上訴人（原審原告）：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住鄂州市花湖開發(fā)區(qū)。委托訴訟代理人：游佳政，湖北群力律師事務所律師。被上訴人（原審被告）：湖北福佑東置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地鄂州市花湖開發(fā)區(qū)鄂城大道中段。法定代表人：梅向東，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：熊磊、周慶，湖北祥德律師事務所律師。

劉某某上訴請求：1.請求二審人民法院撤銷鄂州巿鄂城區(qū)人民法院（2017）鄂0704民初2805號民事判決；2.維持判決第一項《商品房買賣合同》合法有效和判決第二項關于福佑東公司退還違規(guī)收取的契稅等費用并支付利息損失的判決；3.判令福佑東公司在判決生效后30天內(nèi)將辦理房屋產(chǎn)權(quán)分戶登記需要的資料提交產(chǎn)權(quán)登記機關備案，并協(xié)助我辦理不動產(chǎn)登記；4.支持我關于變更合同中延期辦證支付購房款1%違約金的約定，為福佑東公司按銀行逾期貸款利率計算向我賠償延期辦證違約金，從房屋交付后90日起至該公司將辦理房屋產(chǎn)權(quán)分戶登記需要的資料提交產(chǎn)權(quán)登記機關備案，協(xié)助我辦理完不動產(chǎn)登記之日；5.判決福佑東公司違規(guī)代收的契稅等費用和違約金，如不能按判決履行，應當按照法律規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務利息。事實和理由：第一，一審法院判決認定事實不清，違反法律規(guī)定和合同約定。一審法院判決認為“因被告辦理東興華府小區(qū)房屋權(quán)屬登記的部分資料尚待相關行政部門完成審批，現(xiàn)不具備將辦理房屋產(chǎn)權(quán)分戶登記需要的資料提交產(chǎn)權(quán)登記機關備案的條件，亦無法協(xié)助原告辦理不動產(chǎn)登記，故原告的上述訴請暫不能成立，依法不予支持，待福佑東公司完善東興華府小區(qū)相關審批手續(xù)，具備辦證的基本條件后，雙方可自行解決，協(xié)商不成可另行起訴”。明明是福佑東公司的違法違規(guī)，才導致相關行政部門不能完成審批手續(xù)。一審判決回避了這一是非關鍵問題。鄂州巿國土資源局《關于增加容積率限期補繳土地出讓金的通知》明確：該小區(qū)項目超容積率一倍多，要求福佑東公司補繳出讓價款，完善相關手續(xù)。福佑東公司違規(guī)超審批違章建設，沒有按政府部門要求補繳出讓價款，完善相關手續(xù)，導致政府部門不能辦理相關審批手續(xù)。一審判決把責任認定為行政部門，解脫了福佑東公司的法定職責和合同約定的責任。甚至剝奪了我現(xiàn)在要求福佑東公司將辦理房屋產(chǎn)權(quán)分戶登記需要的資料提交產(chǎn)權(quán)登記機關備案的權(quán)利。一審判決認定事實錯誤，違反法律規(guī)定和合同約定。我請求二審法院查明事實，依法判令福佑東公司在判決生效后30天內(nèi)將辦理房屋產(chǎn)權(quán)分戶登記需要的資料提交產(chǎn)權(quán)登記機關備案，并協(xié)助我辦理不動產(chǎn)登記的訴求合理合法，應當支持。第二，一審法院不支持我關于變更違約金的請求顯失公平，不符合法律規(guī)定?！吨腥A人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定：“在訂立合同時顯失公平的”，“受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷?！钡谝话僖皇臈l規(guī)定了約定的違約金過低，當事人可以請求人民法院予以增加。我請求變更訴訟請求，增加違約金，符合法律規(guī)定。合同約定的1%違約金，不論違約時間長短，至今延期多年，仍然是1%違約金，顯然有失公平。請求二審法院判決變更違約金從交房之日后90日起開始計算至其將辦理房屋權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關備案，并協(xié)助我辦理完成產(chǎn)權(quán)登記之日。我這一要求合理合法，一審法院不予支持，顯失公平，有違法律規(guī)定。第三，一審法院不判決福佑東公司按照法律規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務利息，違反法律規(guī)定。《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定：“被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。”福佑東公司違規(guī)收取無償占用我的契稅等資金多年，給我造成經(jīng)濟損失。一審法院只判令該公司將違規(guī)收取的資金和利息在判決生效后十日內(nèi)支付給我，對后期利息仍按年利率計算，違反法律規(guī)定，減輕該公司的責任。一審判決福佑東公司支付的違約金，沒有判決該公司未按判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息，也違反法律規(guī)定。福佑東公司辯稱，第一，劉某某購買的東興華府小區(qū)沒有進行不動產(chǎn)登記，我公司存在一定原因。