原告：中信銀行股份有限公司黃某支行，住所地湖北省黃某市開發(fā)區(qū)杭州西路71號，統(tǒng)一社會信用代碼91420200676491102u。
代表人：黃勁，行長。
委托訴訟代理人：張登國、柏樺，湖北維思德律師事務(wù)所律師。
被告：曹某。
被告：陳某某（被告曹某之妻）。
被告：黃某福地置業(yè)有限公司，住所地湖北省黃某市團城山開發(fā)區(qū)磁湖創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心，統(tǒng)一社會信用代碼xxxx。
法定代表人：張光明，董事長兼總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：蔡金國，該公司常務(wù)副總經(jīng)理。

原告中信銀行股份有限公司黃某支行（以下簡稱中信銀行黃某支行）與被告曹某、陳某某、黃某福地置業(yè)有限公司（以下簡稱福地公司）借款合同糾紛一案，本院于2016年9月21日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告中信銀行黃某支行的委托訴訟代理人張登國律師、被告福地公司委托訴訟代理人蔡金國到庭參加了訴訟，被告曹某、陳某某經(jīng)本院依法送達開庭傳票未到庭。本案缺席審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告中信銀行黃某支行向本院提出訴訟請求：1、判令被告曹某、陳某某共同償還原告貸款本息560854.87元（含借款本金524162.34元、利息34127.53元、罰息2565元），并按合同約定年利率9.825%承擔(dān)原告自2016年7月27日起至本案貸款清償之日止的利息、復(fù)息和罰息；2、判令被告曹某、陳某某賠償原告為主張本案債權(quán)而支出的費用28000元；3、判令被告福地公司對第一、二項訴請中的借款本息和費用承擔(dān)連帶償還責(zé)任；4、確認原告對黃某磁湖福地豪庭幢1單元1702號（黃某市桂林南路6-1-1702號）房屋享有優(yōu)先受償權(quán)；5、判令三被告共同承擔(dān)本案全部訴訟費用。事實與理由：2012年10月18日，被告曹某、陳某某因購房需要向原告申請貸款。為此原告與兩被告簽訂個人購房借款合同一份，約定原告向兩被告發(fā)放560000元貸款，貸款期限為240個月，年利率為6.55%。合同期間，貸款利率的調(diào)動根據(jù)央行政策而調(diào)整。同時合同明確約定，借款人逾期或未按約歸還貸款本息，即構(gòu)成違約，貸款人有權(quán)宣布合同項下已發(fā)放貸款提前到期，要求貸款人承擔(dān)立即償還全部貸款及相應(yīng)利息，支付費用等違約責(zé)任。被告福地公司作為連帶責(zé)任保證人為上述貸款本息、費用等提供擔(dān)保并在購房借款合同上簽字。2012年10月18日，被告曹某、陳某某與原告將所購的福地豪庭幢1單元1702號（桂林南路6-1-1702號）房屋辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，隨后原告于同年10月21日向被告曹某發(fā)放貸款560000元。兩被告在貸款初期尚能按約履行還款義務(wù)，但從2015年5月開始逾期還款，且經(jīng)原告多次催討無果。截止2016年7月26日，兩被告差欠原告借款本金524162.34元、利息34127.53元、罰息2565元。為維護自身合法權(quán)益，原告訴至法院，望判如所請。
原告為支持其訴訟請求，向本院提交以下證據(jù)材料：
證據(jù)一、1、原告中信銀行黃某支行營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、代表人身份證明及身份證復(fù)印件；2、被告曹某、陳某某的身份證復(fù)印件、常住人口登記卡復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件；3、被告福地公司工商登記信息復(fù)印件。證明原、被告訴訟主體適格；
證據(jù)二、2012年10月18日原告與三被告簽訂的《中信銀行個人購房借款合同》。證明當(dāng)天被告曹某、陳某某因購房需要向原告申請借款，為此與原告簽訂借款合同一份，約定原告向兩被告發(fā)放貸款560000元，貸款期限為240個月，年利率為6.55%，以及貸款的利息、罰息計算方式。被告福地公司作為擔(dān)保人在合同上蓋章；
證據(jù)三、原告于2012年12月21日出具的《個人借款憑證》。證明原告已按照約定向被告曹某發(fā)放了貸款本金560000元，貸款期限為240個月，年利率為6.55%；
證據(jù)四、黃房預(yù)經(jīng)字第201209571號房屋預(yù)告登記證。證明被告曹某、陳某某于2012年10月18日將黃某市磁湖福地豪庭幢1單元1702號（桂林南路6-1-1702號）房屋辦理了預(yù)告商品房抵押權(quán)登記；
證據(jù)五、原告于2016年7月26日出具的《客戶曹某銀行貸款欠款說明》及欠款清單。證明截止至2016年7月26日，被告曹某拖欠原告貸款本息560854.87元（含貸款本金524162.34元、利息34127.53元、罰息2565元）；
證據(jù)六、2016年7月26日原告與湖北維思德律師事務(wù)所簽訂的《委托代理合同》。證明原告為主張本案債權(quán)而支出律師服務(wù)費28000元。
被告曹某、陳某某經(jīng)本院送達開庭傳票未到庭，放棄了答辯及舉證、質(zhì)證的權(quán)利。
