原告（執(zhí)行案外人）：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，宣化鋼鐵集團有限責(zé)任公司退休職工，住張家口市宣化區(qū)。
委托訴訟代理人：馬軍，河北宇聯(lián)律師事務(wù)所律師。
被告（申請執(zhí)行人）：李洋，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住張家口市宣化區(qū)。
委托訴訟代理人：田亮，河北環(huán)舟律師事務(wù)所律師。
第三人（被執(zhí)行人）：張家口市宣化同鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地張家口市宣化區(qū)勝利北路崇秀街4號。
法定代表人：吳海濤，該公司總經(jīng)理。

原告劉某某與被告李洋、第三人張家口市宣化同鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱同鑫公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2017年11月6日作出（2017）冀0705民初543號民事判決。被告李洋不服該判決，向河北省張家口市中級人民法院提起上訴。河北省張家口市中級人民法院于2017年12月20日作出（2017）冀07民終3173號民事裁定，發(fā)回本院重審。本院依法另行組成合議庭，于2018年6月14日公開開庭進行了審理。原告劉某某及其委托訴訟代理人馬軍、被告李洋的委托訴訟代理人田亮到庭參加訴訟。第三人同鑫公司經(jīng)傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
劉某某向本院提出訴訟請求：不得執(zhí)行張家口市宣化區(qū)別墅。事實和理由：2016年8月5日，張家市宣化區(qū)人民法院對被告李洋與第三人同鑫公司房屋買賣合同糾紛一案作出（2016）冀0705民初1299號民事判決書，判決：同鑫公司于判決生效之日起三日內(nèi)將位于張家口市宣化區(qū)房屋交付李洋。2015年9月30日，劉某某與同鑫公司簽訂《認購協(xié)議》，同鑫公司將其開發(fā)建設(shè)的位于張家口市宣化區(qū)廟底路15號院廟底小區(qū)的1號別墅以60萬元的價格出售給劉某某。劉某某分別于2015年9月30日和2015年12月25日向同鑫公司支付購房款50萬元和10萬元，履行了全部付款義務(wù)。同鑫公司于2015年9月30日將《認購協(xié)議》項下1號別墅交付給劉某某，劉某某對房屋進行裝修后，居住使用至今。在李洋與同鑫公司房屋買賣合同糾紛執(zhí)行實施一案中，因執(zhí)行人員口頭要求劉某某搬離其全款購買并實際居住的1號別墅，劉某某提出書面執(zhí)行異議，要求中止對1號別墅的執(zhí)行行為。宣化區(qū)法院于2017年1月24日作出（2017）冀0705執(zhí)異8號執(zhí)行裁定書，裁定：駁回案外人劉某某的異議請求。劉某某于2017年1月26日收到該執(zhí)行裁定書，現(xiàn)依法提起執(zhí)行異議之訴，理由如下：1、李洋與同鑫公司房屋買賣合同糾紛執(zhí)行實施一案的執(zhí)行依據(jù)是（2016）冀0705民初1299號民事判決書，該判決要求同鑫公司交付的是位于張家口市宣化區(qū)房屋；而劉某某向同鑫公司全款購買并居住使用至今的房屋是張家口市宣化區(qū)廟底街15號院廟底小區(qū)1號別墅?，F(xiàn)法院執(zhí)行人員要求劉某某搬離1號別墅，沒有執(zhí)行依據(jù)。2、法院執(zhí)行人員要求原告劉某某搬離1號別墅，其前提條件是（2016）冀0705民初1299號民事判決書判決同鑫公司交付的位于張家口市宣化區(qū)房屋和劉某某向同鑫公司購買的1號別墅是同一標的物。但兩者是否是同一標的物，應(yīng)由生效法律文書確定，在執(zhí)行階段，法院無權(quán)作出同一性認定。既然兩者是否是同一標的物都未確定，法院執(zhí)行人員要求劉某某搬離該房屋就沒有執(zhí)行依據(jù)。劉某某要求中止對1號別墅的執(zhí)行行為符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。3、劉某某提供的《認購協(xié)議》及收據(jù)等證據(jù)，足以證明劉某某與同鑫公司之間存在合法有效的房屋買賣合同法律關(guān)系，劉某某為取得1號別墅，已按合同約定向同鑫公司支付了全部房屋價款，并且實際占有使用至今，劉某某基于房屋買賣合同關(guān)系對該房屋已享有占有、使用、收益、處分等合法實體權(quán)益，足以排除執(zhí)行行為。