上訴人（原審被告、反訴原告）：蔡某某。
上訴人（原審被告、反訴原告）：湖北省葛店開發(fā)區(qū)裕呈某服飾有限公司。住所地：鄂州市葛店開發(fā)區(qū)1號(hào)工業(yè)區(qū)。
法定代表人：蔡某某，該公司經(jīng)理。
上列二上訴人的委托代理人：胡茂生，該公司法律顧問（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：劉某某。
委托代理人：曾昭洪，湖北若磐律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為一般代理）。

上訴人蔡某某、湖北省葛店開發(fā)區(qū)裕呈某服飾有限公司（以下簡(jiǎn)稱裕呈某公司）為與被上訴人劉某某房屋租賃合同糾紛一案，不服鄂州市華容區(qū)人民法院（2013）鄂華容民初字第00380號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人蔡某某及其與裕呈某公司的委托代理人胡茂生、被上訴人劉某某的委托代理人曾昭洪到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院認(rèn)定如下事實(shí)：
劉某某與蔡某某于2010年12月6日簽訂一份《房屋租賃合同》，約定：劉某某將其所有的位于葛店開發(fā)區(qū)1#工業(yè)園，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)為鄂葛開房字第私0366、0367、0368號(hào)，面積為2418㎡工業(yè)廠房出租給蔡某某，租期自2011年1月1日至2015年12月31日止，共計(jì)60個(gè)月，每月租金為7250元，每6個(gè)月結(jié)算一次，每次共計(jì)人民幣43500元，提前30天支付下期房租；任何一方提出終止合同，應(yīng)提前三個(gè)月通知對(duì)方，并另賠償違約金10000元。
2011年12月1日，劉某某與蔡某某簽訂第二份《房屋租賃合同》，約定：劉某某將其所有的位于葛店開發(fā)區(qū)1#工業(yè)園，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)為鄂葛開房字第私0369號(hào)，面積為1284.7㎡工業(yè)廠房出租給蔡某某，租期自2012年1月1日至2015年12月31日止，共計(jì)48個(gè)月，每月租金為3854元，每6個(gè)月結(jié)算一次，每次共計(jì)人民幣23124元，提前30天支付下期房租；任何一方提出終止合同，應(yīng)提前三個(gè)月通知對(duì)方，并另賠償違約金10000元。
雙方當(dāng)事人簽訂第一份合同當(dāng)天，蔡某某向劉某某支付第一期房屋租金43500元，2011年6月8日支付10000元，2011年8月8日支付第二期房屋租金43500元，2012年4月支付房屋租金50000元（以上租金中有53500蔡某某按劉某某指示，交由湖北聚友科技有限公司代收后再轉(zhuǎn)交給劉某某），蔡某某以代湖北聚友科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱聚友公司）繳納電費(fèi)折抵租金為由拒絕支付剩余租金。因蔡某某拒絕支付剩余租金，劉某某以拉閘停電的手段催繳租金。蔡某某于2013年5月15日、16日兩天自行拖走部分設(shè)備，并撤離所有工人，僅留一名門衛(wèi)值守。劉某某以裕呈某公司未繳納租金并自行拖走部分設(shè)備逃避債務(wù)為由，強(qiáng)行焊鎖了廠房大院的院門。
經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查明，五樓廠房墻面有水痕，以墻壁線槽與墻面靠窗戶下邊最為嚴(yán)重，三樓、四樓墻面靠窗戶下邊水痕最為嚴(yán)重，而六樓未發(fā)現(xiàn)漏水痕跡。
聚友公司注冊(cè)資本為5000000元，系獨(dú)立法人，法定代表人為王芝基。該公司也租賃劉某某所有的房屋進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營。
