原告：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省哈爾濱市。
委托訴訟代理人：顧祥國，黑龍江善行律師事務(wù)所律師。
被告：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司綏芬河市支行。住黑龍江省綏芬河市。
法定代表人：李詠，該行行長。
委托訴訟代理人：王軒，黑龍江國升律師事務(wù)所律師。
第三人：黑龍江省凱華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綏芬河分公司。住黑龍江省綏芬河市。
負責(zé)人：賈樂義，該公司董事長。

原告劉某某與被告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司綏芬河市支行(以下簡稱農(nóng)業(yè)銀行綏芬河支行),第三人黑龍江省凱華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綏芬河分公司(以下簡稱凱華分公司)債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，本院于2017年6月23日立案后，依法適用普通程序,公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人顧祥國，被告委托訴訟代理人王軒，第三人凱華分公司的負責(zé)人賈樂義到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉某某向本院提出訴訟請求：要求判令被告農(nóng)業(yè)銀行綏芬河支行給付違約金1488828元(按總價款的30%計算)；給付剩余購房款882760元及墊付稅金81200元、稅金利息(損失)38976元(自2008年8月29日至2017年8月29日按年利率6%計算，之后的利息繼續(xù)計算至給付完畢止)。事實與理由：第三人凱華分公司與被告在2008年8月28日簽訂了商品房買賣合同，約定：第三人將其開發(fā)建設(shè)的綏芬河市新興街會晤路凱華秋林商廈A區(qū)10、11、12和B區(qū)21號商服出售給被告，商品房單價22000元每平方米，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，首付70%剩余款在買受人取得產(chǎn)權(quán)證時一次付清，買受人接到出賣人書面通知后10日內(nèi)未交齊款的，按合同價款的50%支付違約金。
合同生效后，被告交付了4080000元首付款，第三人也將房屋交付給被告，并在辦理相關(guān)手續(xù)時為被告墊付了81200元稅金。
被告于2009年9月15日取得產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證登記面積為225.58平方米，實際總價款為4962760元，去除已交付的4080000元，還有882760元未給付，同時被告在接到第三人書面通知10日內(nèi)未交齊尾款，至今未給付，依約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)總價款50%違約金，并應(yīng)返還墊付稅金81200元和利息。
第三人拖欠原告款項，經(jīng)過協(xié)商，第三人自愿將其對被告的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，并將債權(quán)轉(zhuǎn)讓的事實通知了被告，債權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)產(chǎn)生法律效力，被告應(yīng)當(dāng)向原告履行該商品房買賣合同項下的義務(wù)。
被告農(nóng)業(yè)銀行綏芬河支行辯稱：1、關(guān)于購房款農(nóng)業(yè)銀行綏芬河支行應(yīng)向凱華分公司支付購房款223090元，因為雙方簽訂的商品房買賣合同第三條、第四條二款、第五條明確約定按套內(nèi)建筑面積計算，單價每平方米22000元，并約定以套內(nèi)面積為基準(zhǔn)進行實測面積多退少補，被告取得產(chǎn)權(quán)證書上的套內(nèi)面積195.595平方米，按該套內(nèi)面積被告應(yīng)付購房總價款4303090元，扣除已支付的4080000元，被告應(yīng)支付購房尾款223090元，而非原告訴訟請求的882760元；2、被告未支付購房尾款及代繳稅金的原因是凱華分公司堅持讓被告支付購房尾款882760元，且未將代繳的契稅發(fā)票交付給被告。被告已經(jīng)履行了支付尾款的應(yīng)盡義務(wù)，多次找到凱華分公司法定代表人賈樂義，并向綏芬河市公證處申請?zhí)岽?，公證處要求凱華分公司到場見證收到提存款的事實，因凱華分公司不配合，導(dǎo)致提存不能。只要原告或凱華分公司尊重雙方簽訂的合同收取合同約定的尾款223090元，被告會立即支付該款，只要凱華分公司將代繳稅金的納稅憑證交付被告，被告會立即支付代繳稅金81200元；3、凱華分公司提到代被告繳納稅金81200元，應(yīng)提供納稅憑證原件證明代繳事實，被告將收取納稅憑證并支付該筆款項。