原告：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現住黑龍江省樺南縣。
委托訴訟代理人：武艷波，黑龍江龍之劍律師事務所律師。
被告：佳木斯萬基房地產開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省佳木斯市長安西路408號。
法定代表人：于文波，職務董事長。
委托訴訟代理人：楊士玲，系該公司經理。
第三人：邵劍波，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省佳木斯市前進區(qū)。
委托訴訟代理人：黃德志，黑龍江君德律師事務所律師。

原劉明賢與被告佳木斯萬基房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“萬基公司”）、第三人邵劍波房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2017年4月12日立案后，依法適用普通程序，于2017年10月30日公開開庭進行了審理。原告劉某某及其委托訴訟代理人武艷波到庭參加訴訟，第三人邵劍波及委托訴訟代理人黃德志、被告萬基公司訴訟委托代理人楊士玲，經本院依法傳喚無正當理由未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
劉某某向本院提出訴訟請求：1.要求被告履行房屋拆遷安置補償合同，并協(xié)助原告辦理不動產權證書，提供辦證所需手續(xù);2.要求確認被告與第三人簽訂的商品房買賣合同無效；3.訴訟費用由被告承擔。事實及理由：2012年4月14日，原告與被告萬基公司簽訂了《回遷安置協(xié)議書》，協(xié)議約定：原告回遷萬基公司在樺南縣××開發(fā)××樓××單元××室，房屋面積為58.46平方米。房屋竣工后經被告同意入戶使用。后期原告到樺南縣房產局辦理產權證照時，得知原告回遷的房屋由萬基公司與第三人之間辦理了機打合同，導致原告無法辦理房屋產權證照，故提起訴訟。
萬基公司辯稱，關于房屋回遷事宜不清楚，我公司并非該小區(qū)房屋的實際動遷人，也沒有與原告簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議，關于該地段動遷戶的詳細情況我公司不清楚，該地段的實際投資建設人為張敬科，他作為實際投資人和受益人應當承擔法律責任；另外我公司也沒有將原告的房屋出售給第三人，并沒有與其簽訂房屋買賣合同和收取房款，均是張敬科所為，應當將其追加為本案被告查明事實，確認合同的真實性；如果原告確屬該動遷地段的動遷戶，證據真實有效，我公司根據法院判決為其出具辦理產權證照相關手續(xù)。
第三人邵劍波述稱：1、《商品房買賣合同》的簽訂是我與佳木斯萬基房地產開發(fā)有限公司雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，依法有效。我們于2012年9月12日簽訂了借款合同與抵押合同，約定將被告公司自建樓作為抵押物，抵押方式為商品房買賣合同。若到期未還款，答辯人有權對抵押物拍賣、變賣并優(yōu)先受償。2、《商品房買賣合同》為樺南縣房產局的機打合同，已經進行備案登記，涉案房屋所有權外觀上已經轉移給我對外具有公示效力，我對涉案房屋依法享有受償的權利。請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院依職權也調取了來源于樺南縣公安局及不動產登記中心的相關證據并組織了當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，即原告提供的房屋拆遷補償安置協(xié)議書、購樓收據、入戶收費票據、不動產發(fā)票及實際居住的相關證據（電力、采曖、物業(yè)等費用收據），第三人提供的借款合同、抵押合同、商品房買賣合同，本院調查取證的萬基公司授權委托證明書、隆吉小區(qū)三期的相關政府批件、商品房買賣合同、張敬科詢問筆錄、顏世芹詢問筆錄，本院予以確認在卷佐證。
根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：樺南縣隆吉小區(qū)三期建設項目系被告萬基公司與案外人張敬科合作開發(fā)。2011年4月30日，被拆遷人張國奇與萬基公司下設的樺南縣隆吉小區(qū)拆遷安置辦公司簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》，約定回遷隆吉小區(qū)三期二套住宅。該房屋竣工后，張國奇繳納回遷費用后回遷入住。2014年3月19日，張國奇將該房屋出賣給原告，被告亦同意原告購買該房屋，并且給原告出具了原告名字的不動產稅發(fā)票。此后，當原告劉某某到樺南縣房地產管理局辦理房屋權屬證書時，被告知涉案房屋已被第三人邵劍波備案登記，導致原告無法實際權利，故提起訴訟。
另查明，2012年9月10日，因案外人張敬科開發(fā)樺南縣秀北小區(qū)向第三人邵劍波借款，便將涉案房屋作為擔保在樺南縣房地產管理局辦理了商品房預售合同備案登記。