4、即使（2016）冀0705民初1299號民事判決書判決同鑫公司交付的位于張家口市宣化區(qū)和劉某某向同鑫公司購買的1號別墅是同一標的物，同鑫公司“一房兩賣”，在雙方均未辦理登記的情況下，劉某某占有使用在先，對合同標的物應(yīng)享有優(yōu)先取得權(quán)。5、李洋與同鑫公司房屋買賣合同糾紛一案中，同鑫公司不認可李洋已履行了給付房款義務(wù)，法院雖認為該付款義務(wù)己經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不可否認的事實是李洋并未實際支付購房款，同鑫公司也未收到第三方給付的購房款，而劉某某卻實際給付了同鑫公司全部購房款。在劉某某已實際給付全部房屋價款并占有使用至今、而李洋既未實際給付房款也未占有使用的情況下，即使兩者是同一標的物，根據(jù)雙方合同履行情況，劉某某對合同標的物也享有優(yōu)先取得權(quán)。要求劉某某搬離合法購買并實際居住的1號別墅，既沒有法律依據(jù)，也不符合情理。6、在李洋與同鑫公司房屋買賣合同糾紛一案中，法院已明確認定李洋對合同標的物不享有所有權(quán)，故依據(jù)該判決，李洋與同鑫公司之間僅是一般債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即使兩者是同一標的物，也不能對抗劉某某的實體權(quán)利。如果李洋的合同債權(quán)不能實現(xiàn)，應(yīng)另行起訴同鑫公司。
被告李洋辯稱，一、原告所訴稱的“二人主張的房屋并非同一標的物”無事實、法律依據(jù)。原告所占有的位于張家口市宜化區(qū)廟底路15號院廟底小區(qū)1號別墅與被告向同鑫公司購買的張家口市宣化區(qū)系同一標的物。李洋與同鑫公司房屋買賣合同糾紛一案的審理過程中，在2014年7月17日庭審筆錄記載：同鑫公司向法庭提供了《認購協(xié)議》、欠條等相關(guān)的證據(jù)，主辦法官詢問同鑫公司的代理人，其提交的認購協(xié)議與李洋提供的商品房買賣合同，這兩份合同中的標的物是不是同三套商品房，同鑫公司的代理人明確表示就是相同的三套商品房。且被告在購買案涉房屋時，該套房屋系在建房屋，房號僅是臨時編排，并非正式名稱，因此原告不能以此主張并非問一標的物。二、原告并未與同鑫公司簽訂合法有效的書面買賣合同。原告在訴狀中所稱其只是與同鑫公司簽訂了《認購協(xié)議》，認購協(xié)議書是雙方在簽署房屋買賣合同前所簽訂合法有效的書面買賣合同，但認購協(xié)議書中缺少行政法規(guī)規(guī)定的商品房買賣合同的必要條款，應(yīng)屬于商品房買賣預(yù)約合同，故不是合法有效的書面買賣合同。三、原告支付的購房款明顯低于市場價格，不能認定為“善意第三人”。原審中原告稱“無公告的查封不能對抗善意第三人”，并主張（2016）冀705民初1299號裁判文書中并無相應(yīng)的查封公告，因此不能對抗已經(jīng)支付全部價款的原告，原告應(yīng)認定為善意第三人，理應(yīng)享有相應(yīng)的物權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條第二款規(guī)定：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回：除法律另有規(guī)定外。符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：……（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；……《物權(quán)法司法解釋一》第十九條規(guī)定：《物權(quán)法》第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應(yīng)當根據(jù)轉(zhuǎn)讓標的物附性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認定。且根據(jù)《最人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十九條規(guī)定：對于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價”，人民法院應(yīng)當以交易當?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導(dǎo)價或者市場交易價，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認。