上訴人（原審被告）：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住潛江市。
被上訴人（原審原告）：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住潛江市。
委托訴訟代理人：陳宜旺，湖北章華律師事務(wù)所律師。

上訴人劉某某因與被上訴人李某某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省潛江市人民法院（2017）鄂9005民初44號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年7月24日立案后，依法組成合議庭，因二審未出現(xiàn)新的事實(shí)、證據(jù)，不開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
劉某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原判，依法改判駁回李某某的一審訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：劉某某與李某某于2009年簽訂了《門(mén)面租賃合同》，合同到期后，雙方口頭約定由劉某某裝修門(mén)面房，劉某某可長(zhǎng)期使用該房屋。2015年6、7月份，劉某某花費(fèi)6萬(wàn)元對(duì)涉案門(mén)面房進(jìn)行全面裝修，并花費(fèi)6萬(wàn)元購(gòu)進(jìn)聯(lián)通系統(tǒng)設(shè)備及手機(jī)和配件。2016年2月，李某某強(qiáng)行要求收回門(mén)面房的違約行為，致使劉某某無(wú)法經(jīng)營(yíng)，對(duì)劉某某造成損失。
李某某辯稱，按照雙方簽訂的《門(mén)面租賃合同》約定，劉某某所述租賃期間花費(fèi)的裝修費(fèi)用應(yīng)由其自行承擔(dān)。李某某于2015年9月即已通知?jiǎng)⒛衬?，李某某將自用涉案門(mén)面房，該房屋不再出租。后劉某某未按期騰退房屋，亦未按期交納房租，引發(fā)本案訴訟，劉某某依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
李某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令解除李某某與劉某某之間的房屋租賃合同；2.判令劉某某支付截至2017年1月4日的房屋租金44000元，并承擔(dān)自2017年1月5日起繼續(xù)占用房屋期間的租金損失（按每年48000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2009年2月11日，李某某與劉某某簽訂一份《門(mén)面租賃合同》。合同約定，李某某將其享有使用權(quán)的位于潛江市園林辦事處××路××號(hào)的房屋租賃給劉某某經(jīng)營(yíng)手機(jī)業(yè)務(wù)，租期為一年（即自2009年2月11日起至2010年2月11日止），租金為30000元，房屋押金為1000元。該合同第四條第二項(xiàng)約定，劉某某有權(quán)對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修、改善或增設(shè)它物，不得破壞房屋的主體結(jié)構(gòu)，已有的裝修需經(jīng)李某某同意后進(jìn)行增改，并遵守國(guó)家有關(guān)建筑、消防等方面的規(guī)定，裝修、改善或增設(shè)它物產(chǎn)生的后果，由劉某某自負(fù)。合同簽訂當(dāng)日，劉某某向李某某交納房屋租金20000元。當(dāng)年7月，劉某某又向李某某交納房屋租金10000元（劉某某未向李某某交納房屋押金）。租賃期限屆滿后，雙方未續(xù)簽合同，但劉某某繼續(xù)占有、使用該租賃房屋，并按年租金34000元的標(biāo)準(zhǔn)向李某某交納房租至2016年2月10日，李某某對(duì)此未提出異議。2016年2月11日，李某某因需自用租賃房屋，通知?jiǎng)⒛衬巢辉俪鲎庠摲课?，并要求劉某某盡快返還租賃房屋，但劉某某以李某某未就租賃房屋裝修費(fèi)用及其添置設(shè)備進(jìn)行賠償為由加以拒絕，且不再向李某某交納房屋租金。為此引發(fā)糾紛，并形成本案訴訟。
另查明，李某某與劉某某于2009年2月11日簽訂房屋租賃合同時(shí)，李某某使用的名稱為“李啟榮”，劉某某使用的名稱為“劉峰”，雙方對(duì)對(duì)方的身份均無(wú)異議。
一審判決認(rèn)為，李某某與劉某某簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同的內(nèi)容亦不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，依法應(yīng)予保護(hù)。在租賃期限內(nèi)，李某某按約將租賃房屋交付劉某某使用，劉某某亦能依約及時(shí)、足額向李某某繳納房屋租金。租賃期間屆滿后，雙方在未續(xù)簽合同的情況下，劉某某繼續(xù)占有、使用李某某的租賃房屋，李某某按照雙方協(xié)商的租金標(biāo)準(zhǔn)收取劉某某的租金至2016年2月10日。此后，劉某某以李某某未就租賃房屋裝修費(fèi)用及其添置設(shè)備進(jìn)行賠償為由既不返還李某某的租賃房屋，也不再向李某某繳納租金。