被告福地公司辯稱，1、其保證責(zé)任已經(jīng)免除。根據(jù)合同約定，被告福地公司所提供的擔(dān)保為階段性擔(dān)保，即自合同生效之日起至原告取得抵押權(quán)登記之日止。雖然該合同約定擔(dān)保期限至所購房屋取得所有權(quán)證、辦妥抵押登記和其他相關(guān)手續(xù)，并將《房屋他項權(quán)證》及其他有關(guān)資料交銀行持有之日止，但該條款的目的是為了在銀行取得房屋抵押權(quán)之前，有被告福地公司的保證擔(dān)保。雙方真實意思表示應(yīng)當(dāng)是自銀行取得抵押權(quán)后，被告福地公司的保證責(zé)任免除；2、原告同時主張對涉訟房屋的優(yōu)先受償權(quán)和要求被告福地公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任沒有法律依據(jù)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實現(xiàn)債權(quán)。沒有約定或約定不明確的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)。本案中，即使被告福地公司仍對涉案債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，也應(yīng)在原告實現(xiàn)擔(dān)保權(quán)之后；3、原告主張超出了其權(quán)利范圍。根據(jù)原告的訴訟請求，則原告從被告福地公司處受償全部債務(wù)后，仍對抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，故原告的請求明顯不符合法律規(guī)定，超出了其應(yīng)有的權(quán)利主張范圍。被告福地公司未向本院提交證據(jù)材料。
對原告所提交的證據(jù)一被告福地公司對其真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議；對證據(jù)二借款合同第10.1條的真實意思表示應(yīng)當(dāng)是自銀行取得抵押權(quán)后，被告福地公司的保證責(zé)任免除。而13.5條為霸王條款，對被告福地公司明顯不利，故對其真實性、合法性無異議，但對關(guān)聯(lián)性有異議；對證據(jù)三、證據(jù)四的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議；對證據(jù)五的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，需經(jīng)被告方核算后再決定是否予以認可；對證據(jù)六的真實性無異議，但對合法性、關(guān)聯(lián)性有異議。

本院經(jīng)審查認為原告所提交的證據(jù)一因被告福地公司對其真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性無異議，故本院予以采信；對證據(jù)二因該合同是原、被告的真實意思表示，且不存在違反法律強制性規(guī)定的情形，故本院予以采信；對證據(jù)三、證據(jù)四因被告福地公司無異議，故本院予以采信；對證據(jù)五因被告福地公司未能說明具體的抗辯理由，故本院予以采信；對證據(jù)六委托合同因符合證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，故本院予以采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2012年10月18日，被告曹某、陳某某因購房需要，與原告簽訂《中信銀行個人購房借款合同》，被告福地公司作為擔(dān)保人同時在合同中蓋章。三方在合同中約定：被告曹某、陳某某向原告貸款560000元，貸款年利率為6.55%，借款期限為240個月，從2012年10月18日至2032年10月18日。該合同擔(dān)保方式為抵押加階段性保證，擔(dān)保范圍包括該合同項下的貸款本金、利息（含復(fù)利）、罰息、違約金及為實現(xiàn)債權(quán)和擔(dān)保權(quán)而發(fā)生的費用（包括但不限于律師費、評估費、拍賣費、訴訟費、保全費等）。被告曹某、陳某某以所購房屋作為抵押擔(dān)保，被告福地公司則對該合同生效之日起至被告曹某、陳某某就合同項下所購房屋取得房屋所有權(quán)證、辦妥抵押登記和其他相關(guān)手續(xù)，并將《房屋他項權(quán)證》及其有關(guān)資料交原告執(zhí)有之日止被告曹某、陳某某的所有應(yīng)付款項承擔(dān)連帶保證責(zé)任，保證期間為擔(dān)保階段內(nèi)被告曹某、陳某某每期應(yīng)付款項逾期之日起至擔(dān)保階段屆滿后兩年，且被告福地公司同意放棄《擔(dān)保法》第二十八條、《物權(quán)法》第一百七十六條項下的針對原告方的所有抗辯及根據(jù)上述法條所可能獲得的全部權(quán)利。同時三方就違約情形進行了約定，并約定逾期貸款罰息利率為合同利率的150%。2012年12月18日，原告與被告曹某、陳某某在黃某市房產(chǎn)部門辦理了黃某市磁湖福地豪庭幢1單元1702號（桂林南路6-1-1702號）房屋的預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)。同年12月21日，原告向被告曹某、陳某某發(fā)放了貸款本金560000元。借款初期，兩被告尚能按時償還借款本息，但其后逐漸出現(xiàn)違約情形。截止2016年7月26日，被告曹某、陳某某差欠原告借款本金524162.34元、利息34127.53元、罰息2565元，以上款項共計560584.87元。原告多次向兩被告催討無果，且被告曹某、陳某某所購房屋也未能辦理房屋所有權(quán)證及辦理房屋他項權(quán)證，雙方因此成訴。