本院認為，案件的爭議焦點，一是被告萬基公司與第三人邵劍波簽訂的《商品房買賣合同》的效力問題；二是原告劉某某（張國奇）與被告萬基公司簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》的效力及履行問題。關于被告萬基公司與第三人邵劍波簽訂的《商品房買賣合同》的效力問題。首先，民法通則規(guī)定民事法律行為應當具備的條件之一為“意思表示真實”，張敬科作為萬基公司的合伙人與邵劍波之間存在借款的債權債務關系，作為借款的擔保，張敬科委托賈東陽與邵劍波將涉案房屋辦理了備案登記，可見雙方的真實意思是以房屋作為借款的抵押擔保，雙方的外在表示為簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記，因此雙方簽訂商品房買賣合同這一民事行為的內在意思與外在表示不一致，意思表示并不真實，應為無效。其次，我國采取物權法定原則，本案中被告與第三人采取簽訂商品房買賣合同的方式來擔保債權的實現，該擔保方式沒有被物權法或其他法律所規(guī)定和認可，不符合物權法定的原則；最后，民間借貸司法解釋亦規(guī)定審理民間借貸案件中如出現實為借貸而名為買賣的情形應以借貸法律關系審理，并釋明當事人變更訴求，如其拒絕的話裁定駁回起訴，由此可見就該案的審理應堅持買賣合同的從屬性及基礎法律關系審理的原則，第三人可以民間借貸另行向債務人主張權利，作為其民事權益的救濟方式。關于原告劉某某（張國奇）與被告萬基公司簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》的效力及履行問題。第一，該協(xié)議書系拆遷人隆吉小區(qū)拆遷安置辦公室與被拆遷人張國奇就房屋拆遷補償安置所達成的協(xié)議，約定了以產權調換的形式安置被拆遷人位置、用途特定的包括涉案房屋在內的房屋，具備房屋拆遷補償安置合同的必要條款，雙方并在落款處簽字蓋章，可見雙方意思表示真實，內容不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，應屬合法有效；第二，原告購買了張國奇的回遷房屋，已對房屋進行了占有使用，有其提供的采暖、供電、供水及物業(yè)收費的票據為憑；第三，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》第七條明確規(guī)定“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持?！本C上，原告劉某某（張國奇）與被告萬基公司簽訂的《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》依法成立，原告已依約履行了交付被拆遷房屋的法定義務，被告不僅負有交付房屋的占有使用之義務，且應承擔轉移房屋的所有權與原告，協(xié)助原告辦理房屋所有權證書的義務，這不僅是被告作為出賣人的合同義務，也是法定義務，該義務雖未明確記載于雙方簽訂的房屋拆遷補償安置協(xié)議書，但卻實際存在于合同履行之中，故原告的此項訴求本院予以支持。
綜上所述，被告萬基公司與第三人邵劍波簽訂的商品房買賣合同名為商品房買賣，實為借款擔保，意思表示不真實，此擔保方式違反物權法定原則和民間借貸的法律規(guī)定，應為無效；原告劉某某（張國奇）與被告萬基公司簽訂的房屋拆遷補償安置協(xié)議書意思表示真實，具備房屋拆遷安置補償合同的要件，沒有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，也無法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他無效情形，應為有效合同。在該合同依法成立的情況下，被告萬基公司負有協(xié)助原告劉某某辦理涉案房屋產權登記的附隨義務。此外，關于被告萬基公司提出因張敬科是隆吉小區(qū)三期建設項目的實際投資人和受益人，應承擔法律責任的辯解，因與本案所查明的事實及法律規(guī)定不符，故不予采信。理由是萬基公司在其所出具的授權委托證明書中明確承認該項目為其與賈東陽（實際為張敬科）合作經營，即使二者屬民事法律行為中的掛靠關系，但因其系政府批準備案的房地產開發(fā)主體理應擔責。被告萬基公司經本院傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟，視為其對民事權利的放棄。依照《中華人民共和國民法通則》第五十五條，《中華人民共和國物權法》第五條、第一百八十六條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、第七條第一款，《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

確認被告佳木斯萬基房地產開發(fā)有限公司與第三人邵劍波于2012年9月10日簽訂的《商品房買賣合同》無效；
二、確認被告佳木斯萬基房地產開發(fā)有限公司與原告劉某某（張國奇）于2011年4月30日簽訂的《房屋拆遷安置補償協(xié)議書》有效；
三、被告佳木斯萬基房地產開發(fā)有限公司應于本判決生效之日起十日內協(xié)助原告劉某某辦理黑龍江省樺南縣隆吉小區(qū)三期2號樓1單元301（面積58.46平方米，產籍號4-0001-865-010301）房屋產權登記手續(xù)。
案件受理費100元由佳木斯萬基房地產開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。

審判長 林佳智
審判員 孫楓林
人民陪審員 張曉東

書記員： 劉璐