于某某
劉在軍（黑龍江佳木斯郊區(qū)法律援助中心）
佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
杜桂蘭
張某
吳建民（黑龍江于仁海律師事務所）

原告:于某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住黑龍江省佳木斯市向陽區(qū)臨江花園社區(qū)30組4號。
委托訴訟代理人:劉在軍，佳木斯市郊區(qū)法律援助中心法律工作者。
代理權限:代為一審訴訟、承認、放棄、變更訴訟請求、代為和解、代收法律文書。
被告:佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省佳木斯市前進區(qū)中山路109號。
法定代表人:牟國義，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:杜桂蘭，女，該公司法律顧問。
代理權限:代為參加訴訟活動，提供相關證據(jù)，參加法庭辯論和調解，上訴，代收法律文書。
第三人:張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省佳木斯市前進區(qū)保衛(wèi)社區(qū)26組73號。
委托訴訟代理人:吳建民，黑龍江于仁海律師事務所專職律師。
代理權限:承訴、放棄訴訟請求等特別授權。
原告于某某與被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱:萬基公司）、第三人張某房屋買賣合同糾紛一案，本院2016年8月31日立案受理后，依法適用普通程序公開開庭進行了審理。
原告于某某委托訴訟代理人劉在軍、被告萬基公司委托訴訟代理人杜桂蘭、第三人張某及其委托訴訟代理人吳建民均到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
于某某向本院提出訴訟請求:1.確認于某某優(yōu)先取得友誼小區(qū)A樓2單元020904號房屋所有權，判令萬基公司繼續(xù)履行合同，為原告辦理房屋所有權證；2.判令萬基公司與張某簽訂的購買友誼小區(qū)A樓2單元020904號房屋的商品房買賣合同無效；3.萬基公司承擔全部訴訟費用。
事實和理由:2012年10月24日，于某某從萬基公司購買友誼小區(qū)A樓2單元020904號房屋，雙方簽訂房屋認購協(xié)議，于某某已經(jīng)實際入住。
但2013年6月17日萬基公司又違法將該房屋賣給張某，導致于某某至今無法辦理產(chǎn)權證，萬基公司侵害了原告的合法權益，張某雖然與萬基公司在2013年6月17日簽訂了購買友誼小區(qū)A樓2單元020904號房屋的協(xié)議，但于某某優(yōu)先于張某購買且已經(jīng)實際入住，依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關規(guī)定，于某某應優(yōu)先取得該房屋。
萬基公司辯稱:1.于某某訴萬基公司事宜萬基公司不清楚，萬基公司沒有將爭議房屋出售給于某某，雙方簽訂過房屋買賣合同；2.萬基公司沒有與張某簽訂過房屋買賣合同，張某是買賣房屋還是民間借貸，萬基公司不清楚，也沒有收到于某某和張某的房款，該地段實際興建人是張恒舜，應當承擔法律責任；3.本案是房屋買賣還是民間借貸無法查證核實，于某某、萬基公司及張某沒有形成買賣合同關系，于某某應當將張恒舜列為被告，法院應當依職權追加張恒舜為被告，以便查清事實。
張某述稱:1.張某購買該房屋并簽訂合同，在不動產(chǎn)登記部門辦理登記備案，符合法律規(guī)定，應當享有房屋所有權，合同有效；2.于某某與萬基公司無商品房買賣合同，其他證據(jù)無法證明于某某取得房屋所有權，即便實際入住也不能對抗張某與萬基公司簽訂的商品房買賣合同。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。
對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
