上訴人（原審原告）：劉某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體業(yè)主，住嫩江縣。委托訴訟代理人：李洪良，黑龍江君水律師事務所律師。被上訴人（原審被告）：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，工人，住嫩江縣。原審被告：嫩江縣宏順達房地產開發(fā)有限責任公司，住所地嫩江縣軍民路立交橋南側雅麗小區(qū)。法定代表人：張珂佳，職務經(jīng)理。委托訴訟代理人：王恩林，黑龍江敬澤律師事務所律師。委托訴訟代理人：李增才，嫩江縣聯(lián)興法律服務所法律工作者。

上訴人劉某與被上訴人王某及原審被告嫩江縣宏順達房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱宏順達公司）房屋買賣合同糾紛一案，前由嫩江縣人民法院于2017年4月17日作出（2016）黑1121民初2955號民事判決，判后，劉某不服，向本院提起上訴。本院于2017年7月27日作出（2017）黑11民終558號民事裁定，將本案發(fā)回重審。嫩江縣人民法院于2017年12月19日作出（2017）黑1121民初2792號民事判決，判后，劉某不服，向本院提起上訴。本院于2018年3月27日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人劉某及其委托訴訟代理人李洪良，被上訴人王某，原審被告宏順達公司的委托訴訟代理人王恩林、李增才到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。劉某上訴請求：1.請求二審法院撤銷嫩江縣人民法院(2017)黑1121民初2792號民事判決書，查明案件事實后改判支持劉某一審訴訟請求；一、二審訴訟費用由宏順達公司、王某承擔。事實與理由：1.本案爭議房屋至今未取得房屋產權證書的責任在于王某、宏順達公司一方，劉某要求解除房屋買賣協(xié)議依法有據(jù)，依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第三項：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣???應當承擔違約責任：商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”之規(guī)定，雙方在簽訂房屋買賣合同90日之內，是由于宏順達公司、王某出售的房屋未竣工驗收，爭議的房屋無法在雙方訂立之日起90日辦理房屋權屬證書。2012年12月4日，雙方簽訂購房協(xié)議書。2012年12月31日，宏順達公司才辦理《用地許可證》、《建設用地批準書》、《建設工程規(guī)劃許可證》。2013年12月25日辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。2015年1月27日辦理《商品房預售許可證》。在本案訴訟階段，2017年4月21日辦理《建設工程竣工驗收備案證書》。該條規(guī)定的90日無法辦理房屋權屬證書的責任在于宏順達公司、王某。2.一、二審期間宏順達公司沒有取得相關證照手續(xù)，不能辦理按揭貸款責任應由宏順達公司、王某承擔，劉某承擔責任的事實錯誤。銀行按揭貸款需要提交相關證書文件，按照慣例需將購買的房屋作為抵押物進行抵押，因宏順達公司沒有提供《土地使用權證書》、《房屋產權證書》，導致劉某無法辦理按揭貸款。一審、二審未分清案件事實，對此問題草下結論顯失公平。3.2012年12月4日劉某購買的房屋為現(xiàn)房，宏順達公司、王某應當交給劉某《房屋產權證書》、《土地使用權證》。至今未交付“兩證”，不能辦理銀行按揭貸款，責任不在于劉某。4.雙方簽訂《海江小學綜合樓購房協(xié)議書》，甲方蓋章名稱為“嫩江縣海江鎮(zhèn)小學綜合樓基建辦財務專用章”。在一審庭審時王某承認是海江小學綜合樓項目負責人，基建辦是建設單位內設部門，負責工程落實、設計、勘察、施工、現(xiàn)場監(jiān)管和管理工作，無權對外簽訂商品房銷售合同，所簽訂合同不受法律保護。