因凱華分公司代繳稅金未與被告約定給付代繳稅金的時間及違約賠償?shù)臄?shù)額標(biāo)準(zhǔn)，訴訟請求中要求支付稅金利息38976元，從2008年8月29日起按6%的標(biāo)準(zhǔn)計算不符合法律規(guī)定，如果被告應(yīng)當(dāng)支付逾期利息，也應(yīng)從起訴之日起計算利息；關(guān)于違約金的問題，商品房買賣合同約定的違約金過高，并且約定為合同價款，而非合同總價款，屬約定不明，如果應(yīng)當(dāng)支付違約金也應(yīng)當(dāng)以法律規(guī)定的實際損失為基礎(chǔ)給予減少。被告正式向法院提出申請要求調(diào)整違約金，適當(dāng)減少；被告僅有尾款223090元未付，如果計算損失標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)按未付的尾款為基準(zhǔn)，最高額的百分之三十也僅為66927元，買賣合同15條約定，凱華分公司也有違約行為應(yīng)賠付被告，應(yīng)從被告支付的金額中扣除。請法院依法駁回原告的部分訴訟請求。
第三人凱華分公司辯稱：被告與第三人簽訂商品房買賣合同，那時辦不了產(chǎn)權(quán)證，套內(nèi)面積測量報告出不來，我們用尺拉的，最后以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，但是此事一直拖到現(xiàn)在。墊付契稅并不是第三人不給票子，票子的事第三人都說很多次了，找了很多任行長，被告始終給付不了。第三人也不欠稅，如果欠稅土地證各項證件也下不來。30%違約金不高。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認定如下：原告提供商品房買賣合同書、房屋所有權(quán)證、契稅憑證、購房尾款催告通知單、快遞單、債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知各1份。被告及第三人對上述證據(jù)的形式要件無異議，本院對上述證據(jù)予以確認。被告提供的商品房買賣合同、國有土地使用證、所有權(quán)證、結(jié)算票據(jù)、裁定書、凱華分公司的購房尾款催告通知單，原告及第三人對上述證據(jù)的形式要件均無異議，本院對上述證據(jù)予以確認。
因被告提供的通知函、郵寄改退批條特快專遞單系郵寄給孫會計的，第三人稱孫會計早已不在第三人處工作且孫會計拒收了該郵件，故本院對被告提供的該組證據(jù)不予確認。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
2008年8月28日，第三人凱華分公司(出賣人)與被告農(nóng)業(yè)銀行綏芬河支行(買受人)簽訂商品房買賣合同，約定：被告購買綏芬河市新興街會晤路凱華秋林商廈A區(qū)10、11、12，B區(qū)21號房，該商品房用途為商服，套內(nèi)建筑面積200平方米，以套內(nèi)面積為基準(zhǔn)，辦產(chǎn)權(quán)時按房產(chǎn)局測繪報告，實測面積為基準(zhǔn)，多退少補；出賣人與買受人約定按以下方式計算該商品房價款：按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為每平方米22000元，總金額4400000元整；商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按多退少補進行處理；買受人按以下方式按期付款：分期付款，首付70%，剩余款在買受人取得產(chǎn)權(quán)證(房照、土地使用證)時一次性付清；買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按以下方式處理：買受人在接到出賣人書面通知后10日內(nèi)未交齊款項的，按合同價款的50%支付違約金；出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按以下方式處理，買受人不退房，出賣人按已付房價款的5%向買受人支付違約金。辦理房屋產(chǎn)權(quán)費用按規(guī)定由出賣人和買受人各自承擔(dān)。
合同簽訂一周內(nèi)，第三人凱華分公司將上述商品房交付被告農(nóng)業(yè)銀行綏芬河支行，被告農(nóng)業(yè)銀行綏芬河支行交付購房款4080000元。
2008年11月10日,第三人凱華分公司為被告墊付契稅81209元。
2009年9月15日，被告收到了綏芬河市房地產(chǎn)管理局為上述房產(chǎn)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書，所有權(quán)證書載明：房屋座落凱華國際商業(yè)貿(mào)易中心1層05、06、07、38；套內(nèi)面積195.595平方米、分攤面積29.98平方米、產(chǎn)權(quán)面積225.58平方米。
2011年1月12日，被告收到了綏芬河市國土資源局為上述房產(chǎn)頒發(fā)的國有土地使用證。