確實是沒有補繳土地出讓金，但這是相關部門沒有將具體數(shù)額及時核算，導致我公司無法補繳。如果完全屬于我公司責任，相關行政部門在核準補繳土地出讓金后可以通過訴訟途徑要求我公司補繳，而不是拖延至現(xiàn)在。故沒有及時補繳土地出讓金并非完全屬于我公司責任。也就是說，劉某某購買東興華府小區(qū)沒有進行不動產(chǎn)登記并非我公司的全部責任。目前，該小區(qū)不具備登記條件，待具備登記條件后我公司會立即為劉某某辦理不動產(chǎn)登記。第二，劉某某要求變更違約金沒有事實和法律依據(jù)。劉某某上訴稱違約金顯失公平明顯錯誤。顯失公平是指一方在緊迫或缺乏經(jīng)驗的情況下訂立的明顯對自己重大不利的合同。本案中的《商品房買賣合同》完全是在公平、自愿、平等的原則下簽訂的，雙方對合同不存在任何誤解，違約金也是雙方充分理解并無歧義的情況下簽訂的，不存在顯失公平。如果說我公司違約三、五年，對劉某某不公平，那么違約三、五天，是不是也對我公司不公平呢？顯然，條件是對等的，平等的。第三，逾期付款利息是執(zhí)行程序中的問題，本案判決并未生效，未指定我公司何時履行給付義務，也就不存在逾期支付的問題。故劉某某要求我公司支付遲延履行期間的債務利息，目前沒有事實和法律依據(jù)。綜上，請求駁回上訴，維持原判。劉某某向一審法院起訴請求：1、判決劉某某與福佑東公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效；2、判令福佑東公司在30天內(nèi)將辦理房屋產(chǎn)權(quán)分戶登記需要的資料提交產(chǎn)權(quán)登記機關備案，并協(xié)助劉某某辦理不動產(chǎn)登記；3、判令福佑東公司退還代收劉某某交納的房屋維修基金、契稅、辦證費等共計14,478.98元，并自交納之日起按銀行貸款利率4.75％向劉某某支付利息3,205.58（暫計算至2017年12月8日開庭當天）；4、變更合同約定的延期辦證違約金計算方法為最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的按照已付購房款總額參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算，判令因福佑東公司原因而導致劉某某無法取得房屋權(quán)屬證書，承擔違約責任，由福佑東公司按銀行逾期貸款利率計算向劉某某賠償延期辦證違約金，從房屋交付后90日至福佑東公司將辦理房屋產(chǎn)權(quán)分戶登記需要的資料提交產(chǎn)權(quán)登記機關備案，協(xié)助劉某某辦理完不動產(chǎn)登記之日。一審法院認定事實：2012年11月24日，劉某某與福佑東公司簽訂《商品房買賣合同》一份，約定劉某某購買福佑東公司開發(fā)建設的位于鄂州市花湖開發(fā)區(qū)××大道××小區(qū)××單元××室商品房××套；合同約定在房屋交付使用后90日內(nèi)，福佑東公司應將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關備案，如因福佑東公司的責任，劉某某不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，在劉某某不退房的情況下，福佑東公司按照已付房價款1%支付違約金。合同簽訂后，劉某某支付了全部房款299,429.00元。福佑東公司于2013年5月5日向劉某某交付了上述房屋，并于同日向劉某某代收了辦理房屋權(quán)屬登記證書需由劉某某承擔的契稅、維修基金、辦證費用等共計14,478.98元。福佑東公司具有合法開發(fā)東興華府小區(qū)項目和預售該小區(qū)商品房屋的資格，其辦理東興華府小區(qū)房屋權(quán)屬登記的部分資料尚待相關行政部門完成審批，致使劉某某至今未能取得其所購房屋的權(quán)屬登記證書。一審法院認為，劉某某與福佑東公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，符合法律規(guī)定，受法律保護，依法予以確認。關于劉某某要求福佑東公司在30日內(nèi)將辦理房屋產(chǎn)權(quán)分戶登記需要的資料提交產(chǎn)權(quán)登記機關備案，并協(xié)助劉某某辦理不動產(chǎn)登記的訴訟請求，因福佑東公司辦理東興華府小區(qū)房屋權(quán)屬登記的部分資料尚待相關行政部門完成審批，現(xiàn)不具備將辦理房屋產(chǎn)權(quán)分戶登記需要的資料提交產(chǎn)權(quán)登記機關備案的條件，亦無法協(xié)助劉某某辦理不動產(chǎn)登記，故劉某某的上述訴請暫不能成立，依法不予支持，待福佑東公司完善東興華府小區(qū)相關審批手續(xù)，具備辦證的基本條件后，雙方可自行協(xié)商解決，協(xié)商不成可另行起訴。劉某某按福佑東公司要求向該公司交納辦證費用，應視為是劉某某對福佑東公司代收行為的認同，雙方形成委托關系，如福佑東公司不能按雙方合同約定在房屋交付使用后90日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關備案，則其代收的辦證費用應退還劉某某，逾期退還應支付相應的損失，劉某某要求福佑東公司退還代收的房屋維修基金、契稅、辦證費，并按銀行貸款利率4.75%向其支付利息的訴訟請求合理合法，依法予以支持，計算利息損失的期限應自交納辦證費之日后90日起至還清之日止。雙方均應按照合同及協(xié)議的約定履行各自的義務。