葉某訴被告某某市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某某公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，于2014年1月22日向本院起訴。本院受理后，依法適用普通程序?qū)徖恚M成審判員齊某某擔(dān)任審判長，與審判員嚴(yán)某某、人民陪審員閔某某參加評議的合議庭。同年2月21日，被告某某公司向本院提起反訴。因本案的處理結(jié)果可能與中國工商銀行股份有限公司某某分行（以下簡稱工行某某分行）有利害關(guān)系，本院于同月23日追加該行為第三人參加訴訟。本案于2014年3月14日公開開庭審理了本案。原告葉某及其委托代理人陳飛，被告某某公司的委托代理人劉靜到庭參加訴訟。第三人工行某某分行經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告（反訴被告）葉某與被告（反訴原告）某某公司提交的上述證據(jù)均來源真實、合法、有效，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院均予以采信。
雙方當(dāng)事人對部分證據(jù)的證明目的有異議，經(jīng)審查認(rèn)為，葉某提交的證據(jù)一《商品房買賣合同》，只能證明雙方之間的房屋買賣合同關(guān)系成立，不能達(dá)到葉某以此證明某某公司存在延期交房的事實；葉某提交的證據(jù)五要求解除《商品房買賣合同》的通知，只能證明葉某在本案起訴前，書面向某某公司申請解除合同，不能證明雙方簽訂的《商品房買賣合同》已經(jīng)解除或者符合解除條件。某某公司對上述證據(jù)發(fā)表的質(zhì)證意見，理由充分，本院予以采納。
某某公司提交的證據(jù)一《湖北省商品房預(yù)售許可證》雖是合同簽訂后取得的，但不影響雙方簽訂的《商品房買賣合同》的效力；證據(jù)二《商品房買賣合同》只能證明雙方之間的房屋買賣合同關(guān)系成立；證據(jù)三、證據(jù)五證明某某公司開發(fā)的光谷東郡小區(qū)商品房，因政府原因強(qiáng)制停工100天，符合合同約定出賣人可延期交房的事實；證據(jù)四、證據(jù)六證明某某公司在報紙上公告業(yè)主延期交房的原因及通知業(yè)主收樓的事實；證據(jù)七證明葉某已交納房屋首付款。葉某對上述證據(jù)發(fā)表的質(zhì)證意見，理由不充分，本院均不予采納。
經(jīng)審理查明，2012年10月6日，原告（反訴被告）葉某與被告（反訴原告）某某公司簽訂一份《商品房買賣合同》，由葉某購買某某公司開發(fā)的位于葛店開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)大道西側(cè)光谷東郡小區(qū)第11幢10層1001號商品房，合同總價款為361，205元。合同約定，買受人于2012年10月6日支付購房款111，205元，余下購房款250，000元由買受人辦理銀行按揭。合同簽訂后，葉某分別于2012年10月6日和2013年10月15日向某某公司支付購房款人民幣111，205元，余下購房款250，000元，葉某于2013年2月1日與第三人工行某某分行簽訂了《個人購房借款／擔(dān)保合同》，第三人工行某某分行將按揭款250，000元匯入某某公司帳戶。合同還約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年5月28日前，將驗收合格的商品房交付買受人使用，并約定出賣人可延期交房的三種情形以及買受人和出賣人相應(yīng)的違約責(zé)任等。
另查明，2012年9月14日，湖北省葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局轉(zhuǎn)發(fā)市建委緊急通知，自2012年9月14日起，全市所有在建工程項目立即無條件停止施工，排查安全隱患。同年9月15日，湖北新天地工程建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司向某某公司發(fā)出工程暫停令，某某·光谷東郡二期工程1、2、5、8、11﹟樓無條件全部停工。同年12月24日，湖北新天地工程建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司向某某公司發(fā)出工程復(fù)工令。至此，某某公司開發(fā)的光谷東郡小區(qū)因政府原因強(qiáng)制停工100天。