一審法院認(rèn)為：1、本案訴訟主體問題。湖北省高級(jí)人民法院2014年11月13日作出的（2014）鄂民立二再終字第00008號(hào)民事裁定書認(rèn)定，蔡某某與劉某某簽訂房屋租賃合同，并以發(fā)起人的身份，以租賃房作為廠房，組建裕呈某公司，并進(jìn)行工商登記。呈某公司作為實(shí)際承租人，使用該房屋，交納租金。蔡某某與劉某某簽訂房屋租賃合同的行為系履行職務(wù)行為，合同的實(shí)際主體為裕呈某公司，合同權(quán)利、義務(wù)應(yīng)由裕呈某公司承擔(dān)。故依法應(yīng)駁回劉某某對(duì)蔡某某的訴訟請(qǐng)求，同時(shí)駁回蔡某某的反訴請(qǐng)求。
2、當(dāng)事人違約的問題。劉某某認(rèn)為，裕呈某公司僅按照合同約定繳納137000元租金，剩余租金133248元沒有按照合同約定及時(shí)支付，在其多次催收后拒絕支付租金并私自拖走設(shè)備，致使其無法實(shí)現(xiàn)合同目的，構(gòu)成根本違約。裕呈某公司認(rèn)為，并不拖欠劉某某租金，2011年12月1日簽訂的第二份《房屋租賃合同》實(shí)際是租賃房屋的二樓置換租賃房屋的五樓，二樓和五樓不應(yīng)重復(fù)計(jì)算租金，實(shí)際租金應(yīng)為207785元，庭審中查明現(xiàn)金支付租金為147000元，而后雙方變更租金支付方式，以裕呈某公司代聚友公司墊付電費(fèi)折抵租金，裕呈某公司共計(jì)墊付電費(fèi)75422.46元，并由該公司轉(zhuǎn)交給了劉某某，故裕呈某公司實(shí)際繳納租金為222422.46元，實(shí)際多支付租金14637.46元。一審法院認(rèn)為，雙方于2011年12月1日簽訂的《房屋租賃合同》中僅約定劉某某將其所有的位于葛店開發(fā)區(qū)1#工業(yè)園，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)為鄂葛開房字第私0369號(hào)房屋戶型工業(yè)廠房（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋二樓）出租給裕呈某公司，并沒有約定以涉案房屋二樓置換五樓的意思表示，也沒有其它證據(jù)予以證明，裕呈某公司僅以五樓漏水以及兩份合同簽訂時(shí)間僅間隔一年為由，推斷租賃房屋二樓置換租賃房屋五樓，明顯與事實(shí)不符，其抗辯理由不予采納?！吨腥A人民共和國合同法》第七十七條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。第七十八條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更。裕呈某公司以劉某某指定聚友公司代收兩次租金為由，推定租金支付方式已經(jīng)變更，聚友公司是劉某某指定的租金代收人，其為聚友公司墊付的電費(fèi)及稅款應(yīng)當(dāng)折抵租金，同時(shí)在缺乏證據(jù)的情況下，推定該費(fèi)用聚友公司已經(jīng)轉(zhuǎn)交給劉某某。故裕呈某公司的抗辯理由及證據(jù)均不充分，依法不予采納。
3、裕呈某公司反訴劉某某侵權(quán)責(zé)任。裕呈某公司應(yīng)繳納租金為275768元（2010年12月6日簽訂合同租金為：2011年1月1日至2013年5月，共計(jì)29個(gè)月7250元／月×29月=210250元；2011年12月1日簽訂合同租金為：2012年1月1日至2013年5月，共計(jì)17個(gè)月3854元／月×17月=65518元，合計(jì)275768元）。裕呈某公司僅繳納租金147000元，下欠租金128768元至今未付。《中華人民共和國合同法》第二百二十條規(guī)定：出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。第二百二十一條規(guī)定：承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。第二百二十七條規(guī)定：承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。裕呈某公司沒有提交相關(guān)證據(jù)證實(shí)其要求劉某某在合理期限內(nèi)維修出租房屋，也沒有提交證據(jù)證實(shí)劉某某出租的房屋存在質(zhì)量問題，及劉某某拒絕履行法定維修義務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。裕呈某公司無正當(dāng)理由未支付租金的，是造成合同無法繼續(xù)履行的責(zé)任方，其因解除合同而造成的損失應(yīng)由其自行承擔(dān)。裕呈某公司反訴要求劉某某賠償各項(xiàng)侵權(quán)損失合計(jì)1230032元的訴請(qǐng)請(qǐng)求，不予支持。
