劉某某
張鵬（黑龍江博學(xué)律師事務(wù)所）
黑龍江博易基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
孫磊
林口縣廣源經(jīng)貿(mào)有限責(zé)任公司廣源商城

原告劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體。
委托代理人張鵬，男，黑龍江博學(xué)律師事務(wù)所律師。
被告黑龍江博易基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人康明富，職務(wù)經(jīng)理。
委托代理人孫磊，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江博易基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)人員。
第三人林口縣廣源經(jīng)貿(mào)有限責(zé)任公司廣源商城。
法定代表人康明富，職務(wù)經(jīng)理。
委托代理人孫磊，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，廣源商城財(cái)務(wù)人員。
原告劉某某與被告黑龍江博易基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱博易基公司）、第三人林口縣廣源經(jīng)貿(mào)有限公司廣源商城（以下簡稱廣源商城）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法由審判員李生獨(dú)任審判，于2016年6月22日公開開庭審理。
原告劉某某的委托代理人張鵬、被告博易基公司的委托代理人孫磊、第三人廣源商城委托代理人孫磊到庭參加訴訟,本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉某某訴稱:原告于2013年6月29日購買了被告博易基公司開發(fā)的”廣源商城擴(kuò)建工程”的商鋪二套，合計(jì)金額267661.80元，合同約定2013年11月1日將房屋交付給原告，但是至今沒有交付，簽訂購房合同時(shí)，原告與第三人簽訂了《委托經(jīng)營管理合同》，第三人應(yīng)該支給原告租金，2014年11月22日原告與第三人簽訂了《備忘錄》約定2014年11月1日應(yīng)當(dāng)支付2015年度租金24090元，但是因第三人原因租金無法按時(shí)支付，拖延至2015年5月1日支付，并賠償利息損失722元，但直到至今分文未付，因此原告請求解除原、被告簽訂的二份商品房買賣合同（編號:LKBYJXSHT-2013-0006和LKBYJXSHT-2013-0007）退還購房款267661.80元，承擔(dān)違約金44092元，（2013年6月29日-2016年5月4日）其余違約金計(jì)算至全部購房款給付之日止；請求被告及第三人賠償損失租金24812元；并要求被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
被告博易基公司辯稱:被告與原告簽訂的《商品房買賣合同》（編號:LKBYJXSHT-2013-0006、0007）第八條約定，如果遇到下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期:6.其他非出賣人的原因造成的延誤。
原告之所以未入戶，是由于施工單位無理鬧事，被告已按合同約定分期給付工程款，但施工單位仍然拖延施工，更嚴(yán)重的是，施工方使用劣質(zhì)建筑材料施工導(dǎo)致不符合施工標(biāo)準(zhǔn)，為了保證包括原告在內(nèi)所有商戶和消費(fèi)者的安全，被告已經(jīng)責(zé)令施工方返工，施工方正在積極返工中，為保證工程質(zhì)量，請?jiān)娼o予理解，耐心等待。
被告為維護(hù)原告利益做了多方面的努力，最終受益方一定是包括原告在內(nèi)的所有業(yè)主。
因此，望法院駁回原告的訴訟請求，并由原告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
第三人廣源商城述稱:第三人與原告簽訂的《委托經(jīng)營管理合同》約定，原告之所以未入戶，是由于施工單位無理鬧事，被告已按合同約定分期給付工程款，但施工單位仍然拖延施工，更嚴(yán)重的是，施工方使用劣質(zhì)建筑材料施工導(dǎo)致不符合施工標(biāo)準(zhǔn)，為了保證包括原告在內(nèi)所有商戶和消費(fèi)者的安全，被告已經(jīng)責(zé)令施工方返工，施工方正在積極返工中，為保證工程質(zhì)量，請?jiān)娼o予理解，耐心等待。
被告為維護(hù)原告利益做了多方面的努力，最終受益方一定是包括原告在內(nèi)的所有業(yè)主。
因此，望法院駁回原告的訴訟請求，并由原告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
綜合各方當(dāng)事人的陳述，本案的爭議焦點(diǎn)是:原告的訴訟請求是否有事實(shí)及法律依據(jù)。
原告為支持自己的訴訟主張，向法庭提交證據(jù)如下:
證據(jù)一，商品房買賣合同（編號LKBYJXSHT-2013-0006、0007）兩份及收據(jù)兩份，擬證明:原被告之間簽訂了商品房買賣合同，原告依據(jù)合同的約定交付了267661.80元，雙方在合同中約定2013年11月1日交付房屋，但被告至今不能交付房屋，經(jīng)原告多次催促，依據(jù)雙方簽訂的合同第九條之規(guī)定，逾期60日原告可以解除合同以及合同法有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)原告請求解除合同返還購房款并賠償損失。
被告對合同的真實(shí)性沒有異議。
本院認(rèn)為，原、被告雙方對合同形式要件及真實(shí)性沒有異議，此份證據(jù)本院予以采信。
證據(jù)二，委托經(jīng)營管理合同一份及備忘件一份，證明依據(jù)委托經(jīng)營管理合同第三人應(yīng)當(dāng)向原告支付租金及利息損失24812元。