對有爭議的證據(jù)和事實本院認定如下:1.于某某提交的其與萬基公司簽訂的認購協(xié)議書復印件及交款單據(jù)復印件（與原件核對無異）。
證明:于某某于2012年10月24日與萬基公司簽訂認購協(xié)議并于當日交付房款。
經(jīng)庭審質證，萬基公司對該證據(jù)真實性有異議，認為出售方公章為友誼小區(qū)工程指揮部，但其沒有對外出售房屋的權利，法定代表人是張恒舜，但張恒舜不是萬基公司法定代表人，對證實問題有異議，萬基公司未將房屋賣給于某某也未收到房款；張某對該證據(jù)真實性沒有異議，從協(xié)議內容第七項看該協(xié)議為預付款協(xié)議，并未成立買賣合同關系；對收款單據(jù)真實性無異議，對證明問題有異議，該單據(jù)沒有該房屋的準確信息，無法確定是否為爭議房屋所繳納的費用。
本院經(jīng)審查認為，雖然萬基公司否認基將該房屋出售給于某某，結合張某提交的在佳木斯市房屋產(chǎn)權與交易管理中心登記備案的商品房買賣合同記載，該房屋出賣人為萬基公司，委托代理人為張恒舜，應當認定張恒舜蓋章的該認購協(xié)議系代表萬基公司出售房屋的行為，且該認購協(xié)議具備了商品房買賣的主要內容，買受人于某某已經(jīng)支付房款，該認購協(xié)議應當認定為商品房買賣合同，本院對該證據(jù)予以采信。
2.于某某提交的佳木斯明軒物業(yè)公司友誼小區(qū)發(fā)放的私產(chǎn)房屋使用證一份、入戶通知書一份（與原件核對無異，原件返回）。
證明:從2012年10月24日于某某已經(jīng)取得房屋并實際入住，并且已經(jīng)繳納相關費用。
經(jīng)庭審質證，萬基公司對該證據(jù)真實性及證明問題均有異議，該物業(yè)公司不是萬基公司下設的機構，萬基公司也沒有收取費用，私產(chǎn)房屋使用證不是萬基公司出具的；張某認為該證據(jù)真實性及證明問題均有異議，同意萬基公司質證意見，同時認為該房屋使用證印鑒為物業(yè)公司，于某某未提供物業(yè)公司的經(jīng)營資質及營業(yè)執(zhí)照，無法確定該公司是否存在，房管員印的人名無法確定真實性。
本院經(jīng)審查認為，該證據(jù)能夠證明于某某實際入住該房屋，本院予以采信。
3.于某某提交的2012-2016年使用該房屋繳納的物業(yè)費、供熱費等相關票據(jù)復印件（與原件核對無異）證明:于某某一直居住使用該房屋。
經(jīng)庭審質證，萬基公司對該證據(jù)真實性及證明問題均有異議，該物業(yè)公司不是萬基公司下設的機構，萬基公司也沒有收取費用，私產(chǎn)房屋使用證不是萬基公司出具的關于是否實際入住萬基公司不清楚，萬基公司未辦理相關手續(xù)；張某同意萬基公司的質證意見，認為只能證明于某某對該房屋有繳費記錄，無法確定是否實際入住。
本院經(jīng)審查認為，該證據(jù)能夠證明于某某實際入住該房屋并使用該房屋的事實，本院予以采信；4.張某提交的商品房買賣合同復印件一份、買賣收據(jù)復印件一份、商品房銷售專用結算單、商品房銷售聯(lián)機備案IC卡（與原件核對無異）。
證明:張某與萬基公司之間買賣合同成立，合同有效，受法律保護。
經(jīng)庭審質證，于某某對真實性無異議，對證明問題有異議，于某某認為其是先于張某認購該房屋，該合同無法律效力，萬基公司對真實性及證明問題均有異議，萬基公司未與張某簽訂該房屋的買賣合同，合同沒有萬基公司公章及法定代表人印章，萬基公司未授權其他人，張某未提供賣房款的支付方式，萬基公司未收到房款。
本院經(jīng)審查，對該證據(jù)真實性予以采信。
根據(jù)雙方當事人的當庭陳述、舉證、質證及辯論，可以認定以下基本事實:萬基公司將位于佳木斯市郊區(qū)友誼小區(qū)A樓2單元020904號房屋,產(chǎn)籍號為1-0527-046-020904號，于2012年10月24日出售給于某某后，于某某于2012年10月入住并使用該房屋，并繳納相關使用費至今。
2013年6月17日，萬基公司將于某某已經(jīng)購買并實際使用的房屋又出售給張某，簽訂了商品房買賣合同，并在佳木斯市不動產(chǎn)交易與管理中心登記備案。