一審法院認(rèn)為，劉某某與裕呈某公司簽訂的兩份房屋租賃合同，是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，合同簽訂后，雙方即應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)，裕呈某公司沒有依合同約定及時(shí)給付房屋租金，是造成本案糾紛的責(zé)任方，應(yīng)立即支付下欠劉某某的租金128768元。裕呈某公司是造成合同無法繼續(xù)履行的責(zé)任方，其因解除合同而造成的損失應(yīng)由其自行承擔(dān)，其反訴請(qǐng)求依法不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第二百二十六條、第二百二十七條《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、解除劉某某與湖北省葛店開發(fā)區(qū)裕呈某服飾有限公司于2010年12月6日、2010年12月6日簽訂的兩份《房屋租賃合同》；二、湖北省葛店開發(fā)區(qū)裕呈某服飾有限公司于判決生效后三日內(nèi)日給付下欠劉某某的房屋租金128768元。上述應(yīng)付賠償?shù)目铐?xiàng)應(yīng)按判決書規(guī)定期限履行，逾期履行的，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；
三、駁回劉某某對(duì)蔡某某的訴訟請(qǐng)求；四、駁回劉某某的其他訴訟請(qǐng)求；五、駁回蔡某某反訴請(qǐng)求；六、駁回湖北省葛店開發(fā)區(qū)裕呈某服飾有限公司的反訴請(qǐng)求。本案受理費(fèi)2965元，保全費(fèi)1186元，反訴費(fèi)12433元，由劉某某負(fù)擔(dān)1186元，由湖北省葛店開發(fā)區(qū)裕呈某服飾有限公司負(fù)擔(dān)15398元。

本院認(rèn)為：雙方主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一是裕呈某公司是否拖欠租金，二是劉某某是否應(yīng)對(duì)鎖閉廠區(qū)、申請(qǐng)查封車間期間所至損失承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任，三是劉某某是否應(yīng)賠償五樓車間漏雨所至損失。
一、關(guān)于裕呈某公司是否拖欠劉某某租金的問題。
1、關(guān)于以電費(fèi)抵租金的問題。裕呈某公司稱，聚友公司系劉某某租金代收人，裕呈某公司與聚友公司口頭協(xié)商約定以裕呈某公司代付聚友公司所欠電費(fèi)抵扣租金，劉某某對(duì)此無異議，表明租金的支付方式發(fā)生了變更，因裕呈某公司代付的電費(fèi)超過租金，故不欠劉某某租金。劉某某稱，從未委托聚友公司代收電費(fèi)，欠付電費(fèi)是裕呈某公司與聚友公司之間的事，與劉某某無關(guān)。本院認(rèn)為，聚友公司與劉某某是不同民事主體，裕呈某公司和聚友公司之間的代付電費(fèi)關(guān)系同裕呈某公司和劉某某之間的欠付租金關(guān)系是不同法律關(guān)系，兩者債務(wù)發(fā)生抵扣必須相關(guān)債權(quán)人同意或確認(rèn)，但裕呈某公司沒有證據(jù)對(duì)此予以證明，即使聚友公司是劉某某租金代收人，也不必然發(fā)生抵扣的法律后果，因此，對(duì)裕呈某公司的上述主張不予支持，裕呈某公司可另行向聚友公司主張權(quán)利。