被告方?jīng)]有異議。
本院認(rèn)為，原、被告雙方對合同形式要件及真實(shí)性沒有異議，此份證據(jù)本院予以采信。
被告為支持自己訴訟主張，向法庭提交證據(jù)如下:
民事訴狀復(fù)印件一份及牡丹江中級人民法院鑒定檢材質(zhì)證筆錄復(fù)印件一份，證明被告沒有按時(shí)交工營業(yè)，并不是被告方的原因是施工方造成的。
原告對形式要件有異議，對證明問題也有異議，與原告方無關(guān)。
因?yàn)楹贤ㄟm用的是嚴(yán)格責(zé)任，被告方可以向第三人主張責(zé)任。
本院認(rèn)為，形式要件符合法律規(guī)定，予以確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2013年6月29日，原告劉某某與被告博易基公司商品房買賣合同兩份（編號LKBYJXSHT-2013-0006、0007），合同約定:被告將”廣源商城擴(kuò)建工程”3136號商鋪9.45平方米、3137號商鋪9.45平方米賣給原告，每平方米為14162元，總計(jì)金額為267661.80元整賣給原告，于2013年11月1日前交房。
逾期交房的違約責(zé)任。
按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）:（1）逾期不超過六十日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付商鋪款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過六十是后買受人有權(quán)解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起九十天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金。
合同簽訂后，原告如約交了購房款267661.80元。
但是被告至今未交付房屋。
另查明，2013年6月29日原告同第三人廣源商城簽訂委托經(jīng)營管理合同，合同中約定:甲乙雙方在平等自愿、互惠互利基礎(chǔ)上簽訂此協(xié)議，自商鋪買賣成交之日起，甲方將所購買的廣源商城叁層3136號和3137號商鋪委托給乙方租賃經(jīng)營管理。
一、乙方每年向甲方支付租金，租金標(biāo)準(zhǔn)為甲方實(shí)際支付房款的9%，承租期共5年。
日期為:2013年11月1日至2018年10月31日。
二、乙方支付承租款時(shí)間為，第一年為交全款當(dāng)日，第二年以后每年支付承租款時(shí)間為商鋪交付使用時(shí)間的對應(yīng)日。
三、承租期間乙方有權(quán)利根據(jù)經(jīng)營項(xiàng)目范圍、租賃面積需求統(tǒng)籌安排，甲方不得干涉，甲方如違約的，除承擔(dān)給乙方造成的全部損失外，并按實(shí)際支付房款的30%作為違約賠償。
合同簽訂后，由被告沒有交付房屋，委托經(jīng)營管理合同并沒有履行。
以上為本案的事實(shí)。
本院認(rèn)為:原告劉某某與被告博易基公司簽訂的商品房買賣合同是合法有效的，雙方應(yīng)當(dāng)履行。
原告完全履行了合同規(guī)定的義務(wù)，被告方至今未履行交房義務(wù)，是違約行為。
因此原告按合同約定，有權(quán)解除商品房買賣合同，本院予以支持。
對于被告抗辯主張合同約定”其他非出賣人的原因造成的延誤，出賣人可以據(jù)實(shí)延期交房”的理由，本院認(rèn)為，被告并沒有充分證據(jù)證實(shí)延期交房是”非被告原因造成的”，而且這一免責(zé)條款并沒有特別注釋聲明，因此對原告不發(fā)生法律效力。
又由于雙方約定的違約金不足以賠償原告造成的損失，原告要求按照同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的請求，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?的規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于原告與第三人廣源商城簽訂的委托經(jīng)營合同，由于被告沒有交付房屋，合同并未實(shí)際履行，原告要求解除，本院予以支持。
由于沒有履行，并非第三人造成的，因此要求第三人給付租金的請求，本院不予支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條 ?、第九十四條 ?第四項(xiàng) ?、第一百一十四條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四的規(guī)定，判決如下:
一、準(zhǔn)許原告劉某某解除與被告黑龍江博易基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間簽訂兩份商品房買賣合同（編號LKBYJXSHT-2013-0004、LKBYJXSHT-2013-0005）；
二、被告黑龍江博易基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還給原告劉某某購房款267661.80元和支付違約金42100.99元（從2013年11月1日至2016年5月4日，按同期銀行貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，其余違約金計(jì)算至還款時(shí)止。
），于判決生效之日起三十日內(nèi)履行；
三、駁回原告劉某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)6348元，減半收取3174元，由原告劉某某負(fù)擔(dān)252.77元，由被告博易基公司負(fù)擔(dān)2921.23元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

本院認(rèn)為，原、被告雙方對合同形式要件及真實(shí)性沒有異議，此份證據(jù)本院予以采信。