本院認為，萬基公司將位于佳木斯市郊區(qū)友誼小區(qū)產(chǎn)籍號為1-0527-046-010804號的房屋于2012年10月24日出售給于某某后，于某某于2012年3月入住并使用該房屋，并繳納相關使用費至今，于某某與萬基公司簽訂的認購協(xié)議有效，該商品房的認購協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且被告已經(jīng)按照約定收受購房款，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同，于某某依據(jù)有效的認購協(xié)議取得該爭議房屋的所有權；2013年6月17日，萬基公司將于某某已經(jīng)購買并實際使用的房屋又出售給張某，簽訂了商品房買賣合同，并在佳木斯市不動產(chǎn)交易與管理中心登記備案，但張某購買該爭議房屋的時間是在于某某已經(jīng)實際居住使用該房屋之后，該合同損害了于某某的合法權益，故張某與萬基公司簽訂的商品房買賣合同無效。
綜上所述，于某某與萬基公司于2012年10月24日簽訂的認購協(xié)議有效，依據(jù)有效協(xié)議，于某某享有位于佳木斯市郊區(qū)清源社區(qū)的友誼小區(qū)A樓，產(chǎn)籍號為1-0527-046-020904號房屋的所有權，張某與萬基公司簽訂的商品房買賣合同無效。
依據(jù)《中華人民共和國物權法》第十五條 ?、《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、《最高人民法院物權法司法解釋（一）》第二條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告于某某享有座落于佳木斯市郊區(qū)清源社區(qū)的友誼小區(qū)Ａ樓2單元020904號房屋（產(chǎn)籍號為1-0527-046-020904）所有權；
二、被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人張某于2013年6月17日簽訂的商品房買賣合同（合同編號:20130617641BF5084801）無效；
三、駁回原告于某某其他訴訟請求。
案件受理費6384元由被告承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀、交納上訴費，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。

本院經(jīng)審查認為，雖然萬基公司否認基將該房屋出售給于某某，結合張某提交的在佳木斯市房屋產(chǎn)權與交易管理中心登記備案的商品房買賣合同記載，該房屋出賣人為萬基公司，委托代理人為張恒舜，應當認定張恒舜蓋章的該認購協(xié)議系代表萬基公司出售房屋的行為，且該認購協(xié)議具備了商品房買賣的主要內容，買受人于某某已經(jīng)支付房款，該認購協(xié)議應當認定為商品房買賣合同，本院對該證據(jù)予以采信。
2.于某某提交的佳木斯明軒物業(yè)公司友誼小區(qū)發(fā)放的私產(chǎn)房屋使用證一份、入戶通知書一份（與原件核對無異，原件返回）。
證明:從2012年10月24日于某某已經(jīng)取得房屋并實際入住，并且已經(jīng)繳納相關費用。
經(jīng)庭審質證，萬基公司對該證據(jù)真實性及證明問題均有異議，該物業(yè)公司不是萬基公司下設的機構，萬基公司也沒有收取費用，私產(chǎn)房屋使用證不是萬基公司出具的；張某認為該證據(jù)真實性及證明問題均有異議，同意萬基公司質證意見，同時認為該房屋使用證印鑒為物業(yè)公司，于某某未提供物業(yè)公司的經(jīng)營資質及營業(yè)執(zhí)照，無法確定該公司是否存在，房管員印的人名無法確定真實性。
本院經(jīng)審查認為，該證據(jù)能夠證明于某某實際入住該房屋，本院予以采信。
3.于某某提交的2012-2016年使用該房屋繳納的物業(yè)費、供熱費等相關票據(jù)復印件（與原件核對無異）證明:于某某一直居住使用該房屋。