2013年6月10日，某某公司在《武漢晚報》上刊登延期交房公告。2013年8月30日，某某公司開發(fā)的某某·光谷東郡8﹟、11﹟樓取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案證》。2013年9月10日，某某公司在《楚天都市報》上刊登公告，通知光谷東郡8棟、11棟業(yè)主于2013年9月20日前辦理收房手續(xù)。2013年12月1日，葉某以某某公司延遲交房，申請解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，某某公司認(rèn)為其申請解除合同的理由不能成立，不同意與葉某解除《商品房買賣合同》，故葉某訴諸法院，請求判決1、解除原、被告之間簽訂的《商品房買賣合同》以及解除原告與第三人工行某某分行簽訂的《個人購房貸款／擔(dān)保合同》，被告返還原告購房款361，205元；2、被告賠償原告已實際支付工行某某分行的購房貸款利息14，855.88元；3、被告支付原告首付款111，205元的利息8，497.70元；4、被告支付原告違約金10，836.15元。某某公司亦提起反訴，請求法院判令葉某向某某公司支付逾期付款違約金3，357元。
本案爭議的焦點為1、原告（反訴被告）葉某主張解除《商品房買賣合同》的條件是否成就？
本院認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》第八條、第九條約定:出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年5月28日前，將驗收合格的商品房交付買受人使用。出賣人逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。同時，雙方在合同中約定由于政府原因引起的市場、規(guī)劃變更、配套設(shè)施安裝延誤及驗收時間滯后等，除雙方當(dāng)事人同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期。某某公司開發(fā)的光谷東郡小區(qū)，因政府于2012年9月14日下文停工整頓，該小區(qū)停工百日，導(dǎo)致某某公司不能按合同約定的期限交房，其責(zé)任不能歸責(zé)于某某公司，因雙方當(dāng)事人已在合同中約定此情形屬于出賣人可延期交房的理由。至此，雙方約定的出賣人在2013年5月28日前履行交房義務(wù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)往后順延100天，即某某公司應(yīng)當(dāng)于2013年9月5日前向葉某交付房屋。某某公司于2013年9月10日在《楚天都市報》上刊登公告，通知光谷東郡8棟、11棟業(yè)主收房，符合雙方當(dāng)事人在合同補(bǔ)充協(xié)議中約定“本合同項下相關(guān)事宜的通知送達(dá)方式為掛號信、特快專遞、公告、電話或雙方約定的其它方式”書面通知收房的形式要件，故某某公司向葉某履行了通知收房的義務(wù)，且未超出合同約定“逾期交房超過60日，買受人有權(quán)解除合同”的期限。又依照合同補(bǔ)充協(xié)議第4條:買受人如未能在出賣人催告或電話通知的交房時間內(nèi)辦理商品房交接手續(xù)，且買受人已付清全部房款自該催告電話通知交房時間屆滿之日起，視作該商品房已交付買受人使用。故葉某主張解除《商品房買賣合同》不符合法律規(guī)定和雙方當(dāng)事人約定的解除合同的條件，其訴訟請求不能成立。
2、被告（反訴原告）某某公司的反訴請求能否成立？
本院認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》第六條約定:買受人于2012年10月6日支付購房款人民幣111，205元，余款250，000元辦理銀行按揭。葉某分別于2012年10月6日和2013年10月15日向某某公司支付購房款人民幣81，205元和30，000元，余下購房款250，000元，葉某于2013年2月1日與第三人工行某某分行辦理了按揭貸款手續(xù)。盡管其中有30，000元未按約定的期限交納，但從葉某與第三人成功辦理銀行按揭貸款手續(xù)分析，表明某某公司對葉某逾期支付購房款30，000元的事實予以認(rèn)可，故葉某已全面履行了合同約定的付款義務(wù)，某某公司的反訴請求不能成立。
綜上所述，本院認(rèn)為，原告（反訴被告）葉某與被告（反訴原告）某某公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表示，內(nèi)容合法，屬有效合同。葉某按合同約定履行了全部付款義務(wù)，某某公司亦在合同約定的期限內(nèi)通知葉某收房，故雙方當(dāng)事人在履行合同過程中均未違約，葉某的訴訟請求及某某公司的反訴請求均不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、駁回原告（反訴被告）葉某的訴訟請求。
二、駁回被告（反訴原告）某某市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求。
