原告十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司竹山蓮花國際綠某某城管理處。住所地：竹山縣城關鎮(zhèn)蓮花國際綠某某城9號樓。統(tǒng)一社會信用代碼9142032305003337xr。
負責人彭東明，總經(jīng)理。
委托代理人陳倩。公司辦公室主任。代理權(quán)限：提起訴訟，承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，調(diào)解，提起上訴、反訴，代收法律文書。
委托代理人陳喆。公司法律顧問。代理權(quán)限：提起訴訟，承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，調(diào)解，提起上訴、反訴，代收法律文書。
被告楊習平。
委托代理人馮寨金，湖北無為律師事務所律師。代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，代為提起上訴和反訴，代收法律文書。

原告十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司竹山蓮花國際綠某某城管理處與被告楊習平物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法由審判員劉東輝適用簡易程序于2016年7月7日公開開庭進行了審理。原告十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司竹山蓮花國際綠某某城管理處委托代理人陳倩、陳喆，被告楊習平及其委托代理人馮寨金到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：位于竹山縣城關鎮(zhèn)蓮花村的國際綠某某城商住小區(qū)是上庸古城置業(yè)有限公司開發(fā)建設的項目。2012年7月17日，上庸古城置業(yè)有限公司與十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》。同年7月25日，十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司向竹山縣房地產(chǎn)管理局申請設立十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司竹山蓮花國際綠某某城管理處作為該公司的分公司介入竹山國際綠某某城小區(qū)前期物業(yè)管理服務，竹山縣房地產(chǎn)管理局簽字同意。同年8月1日，竹山縣工商管理局對“十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司竹山蓮花國際綠某某城管理處”名稱進行了核準登記并頒發(fā)了營業(yè)執(zhí)照，該管理處的類型為有限責任公司分公司。同年8月3日，十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司授權(quán)十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司竹山蓮花國際綠某某城管理處在公司營業(yè)范圍內(nèi)（物業(yè)管理服務范圍）向竹山蓮花國際綠某某城提供前期物業(yè)服務，期限至《前期物業(yè)管理服務合同》終止。上述《前期物業(yè)管理服務合同》約定：上庸古城置業(yè)有限公司依據(jù)政府有關部門核定或雙方合同約定向十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司交納物業(yè)管理費及有償服務費用，在轉(zhuǎn)讓或出售房屋時，事先通知十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司告知受讓方辦理物業(yè)管理有關手續(xù)；十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司對房屋的共用部位、共用設施設備、區(qū)內(nèi)園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安防設施、交通等項目進行維護、修繕、管理與服務并保持正常的使用功能，依據(jù)與業(yè)主的約定向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理費及其他有償服務費用；若十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司違約按照法律規(guī)定賠償對方經(jīng)濟損失，若上庸古城置業(yè)有限公司違約，有權(quán)要求對方補交費用，并從逾期之日起按應交費用日千分之五交納違約金。合同有效期三年，其中未約定事項按國家有關法律法規(guī)執(zhí)行。由于業(yè)主入住率沒有達到，國際綠某某城商住小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會選聘新的物業(yè)管理公司，2015年4月23日，上庸古城置業(yè)有限公司與十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司續(xù)簽了《前期物業(yè)管理服務合同》，管理期限從2015年5月1日至2017年4月30日止。原告十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司竹山蓮花國際綠某某城管理處在機構(gòu)成立后，依據(jù)十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司的授權(quán)，履行了相應的合同義務。
2013年3月10日，上庸古城置業(yè)有限公司與被告楊習平簽訂《商品房買賣合同》，合同由房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明、裝飾設備標準、合同補充協(xié)議、前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容（包括臨時管理公約、承諾書）五個附件組成。合同約定：上庸古城置業(yè)有限公司將竹山縣城關鎮(zhèn)蓮花村國際綠某某城13#樓幢3單元104，3單元105，3單元203，3單元204，3單元205，3單元401，建筑面積共計728.13㎡（其中，3單元104和105房屋面積為190.96㎡；3單元203、204、205房屋面積為328.46㎡；3單元401房屋面積為208.71㎡）的房屋作為商業(yè)用房按4955.61元價格賣給被告楊習平，上庸古城置業(yè)有限公司于2013年5月1日前交付房屋，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍，保修期限，保修責任等。五個合同附件并沒有約定上庸古城置業(yè)有限公司保修范圍，保修期限，保修責任。被告楊習平在《商品房買賣合同》承諾書中承諾遵守《臨時管理公約》?！杜R時管理公約》約定，被告楊習平同意上庸古城置業(yè)有限公司委托的前期物業(yè)管理企業(yè)對所轄物業(yè)進行修繕、管理服務，并按合同規(guī)定繳納有關費用。被告楊習平于2013年3月11日預交了上述房屋半年物業(yè)費5221.4元，即2013年9月10日前的物業(yè)費已交清。同日，被告楊習平與原告十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司竹山蓮花國際綠某某城管理處簽訂了《商戶物業(yè)管理服務合同》，合同約定“水電費按供電、供水部門的計量，以市場價收?。ê瑢嶋H損耗的分攤）。物業(yè)管理服務費一層1.4元／㎡／月，二層1.2元／㎡／月，三層1.0元／㎡／月，四層0.8元／㎡／月。物業(yè)管理服務費及其他費用每半年收取一次，每半年第一個月15-30日為繳費日期，楊習平必須按時交納，否則以實際違約金額日萬分之五的標準收取違約金?！币罁?jù)上述標準計算，被告楊習平每月應交物業(yè)費為828.464元（一層1.4元／㎡／月×190.96㎡，二層1.2元／㎡／月×328.46㎡，四層0.8元／㎡／月×208.71㎡）。原告向各位業(yè)主收取物業(yè)管理費過程中，承諾免去業(yè)主一年的物業(yè)管理費，即從2013年9月11日至2014年9月10日之間的物業(yè)管理費被告不用交納。從2014年9月11日至2016年6月30日，共21.666個月，被告楊習平應交物業(yè)管理費為17949.5元（828.464元／月×21.666月）。原、被告約定，每半年收取物業(yè)管理服務費一次，每半年的第一個月15至30日為繳費日，業(yè)主違約按實際違約金額日萬分之五收取違約金，以此計算違約金為（截止到2016年6月30日）3404.97元【被告楊習平每半年應付費4970.76元，第二次物業(yè)費繳納日期為2014年9月20日至30日，逾期未交就算違約，違約時間為2014年10月1日至2016年6月30日共計639天，違約金為4970.76×日萬分之5×639元；以此類推，第三次交費日為2015年4月20日至30日，違約時間為2015年5月1日至2016年6月30日共計396天，違約金為4970.76×日萬分之5×396元；第四次交費日為2015年10月20日至30日，違約時間為2015年10月31日至2016年6月30日共計243天，違約金為4970.76×日萬分之5×243元；第五次交費日為2016年3月20日至30日，違約時間為2016年3月31日至2016年6月30日共計92天，違約金為4970.76×日萬分之5×92元】。

