原告劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人劉小軍，湖北中和信律師事務所律師。代理權限為特別授權。
被告劉煜瑋，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被告鄺某某（被告劉煜瑋之妻），xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人劉煜瑋，身份情況同上。代理權限為特別授權。
被告武漢盛唐房地產(chǎn)集團有限公司。
法定代表人葉子生，董事長。
委托代理人陳雄飛，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司職員。代理權限為特別授權。
委托代理人詹軍陽，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司職員。代理權限為特別授權。
第三人武漢盛唐商業(yè)管理有限公司。
法定代表人葉子生，董事長。
委托代理人陳雄飛，身份情況同上。代理權限為特別授權。

原告劉某某（以下簡稱原告）與被告劉煜瑋、鄺某某、武漢盛唐房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱盛唐集團）商鋪租賃合同糾紛一案，本院于2012年9月27日立案受理后，依法適用簡易程序，由審判員張軍華獨任審判。審理期間，本院通知武漢盛唐商業(yè)管理有限公司（以下簡稱盛唐商管公司）作為第三人參加訴訟。本案于2012年11月21日公開開庭進行了審理，原告的委托代理人劉小軍、被告劉煜瑋、被告盛唐集團的委托代理人詹軍陽以及被告盛唐集團、第三人盛唐商管公司的共同委托代理人陳雄飛到庭參加訴訟。因本案需以其他案件的審理結(jié)果為依據(jù)，而另案尚未審結(jié)，本院于2012年12月13日裁定本案中止訴訟。本案恢復審理后，現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，坐落于武漢市江漢區(qū)沿江大道一號“沿江一號MALL”（龍王廟商貿(mào)廣場區(qū)）一區(qū)1樓1231號商鋪，屬被告盛唐集團開發(fā)建設的商業(yè)用房。被告劉煜瑋、鄺某某（甲方）購買該商鋪后，于2011年8月7日與原告（乙方）、第三人盛唐商管公司（丙方）簽訂《商鋪租賃合同》一份，該合同約定：甲方委托丙方統(tǒng)一經(jīng)營管理商鋪，負責商鋪的運營和物業(yè)管理；乙方承租甲方上述商鋪從事經(jīng)營活動，租賃期限三年，自2011年8月30日起至2014年8月29日止；免租期12個月，免收商鋪租金；租金標準為：第一年（自起租日起至2012年8月29日止）租金為0元；第二年（2012年8月30日起至2013年8月29日止）租金每月每平方米70元，月租金為1136.1元，第三年（2013年8月30日起至2014年8月29日止）每月每平方米150元，月租金2435.5元；合同訂立時，乙方支付甲方36個月租金42847.2元；雙方一致同意乙方將應付給甲方的租金付給丙方，丙方收到款項后七日內(nèi)支付到甲方指定賬戶中。合同第十四條“稅費”約定：“合同項下商鋪租賃依法應繳納的各項稅費，由甲乙雙方按照法律法規(guī)規(guī)定各自分別繳納”；合同第十五條“違約責任”約定：1、租賃期間，如甲乙雙方任何一方無合法理由單方面解除本合同，則違約方應承擔六個月租金標準的違約金；合同第十六條“合同的解除與終止”約定：1、本合同簽訂生效后，除甲乙雙方另有約定外，任何一方不得提前解除；2、在下列情況下，甲方有權解除本合同，……（4）乙方在租賃期限內(nèi)擅自關門停業(yè)。3、甲方依照上款約定解除本合同，則乙方應向甲方補償免租期租金，還應向甲方支付3個月租金標準的違約金…。5、如因甲方違約導致本合同解除，甲方應向乙方支付3個月租金的違約金。合同第二十條“特別約定”約定：如合同未辦理租賃登記備案手續(xù)，不影響本合同的法律效力和履行。
合同訂立后，被告盛唐集團接受第三人盛唐商管公司委托，收取了原告交付的全部租金42847.2元，并以自己的名義出具了收款收據(jù)。在扣繳被告劉煜瑋、鄺某某應繳納的相關稅款后，第三人盛唐商管公司將下余租金全部支付被告劉煜瑋、鄺某某。原告接受商鋪后，即開始從事經(jīng)營活動。因原告經(jīng)營狀況不佳，2012年8月起，原告等經(jīng)營戶開始與第三人盛唐商管公司進行協(xié)商，要求解除商鋪租賃合同，并要求被告劉煜瑋、鄺某某、盛唐集團返還剩余租金，但雙方多次協(xié)調(diào)未果。2012年11月12日，經(jīng)本院對租賃商鋪現(xiàn)場進行勘驗后查明，原告已停止經(jīng)營且搬空租賃商鋪內(nèi)的物品。因被告劉煜瑋、鄺某某、第三人盛唐商管公司要求原告繼續(xù)履行租賃合同，導致雙方未辦理商鋪返還交接手續(xù)。原告為此提起訴訟，請求判如所請。
另查明，雙方簽訂的《商鋪租賃合同》未在相關管理部門辦理登記備案。原告經(jīng)營期間未辦理工商營業(yè)執(zhí)照。
上述事實，有原告與被告劉煜瑋、鄺某某、第三人盛唐商管公司簽訂的《商鋪租賃合同》、被告盛唐集團收取商鋪租賃的收據(jù)、本院作出的勘驗筆錄以及雙方當事人陳述等證據(jù)予以證明，以上證據(jù)均經(jīng)庭審質(zhì)證屬實，本院予以確認。

