劉芳華
盧淑賢（河北世紀(jì)三和律師事務(wù)所）
河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司
張弘

原告:劉芳華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市崇文區(qū)。
委托訴訟代理人:盧淑賢，河北世紀(jì)三和律師事務(wù)所律師。
被告:河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司。
住所地:石家莊市橋西區(qū)長(zhǎng)豐街4號(hào)。
組織機(jī)構(gòu)代碼:70092215-3
法定代表人:白建平，系該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人:張弘，女，河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司會(huì)計(jì)。
原告劉芳華與被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“燕某公司”）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2016年8月29日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。
原告劉芳華的委托訴訟代理人盧淑賢、被告燕某公司的委托訴訟代理人張弘到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉芳華向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、依法確認(rèn)原、被告雙方簽訂的商鋪轉(zhuǎn)讓合同無效，判令被告返還原告購房款152000元及利息（自2013年11月1日起按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算）；2、依法確認(rèn)原、被告雙方簽訂的返租協(xié)議無效并判令被告向原告支付可得利益損失32173元（參照返租租金計(jì)算，自2011年11月1日至2013年10月31日）。
事實(shí)和理由:2007年4月14日，原、被告雙方分別簽訂安佳國際家居購物廣場(chǎng)房屋（商鋪）轉(zhuǎn)讓合同和返租協(xié)議。
轉(zhuǎn)讓合同約定:甲方（被告）將坐落于定州市南門街西側(cè)第二展館一層B區(qū)030、031、032、033號(hào)房轉(zhuǎn)讓給乙方（原告），商鋪轉(zhuǎn)讓價(jià)格為152000元。
返租協(xié)議約定:返租期限起止時(shí)間自2007年10月31日到2013年10月31日，共計(jì)六年，年返租率分別為總房款的7%、8%、9%、10％、11％、12％，六年返租金共計(jì)86640元。
轉(zhuǎn)讓合同和返租協(xié)議簽訂后，原告將全部購房款152000元交付給被告。
2007年10月31日至2011年10月31日的租金被告已支付給原告，之后的租金至今未付。
原告按合同約定曾多次要求被告辦理房產(chǎn)證，被告一直拖延不辦。
后經(jīng)調(diào)查得知，被告銷售該商鋪，未辦理商品房預(yù)售許可證，且無消防和工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及商鋪產(chǎn)權(quán)證，所以，原告要求的房產(chǎn)證根本辦不了。
故請(qǐng)求依法確認(rèn)買賣合同和返租協(xié)議無效，判令被告返還購房款并賠償原告的相應(yīng)損失。
被告燕某公司辯稱，1、原、被告間的安佳國際家居購物廣場(chǎng)商鋪轉(zhuǎn)讓合同合法有效。
被告投資建設(shè)的河北省建材市場(chǎng)改擴(kuò)建二期家居廣場(chǎng)是經(jīng)政府依法批準(zhǔn)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，被告對(duì)自建使用的商業(yè)物業(yè)部分商鋪進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和租賃完全符合相關(guān)法律規(guī)定。
原、被告間簽訂的轉(zhuǎn)讓合同和返租協(xié)議，均是雙方真實(shí)意思表示，自愿簽訂，且已實(shí)際履行，即被告已經(jīng)按商鋪轉(zhuǎn)讓合同和返租協(xié)議約定的交房時(shí)間，于2007年10月31日按期交付給了原告，原告也已經(jīng)如期接受了商鋪并委托被告代為出租，雙方還簽訂了返租協(xié)議，且被告已經(jīng)按返租協(xié)議約定向原告支付了2008年5月31日至2011年10月30日共三年半的返租租金51680元，更充分證明了被告向原告如期交付了商鋪，被告也實(shí)際履行了返租金義務(wù)。
雙方間的兩份合同均是正在履行中的有效合同。
2、原告違約在先，主張商鋪轉(zhuǎn)讓合同和返租協(xié)議無效沒有事實(shí)和法律依據(jù)。
第一，被告投資建設(shè)的是一個(gè)建筑面積近5萬平方米的大型商場(chǎng)，2012年3月底前已經(jīng)辦理好《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證書》等合法有效證件，從取得土地使用證之日起，既具有了該房地產(chǎn)的物權(quán)和處分權(quán)，且具備了《房屋登記辦法》辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的全部手續(xù)。
