原告南漳縣國土資源局（反訴被告）。住所地：南漳縣城關(guān)鎮(zhèn)鳳凰大道。
法定代表人余宗政，該局局長。
委托代理人余志文，湖北襄金律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般授權(quán)代理。
委托代理人劉孝發(fā)，南漳縣國土資源局干部。代理權(quán)限：一般授權(quán)代理。
被告襄陽華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（反訴原告）。住所：湖北省襄陽市襄城區(qū)環(huán)城路13號。統(tǒng)一社會信用代碼：91420600615405119U。
法定代表人，張呈榮，該公司董事長。
委托代理人李安新，湖北臥龍律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般授權(quán)代理。
委托代理人石開奎，襄陽華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員。代理權(quán)限：一般授權(quán)代理。

原告南漳縣國土資源局訴被告襄陽華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，于2016年4月7日向本院起訴，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭審理本案。原告南漳縣國土資源局的委托代理人余志文、劉孝發(fā)，被告襄陽華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人張呈榮及其委托代理人李安新、石開奎到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告南漳縣國土資源局訴稱，2014年3月6日，經(jīng)南漳縣人民政府批準，南漳縣國土資源局決定對涌泉大橋以西，威利邦大道以東的地塊（宗地編號13XXX，土地面積44919.9平方米）進行拍賣出讓，被告報名參加競買。2014年3月28日，被告在南漳縣國土資源局土地交易中心舉辦的國有土地使用權(quán)拍賣出讓活動中，以2600萬元的價格競得該地塊土地使用權(quán)。同日，被告與南漳縣國土資源局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（合同編號：（2014）0XX）。合同簽訂后，依照雙方簽訂的合同第九條約定，被告于競買時繳納的定金1600萬元作為土地出讓價款，現(xiàn)尚拖欠土地出讓金1000萬元。
被告與原告簽訂的合同約定：被告應(yīng)在合同簽訂之日起360日內(nèi)，一次性付清國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，并同意按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。第三十條約定：“受讓人不能按時支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的1‰向出讓人繳納違約金”。故請求：一、判令被告立即支付拖欠的土地出讓金1000萬元；二、判令被告支付拖欠土地出讓金1000萬元的利息（自2014年3月28日至2015年3月27日，按2014年中國人民銀行同期貸款利率計息）；三、判令被告從2015年3月28日起，每日按延遲支付款項1000萬元的1‰支付違約金至付清拖欠全部款項之日止。
被告襄陽華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，原告的三項請求均不成立，請求法庭駁回原告的訴訟請求。其理由為：1因為被告競買該項目的用地規(guī)劃比率為住宅75%，商業(yè)25%，因該地塊是原磷化化工用地，為了確定房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響及選址的合理性，被告委托襄陽市環(huán)?？蒲兴鶎υ擁椖窟M行環(huán)境影響評估，結(jié)論為該項目地塊適宜純商業(yè)開發(fā)活動，不適宜開發(fā)居民住宅項目。第二、南漳縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)涌泉工業(yè)園控制性詳細規(guī)劃該地塊規(guī)劃的是行政辦公和文化廣場及停車用地，故原告拍賣時設(shè)置的規(guī)劃條件與實際不符，導(dǎo)致被告合同目的不能實現(xiàn)。原告違約在先，被告有權(quán)拒不支付剩余的1000萬元土地出讓款，因原告二、三項請求與第一項請求相互依存，因第一項不成立，故二、三項請求也不成立。同時被告反訴請求：1、請求解除雙方簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；2、請求反訴被告返還1600萬元土地出讓款，并支付2014年4月1日起至2016年4月1日止的利息152萬元；3、判令反訴被告支付違約金1168萬元；4、賠償拍賣傭金65萬元。5、反訴費由反訴被告承擔。
原告對反訴辯稱，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條的規(guī)定，雙方簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中確定的該地塊的規(guī)劃條件，在國有土地使用權(quán)出讓前，是經(jīng)過城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃提出的規(guī)劃條件，原告在拍賣時對土地拍賣條件進行公示，發(fā)布公告，且競買人可以自行踏勘現(xiàn)場。該地塊的規(guī)劃條件是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門設(shè)定的，被告依據(jù)的環(huán)評報告與規(guī)劃條件相沖突，被告主張該地塊規(guī)劃條件不適合住宅用地，無事實依據(jù)和法律依據(jù)。故被告請求解除合同、返還土地出讓金1600萬元，支付利息，賠償違約金及拍賣傭金均無法律依據(jù)，應(yīng)予駁回其訴訟請求。