合同簽訂后，劉某某按約定向福佑東公司支付了全部購房款，福佑東公司亦向劉某某交付了房屋，但在交付房屋后未在合同約定的90日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關備案，致使劉某某至今未能取得其所購房屋的權(quán)屬證書，福佑東公司的行為構(gòu)成違約，對劉某某要求福佑東公司承擔該項違約責任的訴訟請求予以支持，福佑東公司應向劉某某支付違約金。本案中，雙方簽訂的《商品房買賣合同》已明確約定了因福佑東公司責任導致不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的違約責任及違約金計算方式，該約定是明確的，不存在歧義，亦符合法律規(guī)定，依法予以確認；劉某某認為該約定顯失公平，要求變更，予以增加，但未舉證證實其實際損失情況，故違約金仍應按合同約定方式計取，劉某某要求變更延期辦證違約金計算方式及期限的訴訟請求無事實依據(jù)和法律依據(jù)，依法不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條第一款、第一百一十四條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：一、劉某某與湖北福佑東置業(yè)發(fā)展有限公司2012年11月24日簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。二、湖北福佑東置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)退還代收劉某某的契稅、維修基金、辦證費等共計14,478.98元，支付利息損失3,056.67元（以14,478.98元為基數(shù)，按年利率4.75%，自2013年8月5日計算至2017年12月22日止，后期利息按年利率4.75%計算至還清之日止）。三、湖北福佑東置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)支付劉某某違約金2,994.29元。四、駁回劉某某的其他訴訟請求。本案受理費減半后收取268.00元，由湖北福佑東置業(yè)發(fā)展有限公司承擔（該費用劉某某已預交，待本判決生效后由湖北福佑東置業(yè)發(fā)展有限公司直接支付給劉某某）。二審期間，劉某某與福佑東公司均未向本院提交新的證據(jù)。二審查明，原審認定事實屬實，本院予以確認。本案二審的爭議焦點為：1、是否應判令福佑東公司在判決生效后30日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關備案，并協(xié)助劉某某辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記；2、逾期辦證違約金應否予以調(diào)整；3、應否判決未按判決履行，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一、關于是否應判令福佑東公司在判決生效后30日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關備案，并協(xié)助劉某某辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記的問題。本院認為，劉某某與福佑東公司簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定：“出賣人應當在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房的，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金?！庇纱丝梢姡Ｓ訓|公司應當在房屋交付使用后90日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關備案，并協(xié)助劉某某辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記，否則承擔違約責任。該協(xié)助辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記備案義務是福佑東公司應當履行的合同義務?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”根據(jù)該規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行的是一種協(xié)助的義務，其提供必要的證明文件包括土地使用證明、建設工程規(guī)劃許可證、綜合驗收合格證明、房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的房屋建筑測繪成果報告及房屋分戶平面圖等。商品房購買人要想順利辦理有關土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，前提條件是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提供完備的證明文件，否則根本無法辦理有關手續(xù)。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十四條規(guī)定：“未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記?！