證據(jù)二，委托經(jīng)營管理合同一份及備忘件一份，證明依據(jù)委托經(jīng)營管理合同第三人應(yīng)當(dāng)向原告支付租金及利息損失24812元。
被告方?jīng)]有異議。
本院認(rèn)為，原、被告雙方對合同形式要件及真實(shí)性沒有異議，此份證據(jù)本院予以采信。
被告為支持自己訴訟主張，向法庭提交證據(jù)如下:
民事訴狀復(fù)印件一份及牡丹江中級人民法院鑒定檢材質(zhì)證筆錄復(fù)印件一份，證明被告沒有按時(shí)交工營業(yè)，并不是被告方的原因是施工方造成的。
原告對形式要件有異議，對證明問題也有異議，與原告方無關(guān)。
因?yàn)楹贤ㄟm用的是嚴(yán)格責(zé)任，被告方可以向第三人主張責(zé)任。
本院認(rèn)為，形式要件符合法律規(guī)定，予以確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2013年6月29日，原告劉某某與被告博易基公司商品房買賣合同兩份（編號LKBYJXSHT-2013-0006、0007），合同約定:被告將”廣源商城擴(kuò)建工程”3136號商鋪9.45平方米、3137號商鋪9.45平方米賣給原告，每平方米為14162元，總計(jì)金額為267661.80元整賣給原告，于2013年11月1日前交房。
逾期交房的違約責(zé)任。
按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）:（1）逾期不超過六十日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付商鋪款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過六十是后買受人有權(quán)解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起九十天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金。
合同簽訂后，原告如約交了購房款267661.80元。
但是被告至今未交付房屋。
另查明，2013年6月29日原告同第三人廣源商城簽訂委托經(jīng)營管理合同，合同中約定:甲乙雙方在平等自愿、互惠互利基礎(chǔ)上簽訂此協(xié)議，自商鋪買賣成交之日起，甲方將所購買的廣源商城叁層3136號和3137號商鋪委托給乙方租賃經(jīng)營管理。
一、乙方每年向甲方支付租金，租金標(biāo)準(zhǔn)為甲方實(shí)際支付房款的9%，承租期共5年。
日期為:2013年11月1日至2018年10月31日。
二、乙方支付承租款時(shí)間為，第一年為交全款當(dāng)日，第二年以后每年支付承租款時(shí)間為商鋪交付使用時(shí)間的對應(yīng)日。
三、承租期間乙方有權(quán)利根據(jù)經(jīng)營項(xiàng)目范圍、租賃面積需求統(tǒng)籌安排，甲方不得干涉，甲方如違約的，除承擔(dān)給乙方造成的全部損失外，并按實(shí)際支付房款的30%作為違約賠償。
合同簽訂后，由被告沒有交付房屋，委托經(jīng)營管理合同并沒有履行。
以上為本案的事實(shí)。
本院認(rèn)為:原告劉某某與被告博易基公司簽訂的商品房買賣合同是合法有效的，雙方應(yīng)當(dāng)履行。
原告完全履行了合同規(guī)定的義務(wù)，被告方至今未履行交房義務(wù)，是違約行為。
因此原告按合同約定，有權(quán)解除商品房買賣合同，本院予以支持。
對于被告抗辯主張合同約定”其他非出賣人的原因造成的延誤，出賣人可以據(jù)實(shí)延期交房”的理由，本院認(rèn)為，被告并沒有充分證據(jù)證實(shí)延期交房是”非被告原因造成的”，而且這一免責(zé)條款并沒有特別注釋聲明，因此對原告不發(fā)生法律效力。
又由于雙方約定的違約金不足以賠償原告造成的損失，原告要求按照同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的請求，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?的規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于原告與第三人廣源商城簽訂的委托經(jīng)營合同，由于被告沒有交付房屋，合同并未實(shí)際履行，原告要求解除，本院予以支持。
由于沒有履行，并非第三人造成的，因此要求第三人給付租金的請求，本院不予支持。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條 ?、第九十四條 ?第四項(xiàng) ?、第一百一十四條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四的規(guī)定，判決如下:
一、準(zhǔn)許原告劉某某解除與被告黑龍江博易基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間簽訂兩份商品房買賣合同（編號LKBYJXSHT-2013-0004、LKBYJXSHT-2013-0005）；
二、被告黑龍江博易基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還給原告劉某某購房款267661.80元和支付違約金42100.99元（從2013年11月1日至2016年5月4日，按同期銀行貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，其余違約金計(jì)算至還款時(shí)止。
），于判決生效之日起三十日內(nèi)履行；
三、駁回原告劉某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)6348元，減半收取3174元，由原告劉某某負(fù)擔(dān)252.77元，由被告博易基公司負(fù)擔(dān)2921.23元。

審判長：李生

書記員：李耀鵬