2、關(guān)于五樓置換二樓的問題。裕呈某公司稱，因五樓發(fā)生灌水不能生產(chǎn)且消防不過關(guān)，經(jīng)雙方口頭協(xié)商五樓置換二樓，因當(dāng)時(shí)雙方關(guān)系較好，沒有在新協(xié)議中注明。劉某某稱，雙方簽訂的租賃合同明確表明不存在置換的事實(shí)。本院認(rèn)為，有證據(jù)表明五樓消火栓系統(tǒng)管網(wǎng)無水，不符合消防要求，且雙方2011年12月1日簽訂二樓租賃合同前發(fā)生了五樓生產(chǎn)車間水漬事故，裕呈某公司要求置換二樓符合常理。同時(shí)，該合同簽訂后，裕呈某公司生產(chǎn)車間由五樓變成二樓，辦公室由四樓搬至二樓，照片也顯示查封時(shí)五樓空閑。因此，可以認(rèn)定五樓生產(chǎn)設(shè)備搬遷到二樓，五樓空閑。雖然雙方簽訂的租賃合同沒有約定五樓置換二樓，但是生產(chǎn)車間搬遷及五樓空閑的事實(shí)表明雙方的行為變更了前一個(gè)租賃合同。因此，對(duì)裕呈某公司稱的五樓置換二樓的主張，本院予以支持。
二、關(guān)于劉某某是否應(yīng)對(duì)鎖閉廠區(qū)、申請(qǐng)查封車間期間所至損失承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任的問題。
1、關(guān)于裕呈某公司是否搬走生產(chǎn)設(shè)備。本院認(rèn)為，劉某某提交的廠區(qū)保安證言證實(shí)裕呈某公司曾經(jīng)用貨車搬走廠內(nèi)設(shè)備，裕呈某公司也稱因劉某某停電，為完成訂單，臨時(shí)只搬出4臺(tái)生產(chǎn)設(shè)備。對(duì)于生產(chǎn)設(shè)備的總數(shù)量，裕呈某公司稱車間被查封一年，辦公室的財(cái)務(wù)賬簿丟失，縫紉機(jī)總數(shù)量只有一百多臺(tái)。但從裕呈某公司在一審提交的開業(yè)時(shí)五樓生產(chǎn)車間照片顯示縫紉機(jī)大約160余臺(tái)，雙方在查封后對(duì)二至五樓進(jìn)行了清點(diǎn)，有縫紉機(jī)101臺(tái)，其中，作為生產(chǎn)車間的二樓只小部分生產(chǎn)區(qū)域有生產(chǎn)設(shè)備，因此，裕呈某公司搬走部分設(shè)備這一事實(shí)可以認(rèn)定。
2、關(guān)于鎖閉西院門、查封是否導(dǎo)致裕呈某公司停產(chǎn)。涉案房屋有東、西兩個(gè)門進(jìn)出，每層樓東、西兩頭均開有門且由東、西樓梯相連，裕呈某公司租賃二樓、五樓的全部及三樓、四樓西邊部分，所租房屋門鑰匙均由其控制，東院門、西院門通過廠內(nèi)可以相通。從涉案房屋的以上結(jié)構(gòu)看，在劉某某鎖閉西院門后，裕呈某公司可以從東院門進(jìn)出，并從車間東門進(jìn)入進(jìn)行生產(chǎn)，如果劉某某或聚友公司阻止，那么裕呈某公司可以申請(qǐng)法院采取行為保全或先予執(zhí)行等措施排除妨礙或解除鎖閉。法院查封二樓、三樓的部分生產(chǎn)設(shè)備并在車間西門張貼封條，其目的并不是阻止裕呈某公司生產(chǎn)，而是防止被查封設(shè)備轉(zhuǎn)移。裕呈某公司在法院查封后，可以從車間的東門進(jìn)出，或者提供反擔(dān)保，請(qǐng)求法院解除查封。因此，劉某某鎖閉西院門、法院查封并不會(huì)必然造成停產(chǎn)。
3、關(guān)于劉某某是否應(yīng)對(duì)停產(chǎn)后的損失承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。劉某某在有證據(jù)表明裕呈某公司存在搬走生產(chǎn)設(shè)備可能躲避債務(wù)的跡象且報(bào)警不足以保護(hù)其利益情況下，采取應(yīng)急措施，用電焊鎖閉西院門，具有合理性。劉某某鎖閉西院門及法院查封不必然導(dǎo)致裕呈某公司停產(chǎn)，裕呈某公司沒有采取相應(yīng)的積極措施，任由所租車間停產(chǎn)的發(fā)生，其自身存在過錯(cuò)，由此造成的停產(chǎn)損失不應(yīng)由劉翰林承擔(dān)。
