原告(反訴被告)：前程出國留學服務(上海)有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：甘保法，董事長。
　　委托訴訟代理人：許莎莎，女。
　　被告(反訴原告)：上海隆京企業(yè)管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：伍元雄，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：邱明亮，上海創(chuàng)遠律師事務所律師。
　　原告(反訴被告)前程出國留學服務(上海)有限公司訴被告(反訴原告)上海隆京企業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)前程出國留學服務(上海)有限公司(以下簡稱前程服務公司)的法定代表人甘保法，被告(反訴原告)上海隆京企業(yè)管理有限公司(以下簡稱上海隆京公司)的委托訴訟代理人邱明亮到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　前程服務公司向本院提出訴訟請求：1.被告立即歸還上海市浦東新區(qū)浦東南路XXX號世界廣場1803號房屋(以下簡稱系爭房屋)的租賃保證金人民幣(以下幣種同)141,896元以及家具設備水電押金23,000元；2.被告立即歸還2018年12月至2019年4月多收取的物業(yè)費共計31,140元；3.被告承擔本案訴訟費。事實和理由：2018年11月30日，原、被告簽訂了《房屋租賃合同》，約定由原告承租系爭房屋。原告于2019年2月25日支付了2019年3、4月租金后發(fā)現(xiàn)，1803單元實際面積與訴爭合同標注不符，僅有18C，缺少18B以及部分18E的區(qū)域。原告多次與被告協(xié)商要求退還多繳付的租金及物業(yè)費、保證金無果。被告以虛假面積欺騙原告，屬于合同欺詐，故懇請法院判如所請。
　　上海隆京公司辯稱，不同意退還保證金，根據(jù)合同約定，原告租期未滿提前退租，需賠償三個月租金，且被告有權沒收保證金。原告搬離時還拖欠電費2,000多元，所以應當從水電押金中扣除，余額部分可以退還。不同意第二項訴訟請求，租賃合同是按套租賃的，被告從原房東處將大廈18層全部承租下來后進行了裝修改造，所以原告在第二項訴訟請求中的計算無事實和法律依據(jù)。原告繳納租賃費中的配套服務費每月10,948元，該費用根據(jù)訴爭合同6.1條，包含了物業(yè)費、樓層等設施維護、檢測服務、企業(yè)財務管理咨詢等。原告所稱的物業(yè)費，不存在差價的情況。不同意第三項訴訟請求。
　　反訴原告上海隆京公司向本院提出訴訟請求：1.解除原、被告于2018年11月29日簽訂的《房屋租賃合同》；2.原告支付拖欠的2019年5月1日至6月30日的租金141,896元；3.原告支付拖欠稅費27,669.72元；4.原告支付違約金212,844元；5.原告支付電費2,073.90元；6.原告支付律師費35,000元；7.原告承擔本案訴訟費。
　　反訴被告前程服務公司辯稱，不同意全部反訴訴請。被告無權主張，因為被告不是房東，且無委托手續(xù)，且法定代表人已經(jīng)變更。被告還偽造了證據(jù)，其提交的租賃合同中18E修改成了18D。被告公司已經(jīng)搬離18層了。
　　本院經(jīng)審理查明：上海市浦東新區(qū)浦東南路XXX號18A-18J室房屋系案外人上海亙準實業(yè)有限公司(以下簡稱亙準公司)所有。2018年，被告(乙方)上海隆京公司與亙準公司(甲方)簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定甲方將包括系爭房屋在內(nèi)的浦東南路XXX號18層(整層)房屋出租給乙方，租期為2018年2月1日至2024年1月31日，乙方在保證承租方主體不變的情況下，享有轉(zhuǎn)租權。2018年11月29日，原告(乙方，承租方)與被告(甲方，出租方)簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將系爭房屋在現(xiàn)有狀態(tài)下租給乙方使用，用途為研發(fā)、辦公；租期為2018年12月16日至2022年11月30日；2020年11月30日之前的租金每月60,000元，配套服務費每月10,948元，皆不含稅；乙方應于2018年11月30日前交付首期租賃費用，并于每兩個月15日支付下兩個月度的租賃費用；乙方應于2018年11月30日前支付租賃保證金，租賃保證金包括兩個月的租賃費用141,896元、水電保證金3,000元及家具設備保證金2萬元；甲方提供的配套服務包括日常物業(yè)服務、樓層強弱電井內(