本院認為，一、被告劉煜瑋、鄺某某為坐落于武漢市江漢區(qū)沿江大道一號“沿江一號MALL”（龍王廟商貿(mào)廣場區(qū)）一區(qū)1樓1231號商鋪的所有權人，其與原告、第三人盛唐商管公司簽訂的《商鋪租賃合同》，是雙方當事人的真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效。原告和被告劉煜瑋、鄺某某應依照合同約定享有權利和履行義務。被告盛唐集團不是商鋪租賃合同的簽訂人，其收取原告商鋪租金，系接受第三人盛唐商管公司委托后實施的代理行為，且該商鋪租金隨后也由第三人盛唐商管公司給付被告劉煜瑋、鄺某某，故原告向被告盛唐集團主張合同項下責任的理由不成立，本院不予支持。二、關于《商鋪租賃合同》應否解除的問題，經(jīng)查，原告自2012年8月起已多次與第三人盛唐商管公司協(xié)商解除合同事宜，并于2012年11月12日騰退出該商鋪，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十一條“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方當事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；……”的規(guī)定，本案所涉租賃合同已事實上不能履行，故可以確認租賃合同已于2012年11月12日解除，故被告劉煜瑋、鄺某某關于解除合同于法無據(jù)的抗辯意見，本院不予采納。被告劉煜瑋、鄺某某、第三人盛唐商管公司在原告退出商鋪后拒絕接受商鋪，導致商鋪在此后期間形成的空置損失，應由被告劉煜瑋、鄺某某自己負擔。原告接受商鋪后，已在租賃商鋪從事經(jīng)營活動，租賃合同未備案登記、經(jīng)營戶未辦理營業(yè)執(zhí)照以及合同內(nèi)容是否公平，均與合同效力無關，也未實際影響合同的履行，故原告單方終止合同履行已構成違約。根據(jù)租賃合同關于免租期限和租金標準的約定，原告第一年租賃期間有權無償租賃商鋪，第二年實際使用商鋪期間（2012年9月1日至2012年11月12日）應交納的商鋪租金為2727元（1136.1元×2月＋1136.1元÷30日×12日），在扣除該租金后，原告已支付的其他租金40120.2元（42847.2元－2727元）屬其預付的2012年11月13日以后的商鋪租金，被告劉煜瑋、鄺某某應承擔該剩余租金的返還責任。三、關于原告應承擔的違約金標準問題，經(jīng)查，《商鋪租賃合同》對違約金約定的標準中，6個月租金標準針對的是任何一方無合法理由單方解除合同的情形，3個月租金標準針對的是出租方違約或者出租方因承租方違約行使解除權的情形，結(jié)合本案的事實，違約金的標準應當為6個月租金，即原告應向被告劉煜瑋、鄺某某支付的補償款和違約金總額為21423.6元（42847.2元÷36月×（12＋6）月］。在扣除第二年使用商鋪的租金2727元后，被告劉煜瑋、鄺某某應返還原告商鋪租金18696.6元（42847.2元－2727元－21423.6元）。故原告請求被告劉煜瑋、鄺某某返還28564.8元商鋪租金的理由不成立，本院不予支持。四、關于租金稅費的承擔問題，經(jīng)查，根據(jù)《商鋪租賃合同》第十四條“合同項下商鋪租賃依法應繳納的各項稅費，由甲乙雙方按照法律法規(guī)規(guī)定各自分別繳納”的約定，收取租金所繳納稅費的義務，應由被告劉煜瑋、鄺某某承擔，退還相應租金后，對于被告劉煜瑋、鄺某某按退租金前的金額所繳的稅費，可以由原告支付的違約金予以彌補，故原告無需再向被告劉煜瑋、鄺某某承擔租金稅費。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十一條第（七）項、第一百零七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第二款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告劉某某與被告劉煜瑋、鄺某某簽訂的《商鋪租賃合同》；
二、被告劉煜瑋、鄺某某于本判決生效后十日內(nèi)退還原告劉某某商鋪租金18696.6元；
三、駁回原告劉某某的其他訴訟請求。
上述款項，于本判決生效之日起十日內(nèi)給付，如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，則按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
減半收取的案件受理費257元、其他訴訟費92元，合計349元，分別由原告劉某某負擔121元，被告劉煜瑋、鄺某某負擔228元（此款原告劉某某已預付本院，被告劉煜瑋、鄺某某隨同上述判決款項一并支付原告劉某某）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀二份，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時應預交案件受理費
257元，款匯武漢市中級人民法院；戶名：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶-市中院訴訟費分戶；賬戶：079501040000393；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號：832886；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　張軍華

書記員：陳芳 速錄員汪志煒