5.《海江小學綜合樓購房協(xié)議書》宏順達公司予以認可，劉某與王某簽訂的購房協(xié)議書，未得到劉某同意擅自轉讓此合同，違反了《中華人民共和國合同法》相關規(guī)定。6.宏順達公司是以出讓方式取得土地使用權，至今土地使用權出讓金未交齊，沒取得土地使用權證，違反了城市房地產管理法第三十八條、第三十九條強制性規(guī)定。王某答辯稱，王某為宏順達公司的項目負責人，劉某上訴請求與其個人無關，認可一審法院判決。宏順達公司述稱，1.本案房屋買賣合同約定房屋總價款286，800元（后協(xié)商變更為277，240元），簽訂合同時交定金20,000元，2012年12月4日至2013年6月21日共交款140,293元，并未交足全款。按照交易慣例，買受方未交足房款，出賣方不能為其辦理房屋產權證書。本案劉某未交足房款，拖欠136,947元剩余房款是其未取得產權證書的根本原因，因此，至今未取得房屋產權證書的責任在劉某，現(xiàn)要求解除房屋買賣合同于法???據(jù)。因而劉某引用的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第十九條以及《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條不適用本案，使用上述法律規(guī)定主張權利的前提是劉某全面履行購房合同義務，劉某尚欠購房款，無權以上述法律規(guī)定主張權利。2、本案辦理按揭貸款責任屬于劉某，其不具備按揭貸款的條件，本案房屋買賣合同第四條第一項明確約定銀行按揭貸款由乙方（劉某）辦理；因此，未辦理銀行按揭貸款應由其自行承擔，并且合同已約定不能按揭貸款劉某現(xiàn)金交付房款。劉某一再主張沒有《土地使用權證書》、《房屋產權證書》不能辦理按揭貸款，是其不符合按揭貸款的規(guī)定，期房均可按揭貸款，按揭貸款并不要土地使用權證和房屋產權證。3、宏順達公司是本案建設工程的主體公司，王某是宏順達公司項目負責人，王某有權對外簽訂商品房銷售合同，本案購房協(xié)議甲方印章加蓋“海江小學綜合樓基建辦財務章”，并不影響宏順達公司開發(fā)建設工程的主體資格。本案購房協(xié)議依法成立，受法律保護。4、王某代表宏順達公司對外簽訂的商品房銷售合同，是行使宏順達公司授予的職權，王某行使職權沒有必要征得劉某（買方）同意。王某與宏順達公司是同一主體，不存在轉讓合同的事實。劉某以合同轉讓為由主張權利，當屬判斷有誤，其所引用《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》法律規(guī)定與本案沒有關聯(lián)性。5、宏順達公司建設工程各類證件齊全，工程涉及的費用全部交齊，且在訴訟期間辦理了建設工程竣工驗收備案證書?？梢赞k理不動產權證書。新實行的不動產權證書是兩證合一證書，宏順達公司沒有違反法律規(guī)定行為，更不存在違反城市房地??管理法第三十八條、第三十九條，民法通則第九十一條規(guī)定。綜上，宏順達公司認為，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，劉某上訴請求依法不成立，請二審法院依法判令維持一審判決，駁回劉某的上訴請求。劉某向一審法院起訴請求：1.要求與宏順達公司解除購房合同；2.宏順達返還購房款140,293元，利息從2012年12月4日起至法院判決確定之日止按中國人民銀行同期貸款利率計算；3.賠償裝修費55,000元；4.要求宏順達公司另行支付一倍的購房款140,293元。訴訟費用由宏順達公司承擔；王某對宏順達公司給付義務承擔連帶責任。一審法院認定事實：宏順達公司系開發(fā)嫩江縣海江小學綜合樓的主體公司，王某系該工地的項目負責人。2012年9月12日劉某交訂金10,000元。