nèi)相關設施的維護、樓層消防設施的日常檢測服務、企業(yè)管理咨詢、財稅咨詢服務等，配套服務費中已包含大廈的物業(yè)服務費；租賃期間，乙方如拖欠甲方費用超過三天的，甲方可以通過電話、手機短信、手機微信、郵件QQ等方式提醒乙方及時支付以上所欠交費用，自甲方提醒后乙方逾期三天仍未支付以上費用的，視為乙方根本違約，甲方有權沒收租賃保證金并單方解除合同，乙方仍需結清租賃期間所欠的租賃費用、水電費、空調(diào)費等相關費用；乙方租賃期未滿提前退租的，乙方須賠償三個月的租賃費用給甲方作為違約金，且甲方仍有權沒收乙方租賃保證金；如甲乙雙方約定本合同價為不含稅價，則乙方需支付6%的稅金后甲方開具發(fā)票給乙方；甲方因向乙方催討租金或行使本合同任何權利而引起的所有費用、開支(包括但不限于律師費、訴訟費)等，均由乙方承擔。原告方提供的訴爭合同備注條款第4條手寫約定：“乙方承租的1803單元對應原產(chǎn)證18B、18C、部分18E單元”，而被告提供的訴爭合同中，該條“部分18E單元”被修改為“部分18D單元”。庭審中，被告表示18E單元與系爭房屋離得比較遠，且無連接，故原告提供的合同中“18E單元”明顯是筆誤，被告曾提出讓原告拿回來修改，原告說不用了。合同簽訂后，被告將系爭房屋交付原告使用。原告支付了租賃保證金141,896元，水電保證金3,000元、家具設備保證金20,000元以及截止至2019年4月30日的租金(包含配套服務費，每月10,948元)。
　　2019年4月9日，被告的工作人員聞薇微信聯(lián)系原告的工作人員許莎莎催收2019年5-6月的租金。2019年6月21日，許莎莎微信聯(lián)系聞薇要求提前解除訴爭合同。隨后，被告方草擬了解約協(xié)議交由原告方蓋章，最終該份協(xié)議因原告堅持要求先退保證金并未實際簽訂。2019年6月27日，聞薇微信詢問許莎莎：“還有就是你們什么時候搬離”，許莎莎：“我們明天搬”。2019年6月28日，許莎莎微信通知聞薇原告已搬離系爭房屋，并告知其系爭房屋大門的管理員密碼。2019年7月3日，被告在系爭房屋大門張貼《催款函》，向原告催收2019年5月1日至6月30日的租金。因原告認為系爭房屋的實際面積與約定不符，故起訴至本院。
　　另查明，系爭房屋所在樓層原始樓面分為10個戶型，分別以A-J標識，被告承租后將其重新分隔裝修成6個單元，分別以01-03，05，06,08標識。
　　審理中，原告為證明系爭房屋的實際面積明顯小于約定面積416平方米，向本院提交了上海世界廣場平面圖及新盤出租清單。被告對上述證據(jù)真實性并無異議，但認為新盤出租清單是中介單方制作的，與被告無關，房屋面積應當以現(xiàn)狀為準。雙方一致確認在簽訂訴爭合同前，原告的工作人員曾去現(xiàn)場查看。
　　原告為證明系爭房屋甲醛超標，向本院提交了《室內(nèi)空氣檢測報告》，被告對該份證據(jù)真實性有異議，認為是原告單方委托的，且原告從未提出過房屋內(nèi)甲醛超標，即便超標，也有可能是原告自行搬入的家具所致。
　　被告為證明原告拖欠稅費27,669.72元，向本院提交了稅收完稅證明若干，該份證據(jù)顯示被告繳納了2019年2月1日至4月30日租賃服務的增值稅共計28,689.95元。同時認為，原告至2019年6月底應向其支付合同價款共計為461,162元，根據(jù)合同約定，原告應按6%向其支付稅金，計27,669.72元。原告對上述證據(jù)真實性無異議。
　　被告為證明其為本案支出律師費35,000元，向本院提交了上海增值稅專用發(fā)票。原告認為該份證據(jù)與其無關。
　　以上事實由原告遞交的《上海市房屋租賃合同》，《房屋租賃合同》，上海市不動產(chǎn)登記簿，上海世界廣場平面圖，微信聊天記錄及《室內(nèi)空氣檢測報告》，被告遞交的支付業(yè)務回單，照片，稅收完稅證明，增值稅專用發(fā)票及微信聊天記錄以及庭審筆錄等證據(jù)在案佐證。
　　本院認為，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，于法不悖，應為合法有效，對合同雙方當事人具有法律約束力。雖然雙方最終并未簽訂解約協(xié)議，但原告已搬離系爭房屋并于2019年6月28日通知被告，被告未提出異議，雙方系以其行動表明終止合同，本院據(jù)此確認訴爭合同于2019年6月28日解除。合同解除后，原告理應支付截止至搬離日的欠付租金。原告于2019年6月下旬搬離系爭房屋并于當月28日將系爭房屋管理員密碼告知被告，應當視為雙方于該日辦理了退房交接手續(xù)。故原告理應支付2019年5月1日至6月28日的租金。