因涉及商場(chǎng)內(nèi)部部分商鋪發(fā)生變化，商鋪受讓方（原告）需提出申請(qǐng)并提供相關(guān)夫妻身份證明和繳納相關(guān)稅費(fèi)后才能共同辦理商鋪權(quán)屬轉(zhuǎn)移備案手續(xù)。
轉(zhuǎn)讓合同第八條約定:自本合同生效之日起，乙方按合同約定時(shí)間付清全部鋪款及相關(guān)配套費(fèi)用并在三個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)?zhí)峤簧啼仚?quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，甲方積極給予協(xié)助。
但原告并沒有主動(dòng)繳納配套費(fèi)18000元，也沒有在三個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)?zhí)峤簧啼仚?quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，更沒有繳納契稅，已構(gòu)成違約，因此，原告以被告沒有竣工驗(yàn)收手續(xù)和沒有辦理產(chǎn)權(quán)證為由主張合同無效不符合事實(shí)，沒有任何法律依據(jù)。
第二、原、被告簽訂的是商鋪轉(zhuǎn)讓合同，并不是商品房買賣合同。
商鋪是指大型商場(chǎng)內(nèi)的攤位，其沒有明確界限的特定空間，不是單獨(dú)居住或經(jīng)營的房子，被告轉(zhuǎn)讓的是等份額小商鋪，不具備商品房買賣的任何條件和特征，被告并不需要辦理商品房預(yù)售許可證。
因此，原告主張沒有辦理商品房預(yù)售許可證為由主張商鋪轉(zhuǎn)讓合同無效，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，具體法律依據(jù)與理由如下:原告主張商鋪轉(zhuǎn)讓合同無效，不符合《合同法》第52條、《物權(quán)法》第9條、第39條，《房屋登記辦法》第10條 ?等相關(guān)法律規(guī)定。
因此，原告主張商鋪轉(zhuǎn)讓合同無效的主張不成立。
第三、根據(jù)《合同法》第67條:“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。
先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)要求”之規(guī)定，原、被告的商鋪轉(zhuǎn)讓合同約定的是原告先繳納配套費(fèi)用履行在先，2012年3月29日被告辦理好竣工驗(yàn)收合格手續(xù)后，具備了商鋪交付使用的條件，原告仍不按商鋪轉(zhuǎn)讓合同約定先行履行繳納所欠配套費(fèi)用，因此，被告有權(quán)拒絕支付2012年以后的返租租金符合上述法律規(guī)定。
綜上，原、被告簽訂的正在履行中的兩份合同均是合法有效合同，且原告沒有按合同約定支付配套費(fèi)用的行為，屬原告違約在先。
因此，原告的主張沒有事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對(duì)原告提交的1、2007年4月14日，原告劉芳華與被告燕某公司簽訂了安佳國際家居購物廣場(chǎng)房屋（商鋪）轉(zhuǎn)讓合同，合同約定，被告將座落于定州市安佳國際家居購物廣場(chǎng)第二展館一層B區(qū)030、031、032、033號(hào)房（鋪）轉(zhuǎn)讓給原告，該房鋪轉(zhuǎn)讓價(jià)格為152000元。
付款方式為原告于2007年4月14日前付清第一筆首付款76000元（總鋪價(jià)的50%）；于2007年7月14日前交付45600元（總鋪價(jià)的30%），于2007年10月31日交付30400元（總鋪價(jià)的20%）。
被告于2007年10月31日前，將所購房（鋪）交付給原告。
原告按約定時(shí)間付清全部鋪款及相關(guān)配套費(fèi)用并在三個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)，被告給予協(xié)助。
如因被告的過失造成原告不能在90天內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，視為被告違約，原告有權(quán)退房（鋪）。
2、2007年4月14日，原、被告簽訂的一份返租協(xié)議書，協(xié)議書約定，原告將所購買被告的商鋪返租給被告，返租起止時(shí)間自2007年10月31日到2013年10月31日，共六年，年返租率分別為總房款的7%、8%、9%、10％、11％、12％，共計(jì)總房款的57%，六年返租金共計(jì)86640元，租金收益每季度結(jié)算一次，由被告直接打到原告帳號(hào)上。
在返租期內(nèi)，原告所購鋪位的6年使用權(quán)歸被告所有，被告有權(quán)代為出租，租金收益全部歸被告所有，與原告無關(guān)。
3、2007年4月14日，被告給原告出具的收據(jù)，收取原告二展館一層B區(qū)030、031、032、033商鋪款76000元。
4、2007年7月13日，被告給原告出具的收據(jù)，收取原告購2#一層030、031、032、033房款45600元。
5、2007年10月31日，被告給原告出具的收據(jù)，收取原告購2#一層030、031、032、033房款30400元。
對(duì)該五份證據(jù)及證明的事實(shí)，被告均無異議，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