2012年12月4日宏順達公司與劉某簽訂了海江小學綜合樓購房協(xié)議書一份，合同約定劉某購買宏順達公司開發(fā)建設的海江小學綜合樓1號樓東數(shù)8號，面積47.8平方米，每平方米價格5,800元，總價款為286,800元，簽訂合同時交定金20,000元，2012年12月4日至2013年6月21日共交款140,293元，余款136,947元通過銀行按揭貸款方式支付宏順達公司；合同第4條第1項約定銀行按揭貸款手續(xù)，由乙方（劉某）辦理，也可委托甲方（宏順達公司）協(xié)助辦理，所發(fā)生的一切費用由乙方承擔。乙方如不能及時履行貸款手續(xù)或經(jīng)貸款銀行審核未通過批準的，乙方應在接到甲方通知之日起15日內必須補足購房應交款，成交總價不變；如逾期未交，乙方應向甲方按日支付逾期應付款3%違約金；如逾期未交30日后，甲方有權單方解除合同，收回乙方購買的房屋，并有權將該房屋出售他人。并且不予退還乙方已交購樓款。宏順達公司于2012年12月31日辦理了用地許可證、建設用地批準書、建設工程規(guī)劃許可證，2013年12月25日辦理了建設用地規(guī)劃許可證，2015年1月27日商品房預售許可證。劉某共交款140,293.00元，尚欠購樓價款136,947元。2013年初建設完工，2013年1月27日劉某入戶合同約定的房屋內，使用至今。2015年4月25日由建設單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位進行了竣工初驗，2017年4月21日該建設工程竣工驗收備案證書已辦理完畢。4日，劉某與宏順達公司簽訂《海江小學綜合樓購房協(xié)議書》，是雙方真實意思表示，合法有效。劉某在交付房屋款140293元后，于2013年1月27日入戶至購買宏順達公司的房屋，實際對該房屋進行了占有、使用，現(xiàn)劉某尚欠宏順達公司購房款136947元。劉某認為按合同約定宏順達公司應該幫助其辦理按揭借款，但雙方簽訂的購房協(xié)議并未約定由甲方辦理，只是說明可以“委托甲方協(xié)助辦理”，且合同約定，乙方如不能及時履行貸款手續(xù)或經(jīng)貸款銀行審核未通過批準的，乙方應在接到甲方通知之日起15日內必須補足購房應交款，成交總價不變?，F(xiàn)劉某未給付宏順達公司剩余購房款，并已實際占有、使用該房屋，宏順達公司沒有違約，且宏順達公司在劉某起訴前已辦理了商品房預售許可證，現(xiàn)又辦理了房產竣工驗收備案證書，可以辦理房屋產權證照。故劉某以宏順達公司違約,要求返還給付房款、賠償一倍價款及裝修損失的訴訟請求，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。經(jīng)院審判委員會討論決定，依據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決：駁回劉某的訴訟請求。案件受理費4206元由劉某負擔。本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證??劉某向本院提交如下證據(jù)：1.商品房買賣合同書二份、購房收據(jù)、商品房合同備案證明各一份，該合同書均是海江小學綜合樓對外出售合同,商品房買賣合同加蓋了王某的印章，該組證據(jù)均體現(xiàn)宏順達公司對外進行出售，簽訂協(xié)議的法定代表人即王某。王某對該組證據(jù)真實性無異議，但認為宏順達公司的法定代表人是張珂佳。宏順達公司的委托訴訟代理人王恩林認為該組證據(jù)已經(jīng)標明法定代表人為張珂佳，雖然有王某的簽字或蓋章，但只是宏順達公司的代理人，而不是法定代表人，因為合同的首頁已經(jīng)標明公司法定代表人為張珂佳。2.宏順達公司的企業(yè)檔案一份，證明王某不是宏順達公司的法定代表人，也不是公司的股東，海江學校綜合樓系王某個人開發(fā)建設，該行為違法。王某對證據(jù)真實性沒有異議，但認為其確實不是公司法定代表人及股東，只是項目負責人，該項目是宏順達公司開發(fā)。宏順達公司的委托訴訟代理人王恩林對證據(jù)真實性沒有異議，但認為根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，個人不允許開發(fā)建設房地產，而海江鎮(zhèn)小學綜合樓所有的批準手續(xù)均為宏順達公司辦理及負責具體開發(fā)和施工。