2012年4月24日，牡丹江市中級人民法院作出執(zhí)行裁定書，凍結(jié)、扣劃被執(zhí)行人黑龍江省凱華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司綏芬河市支行的到期債權(quán)223000元。
2013年3月8日，綏芬河市市場監(jiān)督管理局作出行政處罰決定書吊銷了含第三人在內(nèi)的382戶企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照。
2016年11月份，被告農(nóng)業(yè)銀行綏芬河支行接到了牡丹江市中級人民法院作出的解除凍結(jié)通知書。
2016年11月25日，中國郵政儲蓄銀行綏芬河市支行出具久懸戶證明，載明：我支行公司業(yè)務(wù)客戶，戶名：黑龍江省凱華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綏芬河分公司，賬號：10017485588010002，該賬戶已于2013年3月1日轉(zhuǎn)為久懸戶，無法辦理收付款業(yè)務(wù)。
2016年12月12日，第三人凱華分公司向被告出具情況說明，說明載明：我公司由于長期沒有業(yè)務(wù)發(fā)生，公司賬戶已被開戶行列為久懸戶，由于營業(yè)執(zhí)照連續(xù)三年沒有年檢，營業(yè)執(zhí)照已被吊銷，久懸戶無法轉(zhuǎn)為正常戶(對此銀行已經(jīng)出具了證明)，因此我公司的賬戶無法進行收付款業(yè)務(wù)。特此我公司要求貴行將所欠我公司的882760元房款及在辦理房照過程中我公司替貴行墊付的契稅81209元(共計963969元)款項打入我公司指定的賬戶即綏芬河凱華秋林商廈有限公司的賬戶。綏芬河凱華秋林商廈有限公司的開戶行為：哈爾濱銀行股份有限公司牡丹江綏芬河支行，賬號為：1285512158168728……。
2016年12月17日，第三人凱華分公司通過韻達快遞給被告郵寄了購房尾款催告通知書，兩三天后，被告接到上述通知。通知書載明：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司綏芬河市支行：你行欠我公司購房尾款882760元，現(xiàn)通知你行立即支付。另我公司替你行墊付的契稅81209元，通知你行一并支付。
被告在接到第三人書面通知后至今未交齊購房款項。
2017年5月13日，黑龍江省凱華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(甲方)與劉某某(乙方)簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定：鑒于2008年8月28日甲方與農(nóng)業(yè)銀行綏芬河支行簽訂了商品房買賣合同，甲方將其開發(fā)建設(shè)的綏芬河市新興街會晤路凱華秋林商廈A區(qū)10、11、12，B區(qū)21號商服銷售給農(nóng)業(yè)銀行綏芬河支行支行，合同第三條約定“以套內(nèi)面積為基準(zhǔn)，辦產(chǎn)權(quán)時按房產(chǎn)局測繪報告面積為基準(zhǔn)，多退少補”，第七條約定：“買受人在接到出賣人書面通知后10日內(nèi)未交齊款的，按合同價款的50%支付違約金”，當(dāng)時農(nóng)業(yè)銀行綏芬河支行交付4080000元，甲方辦理完產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證顯示建筑面積225.58平方米，按照合同約定第三人存在按照超出面積補交剩余購房款并承擔(dān)違約金的法律責(zé)任，同時甲方為農(nóng)業(yè)銀行綏芬河支行墊付契稅及利息均應(yīng)給付甲方。根據(jù)法律規(guī)定，經(jīng)過雙方協(xié)商，自愿達成以下債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議：1、甲方拖欠乙方債務(wù)未能及時償還，而甲方對農(nóng)業(yè)銀行綏芬河支行享有到期債權(quán)，所以甲方同意將其對農(nóng)業(yè)銀行綏芬河支行的到期債權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給乙方抵償拖欠乙方的債務(wù)，對此乙方同意并接受該債權(quán)轉(zhuǎn)讓；2、乙方在受讓債權(quán)后，依法享有對第三人按照商品房買賣合同主張債權(quán)的權(quán)利。
其后，黑龍江省凱華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向農(nóng)業(yè)銀行綏芬河支行送達了債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書，通知書載明：……凱華公司自愿將其對貴行的到期債權(quán)(包括但不限于違約金、剩余房款、墊付稅金和利息等)全部轉(zhuǎn)讓給劉某某，劉某某同意并接受該債權(quán)轉(zhuǎn)讓……。

本院認為:1、本案雙方當(dāng)事人的爭議焦點為剩余的購房尾款數(shù)額是多少，計算標(biāo)準(zhǔn)是建筑面積還是套內(nèi)面積；2、雙方約定的違約金是否過高，是否應(yīng)予調(diào)整；3、是否應(yīng)給付原告代墊的稅款，及稅款利息。
