原告：印某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，公務(wù)員，住公安縣。
委托代理人：趙靜，湖北楚韻律師事務(wù)所律師。
被告：曹某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，個體建筑業(yè)主，住公安縣。
委托代理人：朱德新，公安正義法律服務(wù)所法律工作者。
委托代理人：曹燈武，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，無業(yè)，住公安縣。

原告印某某與被告曹某某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告印某某及其委托代理人趙靜、被告曹某某委托代理人朱德新、曹燈武到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2014年1月8日，原、被告簽訂了《房屋買賣合同》一份。約定“原告印某某將自己所屬的坐落于公安縣夾竹園鎮(zhèn)瓦池村一組的四層綜合樓整體以壹佰肆拾萬元價格（帶房產(chǎn)證和土地證）人民幣出售給被告曹某某；曹某某除在此合同簽訂之日首期付款貳拾萬元外，還應(yīng)在2014年5月30日前向原告付清壹佰貳拾萬元，全部付清之日，印某某交兩證給曹某某過戶，過戶手續(xù)由曹某某負(fù)責(zé)辦理，印某某給予必要配合。過戶相關(guān)的費、稅由曹某某承擔(dān)；合同簽字之日，印某某應(yīng)將房屋連同現(xiàn)有水電向曹某某交付；曹某某逾期未付清購房款的，買賣合同自然解除，印某某收回房屋；首期給付的貳拾萬元購房款作為曹某某的違約金由印某某所得，曹某某不得索回；雙方簽字后，曹某某可對該棟房屋進(jìn)行改建，相關(guān)改建費用由曹某某承擔(dān)；改建后如有房屋出售，應(yīng)先由印某某簽字收款抵扣曹某某購房款；如曹某某不按時付清購房款，合同自然解除。印某某收回該房屋，曹某某已付的購房款作違約金處理，印某某不予退還。因改建產(chǎn)生的投資原材料及工程各種費用作為對印某某的違約補償。如涉及拖欠施工工程款、人工工資及材料貨款的，由曹某某負(fù)責(zé)清償”。合同簽訂當(dāng)日，被告曹某某向原告印某某支付了購房款20萬元。2014年3月3日，原告印某某向被告曹某某交付了合同約定的房屋。被告曹某某隨即組織人員進(jìn)場施工。在施工過程中，被告對該四層綜合樓整體進(jìn)行了改建，改建面積為784.16平方米。在沒有取得建設(shè)許可證的情況下又在原四層基礎(chǔ)之上加蓋了兩層。因知曉了原告在合同簽訂之前已將該房屋抵押給了銀行，被告于2014年7月30日與原告又簽訂了《補充協(xié)議》一份，約定“雙方商定于2014年9月10日前由曹某某交100萬元給印某某所貸款的銀行，償還銀行貸款后由印某某拿出兩證，雙方到銀行辦理移交手續(xù)；如曹某某違約，按原合同執(zhí)行，即20萬元由印某某所得，曹某某損失20萬元；余款20萬元過戶時付清，不付清不過戶”。《補充協(xié)議》簽訂后，被告沒有在約定的時間內(nèi)向原告支付100萬元購房款。原、被告經(jīng)多次交涉未果后，原告遂向本院提起訴訟。
另查明：本案所訴爭的位于公安縣××竹園鎮(zhèn)××組的房屋產(chǎn)權(quán)人為原告印某某，產(chǎn)權(quán)號為“公安房權(quán)證夾字第××號”，規(guī)劃用途為商住，底層面積為210.28平方米，4層建筑面積為784.16平方米。該房于2013年9月12日抵押給了中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司公安城關(guān)支行，并辦理了房屋他項權(quán)證，房屋他項權(quán)利人為中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司公安城關(guān)支行，抵押面積為784.16平方米，抵押期限為2013年9月9日至2016年9月9日。案外人胡定友及案外人趙巧云各享有該房50%土地面積計102.79平方米使用權(quán)。國有土地使用證號分別為“公安國用（2002）第207001號”和“公安國用（2002）第207002號”，兩份國有土地使用證使用權(quán)類型均為“劃撥”，用途均為“住宅”。

本院認(rèn)為：原告印某某、被告曹某某在自愿、公平的基礎(chǔ)之上簽訂的《房屋買賣合同》不損害國家、集體、第三人及社會公共利益，亦未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為合法、有效之合同。被告曹某某在合同履行過程中以自己的行為表明拒絕支付購房款，庭審中亦主張對《房屋買賣合同》予以解除，原、被告對《房屋買賣合同》的解除形成合意，原告訴請解除《房屋買賣合同》，本院予以支持。被告所購房屋應(yīng)予以返還，被告支付的購房款20萬元原告主張作違約金不予返還的訴請，本院認(rèn)為合同不能履行除被告違約外，還存在房屋改建審批手續(xù)不到位等多方原因?qū)е?，對原告的主張本院酌情不予支持，由原告向被告予以返還。合同履行期間，被告對房屋進(jìn)行改建的工程價值經(jīng)評估總計為人民幣468308.32元，其中建筑工程含稅工程造價含利潤15230.18元、規(guī)費20720.42元、稅金9084.43元；裝飾工程含稅工程造價含利潤6275.98元、規(guī)費4349.49元、稅金2447.73元。原告認(rèn)為資產(chǎn)評估報告中涉及的企業(yè)管理費、利潤、規(guī)費、稅金四項費用因均未發(fā)生而應(yīng)予以核減。本院認(rèn)為，被告對房屋進(jìn)行改建，所得利潤及企業(yè)管理費原告應(yīng)當(dāng)給付，考慮到被告并不是有資質(zhì)的建筑企業(yè)施工，規(guī)費、稅金，并未實際發(fā)生，上述費用在有關(guān)部門收取時可由原告按實際發(fā)生額支付。據(jù)此原告返還被告購房款20萬元及工程實際價款431706.25（總造價468308.32元-規(guī)費20720.42元-稅金9084.43元-裝飾工程含稅工程造價中規(guī)費4349.49元-稅金2447.73元）元予以返還。被告對房屋改建及對外出售房屋與第三方引發(fā)的糾紛由被告另案處理。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、第九十四條第二款、第九十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告曹某某將所購原告位于公安縣夾竹園鎮(zhèn)瓦池村一組的四層綜合樓一棟（產(chǎn)權(quán)證號：公安房權(quán)證夾字第××號）按改建后的現(xiàn)狀返還給原告印某某；
二、被告曹某某返還上述房屋后，原告印某某向被告曹某某返還購房款人民幣20萬元及房屋改建工程款人民幣431706.25元；
三、駁回原告印某某的其他訴訟請求。
上列原、被告返還房屋及金錢給付行為應(yīng)在本判決生效之日起10日內(nèi)履行。
案件受理費3670元，原告印某某承擔(dān)1835元，被告曹某某承擔(dān)1835元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯湖北省荊州市中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行荊州市長江大學(xué)支行，帳號：17×××30。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判長　雷　玻 審判員　張華翔 審判員　李　莉

書記員：劉麗華