3.2018年1月2日、2018年1月17日嫩江縣市場監(jiān)督管理局出示的證明、2018年1月3日嫩江縣海江鎮(zhèn)中心小學出具的證明各一份，證實劉某與王某簽訂的房屋買賣協(xié)議應為無效，不存在海江小學基建辦和宏順達公司海江小學綜合樓項目部這一單位。王某對證據(jù)真實性有異議，認為對證明問題不清楚，案涉開發(fā)公司為宏順達公司。宏順達公司的委托訴訟代理人王恩林針對2018年1月17日嫩江縣市場監(jiān)督管理局的證明，認為國家沒有規(guī)定哪個項目在監(jiān)督管理局登記，???以該證據(jù)與本案沒有關聯(lián)性。2018年1月3日嫩江縣海江鎮(zhèn)中心小學的證明，認為證明準確，宏順達公司不可能將基建辦設立在海江鎮(zhèn)小學，對證據(jù)真實性沒有異議，但與本案沒有關聯(lián)性；對2018年1月2日嫩江縣市場監(jiān)督管理局的證明有異議，證明稱嫩江海江小學綜合樓基建辦沒有營業(yè)執(zhí)照，沒有注冊登記，該基建辦不是分公司，不可能辦理營業(yè)執(zhí)照，綜上三個證據(jù)不能證明樓房是王某個人開發(fā)。4.2018年4月9日嫩江縣地方稅務局稽查局出示的稅務事項通知書一份，證明王某未向地方稅務部門交納任何稅款，造成包括劉某在內的購樓者不能取得不動產發(fā)票，無法辦理房屋產權登記手續(xù)。王某對證據(jù)真實性沒有異議，是否存在欠稅事實其不清楚，現(xiàn)在房屋產權證書未辦理，系因欠款未交齊。宏順達公司委托訴訟代理人王恩林對證據(jù)真實性無異議，但認為開具不動產發(fā)票必須為購房人全額交清購房款，本案劉某仍欠130,000元購房款，不具備開發(fā)票的條件，故該證據(jù)與本案沒有關聯(lián)性。經(jīng)本院庭審認證認為，劉某提交的第1-2號證據(jù)無法證實其所欲證實的主張,不予采信；第3號證據(jù)與本案不存在關聯(lián)性,不予采信;第4號證據(jù)無法證實欠繳稅款為王某個人行為,不予采信。本院對一審查明的事實予以確認。另查明，劉某在上訴時將宏順達公司、王某列為被上訴人，在本院庭審中,劉某主張其在一審起訴主體為嫩江縣宏順達房地產開發(fā)有限公司，而非嫩江縣宏順達房地產開發(fā)有限責任公司，故申請撤回對宏順達公司的上訴,只列王某為上訴人，要求支持劉某的一審訴訟請求，要求王某承擔責任，不再要求宏順達公司承擔本案責任。本院認為，劉某與宏順達公司簽訂《海江小學綜合樓購房協(xié)議???》，合同的主體相對方為劉某及宏順達公司，王某雖在《海江小學綜合樓購房協(xié)議書》上簽字，但其身份為該工程項目經(jīng)理，且海江綜合樓工程辦理的各項審批手續(xù)，均以宏順達公司名義辦理，劉某在向宏順達公司交付房款140,293元后，尚拖欠房款136,947元，現(xiàn)主張因宏順達公司未按期履行相關建設審批手續(xù)，而導致無法辦理按揭貸款的觀點，因雙方簽訂的購房協(xié)議已約定，“乙方如不能及時履行貸款手續(xù)或經(jīng)貸款銀行審核未通過批準的，乙方應在接到甲方通知之日起15日內必須補足購房應交款，成交總價不變”。故劉某在未給付宏順達公司剩余購房款，未履行完畢交付全部房款義務時，其主張因宏順達公司違約，不能實現(xiàn)合同目的觀點，依據(jù)不足。劉某在本院庭審中撤回向宏順達公司上訴，只要求王某承擔責任，不違反法律規(guī)定，本院予以準許。因王某個人不具備開發(fā)資質，且協(xié)議的相對方為宏順達公司，劉某主張王某承擔責任的理由，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。綜上所述，劉某的上訴請求不能成立,應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費6,334元，由上訴人劉某負擔。本判決為終審判決。

審判長　　劉云峰
審判員　　于衛(wèi)平
審判員　　代柳怡

書記員：仇長城