本案本訴受理費(fèi)7，231元，由原告（反訴被告）葉某負(fù)擔(dān)；反訴受理費(fèi)50元，由被告（反訴原告）某某市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級人民法院，上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第13條 ?第（一）款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至某某市中級人民法院，開戶銀行:鄂州市建行營業(yè)部，戶名:鄂州市財政局財政專戶，賬號:42×××61。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告（反訴被告）葉某與被告（反訴原告）某某公司提交的上述證據(jù)均來源真實、合法、有效，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院均予以采信。
雙方當(dāng)事人對部分證據(jù)的證明目的有異議，經(jīng)審查認(rèn)為，葉某提交的證據(jù)一《商品房買賣合同》，只能證明雙方之間的房屋買賣合同關(guān)系成立，不能達(dá)到葉某以此證明某某公司存在延期交房的事實；葉某提交的證據(jù)五要求解除《商品房買賣合同》的通知，只能證明葉某在本案起訴前，書面向某某公司申請解除合同，不能證明雙方簽訂的《商品房買賣合同》已經(jīng)解除或者符合解除條件。某某公司對上述證據(jù)發(fā)表的質(zhì)證意見，理由充分，本院予以采納。
某某公司提交的證據(jù)一《湖北省商品房預(yù)售許可證》雖是合同簽訂后取得的，但不影響雙方簽訂的《商品房買賣合同》的效力；證據(jù)二《商品房買賣合同》只能證明雙方之間的房屋買賣合同關(guān)系成立；證據(jù)三、證據(jù)五證明某某公司開發(fā)的光谷東郡小區(qū)商品房，因政府原因強(qiáng)制停工100天，符合合同約定出賣人可延期交房的事實；證據(jù)四、證據(jù)六證明某某公司在報紙上公告業(yè)主延期交房的原因及通知業(yè)主收樓的事實；證據(jù)七證明葉某已交納房屋首付款。葉某對上述證據(jù)發(fā)表的質(zhì)證意見，理由不充分，本院均不予采納。
經(jīng)審理查明，2012年10月6日，原告（反訴被告）葉某與被告（反訴原告）某某公司簽訂一份《商品房買賣合同》，由葉某購買某某公司開發(fā)的位于葛店開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)大道西側(cè)光谷東郡小區(qū)第11幢10層1001號商品房，合同總價款為361，205元。合同約定，買受人于2012年10月6日支付購房款111，205元，余下購房款250，000元由買受人辦理銀行按揭。合同簽訂后，葉某分別于2012年10月6日和2013年10月15日向某某公司支付購房款人民幣111，205元，余下購房款250，000元，葉某于2013年2月1日與第三人工行某某分行簽訂了《個人購房借款／擔(dān)保合同》，第三人工行某某分行將按揭款250，000元匯入某某公司帳戶。合同還約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年5月28日前，將驗收合格的商品房交付買受人使用，并約定出賣人可延期交房的三種情形以及買受人和出賣人相應(yīng)的違約責(zé)任等。
另查明，2012年9月14日，湖北省葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局轉(zhuǎn)發(fā)市建委緊急通知，自2012年9月14日起，全市所有在建工程項目立即無條件停止施工，排查安全隱患。同年9月15日，湖北新天地工程建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司向某某公司發(fā)出工程暫停令，某某·光谷東郡二期工程1、2、5、8、11﹟樓無條件全部停工。同年12月24日，湖北新天地工程建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司向某某公司發(fā)出工程復(fù)工令。至此，某某公司開發(fā)的光谷東郡小區(qū)因政府原因強(qiáng)制停工100天。
