原告：東某集團(tuán)有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)楊王村。
　　法定代表人：陳慶峰，董事長。
　　委托訴訟代理人：唐桂華，上海市九鼎律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：唐寅清，上海市九鼎律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海田某餐飲有限公司，住所地上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)環(huán)城東路785號。
　　法定代表人：江國玉，董事長。
　　委托訴訟代理人：郭友寶，上海嘉鈺律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海綠地弘某投資發(fā)展有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)環(huán)城西路3111弄555號4幢-249。
　　法定代表人：徐榮璞，董事長。
　　委托訴訟代理人：還航，上海歐博律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：鄭浩，上海歐博律師事務(wù)所律師。
　　原告東某集團(tuán)有限公司（以下簡稱東某公司）訴被告上海田某餐飲有限公司（以下簡稱田某公司）、第三人上海綠地弘某投資發(fā)展有限公司（以下簡稱綠地弘某公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月1日立案受理后，依法適用普通程序，組成合議庭審理。2018年6月13日，被告申請追加綠地弘某公司作為本案第三人參加訴訟，本院于2018年6月20日，通知綠地弘某公司作為第三人參加訴訟，并于2018年7月5日、10月17日公開開庭進(jìn)行了審理。原告東某公司的委托訴訟代理人唐寅清、被告田某公司的委托訴訟代理人郭友寶、第三人綠地弘某公司的委托訴訟代理人還航、鄭浩均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告東某公司向本院提出訴訟請求：1、解除奉賢區(qū)航南公路5511號、5513號、環(huán)城東路281號、785號、793號1-5樓的房屋租賃關(guān)系，并責(zé)令被告立即騰退上述租賃房屋；2、被告支付租金、物業(yè)費(fèi)、滯納金、違約金等20,392,800元（計(jì)算至2018年3月20日止）。庭審中，原告放棄第1項(xiàng)訴訟請求中要求解除4-5樓租賃關(guān)系的請求，訴請2中金額變更為18,705,500元（租金欠費(fèi)金額計(jì)算至2018年3月20日止,滯納金、違約金自愿調(diào)整為按租金一倍計(jì)算）。事實(shí)和理由：上海市奉賢區(qū)航南公路5511號、5513號、環(huán)城東路781號、785號、793號1-5樓的物業(yè)權(quán)屬在2014年11月11日前歸上海綠地新發(fā)展置業(yè)有限公司（以下簡稱綠地新發(fā)展公司），11月11日之后因房屋買賣，上述物業(yè)變更登記為原告所有。綠地新發(fā)展公司在2006年將上述房屋租賃給被告，租賃期限至2029年7月31日止。房產(chǎn)變更登記后，租金等由原告收取。自2014年11月以來，被告雖向原告支付過部分租金、物業(yè)管理費(fèi)，但截至2018年1月，經(jīng)原告再三催討，被告仍結(jié)欠原告租金等費(fèi)用20,392,800元。原告遂涉訟。
　　被告田某公司辯稱，不同意原告訴請。第3層租賃合同的承租方并非被告而是上海順緣足部保健有限公司（以下簡稱順緣公司），原告要求被告支付所謂的租金及物業(yè)管理費(fèi)沒有依據(jù)。同意解除1-2層租賃合同，但關(guān)于租金問題原、被告之間沒有協(xié)商一致，因?yàn)榈罔F施工影響了租賃合同的履行，雙方曾就租金問題多次協(xié)商均未達(dá)成一致，因此原告要求被告支付滯納金沒有依據(jù)。因?yàn)槁┧畣栴}導(dǎo)致1-2層無法使用，原告不愿意與被告就相關(guān)問題進(jìn)行協(xié)商，2016年1月15日，被告向第三人發(fā)出停業(yè)告知書明確表示不再支付租金和物業(yè)費(fèi)，第三人也轉(zhuǎn)告了原告，原告卻予以拒絕，由此造成擴(kuò)大的損失由原告承擔(dān)。而且，由于房屋漏水，第三人與被告達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，明確第三人同意以租金抵扣的方式來彌補(bǔ)對被告造成的損失，然此協(xié)議并未履行完畢，在此情況下，原告要求被告支付租金，被告不予認(rèn)可。