轉(zhuǎn)讓價格達不到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價：對轉(zhuǎn)讓價格高于當?shù)刂笇?dǎo)價或者市場交易價百分之三十的，-般可以視為明顯不合理的高價。根據(jù)我方提供的證據(jù)“由宣化區(qū)房屋交易中心出具的《情況說明》”中說明宣化區(qū)廟底路15號院3號樓2015年有三套房屋進行備案。備案房屋單價為：一層3568.72元㎡、三層2219元㎡、六層3000元㎡。三樓的價格不可取，按照一層及六層的單價計算平均價格為3284.36元。低于30%的價格也應(yīng)該在2299元，而原告購買的總價是60萬元，折合單價約1862.72元，明顯低于市場價格的30%，因此根據(jù)司法解釋的規(guī)定，原告以不合理價格購買案涉房屋，不應(yīng)認定為善意第三人。四、被告取得的是合法有效的物權(quán)效力，應(yīng)當依法得到保護。在（2014）宣區(qū)商初字第173號判決書以及（2016）冀0705民初I299號民事判決書兩份合法有效的法律文書中，首先確認了被告與第三人之間的購房合同合法有效，其次判決第三人為被告辦理過戶手續(xù)，且原告購買價款明顯低于市場價格，亦非善意第三人，二人之間存在的僅系債權(quán)關(guān)系，不能以此認購協(xié)議及先占情況來對抗被告的已經(jīng)生效的民事判決文書。綜上所述，請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求。
第三人同鑫公司述稱，我公司認可劉某某起訴狀中陳述的事實，同意劉某某的訴訟請求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：1.針對原告對位于張家口市宣化區(qū)別墅是否具有足以排除強制執(zhí)行的權(quán)利這一爭議焦點，原告提交認購協(xié)議書及向同鑫公司支付房款的收據(jù)、銀行取款憑證，以證明原告與第三人之間存在合法的房屋買賣合同關(guān)系，并支付了全部價款60萬元；提交原告支付訴爭房屋供水、供電、供熱費用票據(jù)，以證明原告已實際占有使用了該房屋。被告質(zhì)證認為，對認購協(xié)議真實性無異議，關(guān)聯(lián)性、合法性有異議，原告提交的認購協(xié)議不包含商品房買賣合同具備的條件，因此不具有效力；對收據(jù)的真實性、合法性無異議，但是原告是否將取出的現(xiàn)金交付同鑫公司有異議；認為供水、供電、供熱費用票據(jù)不能證明原告在該房屋居住。本院認為，原告與同鑫公司簽訂的認購協(xié)議具備房屋買賣合同的主要條款，且雙方已按該協(xié)議履行了主要義務(wù)，雙方之間依法形成了房屋買賣合同關(guān)系，故本院對原告出示的以上證據(jù)的真實性、合法性及與本案的關(guān)聯(lián)性均予以認定。針對該爭議焦點，被告提交如下證據(jù)進行反駁：提交被告與同鑫公司簽訂的商品房買賣合同，以證明其與同鑫公司之間存在真實有效的房屋買賣合同關(guān)系；提交（2014）宣區(qū)商初字第173號民事判決書、（2015）張民終字572民事判決書、（2016）冀民申2235號民事判決書、（2016）冀0705民初1299號民事判決書，以證明李洋主張權(quán)利的過程并得到法律的認可和支持；提交（2014）宣區(qū)商初字第173號案卷中的查封民事裁定書、查封筆錄、查封扣押財產(chǎn)清單、送達回證，以證明原告在購買、實際占有房屋均在本院依法查封房屋后進行的；提交劉冶東與同鑫公司簽訂的認購協(xié)議書，以證明與原告提交的文本相同，劉冶東購買房屋單價是6000元每平米。原告及第三人質(zhì)證認為，對被告與同鑫公司簽訂的商品房買賣合同、（2014）宣區(qū)商初字第173號民事判決書、（2015）張民終字572民事判決書、（2016）冀民申2235號民事判決書、（2016）冀0705民初1299號民事判決書的真實性無異議，對其與本案的關(guān)聯(lián)性有異議，不能證明被告購買的房屋與原告購買的房屋有對應(yīng)關(guān)系。對查封筆錄的真實性和關(guān)聯(lián)性均提出異議，認為是否是武海生簽字無法核對，查封的對象和原告購買的房屋無關(guān)。（2016）冀0705民初1299號案件沒有查封行為,（2014）宣區(qū)商初字第173號案件執(zhí)行已經(jīng)中止，是否查封與本案無關(guān)。本院認為，被告提交的以上證據(jù)能夠證明其對同鑫公司享有履行合同的請求權(quán)，但不能證明其對同鑫公司向原告出售的房屋已取得了房屋所有權(quán)，故不能達到其證明目的，故本院對以上證據(jù)與本案待證事實的關(guān)聯(lián)性不予認定。