原告(反訴被告)：華學軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址湖北省。
　　委托訴訟代理人：吳雯麒，上海旭燦律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：董某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址上海市虹口區(qū)。
　　委托訴訟代理人：梁柏賢，上海市匯中律師事務(wù)所律師。
　　原告華學軍與被告董某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月2日立案后,依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。審理中，原、被告雙方同意延長適用簡易程序三個月；被告董某某提起反訴，本院依法一并進行了審理。原告(反訴被告)華學軍及其委托訴訟代理人吳雯麒、被告(反訴原告)董某某及其委托訴訟代理人梁柏賢到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告華學軍向本院提出訴訟請求：1、確認原、被告簽訂的租賃合同在本案訴狀副本送達之日解除；2、被告退還原告押金人民幣(以下幣種同)11800元；3、被告支付原告違約金23600元；4、被告賠償原告裝修損失39920.30元。事實和理由：原被告于2017年10月23日簽訂房屋租賃合同，被告將本市東臺路XXX號XXX室房屋出租給原告使用。合同約定被告同意原告在免租期內(nèi)進行裝修，但原告在簽訂裝修合同后對房屋進行裝修時，被告不予配合原告至物業(yè)處辦理登記，造成原告無法施工，經(jīng)多次協(xié)商未果，之后被告又于11月初將房屋門鎖更換，收回了房屋。原告已付裝修款項7萬余元損失一半。故原告訴至法院，請求判如所請。
　　被告董某某辯稱，原、被告簽訂租賃合同約定原告應(yīng)于2017年11月23日前支付首期租金，但原告未按時支付已逾期超過7日。被告至租賃房屋催討租金，發(fā)現(xiàn)原告在未將裝修圖紙、方案經(jīng)被告同意情況下即開始對房屋進行裝修，且破壞了房屋原有結(jié)構(gòu)。根據(jù)合同約定，原告均已構(gòu)成違約，故被告于11月2日更換門鎖，收回房屋，合同已于該日解除。鑒于原告違約行為導(dǎo)致被告損失，故被告(反訴原告)董某某提出反訴請求，要求判令：1、反訴被告賠償反訴原告房屋空置損失59000元(按6個月租金計11800元*6＝70800元，扣除押金11800元)；2、反訴被告賠償反訴原告房屋裝潢及設(shè)備損失150000元。
　　原告(反訴被告)華學軍辯稱，雙方已口頭協(xié)商約定首期租金在起租日前七天即11月3日支付，否則被告也不會在原告未付租金情形下將房屋交付。原告按照合同約定對房屋進行裝修施工，是被告擅自收回房屋對原告造成損失。
　　經(jīng)審理本院認定事實如下：
　　2017年10月23日，原被告簽訂《房屋租賃合同》，約定被告將系爭本市黃浦區(qū)東臺路XXX號XXX室房屋出租給原告使用，租期5年，自2017年11月10日起至2022年11月9日止；每月租金11800元，三個月為一期，第一期租金應(yīng)于2017年10月23日前付清，以后每期租金支付時間為該期首月的7日前，如原告逾期超過7日，除如數(shù)補交租金及逾期違約金外，在未經(jīng)被告諒解的情況下視為原告擅自終止本合同；原告需支付被告租賃押金計11800元；未經(jīng)被告書面同意，原告不得對該房屋進行裝修、添附，經(jīng)被告書面同意后，原告需要對該房屋裝修、添附的，裝修、添附的圖紙和方案須征得被告同意，且須符合該房屋所在地物業(yè)管理部門的要求及國家的相關(guān)裝修要求。該合同“其他約定”一欄有手寫內(nèi)容約定：原告在承租期發(fā)生安全事故由自己承擔，房屋結(jié)構(gòu)不變，被告同意原告進行房屋裝修，房屋里居住不超過6人居住，原告在承租期間，被告不得違約，如有違約行為需賠償原告裝修費，按照合同剩余天數(shù)租金作為補償。
　　被告當日另向原告出具書面承諾書，同意原告轉(zhuǎn)租。
　　原、被告簽訂合同后，原告向被告轉(zhuǎn)賬支付了押金11800元，而被告則已向原告出具了押金收據(jù)和首期租金收據(jù)。之后，被告多次微信聯(lián)系居間方工作人員周陽，申明租金收據(jù)作廢并要求其將租金收據(jù)自原告處收回，周陽在被告所持租賃合同上注明“收款方式以轉(zhuǎn)賬記錄為準”。
　　被告向原告交付房屋后，原告即對房屋進行了施工，拆除房屋原有裝修(包括廚房櫥柜、衛(wèi)浴設(shè)備等)，廚房與客廳之間隔斷的墻體、衛(wèi)生間公用水管外圍的墻體、空調(diào)室外機設(shè)備平臺與陽臺之間的隔斷亦均被拆除。