裕呈某公司在一審反訴中請(qǐng)求賠償鎖閉廠區(qū)、查封車間所至如下?lián)p失：一是解除職工勞動(dòng)合同支付的經(jīng)濟(jì)賠償金，二是廠房裝修形成的遞延資產(chǎn)未折舊損失，三是生產(chǎn)設(shè)備、服裝、布料等被查封一年的損失。本院認(rèn)為，裕呈某公司主張的解除職工勞動(dòng)合同支付的經(jīng)濟(jì)賠償金及生產(chǎn)設(shè)備、服裝、布料等被查封一年的損失均系停產(chǎn)損失，基于以上理由，本院不予支持。關(guān)于裕呈某公司主張的廠房裝修形成的遞延資產(chǎn)未折舊損失，解除合同前系停產(chǎn)造成，劉某某不承擔(dān)責(zé)任，解除合同后，因裕呈某公司違約導(dǎo)致解除合同，其要求劉某某賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修損失，沒有法律依據(jù)，故本院對(duì)裕呈某公司的該主張不予支持。
三、關(guān)于劉某某是否應(yīng)賠償五樓車間漏雨所至損失的問題。裕呈某公司稱，因劉某某未維修廠房導(dǎo)致線槽灌水及墻壁滲水，造成裕呈某公司損失。劉某某稱，按照合同約定，房屋交給裕呈某公司后，其生產(chǎn)安全應(yīng)由其自行負(fù)責(zé)，且損失系裕呈某公司管理不善，未及時(shí)關(guān)閉窗戶造成雨水飄入所致。本院認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的房屋租賃合同第一條和第八條約定，裕呈某公司對(duì)所租房屋的具體狀況充分了解，且對(duì)生產(chǎn)安全及防火自行負(fù)責(zé)。因房屋結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀的原因（如裕呈某公司所稱線槽灌水）所致?lián)p失，應(yīng)由承租人裕呈某公司自行承擔(dān)。關(guān)于墻壁滲水，在承租人要求下，出租人有維修義務(wù)，出租人不維修的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。本案中，裕呈某公司既沒有證據(jù)證明其要求劉某某進(jìn)行維修，也沒有自行維修，其主張出租人劉某某承擔(dān)房屋滲水損失沒有事實(shí)和法律依據(jù)。因此，對(duì)裕呈某公司要求劉某某賠償五樓車間漏雨損失的主張，本院不予支持。
綜上，裕呈某公司因未及時(shí)支付劉某某租金，違反合同約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但裕呈某公司用五樓置換二樓，劉某某仍要求裕呈某公司支付五樓租金，本院不予支持。裕呈某公司2011年1月1日至2013年5月共29個(gè)月的租金為210250元（7250×29），其已支付147000元，還下欠63250元。裕呈某公司應(yīng)依約向劉某某給付拖欠的租金。裕呈某公司未支付租金，在劉某某多次催促下仍不支付，劉某某要求解除租賃合同符合法律規(guī)定，本院予以支持。裕呈某公司反訴稱劉某某單方解除合同應(yīng)支付違約金10000元，本院對(duì)該主張亦不予支持。裕呈某公司、蔡某某的上訴請(qǐng)求沒有事實(shí)和法律根據(jù)，本院不予支持。一審判決認(rèn)定部分事實(shí)有誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、維持鄂州市華容區(qū)人民法院（2013）鄂華容民初字第00380號(hào)民事判決第一、三、四、五、六項(xiàng)；
二、撤銷鄂州市華容區(qū)人民法院（2013）鄂華容民初字第00380號(hào)民事判決第二項(xiàng)；
三、湖北省葛店開發(fā)區(qū)裕呈某服飾有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付劉某某房屋租金63250元。
上述應(yīng)付款項(xiàng)如果未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件訴訟費(fèi)用按一審判決執(zhí)行。二審案件受理費(fèi)15000元由湖北省葛店開發(fā)區(qū)裕呈某服飾有限公司、蔡某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　李志伸 審判員　　齊志剛 審判員　　繆冬琴

書記員：郭玥彤