　　第三人綠地弘某公司述稱，同意原告的訴請。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)（1-2層租賃合同、補(bǔ)充協(xié)議、房地產(chǎn)權(quán)證、律師函），本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對于存在爭議的證據(jù)：3層房屋租賃合同，鑒于原告無法提供原件，被告提供相關(guān)原件，本院采納被告提供的合同；會議紀(jì)要雖然沒有提供原件但第三人均對此予以認(rèn)可，本院予以采納；停業(yè)告知書、告知函、施工影響報(bào)告，均系被告向第三人出具，第三人對此沒有異議，本院予以采納。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2005年，綠地新發(fā)展公司（甲方）與順緣公司（乙方）簽訂《租賃合同》，乙方租賃甲方坐落于上海市奉賢區(qū)環(huán)城東路781號3層樓房。租賃期限自2005年10月10日至2016年2月29日止。
　　2006年，被告（乙方）與綠地新發(fā)展公司（甲方）簽訂《租賃合同》，約定乙方租賃甲方坐落于上海市奉賢區(qū)環(huán)城東路781、785、793號1、2樓及航南公路5511、5513號1、2樓房屋，建筑面積為3730.54平方米。租賃期限自2006年4月1日起至2021年7月31日止。每期租金為2個(gè)月的租金。乙方在已付租金到期當(dāng)月10日前向甲方支付下期租金，先付后用。乙方逾期支付，需按所欠繳租金額的千分之3交付滯納金。乙方支付保證金226,942元。乙方拖欠租金逾期超過15天，一方可書面通知另一方解除合同。違反合同一方應(yīng)向另一方按未付租金額的2倍支付違約金。關(guān)于租金約定，2014年8月1日始至2018年7月31日止，租金單價(jià)1.21元/平方米/天，月租金及物業(yè)管理費(fèi)為137,299元。嗣后，甲方交付了房屋，被告也支付了保證金。
　　2014年7月28日，被告致函第三人言明，由于軌道交通施工影響正常經(jīng)營加上房屋漏水，致使被告造成巨大損失，要求第三人賠償。
　　2014年11月11日，訴爭房屋權(quán)利人登記為原告。
　　2015年1月16日，被告及第三人達(dá)成協(xié)議，約定，乙方同意甲方以租金抵扣的方式對其經(jīng)營期間由于房屋質(zhì)量問題引起的損失作為賠償；甲方同意在此基礎(chǔ)上補(bǔ)償乙方其他費(fèi)用500,000元；甲方退還乙方在合同簽約時(shí)所支付的保證金押金。
　　2015年11月4日，原、被告及第三人召開三方會議，內(nèi)容主要涉及房屋租賃合同主體變更協(xié)議，主要為經(jīng)三方友好協(xié)商，上海田某餐飲有限公司同意四樓、五樓從2015年1月17日起正常支付房租，依據(jù)原合同主體轉(zhuǎn)讓方式支付，有爭議部分雙方協(xié)商約定：盡快解決綠地與田某在2015年1月16日簽訂補(bǔ)償協(xié)議中補(bǔ)償款落實(shí)到位問題，扣除合同中由田某支付的物業(yè)管理費(fèi)用。地鐵施工影響經(jīng)三方討論決定，由承租方自行去協(xié)商解決。一、二、三樓房屋爭議問題經(jīng)三方一致討論同意待以后確定時(shí)間再議。2015年12月，原告委托律師致函被告，要求被告支付租金及違約金，否則解除合同。被告回函因維修補(bǔ)償問題無法達(dá)成一致，無法正常履行租金給付義務(wù)。
　　2016年1月15日，被告致函第三人，決定在2016年1月31日停止?fàn)I業(yè)，并停止支付一切房屋租賃費(fèi)用。
　　還查明，2011年9月30日，綠地新發(fā)展公司名稱變更為綠地弘某公司。
　　庭審中，被告認(rèn)為1-2層自2016年1月停業(yè)以來，沒有產(chǎn)生任何費(fèi)用，已經(jīng)在2016年1月20日交還給原告，并將鑰匙交還給物業(yè)，但物業(yè)沒有出具任何手續(xù)憑證；原告表示沒有辦理交接手續(xù)，尚未交接；第三人表示收到過停業(yè)告知函，可能口頭告知過原告。2018年7月5日經(jīng)本院庭審釋明，被告認(rèn)為沒有東西在訴爭房屋內(nèi)，原告同意庭審后5天內(nèi)，被告不交接其自行接收。被告及第三人均確認(rèn)，包含以漏水問題抵扣的費(fèi)用，原告1-2層租金支付至2015年1月16日止，之后未付。第三人陳述已經(jīng)將保證金退還給了被告。