备Ｓ訓|公司雖將房屋交付給劉某某使用，但因該公司增加容積率應補繳土地出讓金未予補繳等原因，致使迄今未進行不動產(chǎn)首次登記，尚不具備辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記的法定條件，待具備辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記的法定條件后，福佑東公司應當將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關備案，并協(xié)助劉某某辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記。一審以“雙方可自行解決，協(xié)商不成可另行起訴”為由完全駁回劉某某要求福佑東公司協(xié)助辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記備案的請求，增加了當事人的訴累，依法應予糾正。二、關于逾期辦證違約金應否予以調(diào)整的問題。本院認為，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為竣工房屋的，自合同簽訂之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算?！币话闱闆r下，違約金有約定的按照約定，沒有約定的按照法律規(guī)定；違約金過高或過低于實際損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以調(diào)整。劉某某與福佑東公司簽訂的《商品房買賣合同》第十五條中約定：“……如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房的，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金?！彪p方對逾期辦證違約金有明確約定，即違約金為已付房價款的1%，故不適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算”的規(guī)定。而且，劉某某沒有提供證據(jù)證明其實際損失，故其要求調(diào)整逾期辦證違約金的上訴請求，缺乏依據(jù)，本院依法不予支持。三、關于應否判決未按判決履行，加倍支付遲延履行期間的債務利息的問題。
上訴人劉某某因與被上訴人湖北福佑東置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱福佑東公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2017）鄂0704民初2805號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年3月14日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人劉某某的委托訴訟代理人游佳政，被上訴人福佑東公司的委托訴訟代理人周慶到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條中規(guī)定：“被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息?！痹撘?guī)定是執(zhí)行程序中計算遲延履行債務利息的法律規(guī)定，不屬當事人的訴請范圍，也不是民事判決中必須做出的單獨判項。在金錢給付的民事判決中，一般在判決主文中作出“如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息”的表述，系告知義務人遲延履行的法律后果。本案一審判決主文未作前述表述，雖然不影響執(zhí)行程序中依照該規(guī)定計算遲延履行期間的債務利息，但是不符合訴訟文書的規(guī)范性要求，本院一并予以糾正。綜上，劉某某的部分上訴請求成立，應當予以支持；一審判決認定事實清楚，但適用法律部分錯誤，實體處理部分失當，本院依法予以糾正。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第十八條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

一、維持鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2017）鄂0704民初2805號民事判決第一、二、三項；二、撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2017）鄂0704民初2805號民事判決第四項；三、湖北福佑東置業(yè)發(fā)展有限公司應于本判決生效且具備不動產(chǎn)權(quán)屬登記備案手續(xù)辦理條件后三十日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關備案，并協(xié)助劉某某辦理不動產(chǎn)登記；四、駁回劉某某的其他訴訟請求。如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費減半收取為268.00元、二審案件受理費268.00元，均由湖北福佑東置業(yè)發(fā)展有限公司負擔。本判決為終審判決。

審判長　　廖春花
審判員　　柯　君
審判員　　湛少鵬

書記員：肖臣