上訴人（原審原告）：劉某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體業(yè)主，住嫩江縣。委托訴訟代理人：李洪良，黑龍江君水律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，工人，住嫩江縣。原審被告：嫩江縣宏順達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地嫩江縣軍民路立交橋南側(cè)雅麗小區(qū)。法定代表人：張珂佳，職務(wù)經(jīng)理。委托訴訟代理人：王恩林，黑龍江敬澤律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：李增才，嫩江縣聯(lián)興法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人劉某與被上訴人王某及原審被告嫩江縣宏順達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱宏順達(dá)公司）房屋買賣合同糾紛一案，前由嫩江縣人民法院于2017年4月17日作出（2016）黑1121民初2955號民事判決，判后，劉某不服，向本院提起上訴。本院于2017年7月27日作出（2017）黑11民終558號民事裁定，將本案發(fā)回重審。嫩江縣人民法院于2017年12月19日作出（2017）黑1121民初2792號民事判決，判后，劉某不服，向本院提起上訴。本院于2018年3月27日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人劉某及其委托訴訟代理人李洪良，被上訴人王某，原審被告宏順達(dá)公司的委托訴訟代理人王恩林、李增才到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。劉某上訴請求：1.請求二審法院撤銷嫩江縣人民法院(2017)黑1121民初2792號民事判決書，查明案件事實(shí)后改判支持劉某一審訴訟請求；一、二審訴訟費(fèi)用由宏順達(dá)公司、王某承擔(dān)。事實(shí)與理由：1.本案爭議房屋至今未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的責(zé)任在于王某、宏順達(dá)公司一方，劉某要求解除房屋買賣協(xié)議依法有據(jù)，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第三項(xiàng)：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣???應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！敝?guī)定，雙方在簽訂房屋買賣合同90日之內(nèi)，是由于宏順達(dá)公司、王某出售的房屋未竣工驗(yàn)收，爭議的房屋無法在雙方訂立之日起90日辦理房屋權(quán)屬證書。2012年12月4日，雙方簽訂購房協(xié)議書。2012年12月31日，宏順達(dá)公司才辦理《用地許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。2013年12月25日辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。2015年1月27日辦理《商品房預(yù)售許可證》。在本案訴訟階段，2017年4月21日辦理《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書》。該條規(guī)定的90日無法辦理房屋權(quán)屬證書的責(zé)任在于宏順達(dá)公司、王某。2.一、二審期間宏順達(dá)公司沒有取得相關(guān)證照手續(xù)，不能辦理按揭貸款責(zé)任應(yīng)由宏順達(dá)公司、王某承擔(dān)，劉某承擔(dān)責(zé)任的事實(shí)錯(cuò)誤。銀行按揭貸款需要提交相關(guān)證書文件，按照慣例需將購買的房屋作為抵押物進(jìn)行抵押，因宏順達(dá)公司沒有提供《土地使用權(quán)證書》、《房屋產(chǎn)權(quán)證書》，導(dǎo)致劉某無法辦理按揭貸款。一審、二審未分清案件事實(shí)，對此問題草下結(jié)論顯失公平。3.2012年12月4日劉某購買的房屋為現(xiàn)房，宏順達(dá)公司、王某應(yīng)當(dāng)交給劉某《房屋產(chǎn)權(quán)證書》、《土地使用權(quán)證》。至今未交付“兩證”，不能辦理銀行按揭貸款，責(zé)任不在于劉某。4.雙方簽訂《海江小學(xué)綜合樓購房協(xié)議書》，甲方蓋章名稱為“嫩江縣海江鎮(zhèn)小學(xué)綜合樓基建辦財(cái)務(wù)專用章”。在一審?fù)彆r(shí)王某承認(rèn)是海江小學(xué)綜合樓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，基建辦是建設(shè)單位內(nèi)設(shè)部門，負(fù)責(zé)工程落實(shí)、設(shè)計(jì)、勘察、施工、現(xiàn)場監(jiān)管和管理工作，無權(quán)對外簽訂商品房銷售合同，所簽訂合同不受法律保護(hù)。5.《海江小學(xué)綜合樓購房協(xié)議書》宏順達(dá)公司予以認(rèn)可，劉某與王某簽訂的購房協(xié)議書，未得到劉某同意擅自轉(zhuǎn)讓此合同，違反了《中華人民共和國合同法》相關(guān)規(guī)定。6.