經(jīng)審理查明：2014年3月6日，經(jīng)南漳縣人民政府批準，南漳縣國土資源局發(fā)布南土出讓告字（2014）14號國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣公告，決定對南漳縣涌泉大橋以西，威利邦大道以東的地塊（宗地編號13XXX，土地面積44919.9平方米）以拍賣方式進行出讓。2014年3月27日，被告襄陽華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司遞交競買申請書參加競買。2014年3月28日，被告在南漳縣國土資源局舉辦的國有土地使用權(quán)拍賣出讓活動中，以2600萬元的價格競得該地塊土地使用權(quán)，雙方簽訂成交確認書。被告并按成交價2.5%向拍賣人武漢市信昌祥拍賣有限責任公司交納拍賣傭金65萬元。同日，被告襄陽華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與南漳縣國土資源局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，合同編號：（2014）0XX。
合同中關(guān)于出讓金交納條款的約定為：合同第八條約定，本合同項下宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款為人民幣2600萬元，每平方米人民幣578.80元，第九條約定，本合同項下宗地的定金為人民幣1600萬元，定金抵作土地出讓價款。第十條約定，受讓人同意按照本條第一款第（二）項的規(guī)定向出讓人支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款：（一）……；（二）按以下時間和金額分二期向出讓人支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款。第一期人民幣1600萬元，付款時間2014年3月28日之前。第二期人民幣1000萬元，付款時間2015年3月27日之前。分期支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的，受讓人在支付第二期及以后各期國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款時，同意按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公布的貸款利率向出讓人支付利息。第三十條約定，受讓人應(yīng)當按照合同約定，按時支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款。受讓人不能按時支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的1‰向出讓人繳納違約金……。
合同中關(guān)于土地用途及規(guī)劃條件的條款約定為：合同第五條約定，合同項下出讓宗地的用途為其他商服用地面積1.1229公頃，其他普通商品住房用地面積3.369公頃。第六條約定，出讓人同意在2014年8月18日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該宗地按現(xiàn)狀交付。第十三條約定，受讓人在本合同項下宗地范圍內(nèi)新建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)符合市（縣）政府規(guī)劃部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件（見附件3）。其中建筑總面積157219.7平方米；建筑容積率不高于3.5，不低于1；建筑限高50米，建筑密度不高于40%；綠地率不低于25%。第十四條約定，受讓人同意本合同項下宗地建設(shè)配套按本條第（二）項規(guī)定執(zhí)行，（一）…。；（二）本合同項下宗地用于住宅項目建設(shè)，根據(jù)規(guī)劃建設(shè)部門確定的規(guī)劃建設(shè)條件，本合同受讓宗地范圍內(nèi)住宅建設(shè)總套數(shù)不少于1179套。其中套型建筑面積90平方米以下住房套數(shù)不少于917套。本合同項下宗地范圍內(nèi)套型建筑面積90平方米以下住房面積占宗地開發(fā)建設(shè)總面積的比例不低于70%…。第十八條約定，受讓人應(yīng)當按照本合同約定的土地用途、容積率利用土地，不得擅自改變。在出讓期限內(nèi)，需要改變本合同約定的土地用途的，雙方同意按照本條（二）項規(guī)定辦理：（一）…。；（二）依法辦理改變土地用途的批準手續(xù)，簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，由受讓人按照批準改變時新土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評估市場價格與原土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評估市場價格的差額補繳國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，辦理土地變更登記。
合同簽訂后，被告于2014年3月28日繳納出讓金1600萬元，原告于2014年7月29日將13085號地塊交付被告。在2015年3月27日第二期付款期限到期后，被告未支付1000萬元土地出讓金，原告對被告進行催收，被告以出讓的地塊只能進行純商業(yè)開發(fā)，不適宜建住宅，不符合約定的規(guī)劃條件，不能實現(xiàn)合同目的為由，一直未支付，并且提出反訴，請求解除合同，并返還已交的土地出讓金，賠償損失。
上述事實，有原告組織機構(gòu)代碼、法人身份證明、被告營業(yè)執(zhí)照、雙方簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》、國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣公告、競買申請書、競買資格確認書、成交確認書及被告交納的土地出讓金發(fā)票2份（金額1600萬元）、拍賣傭金發(fā)票5份（金額共計65萬元）、關(guān)于交付13085號國有建設(shè)用地使用權(quán)的函、出讓批準書領(lǐng)取登記表、2015年6月25日付款通知書1份、2015年4月24日付款通知書1份、關(guān)于華盛公司所提問題的答復(fù)1份、公證書1份等證據(jù)予以證實。