一、剩余的購房尾款數(shù)額是多少，計算標(biāo)準(zhǔn)是建筑面積還是套內(nèi)面積。
第三人(出賣人)與被告(買受人)簽訂的商品房買賣合同，約定：該商品房套內(nèi)建筑面積200平方米，以套內(nèi)面積為基準(zhǔn)，辦產(chǎn)權(quán)時按房產(chǎn)局測繪報告，實測面積為基準(zhǔn)，多退少補；計價方式與價款：按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為每平方米22000元，總金額4400000元整；商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方約定多退少補。故本院認定商品房買賣合同約定的是以套內(nèi)建筑面積計算的商品房單價及總價，多退少補。綏芬河市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的上述房屋的所有權(quán)證書，載明：套內(nèi)面積為195.595平方米，單價為每平方米22000元，故上述商品房的總價款應(yīng)為4303090元,被告已給付房款4080000元，故尚欠第三人購房尾款223090元未給付。
二、雙方約定的違約金是否過高，是否應(yīng)予調(diào)整；
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。
本案中，買賣合同約定買受人在接到出賣人書面通知后10日內(nèi)未交齊款項的，按合同價款的50%支付違約金，按通常理解予以解釋，合同價款應(yīng)為合同的總價款，按原告主張的合同總價款的30%計算違約金數(shù)額將達到1200000余元，本案中第三人對外負有需按月利率3%或5%支付利息的大量債務(wù)，及原告未提供證據(jù)證明被告未給付購房尾款的損失，以此來衡量第三人及原告的損失，當(dāng)事人約定的違金過分高于造成的損失，故本院應(yīng)予以調(diào)整。本院以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，本院認為被告應(yīng)向原告支付180000元違約金較為適當(dāng)，對原告主張的超出此數(shù)額部分的違約金不予支持。
三、是否應(yīng)給付原告代墊的稅款，及稅款利息。
2008年11月10日,第三人凱華公司為被告墊付契稅款81209元，被告庭審中同意給付原告墊付稅款，故本院對原告要求被告給付墊付契稅款81200元的訴訟請求予以支持，同時原告應(yīng)將墊付契稅的票據(jù)給付被告。被告未在第三人墊付稅款后將墊付款項給付第三人，原告主張墊付款項占用期間利息損失應(yīng)予支持，故參照民間借貸資金占用期間的利息規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，對原告要求被告給付2008年11月10日至2017年8月29日的利息(損失)38976元，并按年利率6%標(biāo)準(zhǔn)給付之后的利息直至墊付契稅給付完畢止的訴訟請求予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百三十條、第一百五十九條、第一百六十一條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十七條、第二十九條之規(guī)定，判決如下：

中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司綏芬河市支行給付劉某某剩余購房款223090元，于本判決生效后五日內(nèi)履行完畢；
中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司綏芬河市支行給付劉某某違約金180000元，于本判決生效后五日內(nèi)履行完畢；
三、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司綏芬河市支行給付劉某某墊付契稅款81200元，并支付2008年11月10日至2017年8月29日利息(損失)38976元，于本判決生效后五日內(nèi)履行完畢，并按年利率6%標(biāo)準(zhǔn)給付之后的利息直至上述契稅款給付完畢止；
四、駁回劉某某的其它訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費26734元，由原告劉某某負擔(dān)17701.34元，被告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司綏芬河市支行負擔(dān)9032.66元。
如不服本判決，可在收到判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，同時預(yù)交二審案件受理費，上訴于牡丹江市中級人民法院。繳納上訴費的期限為上訴期限屆滿后七日內(nèi)，逾期將按自動撤回上訴處理。

審判長 劉淑霞審判員 陳怡波
人民陪審員 趙長青

書記員： 王雪瑩