宏順達(dá)公司是以出讓方式取得土地使用權(quán)，至今土地使用權(quán)出讓金未交齊，沒取得土地使用權(quán)證，違反了城市房地產(chǎn)管理法第三十八條、第三十九條強(qiáng)制性規(guī)定。王某答辯稱，王某為宏順達(dá)公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，劉某上訴請求與其個(gè)人無關(guān)，認(rèn)可一審法院判決。宏順達(dá)公司述稱，1.本案房屋買賣合同約定房屋總價(jià)款286，800元（后協(xié)商變更為277，240元），簽訂合同時(shí)交定金20,000元，2012年12月4日至2013年6月21日共交款140,293元，并未交足全款。按照交易慣例，買受方未交足房款，出賣方不能為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。本案劉某未交足房款，拖欠136,947元剩余房款是其未取得產(chǎn)權(quán)證書的根本原因，因此，至今未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的責(zé)任在劉某，現(xiàn)要求解除房屋買賣合同于法???據(jù)。因而劉某引用的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第十九條以及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條不適用本案，使用上述法律規(guī)定主張權(quán)利的前提是劉某全面履行購房合同義務(wù)，劉某尚欠購房款，無權(quán)以上述法律規(guī)定主張權(quán)利。2、本案辦理按揭貸款責(zé)任屬于劉某，其不具備按揭貸款的條件，本案房屋買賣合同第四條第一項(xiàng)明確約定銀行按揭貸款由乙方（劉某）辦理；因此，未辦理銀行按揭貸款應(yīng)由其自行承擔(dān)，并且合同已約定不能按揭貸款劉某現(xiàn)金交付房款。劉某一再主張沒有《土地使用權(quán)證書》、《房屋產(chǎn)權(quán)證書》不能辦理按揭貸款，是其不符合按揭貸款的規(guī)定，期房均可按揭貸款，按揭貸款并不要土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證。3、宏順達(dá)公司是本案建設(shè)工程的主體公司，王某是宏順達(dá)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，王某有權(quán)對外簽訂商品房銷售合同，本案購房協(xié)議甲方印章加蓋“海江小學(xué)綜合樓基建辦財(cái)務(wù)章”，并不影響宏順達(dá)公司開發(fā)建設(shè)工程的主體資格。本案購房協(xié)議依法成立，受法律保護(hù)。4、王某代表宏順達(dá)公司對外簽訂的商品房銷售合同，是行使宏順達(dá)公司授予的職權(quán)，王某行使職權(quán)沒有必要征得劉某（買方）同意。王某與宏順達(dá)公司是同一主體，不存在轉(zhuǎn)讓合同的事實(shí)。劉某以合同轉(zhuǎn)讓為由主張權(quán)利，當(dāng)屬判斷有誤，其所引用《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》法律規(guī)定與本案沒有關(guān)聯(lián)性。5、宏順達(dá)公司建設(shè)工程各類證件齊全，工程涉及的費(fèi)用全部交齊，且在訴訟期間辦理了建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書?？梢赞k理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。新實(shí)行的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書是兩證合一證書，宏順達(dá)公司沒有違反法律規(guī)定行為，更不存在違反城市房地??管理法第三十八條、第三十九條，民法通則第九十一條規(guī)定。綜上，宏順達(dá)公司認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，劉某上訴請求依法不成立，請二審法院依法判令維持一審判決，駁回劉某的上訴請求。劉某向一審法院起訴請求：1.要求與宏順達(dá)公司解除購房合同；2.宏順達(dá)返還購房款140,293元，利息從2012年12月4日起至法院判決確定之日止按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算；3.賠償裝修費(fèi)55,000元；4.要求宏順達(dá)公司另行支付一倍的購房款140,293元。訴訟費(fèi)用由宏順達(dá)公司承擔(dān)；王某對宏順達(dá)公司給付義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。一審法院認(rèn)定事實(shí)：宏順達(dá)公司系開發(fā)嫩江縣海江小學(xué)綜合樓的主體公司，王某系該工地的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。2012年9月12日劉某交訂金10,000元。