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十六條“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”的規(guī)定，李某某與劉某某簽訂的原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限已變更為不定期。對(duì)于不定期的租賃合同，李某某、劉某某雙方均可隨時(shí)主張解除合同。2016年2月11日，李某某因需自用租賃房屋，通知?jiǎng)⒛衬巢辉俪鲎庠摲课?，并要求劉某某盡快返還承租房屋，該時(shí)間依法應(yīng)認(rèn)定為李某某要求與劉某某解除不定期房屋租賃合同的時(shí)間。劉某某收到上述通知后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)返還李某某的租賃房屋。劉某某違反雙方約定和上述法律規(guī)定，拒不返還李某某的租賃房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。李某某主張劉某某返還租賃房屋，并賠償因遲延退房給李某某造成的損失的訴訟請(qǐng)求于法有據(jù)，該院依法予以支持。上述租金損失，應(yīng)參照雙方于上一年度執(zhí)行的租金標(biāo)準(zhǔn)（即年租金34000元）進(jìn)行計(jì)算。其起始時(shí)間應(yīng)以2016年2月11日為準(zhǔn)。對(duì)于李某某的其他訴訟主張，因證據(jù)不足，該院依法不予支持。劉某某的辯解理由，因與雙方約定和相關(guān)法律規(guī)定不符，該院依法不予采納。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第九十六條第一款、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第二百三十二條、第二百三十五條、第二百三十六條以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決：一、確認(rèn)李某某與劉某某于2009年2月11日簽訂的《門(mén)面租賃合同》已于2016年2月11日解除；二、劉某某于該判決生效之日起七日內(nèi)返還李某某享有使用權(quán)的位于潛江市園林辦事處××路××號(hào)的門(mén)面房，并按年租金34000元的標(biāo)準(zhǔn)向李某某計(jì)付遲延退房的損失（從2016年2月11日起計(jì)算至該判決指定的履行期內(nèi)的實(shí)際返還房屋之日止）；三、駁回李某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按該判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1400元，由李某某負(fù)擔(dān)200元，劉某某負(fù)擔(dān)1200元。
二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。
一審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，李某某與劉某某簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容亦不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。在書(shū)面租賃合同約定的租賃期限屆滿后，劉某某繼續(xù)占有、使用租賃物，李某某按照雙方協(xié)商的租金標(biāo)準(zhǔn)收取劉某某的租金，原租賃合同依法繼續(xù)有效（雙方經(jīng)協(xié)商對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)作出變更），但租賃期限為不定期，雙方當(dāng)事人均可隨時(shí)解除合同。因需自用租賃房屋，李某某于2016年2月11日通知?jiǎng)⒛衬称洳辉俪鲎馍姘阜课?，并要求劉某某及時(shí)返還租賃房屋。至此，雙方之間的房屋租賃合同因李某某行使法定解除權(quán)而解除，劉某某應(yīng)及時(shí)向李某某返還租賃房屋。但劉某某在收到上述通知后，一直未向李某某返還涉案房屋。李某某據(jù)此提出要求劉某某返還租賃房屋，并賠償因遲延返還房屋對(duì)其造成的損失的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)。根據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的《門(mén)面租賃合同》的約定，劉某某在租賃期間支出的裝修費(fèi)用應(yīng)由其自行承擔(dān)；劉某某亦可自行將其經(jīng)營(yíng)設(shè)施遷出租賃房屋。劉某某提出的李某某強(qiáng)行收回門(mén)面房的違約行為對(duì)其造成損失的上訴理由，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。
綜上所述，劉某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1400元，由劉某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　王　勇 審判員　丁　盼 審判員　趙湘湘

法官助理劉汝梁 書(shū)記員胡靈