原告：劉騰騰，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住石家莊市欒城區(qū)。
被告：河北智某某瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：石家莊市欒城區(qū)太行南大街1158號，統(tǒng)一社會信用代碼：91130124MA08QBUG88。
法定代表人：李紅梅，該公司總經(jīng)理。

原告劉騰騰與被告河北智某某瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱智某某瓏公司）確認合同無效糾紛一案，本院于2019年6月19日立案后，依法適用簡易程序，于2019年7月15日公開開庭進行了審理。原告劉騰騰到庭參加訴訟，被告河北智某某瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
劉騰騰向本院提出訴訟請求：一、請求人民法院依法判決確認原告與被告2018年3月5日簽訂的《房屋認購協(xié)議》無效；二、請求人民法院依法判決被告向原告返還已經(jīng)交付購房首付款共計275060元；三、本案訴訟費用及其他費用由被告承擔。事實與理由：原告購買被告開發(fā)的智某某瓏項目4號樓2單元403室，原告在2017年9月5日向被告交付1萬元定金，2017年9月7日向被告交付購房首付款14萬元，在2018年3月5日向被告交付購房首付款125060元，上述合計275060元，原被告雙方在2018年3月5日簽訂了《房屋認購協(xié)議》，然而時至今日，被告尚未取得房屋預售許可證，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等規(guī)定，原被告雙方簽訂的《房屋認購協(xié)議》無效，被告應向原告退還已交付的275060元。原被告雙方簽訂的《房屋認購協(xié)議》約定管轄法院為認購房屋所在地，而該房屋所在地和項目所在地均為欒城區(qū)，為此原告提起訴訟，望人民法院查明事實判如所請。
河北智某某瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未提交書面答辯狀，未到庭參加訴訟。
本院經(jīng)審理認定事實如下：被告智某某瓏公司已收到本案的訴訟文書，拒不到庭參加訴訟，亦不提交書面答辯狀，應視為被告對原告所訴事實與理由的默認，故本院對原告提交的證據(jù)依法予以確認。
原告預購買被告開發(fā)的智高﹒藏瓏項目4號樓2單元403室房屋，原告共分三次向被告交付款項：2017年9月5日交付定金10000元，2017年9月7日交付購房首付款140000元，2018年3月5日交付購房首付款125060元。2018年3月5日，原告作為乙方、被告智某某瓏公司作為甲方簽訂了《房屋認購協(xié)議》，約定房屋暫定建筑面積108.24平方米，房屋總價款為1335060元。其中協(xié)議第二條第二款約定：乙方于2018年3月5日交納首付款計人民幣275060元，剩余房款計人民幣1060000元辦理銀行貸款；第四條約定：甲方取得《房屋預售許可證》后，通過電話或者信函等方式通知乙方，乙方應于接到通知后7日內(nèi)，到甲方售樓處簽訂正式《商品房買賣合同》。逾期超過10日的，甲方有權解除本協(xié)議，對乙方所購房屋不予保留，甲方有權將該房另售。甲、乙雙方簽訂正式《商品房買賣合同》后，本協(xié)議自動作廢，雙方的權利、義務按照正式《商品房買賣合同》約定的內(nèi)容執(zhí)行；第六條約定：乙方選擇按揭付款的，乙方應符合銀行按揭貸款的相關要求，如因乙方原因不能辦理按揭貸款的，由乙方在接到甲方通知后10日內(nèi)將全部房款補齊。否則，甲方有權解除本協(xié)議，并有權對該房屋另售；第七條約定：交房時間為2019年9月30日前。
另查明，被告智某某瓏公司未取得涉案房產(chǎn)《商品房預售許可證》，尚未動工。
原告稱，已經(jīng)交付購房首付款的共計275060元，我通過POS機共繳費102060元，其余都是現(xiàn)金方式交付給被告。
上述事實有《房屋認購協(xié)議》、收據(jù)、POS簽購單及原告當庭陳述等證據(jù)為證。

本院認為，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條明確規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。本案中，原告與被告智某某瓏公司雙方所簽訂的《房屋認購協(xié)議》已明確約定了當事人基本情況、所認購房屋的具體位置、面積、價款、付款方式及金額、交房日期、違約責任，已完全具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告也已經(jīng)按協(xié)議約定向被告交納了首付房款，故該房屋認購協(xié)議應認定為商品房預售合同（商品房買賣合同）。雖然協(xié)議第四條約定了待取得房屋預售許可證后再簽訂正式的商品房買賣合同，但不能單純依據(jù)該條款的約定認定該協(xié)議為預約合同，還應從簽訂《房屋認購協(xié)議》時雙方當事人的本意及協(xié)議約定的實質(zhì)性內(nèi)容及履行情況來判斷其是否預約合同。本案原告與被告智某某瓏公司雙方簽訂《房屋認購協(xié)議》時已達成買賣房屋的合意，也就認購房屋的面積、價款等內(nèi)容作了具體的約定，并非只是預訂，所交納的款項是首付款，也并非定金，所以原告與被告智某某瓏公司雙方簽訂的房屋認購協(xié)議并非預約合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明，可以認定有效。被告智某某瓏公司在原告起訴前未取得房屋預售許可證明，故原告與被告智某某瓏公司所簽訂的《房屋認購協(xié)議》應認定無效。本案《房屋認購協(xié)議》被確認無效后，被告智某某瓏公司應返還原告所交納的款項275060元（10000元+140000元+125060元）。被告智某某瓏公司經(jīng)本院依法傳喚未到庭參加訴訟，應缺席判決。
綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，缺席判決如下：

一、原告劉騰騰與被告河北智某某瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2018年3月5日簽訂的《房屋認購協(xié)議》無效；
二、被告河北智某某瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給返還原告劉騰騰所交納的款項人民幣275060元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費5426元，減半收取計2713元由被告負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。并于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預交上訴費5426元（收款人：河北省石家莊市中級人民法院，開戶行：河北銀行華興支行，賬號：62×××47）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

審判員 張巧亮

書記員： 裴航航