2012年12月4日宏順達(dá)公司與劉某簽訂了海江小學(xué)綜合樓購房協(xié)議書一份，合同約定劉某購買宏順達(dá)公司開發(fā)建設(shè)的海江小學(xué)綜合樓1號樓東數(shù)8號，面積47.8平方米，每平方米價(jià)格5,800元，總價(jià)款為286,800元，簽訂合同時(shí)交定金20,000元，2012年12月4日至2013年6月21日共交款140,293元，余款136,947元通過銀行按揭貸款方式支付宏順達(dá)公司；合同第4條第1項(xiàng)約定銀行按揭貸款手續(xù)，由乙方（劉某）辦理，也可委托甲方（宏順達(dá)公司）協(xié)助辦理，所發(fā)生的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。乙方如不能及時(shí)履行貸款手續(xù)或經(jīng)貸款銀行審核未通過批準(zhǔn)的，乙方應(yīng)在接到甲方通知之日起15日內(nèi)必須補(bǔ)足購房應(yīng)交款，成交總價(jià)不變；如逾期未交，乙方應(yīng)向甲方按日支付逾期應(yīng)付款3%違約金；如逾期未交30日后，甲方有權(quán)單方解除合同，收回乙方購買的房屋，并有權(quán)將該房屋出售他人。并且不予退還乙方已交購樓款。宏順達(dá)公司于2012年12月31日辦理了用地許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2013年12月25日辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，2015年1月27日商品房預(yù)售許可證。劉某共交款140,293.00元，尚欠購樓價(jià)款136,947元。2013年初建設(shè)完工，2013年1月27日劉某入戶合同約定的房屋內(nèi)，使用至今。2015年4月25日由建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位進(jìn)行了竣工初驗(yàn)，2017年4月21日該建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書已辦理完畢。4日，劉某與宏順達(dá)公司簽訂《海江小學(xué)綜合樓購房協(xié)議書》，是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。劉某在交付房屋款140293元后，于2013年1月27日入戶至購買宏順達(dá)公司的房屋，實(shí)際對該房屋進(jìn)行了占有、使用，現(xiàn)劉某尚欠宏順達(dá)公司購房款136947元。劉某認(rèn)為按合同約定宏順達(dá)公司應(yīng)該幫助其辦理按揭借款，但雙方簽訂的購房協(xié)議并未約定由甲方辦理，只是說明可以“委托甲方協(xié)助辦理”，且合同約定，乙方如不能及時(shí)履行貸款手續(xù)或經(jīng)貸款銀行審核未通過批準(zhǔn)的，乙方應(yīng)在接到甲方通知之日起15日內(nèi)必須補(bǔ)足購房應(yīng)交款，成交總價(jià)不變?，F(xiàn)劉某未給付宏順達(dá)公司剩余購房款，并已實(shí)際占有、使用該房屋，宏順達(dá)公司沒有違約，且宏順達(dá)公司在劉某起訴前已辦理了商品房預(yù)售許可證，現(xiàn)又辦理了房產(chǎn)竣工驗(yàn)收備案證書，可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照。故劉某以宏順達(dá)公司違約,要求返還給付房款、賠償一倍價(jià)款及裝修損失的訴訟請求，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。經(jīng)院審判委員會(huì)討論決定，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決：駁回劉某的訴訟請求。案件受理費(fèi)4206元由劉某負(fù)擔(dān)。本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證??劉某向本院提交如下證據(jù)：1.商品房買賣合同書二份、購房收據(jù)、商品房合同備案證明各一份，該合同書均是海江小學(xué)綜合樓對外出售合同,商品房買賣合同加蓋了王某的印章，該組證據(jù)均體現(xiàn)宏順達(dá)公司對外進(jìn)行出售，簽訂協(xié)議的法定代表人即王某。王某對該組證據(jù)真實(shí)性無異議，但認(rèn)為宏順達(dá)公司的法定代表人是張珂佳。宏順達(dá)公司的委托訴訟代理人王恩林認(rèn)為該組證據(jù)已經(jīng)標(biāo)明法定代表人為張珂佳，雖然有王某的簽字或蓋章，但只是宏順達(dá)公司的代理人，而不是法定代表人，因?yàn)楹贤氖醉撘呀?jīng)標(biāo)明公司法定代表人為張珂佳。2.宏順達(dá)公司的企業(yè)檔案一份，證明王某不是宏順達(dá)公司的法定代表人，也不是公司的股東，海江學(xué)校綜合樓系王某個(gè)人開發(fā)建設(shè)，該行為違法。王某對證據(jù)真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為其確實(shí)不是公司法定代表人及股東，只是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，該項(xiàng)目是宏順達(dá)公司開發(fā)。宏順達(dá)公司的委托訴訟代理人王恩林對證據(jù)真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，個(gè)人不允許開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，而海江鎮(zhèn)小學(xué)綜合樓所有的批準(zhǔn)手續(xù)均為宏順達(dá)公司辦理及負(fù)責(zé)具體開發(fā)和施工。