經(jīng)庭審質證，萬基公司對該證據(jù)真實性及證明問題均有異議，該物業(yè)公司不是萬基公司下設的機構，萬基公司也沒有收取費用，私產(chǎn)房屋使用證不是萬基公司出具的關于是否實際入住萬基公司不清楚，萬基公司未辦理相關手續(xù)；張某同意萬基公司的質證意見，認為只能證明于某某對該房屋有繳費記錄，無法確定是否實際入住。
本院經(jīng)審查認為，該證據(jù)能夠證明于某某實際入住該房屋并使用該房屋的事實，本院予以采信；4.張某提交的商品房買賣合同復印件一份、買賣收據(jù)復印件一份、商品房銷售專用結算單、商品房銷售聯(lián)機備案IC卡（與原件核對無異）。
證明:張某與萬基公司之間買賣合同成立，合同有效，受法律保護。
經(jīng)庭審質證，于某某對真實性無異議，對證明問題有異議，于某某認為其是先于張某認購該房屋，該合同無法律效力，萬基公司對真實性及證明問題均有異議，萬基公司未與張某簽訂該房屋的買賣合同，合同沒有萬基公司公章及法定代表人印章，萬基公司未授權其他人，張某未提供賣房款的支付方式，萬基公司未收到房款。
本院經(jīng)審查，對該證據(jù)真實性予以采信。
根據(jù)雙方當事人的當庭陳述、舉證、質證及辯論，可以認定以下基本事實:萬基公司將位于佳木斯市郊區(qū)友誼小區(qū)A樓2單元020904號房屋,產(chǎn)籍號為1-0527-046-020904號，于2012年10月24日出售給于某某后，于某某于2012年10月入住并使用該房屋，并繳納相關使用費至今。
2013年6月17日，萬基公司將于某某已經(jīng)購買并實際使用的房屋又出售給張某，簽訂了商品房買賣合同，并在佳木斯市不動產(chǎn)交易與管理中心登記備案。
本院認為，萬基公司將位于佳木斯市郊區(qū)友誼小區(qū)產(chǎn)籍號為1-0527-046-010804號的房屋于2012年10月24日出售給于某某后，于某某于2012年3月入住并使用該房屋，并繳納相關使用費至今，于某某與萬基公司簽訂的認購協(xié)議有效，該商品房的認購協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且被告已經(jīng)按照約定收受購房款，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同，于某某依據(jù)有效的認購協(xié)議取得該爭議房屋的所有權；2013年6月17日，萬基公司將于某某已經(jīng)購買并實際使用的房屋又出售給張某，簽訂了商品房買賣合同，并在佳木斯市不動產(chǎn)交易與管理中心登記備案，但張某購買該爭議房屋的時間是在于某某已經(jīng)實際居住使用該房屋之后，該合同損害了于某某的合法權益，故張某與萬基公司簽訂的商品房買賣合同無效。
綜上所述，于某某與萬基公司于2012年10月24日簽訂的認購協(xié)議有效，依據(jù)有效協(xié)議，于某某享有位于佳木斯市郊區(qū)清源社區(qū)的友誼小區(qū)A樓，產(chǎn)籍號為1-0527-046-020904號房屋的所有權，張某與萬基公司簽訂的商品房買賣合同無效。

依據(jù)《中華人民共和國物權法》第十五條 ?、《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、《最高人民法院物權法司法解釋（一）》第二條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告于某某享有座落于佳木斯市郊區(qū)清源社區(qū)的友誼小區(qū)Ａ樓2單元020904號房屋（產(chǎn)籍號為1-0527-046-020904）所有權；
二、被告佳木斯萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人張某于2013年6月17日簽訂的商品房買賣合同（合同編號:20130617641BF5084801）無效；
三、駁回原告于某某其他訴訟請求。
案件受理費6384元由被告承擔。

審判長：郭立娜

書記員：張艷皎