2.針對原告向同鑫公司購買的位于張家口市宣化區(qū)別墅與被告向同鑫公司購買的位于張家口市宣化區(qū)房屋是否系同一套房屋這一爭議焦點，被告提交（2014）宣區(qū)商初字第173號案件庭審筆錄中同鑫公司代理人的陳述及該案件的判決書，以證明其向同鑫公司購買的房屋與原告向同鑫公司購買的房屋系同一套房屋。原告質(zhì)證認為不是同一套房屋，并提交商品房預(yù)售許可證（復(fù)印件）及廟底路15號院1號樓樓體照片等證據(jù)進行反駁。被告質(zhì)證認為，對其關(guān)聯(lián)性、證明目的均不認可。綜合原、被告雙方出具的證據(jù)，本院認為，被告與同鑫公司簽訂的房屋買賣合同確定的房屋編號與原告與同鑫公司簽訂的房屋買賣合同確定的房屋編號具有完全不同的表述特征，且位于張家口市宣化區(qū)別墅是兩棟獨立的樓體，被告出示的證據(jù)不足以證明其證明目的，故本院對原告出示的商品房預(yù)售許可證（復(fù)印件）及廟底路15號院1號樓樓體照片的真實性、合法性及與本案的關(guān)聯(lián)性均予以認定，對被告出示的證據(jù)材料與本案待證事實的關(guān)聯(lián)性不予認定。3.針對原告占有本案訴爭房屋是否存在其與第三人同鑫公司惡意串通損害被告利益的行為這一爭議焦點，被告提交宣化區(qū)房屋交易中心出具的2015年廟底路15號院3號樓出售房屋的備案價格情況說明，以證明原告購買房屋的價格每平米1862.72元明顯低于市場價。原告質(zhì)證認為，對證據(jù)沒有異議，但不能證明其證明目的。本院認為，被告出示的證據(jù)僅能證明原告向同鑫公司購買房屋的價格低于2015年廟底路15號院3號樓出售房屋的備案價格，但不能以此證明原告與同鑫公司具有惡意串通損害被告利益的行為，故本院對其與本案待證事實的關(guān)聯(lián)性依法不予認定。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2013年11月8日李洋與同鑫公司簽訂商品房買賣合同，約定李洋以198萬元價款購買同鑫公司位于家口市宣化區(qū)房屋（建筑面積共330㎡）,2013年11月11日同鑫公司為李洋出具了交付房款的收據(jù)（李洋實際未向同鑫公司交付購房款）。2014年5月20日，李洋因與同鑫公司房屋買賣合同糾紛訴至本院，并于當日提出財產(chǎn)保全申請。本院于當日作出（2014）宣區(qū)商初字第173號民事裁定書，裁定凍結(jié)同鑫公司銀行存款600萬元，銀行存款不足部分查封、扣押其相應(yīng)價值的財產(chǎn)。因同鑫公司開發(fā)建設(shè)的房屋相關(guān)手續(xù)尚未辦理完畢，故本院未能向房屋管理部門送達查封裁定及協(xié)助執(zhí)行通知。2015年7月1日，本院作出（2014）宣區(qū)商初字第173號民事判決書，判決同鑫公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助李洋辦理位于張家口市宣化區(qū)房屋的所有權(quán)手續(xù)。同鑫公司不服該判決，向張家口市中級人民法院提起上訴，張家口市中級人民法院于2015年11月28日作出（2015）張民終字第572號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。判決生效后，同鑫公司向河北省高級人民法院申請再審，河北省高級人民法院于2016年8月23日作出（2016）冀民申2235號民事裁定書，裁定駁回了同鑫公司的再審申請。2016年5月10日，李洋又訴至本院，要求同鑫公司履行房屋買賣合同，向其交付房屋。2016年8月5日，本院作出（2016）冀0705民初1299號民事判決書，判決同鑫公司于判決生效之日起三日內(nèi)將位于張家口市宣化區(qū)房屋交付李洋。該判決生效后，因同鑫公司未主動履行判決確定的義務(wù)，李洋于2016年10月17日向本院申請強制執(zhí)行。2016年11月16日，本院作出（2016）冀0705執(zhí)1209號公告，責(zé)令被執(zhí)行人同鑫公司在2016年11月23日前遷出位于張家口市宣化區(qū)房屋。2016年12月1日，本院執(zhí)行部門對位于張家口市宣化區(qū)別墅強制執(zhí)行，后被該房屋占有人劉某某阻止。后劉某某向本院提交了書面執(zhí)行異議申請，要求本院中止對1號別墅的執(zhí)行行為。本院于2017年1月24日作出（2017）冀0705執(zhí)異8號執(zhí)行裁定書，裁定駁回案外人劉某某的異議請求。2017年2月8日，劉某某向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴。