本院認為：原、被告雙方爭議的焦點是原、被告之間是否有物業(yè)服務合同關系，原告是否有資格向被告收取物業(yè)管理費及水電費。被告認為原告機構(gòu)設立不合法，又不具備成立物業(yè)管理服務有限公司的硬件要求，各種專業(yè)技術人員人數(shù)和技能達不到法定資質(zhì)要求，沒有取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，不能從事物業(yè)服務收取物業(yè)管理費，本院認為，原告十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司竹山蓮花國際綠某某城管理處是十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司申請設立的分公司，依照公司法的規(guī)定，分公司不具有法人資格，但可以依照民事訴訟法的規(guī)定作為訴訟主體參加訴訟以保護自己的民事權(quán)益，且公司的設立登記不是人民法院審理民事案件審查的內(nèi)容，所以被告的此項意見不予采納。被告楊習平在購買上庸古城置業(yè)有限公司開發(fā)的房屋之前，上庸古城置業(yè)有限公司已與十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務合同》?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”所以，《前期物業(yè)管理服務合同》、《商戶物業(yè)管理服務合同》及《商品房買賣合同》中的部分內(nèi)容對十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司和被告楊習平具有法律約束力，原告十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司竹山蓮花國際綠某某城管理處作為十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司的分公司，對其具有法律約束力，原告有從事物業(yè)服務的資格和收取物業(yè)管理費的權(quán)利。所以，被告楊習平關于雙方?jīng)]有簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》的抗辯意見本院不予支持。十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司與上庸古城置業(yè)有限公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》有效期三年，后來雙方又續(xù)簽，合同沒有中斷，對原、被告均有約束力，并不是被告楊習平認為的合同沒有期限。原、被告應當依照上述合同約定全面履行各自的義務。原告在機構(gòu)成立后，介入國際綠某某城商住小區(qū)，對房屋的共用部位、共用設施設備、區(qū)內(nèi)園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安防設施、交通等項目進行維護、修繕、管理與服務并保持正常的使用功能，原告履行了相應的合同義務，被告楊習平?jīng)]有按期交納物業(yè)管理費構(gòu)成違約，應當承擔違約責任，向原告支付物業(yè)管理費和違約金，原告的訴訟請求本院予以支持。被告楊習平稱二樓以上沒有安裝入戶門和隔墻，外墻皮脫落問題，此事應當還在上庸古城置業(yè)有限公司保修時間內(nèi)，被告楊習平可以找出賣人上庸古城置業(yè)有限公司解決。原告代收水電費是雙方合同約定的內(nèi)容，原告可以代收但不可牟利，被告認為收取水電費不合理，可以找供電、供水部門解決。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條，《物業(yè)管理條例》第二十二條、第二十三條、第二十五條、第二十六條、第四十二條，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告楊習平在本判決生效后五日內(nèi)向原告十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司竹山蓮花國際綠某某城管理處交納物業(yè)管理費17949.5元（截止2016年6月30日），并支付約金為3404.97元。
二、駁回原告十堰東方明珠物業(yè)管理有限公司竹山蓮花國際綠某某城管理處的其他訴訟請求。
本案受理費403元因適用簡易程序減半收取201元由被告楊習平負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應在遞交上訴狀時，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預交上訴案件受理費。湖北省十堰市中級人民法院訴訟費專戶名稱：湖北省十堰市中級人民法院；賬戶號：17×××01；開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場支行。通過郵局匯款的，款匯湖北省十堰市中級人民法院，郵編：442000；地址：十堰市郵電街12號。上訴人應將注明一審案號的交費憑證復印件同時交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達預交上訴案件受理費通知）。
本判決發(fā)生法律效力后，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行。申請執(zhí)行的期間為二年，該期間從法律文書指定履行期間的最后一日起計算。

審判員　　劉東輝

書記員：李淼