原告：華某某，男，xxxx年xx月xx日出生現(xiàn)住肇東市。
委托訴訟代理人：胡志明，黑龍江君昌律師事務(wù)所律師。
被告：李相國，男，xxxx年xx月xx日出生,住肇東市。
被告：隋某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住肇東市。
李相國、隋某某的共同委托訴訟代理人項(xiàng)世和，黑龍江華宇律師事務(wù)所律師。

原告華某某與被告李相國、隋某某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年7月31日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告華某某及其委托訴訟代理人胡志明、被告李相國、隋某某及其共同委托訴訟代理人項(xiàng)世和到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
華某某向本院提出訴訟請求：1、請求法院依法確認(rèn)原、被告簽訂的房屋買賣合同無效；2、要求二被告返還購房訂金40,000元；3、本案訴訟費(fèi)用由二被告負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：2016年8月19日，原告與被告口頭達(dá)成買賣協(xié)議，被告將其所有的房產(chǎn)賣給原告，為了買賣協(xié)議的順利履行原告向二被告交付買房訂金40，000元，被告向原告承諾收取訂金后3個月內(nèi)為原告辦理房屋過戶手續(xù)。但是由于國家關(guān)于農(nóng)村宅基地管理的法律規(guī)定，被告無法為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，致使原、被告雙方買賣房屋的目的無法實(shí)現(xiàn)。因此，原告多次找二被告要求返還購房訂金，二被告拒不返還。
李相國、隋某某辯稱，答辯人沒有承諾由答辯人為原告辦理更名過戶手續(xù)。如因國家法律和政策的規(guī)定而導(dǎo)致原告買房后不能過戶，其過錯責(zé)任完全應(yīng)由原告承擔(dān)，答辯人對此不承擔(dān)任何法律責(zé)任。原告系屬智力、思維正常并具有民事行為能力的成年人，他自愿購買答辯人的房屋，并向答辯人交付購房訂金，現(xiàn)在提出退還訂金沒有任何理由。因?yàn)樵嬖谫徺I房屋之前，必然要了解國家的相關(guān)法律和政策以及所購房屋的地理位置，交易價(jià)格等自然信息，之后才能決定是否購買。答辯人不同意向原告退還購房訂金，原告應(yīng)按雙方口頭約定，向答辯人交付剩余購房款58，000元。如果法院認(rèn)定雙方房屋買賣合同無效，答辯人要求原告賠償經(jīng)濟(jì)損失40，000元。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：華某某戶籍所在地為五大連池市。李相國與隋某某系夫妻關(guān)系，戶籍所在地均為肇東市。2016年8月19日，華某某與李相國、隋某某經(jīng)協(xié)商達(dá)成口頭協(xié)議，約定李相國、隋某某將共同所有的磚瓦房屋，以98，000元的價(jià)格轉(zhuǎn)賣給華某某，由華某某先交付購房訂金40，000元，由李相國、隋某某出具了收據(jù)一份。之后李相國、隋某某將共有的房屋交付給華某某。因華某某系外地戶籍，房屋管理部門不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2017年7月20日華某某將房屋退還給李相國、隋某某。

本院認(rèn)為，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會經(jīng)營管理。宅基地使用權(quán)是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，外村人員不享有此項(xiàng)權(quán)利。宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。華某某與李相國、隋某某簽訂的房屋買賣合同中涉及到宅基地使用權(quán)問題，李相國、隋某某將房屋處分給華某某的同時也將宅基地處分給了華某某。因華某某不是該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故雙方的買賣行為違反了法律規(guī)定，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)益。因此，雙方所簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無效合同。因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。華某某已將房屋退還給李相國、隋某某，李相國、隋某某應(yīng)當(dāng)將華某某交付的購房訂金予以返還。華某某的訴訟請求事實(shí)清楚，證據(jù)充分，符合法律規(guī)定，本院應(yīng)當(dāng)予以支持。李相國、隋某某的關(guān)于不予返還購房款的抗辯主張不符合法律規(guī)定，本院不予以支持。李相國、隋某某關(guān)于要求給付經(jīng)濟(jì)損失的抗辯主張，應(yīng)負(fù)有舉證證明的責(zé)任，因其無相關(guān)證據(jù)證明自己的主張，其抗辯主張屬事實(shí)不清，證據(jù)不足，本院不予以支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十二條，第一百五十三條，《中華人民共和國土地管理法》第四十三條，第六十二條，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)，第五十八條，以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

原告華某某與被告李相國、隋某某所簽訂的房屋買賣合
同無效；
二、被告李相國、隋某某共同向原告返還購房款40,000元，于本判決生效后三日內(nèi)付清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)400元，由被告李相國、隋某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省綏化市中級人民法院。

審判員　　張濮原

書記員：趙影