另查明，2015年9月30日，劉某某與同鑫公司簽訂《認購協(xié)議》，約定劉某某向同鑫公司購買位于張家口市宣化區(qū)別墅（建筑面積約322.11㎡），房屋總價款60萬元。劉某某于協(xié)議簽訂當日交付同鑫公司房款50萬元，2015年12月25日，劉某某又交付剩余房款10萬元后，同鑫公司將1號別墅交付于劉某某，劉某某對該房屋裝修后入住至今。
另查明，位于張家口市宣化區(qū)房屋屬于該小區(qū)內(nèi)的兩個獨立的樓體。同鑫公司于2012年8月27日取得了宣化區(qū)廟底路15號院1號樓的商品房預(yù)售許可證，證書編號為“宣房（2012）預(yù)售證第032-4”，預(yù)售面積為4483.29㎡，預(yù)售住宅套數(shù)62套，非住宅套數(shù)4套。

本院認為，李洋與同鑫公司簽訂的商品房買賣合同中確定的房屋位置編號及其向本院申請執(zhí)行的（2016）冀0705民初1299號民事判決書中確定的房屋位置編號均為位于張家口市宣化區(qū)房屋，而劉某某向同鑫公司購買的房屋位置編號為位于張家口市宣化區(qū)別墅，兩套房屋的位置編號不僅不同，且該小區(qū)內(nèi)第一幢1單元101號房屋與1號別墅分屬兩個不同的樓體，1號樓具有單元的區(qū)分，而1號別墅是獨立的樓房，并無單元的區(qū)分。故此，李洋提供的證據(jù)，難以確定其申請執(zhí)行的房屋與位于張家口市宣化區(qū)房屋。本院對房屋強制執(zhí)行，應(yīng)當對執(zhí)行標的做到確定無疑，審慎無誤，避免給案外人造成不必要的財產(chǎn)損失。劉某某向同鑫公司購買宣化區(qū)廟底路15號院廟底小區(qū)1號別墅已經(jīng)交付了全部購房款，且房屋已交付并裝修入住，劉某某對該房屋已享有合法的排他的財產(chǎn)權(quán)利，同鑫公司對該房屋不再享有任何財產(chǎn)權(quán)利，故本院不能將該房屋作為同鑫公司的財產(chǎn)進行強制執(zhí)行。此外，李洋與同鑫公司簽訂的商品房買賣合同以及本院作出的（2014）宣區(qū)商初字第173號民事判決書、（2016）冀0705民初1299號民事判決書確定的是同鑫公司應(yīng)當履行合同義務(wù)，李洋對宣化區(qū)廟底街15號院第一幢1單元101號房屋尚未取得所有權(quán)，其享有的是請求同鑫公司履行合同義務(wù)的債權(quán)。故此，即使李洋與劉某某向同鑫公司購買的是同一套房屋，在同鑫公司將該房屋交付給劉某某的情況下，劉某某對其購買并實際占有的1號別墅的財產(chǎn)權(quán)益應(yīng)優(yōu)先受法律保護，李洋享有的合同債權(quán)不能對抗劉某某對該房屋的財產(chǎn)權(quán)利，李洋可另行主張同鑫公司承擔違約責(zé)任救濟其合同權(quán)利。此外，我國民事合同的訂立充分體現(xiàn)當事人意思自治原則，只要不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不損害國家、集體和他人的合法權(quán)利，均應(yīng)受到法律的保護。劉某某購買房屋的價格雖略低于當時的市場價格，但該價格是其與同鑫公司雙方自愿協(xié)商的結(jié)果，與他人并無直接利害關(guān)系，故李洋提出的劉某某購買1號別墅的價格明顯低于市場價格，不能認定其為善意第三人的主張缺乏事實和法律依據(jù)，本院依法不予采信。
綜上所述，劉某某對位于張家口市宣化區(qū)房屋享有足以排除強制執(zhí)行的實體財產(chǎn)權(quán)益，其要求本院停止執(zhí)行于法有據(jù)，本院依法予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第七十五條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同適用法律若干問題的解釋》第五條、《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十二條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

停止執(zhí)行張家口市宣化區(qū)別墅。
案件受理費100元，由李洋負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省張家口市中級人民法院。
本院（2017）冀0705執(zhí)異8號執(zhí)行異議裁定于本判決生效時自動失效。

審判長 趙東明
審判員 白玉軍
人民陪審員 郭冬梅

書記員： 金燕峰