本院認為，原、被告簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是雙方當事人真實意思表示，且未違反我國現(xiàn)行法律法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，屬合法有效的合同，各方當事人應(yīng)按照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。原告按照合同約定履行了交付出讓土地的義務(wù)，被告即負有按照合同約定按時支付土地出讓價款的義務(wù)。被告長期拖欠的行為屬違約行為，應(yīng)承擔違約責任。原告請求被告支付拖欠的土地出讓金1000萬元，該請求符合法律規(guī)定，且有證據(jù)證實，本院予以支持。原告請求被告支付拖欠出讓金1000萬元自2014年3月28日起至2015年3月27日止，按2014年中國人民銀行貸款年利率計息，有合同約定，且符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告請求被告支付自2015年3月28日起，每日按延遲支付款項的1‰支付違約金至全部清償之日止。本案中雙方約定的違約金的計算標準實際已達到年利率36%，結(jié)合本案的合同履行情況、當事人的過錯程度及房地產(chǎn)市場的預(yù)期利益等因素綜合考慮，應(yīng)當認定為過高。故依法對違約金的計算標準予以調(diào)整。同時對于逾期付款的損失問題，雙方當事人均未提交證據(jù)予以證明，本院綜合衡量全案情況認為，逾期付款損失為款項接受方即南漳縣國土資源局的利息損失，故對原告請求過高部分的違約金不予支持。
關(guān)于被告反訴請求解除合同問題。合同的解除分為約定解除和法定解除兩種情形，《中華人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定“當事人協(xié)商一致可以解除合同，當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同?！北景钢须p方對解除合同不能達成協(xié)議。對于被告單方解除合同的約定，當事人僅在出讓合同第三十七條約定“出讓人延期交付土地60日，經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權(quán)解除合同”。原告也無合同約定延期交付土地的違約行為，故不存在約定解除的情形。《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的法定解除合同的情形為：“1、因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；2、……；3、……；4、當事人一方延遲履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；5、……”本案中，被告主張解除合同的理由是原告出讓的該地塊只能進行純商業(yè)開發(fā)，不適宜建住宅，故與合同第十三條、第十四條約定的規(guī)劃條件和用途不符合。本院經(jīng)審查認為：原告出讓地塊的規(guī)劃條件、土地用途是經(jīng)規(guī)劃部門批準后作為出讓合同條款一并寫入合同，在被告競買前，原告已對出讓宗地的基本情況及規(guī)劃指標要求進行公示，公開發(fā)布公告，對地塊情況進行介紹，并在地塊所在地進行展示，告知競買人可以自行到現(xiàn)場踏勘。在合同簽訂后，地塊情況未發(fā)生變化，原告無延遲履行債務(wù)或其他違約行為，更沒有不可抗力的事件發(fā)生?，F(xiàn)被告認為實際規(guī)劃條件與合同約定不一致的證據(jù)不足，因為被告并未向法庭提交規(guī)劃部門對該地塊的新的生效的規(guī)劃條件的證據(jù)，故無法定解除的情形。退一步講，即使該地塊的規(guī)劃條件需要修改變更土地用途是事實，依據(jù)合同第十八條第（二）項的約定及《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條、第四十三條規(guī)定，被告也只能通過申請規(guī)劃部門修改規(guī)劃條件得到批準后，與原告簽訂變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，根據(jù)新的規(guī)劃條件和用途確定補繳或退還出讓金，被告亦不享有合同解除權(quán)。綜上，對被告請求解除合同并返還土地出讓金的反訴請求，因證據(jù)不足，且不符合法律規(guī)定，本院不予支持。經(jīng)調(diào)解雙方當事人不能達成一致協(xié)議。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條、第四十三條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：

一、被告襄陽華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告南漳縣國土資源局土地出讓金1000萬元及利息（自2014年3月28日起，以本金1000萬元為基數(shù)，按照2014年貸款年利率支付利息至2015年3月27日止）；
二、被告襄陽華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付南漳縣國土資源局自2015年3月27日起至實際履行之日止，以本金1000萬元為基數(shù)，按照中國人民銀行公布的同期同類貸款利率計算的違約金；
三、駁回原告南漳縣國土資源局的其他訴訟請求；
四、駁回被告襄陽華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求。
若未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費81800元，由原告南漳縣國土資源局負擔6800元，由被告襄陽華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔75000元。反訴案件受理費由93600元由襄陽華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人應(yīng)當在提交上訴狀時預(yù)交上訴案件受理費。可直接交襄陽市中級人民法院，其訴訟費收費賬戶：開戶行為中國農(nóng)業(yè)銀行襄陽萬山支行，賬號為17×××56，戶名為湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費的，按自動撤訴處理。

審判長 劉紅英
人民陪審員 李金娥
人民陪審員 葉玉芬

書記員： 楊柳