2013年6月10日，某某公司在《武漢晚報》上刊登延期交房公告。2013年8月30日，某某公司開發(fā)的某某·光谷東郡8﹟、11﹟樓取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案證》。2013年9月10日，某某公司在《楚天都市報》上刊登公告，通知光谷東郡8棟、11棟業(yè)主于2013年9月20日前辦理收房手續(xù)。2013年12月1日，葉某以某某公司延遲交房，申請解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，某某公司認(rèn)為其申請解除合同的理由不能成立，不同意與葉某解除《商品房買賣合同》，故葉某訴諸法院，請求判決1、解除原、被告之間簽訂的《商品房買賣合同》以及解除原告與第三人工行某某分行簽訂的《個人購房貸款／擔(dān)保合同》，被告返還原告購房款361，205元；2、被告賠償原告已實際支付工行某某分行的購房貸款利息14，855.88元；3、被告支付原告首付款111，205元的利息8，497.70元；4、被告支付原告違約金10，836.15元。某某公司亦提起反訴，請求法院判令葉某向某某公司支付逾期付款違約金3，357元。
本案爭議的焦點為1、原告（反訴被告）葉某主張解除《商品房買賣合同》的條件是否成就？
本院認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》第八條、第九條約定:出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年5月28日前，將驗收合格的商品房交付買受人使用。出賣人逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。同時，雙方在合同中約定由于政府原因引起的市場、規(guī)劃變更、配套設(shè)施安裝延誤及驗收時間滯后等，除雙方當(dāng)事人同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期。某某公司開發(fā)的光谷東郡小區(qū)，因政府于2012年9月14日下文停工整頓，該小區(qū)停工百日，導(dǎo)致某某公司不能按合同約定的期限交房，其責(zé)任不能歸責(zé)于某某公司，因雙方當(dāng)事人已在合同中約定此情形屬于出賣人可延期交房的理由。至此，雙方約定的出賣人在2013年5月28日前履行交房義務(wù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)往后順延100天，即某某公司應(yīng)當(dāng)于2013年9月5日前向葉某交付房屋。某某公司于2013年9月10日在《楚天都市報》上刊登公告，通知光谷東郡8棟、11棟業(yè)主收房，符合雙方當(dāng)事人在合同補(bǔ)充協(xié)議中約定“本合同項下相關(guān)事宜的通知送達(dá)方式為掛號信、特快專遞、公告、電話或雙方約定的其它方式”書面通知收房的形式要件，故某某公司向葉某履行了通知收房的義務(wù)，且未超出合同約定“逾期交房超過60日，買受人有權(quán)解除合同”的期限。又依照合同補(bǔ)充協(xié)議第4條:買受人如未能在出賣人催告或電話通知的交房時間內(nèi)辦理商品房交接手續(xù)，且買受人已付清全部房款自該催告電話通知交房時間屆滿之日起，視作該商品房已交付買受人使用。故葉某主張解除《商品房買賣合同》不符合法律規(guī)定和雙方當(dāng)事人約定的解除合同的條件，其訴訟請求不能成立。
2、被告（反訴原告）某某公司的反訴請求能否成立？
本院認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》第六條約定:買受人于2012年10月6日支付購房款人民幣111，205元，余款250，000元辦理銀行按揭。葉某分別于2012年10月6日和2013年10月15日向某某公司支付購房款人民幣81，205元和30，000元，余下購房款250，000元，葉某于2013年2月1日與第三人工行某某分行辦理了按揭貸款手續(xù)。盡管其中有30，000元未按約定的期限交納，但從葉某與第三人成功辦理銀行按揭貸款手續(xù)分析，表明某某公司對葉某逾期支付購房款30，000元的事實予以認(rèn)可，故葉某已全面履行了合同約定的付款義務(wù)，某某公司的反訴請求不能成立。
綜上所述，本院認(rèn)為，原告（反訴被告）葉某與被告（反訴原告）某某公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表示，內(nèi)容合法，屬有效合同。葉某按合同約定履行了全部付款義務(wù)，某某公司亦在合同約定的期限內(nèi)通知葉某收房，故雙方當(dāng)事人在履行合同過程中均未違約，葉某的訴訟請求及某某公司的反訴請求均不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、駁回原告（反訴被告）葉某的訴訟請求。
二、駁回被告（反訴原告）某某市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求。
本案本訴受理費(fèi)7，231元，由原告（反訴被告）葉某負(fù)擔(dān)；反訴受理費(fèi)50元，由被告（反訴原告）某某市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：齊某某
審判員：嚴(yán)某某
審判員：閔某某

書記員：汪某