　　2017年11月2日，被告將系爭房屋門鎖予以更換，收回了房屋。
　　2017年11月5日，被告向原告發(fā)函表示，根據(jù)合同約定原告應(yīng)在10月23日前付清第一期租金，至今已逾期13日，根據(jù)合同約定按約終止合同，被告收回房屋；房屋恢復(fù)原狀需要資金補償。
　　2017年11月29日，被告發(fā)律師函告知原告因其未按約支付租金，合同已于11月3日視為原告擅自終止，合同終止的違約責任，由原告承擔；因原告擅自破壞房屋原裝修，被告不得不委托施工單位恢復(fù)重修裝修，由此造成的裝修費用損失及裝修完工前的租金損失，由原告承擔。
　　2018年4月2日，原告華學軍向本院提起訴訟。本院于2018年4月27日向被告送達了訴狀、證據(jù)等訴訟材料。
　　審理中，原告自述交房當日即開始裝修，并提供裝修合同作為證據(jù)，該合同記載裝修總價款計242802.17元，落款日期為2017年10月24日。但該合同附件預(yù)算表的頁末顯示打印日期為2018年5月13日。
　　被告自述其曾于2005年、2006年左右對系爭房屋進行過裝修，裝修費用15萬元，現(xiàn)裝修合同、發(fā)票已不能提供，該房屋之前都是出租給他人使用的。
　　經(jīng)原告華學軍申請，證人周陽(即原、被告租賃的居間方工作人員)到庭陳述稱，原告曾向被告協(xié)商首期租金在起租日前五至七天支付，被告對此表示同意；被告之后到房屋看了裝修現(xiàn)場情況后，雙方就產(chǎn)生了糾紛，被告不愿意將房屋出租給原告了。被告對證人證言認為不符事實，證人是自己主觀認為雙方達成協(xié)議。原告則認可證人證言，認為證人反映了客觀事實。
　　上述事實，有當事人陳述、房屋租賃合同(原、被告各一份)、承諾書、銀行對賬單、函件及郵寄憑證、房屋照片、房屋裝修合同及預(yù)算單、證人證言等證據(jù)證明，本院予以確認。
　　本院認為，原告就其辯稱已與被告口頭約定延遲支付租金一節(jié)，僅提供一份證人證言為證，因證人證言易受主客觀因素影響的特點，證明力一般弱于客觀性較強的書證、物證等證據(jù)，在無其他相關(guān)證據(jù)予以相互印證的情況下，僅依此孤證，尚不足以認定原告辯稱事實，故本院對原告所稱達成口頭約定一節(jié)事實不予采信。此外，被告雖書面同意原告裝修，但依據(jù)合同約定，原告裝修圖紙、方案還須經(jīng)被告同意且不得破壞房屋結(jié)構(gòu)，而原告在裝修方案未經(jīng)被告同意情形下即擅自施工，并拆除房屋原有墻體破壞房屋結(jié)構(gòu)等也已構(gòu)成嚴重違約?；谠嫔鲜鲞`約情形，被告收回系爭房屋合法合約、合情合理，本院依法確認雙方所簽合同于原告收回房屋之日解除，原告要求被告支付違約金、賠償裝修費損失的主張與法有悖，本院不予支持。關(guān)于被告所主張房屋空置損失及房屋裝潢、設(shè)備損失，鑒于房屋原有裝修已拆除，被告亦不能提供反映原有裝修(施工、用料)情況的書面材料，且根據(jù)被告自述原裝修至今已有十年以上之久，故綜合上述情況及本案案情，由本院對被告主張的兩項費用予以酌定。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條第一款的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)華學軍與被告(反訴原告)董某某簽訂的《房屋租賃合同》于2017年11月2日解除；
　　二、被告(反訴原告)董某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)華學軍押金人民幣11800元；
　　三、原告(反訴被告)華學軍應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償被告(反訴原告)董某某房屋空置損失人民幣35400元；
　　四、原告(反訴被告)華學軍應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償被告(反訴原告)董某某裝潢及設(shè)備損失人民幣10000元；
　　五、原告(反訴被告)華學軍其余訴訟請求，不予支持。
　　負有金錢給付義務(wù)的當事人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費人民幣1683元，本案適用簡易程序，減半收取計人民幣841.50元，由原告(反訴被告)華學軍負擔；反訴案件受理費人民幣2218元，由原告(反訴被告)華學軍負擔人民幣320元，由被告(反訴原告)董某某負擔人民幣1898元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　

審判員：趙海生

書記員：王亦男