3.2018年1月2日、2018年1月17日嫩江縣市場監(jiān)督管理局出示的證明、2018年1月3日嫩江縣海江鎮(zhèn)中心小學(xué)出具的證明各一份，證實(shí)劉某與王某簽訂的房屋買賣協(xié)議應(yīng)為無效，不存在海江小學(xué)基建辦和宏順達(dá)公司海江小學(xué)綜合樓項(xiàng)目部這一單位。王某對證據(jù)真實(shí)性有異議，認(rèn)為對證明問題不清楚，案涉開發(fā)公司為宏順達(dá)公司。宏順達(dá)公司的委托訴訟代理人王恩林針對2018年1月17日嫩江縣市場監(jiān)督管理局的證明，認(rèn)為國家沒有規(guī)定哪個(gè)項(xiàng)目在監(jiān)督管理局登記，???以該證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)性。2018年1月3日嫩江縣海江鎮(zhèn)中心小學(xué)的證明，認(rèn)為證明準(zhǔn)確，宏順達(dá)公司不可能將基建辦設(shè)立在海江鎮(zhèn)小學(xué)，對證據(jù)真實(shí)性沒有異議，但與本案沒有關(guān)聯(lián)性；對2018年1月2日嫩江縣市場監(jiān)督管理局的證明有異議，證明稱嫩江海江小學(xué)綜合樓基建辦沒有營業(yè)執(zhí)照，沒有注冊登記，該基建辦不是分公司，不可能辦理營業(yè)執(zhí)照，綜上三個(gè)證據(jù)不能證明樓房是王某個(gè)人開發(fā)。4.2018年4月9日嫩江縣地方稅務(wù)局稽查局出示的稅務(wù)事項(xiàng)通知書一份，證明王某未向地方稅務(wù)部門交納任何稅款，造成包括劉某在內(nèi)的購樓者不能取得不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。王某對證據(jù)真實(shí)性沒有異議，是否存在欠稅事實(shí)其不清楚，現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)證書未辦理，系因欠款未交齊。宏順達(dá)公司委托訴訟代理人王恩林對證據(jù)真實(shí)性無異議，但認(rèn)為開具不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票必須為購房人全額交清購房款，本案劉某仍欠130,000元購房款，不具備開發(fā)票的條件，故該證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)性。經(jīng)本院庭審認(rèn)證認(rèn)為，劉某提交的第1-2號證據(jù)無法證實(shí)其所欲證實(shí)的主張,不予采信；第3號證據(jù)與本案不存在關(guān)聯(lián)性,不予采信;第4號證據(jù)無法證實(shí)欠繳稅款為王某個(gè)人行為,不予采信。本院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。另查明，劉某在上訴時(shí)將宏順達(dá)公司、王某列為被上訴人，在本院庭審中,劉某主張其在一審起訴主體為嫩江縣宏順達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，而非嫩江縣宏順達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，故申請撤回對宏順達(dá)公司的上訴,只列王某為上訴人，要求支持劉某的一審訴訟請求，要求王某承擔(dān)責(zé)任，不再要求宏順達(dá)公司承擔(dān)本案責(zé)任。本院認(rèn)為，劉某與宏順達(dá)公司簽訂《海江小學(xué)綜合樓購房協(xié)議???》，合同的主體相對方為劉某及宏順達(dá)公司，王某雖在《海江小學(xué)綜合樓購房協(xié)議書》上簽字，但其身份為該工程項(xiàng)目經(jīng)理，且海江綜合樓工程辦理的各項(xiàng)審批手續(xù)，均以宏順達(dá)公司名義辦理，劉某在向宏順達(dá)公司交付房款140,293元后，尚拖欠房款136,947元，現(xiàn)主張因宏順達(dá)公司未按期履行相關(guān)建設(shè)審批手續(xù)，而導(dǎo)致無法辦理按揭貸款的觀點(diǎn)，因雙方簽訂的購房協(xié)議已約定，“乙方如不能及時(shí)履行貸款手續(xù)或經(jīng)貸款銀行審核未通過批準(zhǔn)的，乙方應(yīng)在接到甲方通知之日起15日內(nèi)必須補(bǔ)足購房應(yīng)交款，成交總價(jià)不變”。故劉某在未給付宏順達(dá)公司剩余購房款，未履行完畢交付全部房款義務(wù)時(shí)，其主張因宏順達(dá)公司違約，不能實(shí)現(xiàn)合同目的觀點(diǎn)，依據(jù)不足。劉某在本院庭審中撤回向宏順達(dá)公司上訴，只要求王某承擔(dān)責(zé)任，不違反法律規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。因王某個(gè)人不具備開發(fā)資質(zhì)，且協(xié)議的相對方為宏順達(dá)公司，劉某主張王某承擔(dān)責(zé)任的理由，無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。綜上所述，劉某的上訴請求不能成立,應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)6,334元，由上訴人劉某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　劉云峰
審判員　　于衛(wèi)平
審判員　　代柳怡

書記員：仇長城