另原、被告對(duì)以下事實(shí)均無異議:1、被告按照返租協(xié)議給付原告商鋪?zhàn)饨鹬?011年10月31日（51680元），自2011年11月1日后至今的租金被告未付；2、原、被告對(duì)原告所購買的商鋪至今未辦理產(chǎn)權(quán)登記；3、被告的定州市安佳國際家居購物廣場(chǎng)至今未辦理商品房預(yù)售許可證；4、被告辦理了國有土地使用證、河北省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案證、定州市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收基本合格書、中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
對(duì)以上事實(shí)，原、被告陳述一致，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
本院認(rèn)為，被告燕某公司在沒有取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，2007年4月14日與原告簽訂安佳國際家居購物廣場(chǎng)房屋轉(zhuǎn)讓合同，將該廣場(chǎng)第二展館一層B區(qū)030、031、032、033號(hào)房（鋪）轉(zhuǎn)讓給原告，且在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證明，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，原、被告間簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。
2007年4月14日原、被告雙方簽訂的返租協(xié)議，因雙方轉(zhuǎn)讓合同無效，返租協(xié)議也應(yīng)無效。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，本案中被告因未辦理商品房預(yù)售許可的情況下將房屋出售給原告，造成合同無效，被告應(yīng)承擔(dān)全部過錯(cuò)責(zé)任，故原告要求確認(rèn)原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，被告返還購房款的請(qǐng)求，本院依法應(yīng)予支持。
原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，原告因該合同所取得的房產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)返還，但由于雙方又簽訂返租協(xié)議，該房產(chǎn)由被告實(shí)際占用，故原告不再返還。
2011年11月1日后至今的租金未付，原告購買房屋后，其損失是房屋的租金，故原告要求給付損失的請(qǐng)求參照該規(guī)定予以處理符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。
本案中，原、被告間的返租協(xié)議約定，被告自2007年10月31日到2013年10月31日給原告返租費(fèi)，六年返租金共計(jì)86640元。
故原告至2013年10月31日的損失為返租款34960元（86640-51680），原告要求給付32173元，符合法律規(guī)定，本院依法應(yīng)予支持。
2013年10月31日之后的損失為利息，原告要求按照中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算，符合法律規(guī)定，本院依法應(yīng)予支持。
關(guān)于被告在庭審中辯稱簽訂商鋪轉(zhuǎn)讓合同不需要商品房預(yù)售許可及被告不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因未取得商品房預(yù)售許可證而確認(rèn)合同無效沒有事實(shí)和法律依據(jù)，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條 ?規(guī)定“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡(jiǎn)稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。
本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。
本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃”，故被告所辯與法相悖，本院不予采信。
因原、被告間的轉(zhuǎn)讓合同無效，故關(guān)于被告稱原告違約，不符合法律規(guī)定，本院不予支持。
綜上所述，原告要求確認(rèn)原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同及返祖協(xié)議無效，被告返還購房款152000元、利息及可得利益損失的請(qǐng)求，本院依法應(yīng)予支持。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，判決如下:
一、2007年4月14日原、被告簽訂的安佳國際家居購物廣場(chǎng)房屋（商鋪）轉(zhuǎn)讓合同以及返租協(xié)議無效；
二、被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司返還原告劉芳華購房款152000元；
三、被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司賠償原告劉芳華損失（損失數(shù)額:自2011年11月1日至2013年10月31日為32173元；自2013年11月1日至本判決確定的履行之日止，按本金152000元、中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算）。