關于提前解除合同的違約責任，訴爭合同明確約定租賃物業(yè)為現(xiàn)有狀態(tài)下的1803室，原告方在查看現(xiàn)場無誤后簽訂合同應視為其對房屋狀態(tài)及合同內(nèi)容的認可，且原告也接受使用了現(xiàn)狀的系爭房屋并支付部分租金，現(xiàn)原告以系爭房屋少面積，未包含原始樓面中的18E、部分18B為由提前退租，無事實及法律依據(jù)，本院難以支持。原告主張其因系爭房屋甲醛超標而搬離，因其提供的證據(jù)難以證明其主張，故本院難以采信。因此，訴爭合同系因原告擅自提前退租而解除，被告據(jù)此要求其承擔違約責任，具有合同依據(jù)，本院予以支持。至于違約金金額，合同約定沒收租賃保證金并再行支付三個月租金作為違約金，該標準顯屬過高，原告亦提出不合理的意見，本院根據(jù)原告的違約程度、被告的實際損失等因素酌情調(diào)整為在反訴原告可不予向反訴被告退還租賃保證金161,896元(已扣除水電保證金3,000元)的基礎上，反訴被告應再向反訴原告支付違約金60,000元。原告主張返還除水電費保證金的租賃保證金的訴訟請求，本院不予支持。審理中，被告表示扣除原告欠付的電費，可將剩余的水電保證金退還原告，但原告并未遞交其實際使用的用電量，致使被告無法對該部分進行實際扣減，故本院只能采信被告主張的部分電費2,073.90元，余款可退還原告。原告訴請主張退還的物業(yè)費實為配套服務費(物業(yè)費僅為該費用的內(nèi)容之一)，合同明確約定了支付標準為每月10,948元，原告亦以該標準支付了上述費用，且在合同履行過程中從未提出異議?，F(xiàn)原告以該標準過高為由要求被告退還相應錢款，于法無據(jù)，不予支持。訴爭合同明確約定租金及配套服務費如需被告開具發(fā)票，應由原告支付6%的稅金，現(xiàn)原告在履行合同過程中要求被告開具發(fā)票，故被告要求原告支付稅費，具有合同依據(jù)，予以支持。被告要求原告支付其為本案支出的律師費，具有合同及事實依據(jù)，本院酌情確認原告支付律師費20,000元。被告與亙準公司簽訂的租賃合同約定被告有轉(zhuǎn)租權，故原告以被告不是房東、沒有委托手續(xù)以及其法定代表人變更為由，認為其無權提起反訴的意見，本院不予采納。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條，第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)前程出國留學服務(上海)有限公司與被告(反訴原告)上海隆京企業(yè)管理有限公司簽訂的《房屋租賃合同》于2019年6月28日解除；
　　二、原告(反訴被告)前程出國留學服務(上海)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海隆京企業(yè)管理有限公司自2019年5月1日起至6月28日止的租金及配套服務費共計137,166元；
　　三、原告(反訴被告)前程出國留學服務(上海)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海隆京企業(yè)管理有限公司稅費27,385.92元；
　　四、原告(反訴被告)前程出國留學服務(上海)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海隆京企業(yè)管理有限公司律師費20,000元；
　　五、原告(反訴被告)前程出國留學服務(上海)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海隆京企業(yè)管理有限公司違約金60,000元；
　　六、被告(反訴原告)上海隆京企業(yè)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告(反訴被告)前程出國留學服務(上海)有限公司水電保證金926.10元；
　　七、駁回原告(反訴被告)前程出國留學服務(上海)有限公司的其余訴訟請求；
　　八、駁回被告(反訴原告)上海隆京企業(yè)管理有限公司的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費4,220元，減半收取計2,110元，由原告前程出國留學服務(上海)有限公司負擔2,060元，被告上海隆京企業(yè)管理有限公司負擔50元；反訴案件受理費3,796元，訴訟保全費2618元，合計6,414元，由反訴原告上海隆京企業(yè)管理有限公司負擔838元，反訴被告前程出國留學服務(上海)有限公司負擔5,576元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院提出上訴，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：邱連祥

書記員：陸佳佳