另查明，原告于2016年7月26日與湖北維思德律師事務(wù)所簽訂《委托代理合同》，約定律師代理費為28000元。
本院認為，原告與被告曹某、陳某某簽訂的《中信銀行個人借款合同》是雙方真實意思的表示，其內(nèi)容合法有效，應(yīng)受法律保護。被告曹某、陳某某未能按期還款，其行為已構(gòu)成違約。被告福地公司在庭審中辯稱其將對被告曹某、陳某某所欠本金、利息、罰息數(shù)額進行核算，但其后并未向本院明確表示其核算數(shù)額與原告主張的借款本息數(shù)額存在差異，故本院對被告福地公司的抗辯理由不予支持，對原告主張被告曹某、陳某某償還借款本金524162.34元及截止至2016年7月26日的利息34127.53元、罰息2565元，并以未償還借款本金為基數(shù)，按照年利率9.825%支付從2016年7月27日至借款本金實際清償之日止的罰息的訴訟請求予以支持。被告福地公司抗辯稱其保證責(zé)任已免除，但依據(jù)合同約定，保證責(zé)任免除的條件必須具備“合同項下所購房屋取得房屋所有權(quán)證、辦妥抵押登記和其他相關(guān)手續(xù)，并將《房屋他項權(quán)證》及其有關(guān)資料交原告執(zhí)有之日止”才能免除。依據(jù)庭審查明事實，黃某市磁湖福地豪庭幢1單元1702號（桂林南路6-1-1702號）房屋并未取得房屋所有權(quán)證，故本院對被告福地公司主張保證責(zé)任已免除的抗辯理由不予支持。對被告福地公司主張應(yīng)當(dāng)依據(jù)《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》的規(guī)定，就抵押物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，不足部分再由其承擔(dān)保證責(zé)任的抗辯理由，本院認為被告福地公司在合同第13.5條中已經(jīng)明確放棄了該權(quán)利，且該意思表示系雙方意思自治內(nèi)容，優(yōu)先于法律規(guī)定適用本案，故本院對被告福地公司的抗辯理由不予支持。對被告福地公司抗辯稱原告主張被告福地公司承擔(dān)保證責(zé)任與主張對黃某市磁湖福地豪庭幢1單元1702號（桂林南路6-1-1702號）房屋折價或拍賣、變賣后所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)的請求超出其權(quán)利范圍的抗辯理由，本院認為原告并非超出其貸款本金、利息、罰息的范圍主張其權(quán)利，擔(dān)保方式的并存不會使原告受償?shù)姆秶鷶U大，在原告已經(jīng)受償?shù)那疤嵯聸]有法律依據(jù)支持原告重復(fù)主張其債權(quán)，故被告福地公司的抗辯理由沒有法律依據(jù)，本院不予支持，對原告主張被告福地公司在貸款本金524162.34元及利息、罰息及主張債權(quán)的費用范圍內(nèi)承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任的訴訟請求予以支持，對原告主張對黃某市磁湖福地豪庭幢1單元1702號（桂林南路6-1-1702號）房屋折價或拍賣、變賣后所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求同樣予以支持。對原告主張被告曹某、陳某某、福地公司連帶支付為主張本案債權(quán)而支出的律師服務(wù)費28000元的訴訟請求，本院認為原告雖然提交《委托代理合同》予以佐證，但未能提交支付憑證以證明實際支出該筆費用，故本院對該項請求不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百九十八條、第二百零四條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十三條、第三十四條第（三）項、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告曹某、陳某某于本判決生效后十五日內(nèi)償還原告中信銀行股份有限公司黃某支行借款本金524162.34元及截止至2016年7月26日的利息34127.53元、罰息2565元，并以未償還借款本金為基數(shù)，按照年利率9.825%向原告支付從2016年7月30日至借款本金實際清償之日止的利息、罰息；
二、被告黃某福地置業(yè)有限公司對上述債務(wù)在借款本金524162.34元及其利息、罰息及主張債權(quán)而支出的費用范圍內(nèi)向原告中信銀行股份有限公司黃某支行承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
三、原告中信銀行股份有限公司黃某支行在未償還的借款本金、罰息、復(fù)利范圍內(nèi)對被告曹某、陳某某用于抵押的位于黃某市磁湖福地豪庭幢1單元1702號（桂林南路6-1-1702號）房屋在折價或者拍賣、變賣后所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)；
四、駁回原告中信銀行股份有限公司黃某支行的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費19378元、訴訟保全費3461元，由被告曹某、陳某某、黃某福地置業(yè)有限公司連帶負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級人民法院。

審判長 黃鑌
人民陪審員 熊豐
人民陪審員 傅靖宏

書記員： 張瓊