　　本院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案第三人與被告簽訂《租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示、合法有效。在第三人將房屋出賣給原告后，原告繼受上述合同的權(quán)利義務(wù)。關(guān)于涉案房屋中第三層租賃，系第三人與案外人順緣公司簽訂，雖然順緣公司法定代表人與被告法定代表人為同一人，然順緣公司與被告系獨(dú)立主體，原告在本案中要求被告償付相應(yīng)租金承擔(dān)責(zé)任，于法無據(jù)，本院不予支持。關(guān)于本案一、二層租賃合同，2018年7月5日，被告主張系因雙方未協(xié)商一致故未支付租金。然而，即便雙方曾經(jīng)在2015年11月4日，三方就一、二層租賃問題再議，在原告未明確表示免除被告支付義務(wù)時(shí)，被告仍應(yīng)按合同履行支付義務(wù)。被告辯稱，2016年1月已經(jīng)通知停業(yè)，故不應(yīng)當(dāng)支付租金。對此本院認(rèn)為，被告已經(jīng)明知訴爭房屋權(quán)利人為原告，原告繼受了合同權(quán)利義務(wù)，其仍然向原出租人即第三人發(fā)出停業(yè)通知，而未直接聯(lián)絡(luò)原告，也沒有證明第三人將此情況告知原告，被告亦未通知原告辦理相應(yīng)的交接手續(xù)，故被告此項(xiàng)辯解本院不予采納，本院庭審時(shí)，被告同意解除合同，本院確認(rèn)雙方合同于2018年7月5日解除。被告還辯稱，房屋存在漏水問題，然而在被告與第三人協(xié)議中，就該漏水問題已經(jīng)予以解決，抵扣相應(yīng)房租，并由被告負(fù)責(zé)維修，故被告以此為由拒付租金，于法無據(jù)，本院不予采納。被告還辯稱，由于地鐵施工問題，影響被告經(jīng)營，然本院注意到，對于地鐵施工影響，三方討論決定由承租人自行與相關(guān)部門協(xié)商解決，故被告以此為由拒付租金，于法無據(jù)，本院不予采納。據(jù)此，被告理應(yīng)按約支付租金，三方會議紀(jì)要時(shí)，原告對于被告及第三人之間租金抵扣協(xié)議內(nèi)容也明知，故被告應(yīng)支付自2015年1月17日始至2018年3月20日，租金為5,235,669元。被告逾期未付，對于原告要求被告償付逾期付款違約金的請求，本院予以支持，原告認(rèn)為違約金分期計(jì)算已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于欠款本金，故自愿降低為與本金一致，被告認(rèn)為本身沒有使用不同意支付，本院酌情調(diào)整為3,000,000元。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告東某集團(tuán)有限公司與被告上海田某餐飲有限公司就坐落于上海市奉賢區(qū)航南公路5511號、5513號、環(huán)城東路281號、785號、793號1-2層房屋簽訂的《租賃合同》于2018年7月5日解除；
　　二、被告上海田某餐飲有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告東某集團(tuán)有限公司拖欠租金5,235,669元；
　　三、被告上海田某餐飲有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告東某集團(tuán)有限公司逾期支付違約金3,000,000元；
　　四、駁回原告東某集團(tuán)有限公司其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)人民幣76,345元，由原告東某集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)8,552元，被告上海田某餐飲有限公司負(fù)擔(dān)67,793元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！　?

審判員：屠朝輝

書記員：張??慧