以上二、三項(xiàng)限判決生效后十日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3983元，由被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省保定市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，被告燕某公司在沒有取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，2007年4月14日與原告簽訂安佳國際家居購物廣場(chǎng)房屋轉(zhuǎn)讓合同，將該廣場(chǎng)第二展館一層B區(qū)030、031、032、033號(hào)房（鋪）轉(zhuǎn)讓給原告，且在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證明，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，原、被告間簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。
2007年4月14日原、被告雙方簽訂的返租協(xié)議，因雙方轉(zhuǎn)讓合同無效，返租協(xié)議也應(yīng)無效。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，本案中被告因未辦理商品房預(yù)售許可的情況下將房屋出售給原告，造成合同無效，被告應(yīng)承擔(dān)全部過錯(cuò)責(zé)任，故原告要求確認(rèn)原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，被告返還購房款的請(qǐng)求，本院依法應(yīng)予支持。
原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，原告因該合同所取得的房產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)返還，但由于雙方又簽訂返租協(xié)議，該房產(chǎn)由被告實(shí)際占用，故原告不再返還。
2011年11月1日后至今的租金未付，原告購買房屋后，其損失是房屋的租金，故原告要求給付損失的請(qǐng)求參照該規(guī)定予以處理符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。
本案中，原、被告間的返租協(xié)議約定，被告自2007年10月31日到2013年10月31日給原告返租費(fèi)，六年返租金共計(jì)86640元。
故原告至2013年10月31日的損失為返租款34960元（86640-51680），原告要求給付32173元，符合法律規(guī)定，本院依法應(yīng)予支持。
2013年10月31日之后的損失為利息，原告要求按照中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算，符合法律規(guī)定，本院依法應(yīng)予支持。
關(guān)于被告在庭審中辯稱簽訂商鋪轉(zhuǎn)讓合同不需要商品房預(yù)售許可及被告不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因未取得商品房預(yù)售許可證而確認(rèn)合同無效沒有事實(shí)和法律依據(jù)，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條 ?規(guī)定“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡(jiǎn)稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。
本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。
本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃”，故被告所辯與法相悖，本院不予采信。
因原、被告間的轉(zhuǎn)讓合同無效，故關(guān)于被告稱原告違約，不符合法律規(guī)定，本院不予支持。
綜上所述，原告要求確認(rèn)原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同及返祖協(xié)議無效，被告返還購房款152000元、利息及可得利益損失的請(qǐng)求，本院依法應(yīng)予支持。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，判決如下:
一、2007年4月14日原、被告簽訂的安佳國際家居購物廣場(chǎng)房屋（商鋪）轉(zhuǎn)讓合同以及返租協(xié)議無效；
二、被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司返還原告劉芳華購房款152000元；
三、被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司賠償原告劉芳華損失（損失數(shù)額:自2011年11月1日至2013年10月31日為32173元；自2013年11月1日至本判決確定的履行之日止，按本金152000元、中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算）。
以上二、三項(xiàng)限判決生效后十日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3983元，由被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：楊建立
審判員：張淑惠
審判員：李惠英

書記員：王鶴學(xué)