上訴人（原審被告、反訴原告）：蔡某某。
上訴人（原審被告、反訴原告）：湖北省葛店開發(fā)區(qū)裕呈某服飾有限公司。住所地：鄂州市葛店開發(fā)區(qū)1號工業(yè)區(qū)。
法定代表人：蔡某某，該公司經理。
上列二上訴人的委托代理人：胡茂生，該公司法律顧問（代理權限為特別授權）。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：劉某某。
委托代理人：曾昭洪，湖北若磐律師事務所律師（代理權限為一般代理）。

上訴人蔡某某、湖北省葛店開發(fā)區(qū)裕呈某服飾有限公司（以下簡稱裕呈某公司）為與被上訴人劉某某房屋租賃合同糾紛一案，不服鄂州市華容區(qū)人民法院（2013）鄂華容民初字第00380號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人蔡某某及其與裕呈某公司的委托代理人胡茂生、被上訴人劉某某的委托代理人曾昭洪到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
一審法院認定如下事實：
劉某某與蔡某某于2010年12月6日簽訂一份《房屋租賃合同》，約定：劉某某將其所有的位于葛店開發(fā)區(qū)1#工業(yè)園，房屋產權證號為鄂葛開房字第私0366、0367、0368號，面積為2418㎡工業(yè)廠房出租給蔡某某，租期自2011年1月1日至2015年12月31日止，共計60個月，每月租金為7250元，每6個月結算一次，每次共計人民幣43500元，提前30天支付下期房租；任何一方提出終止合同，應提前三個月通知對方，并另賠償違約金10000元。
2011年12月1日，劉某某與蔡某某簽訂第二份《房屋租賃合同》，約定：劉某某將其所有的位于葛店開發(fā)區(qū)1#工業(yè)園，房屋產權證號為鄂葛開房字第私0369號，面積為1284.7㎡工業(yè)廠房出租給蔡某某，租期自2012年1月1日至2015年12月31日止，共計48個月，每月租金為3854元，每6個月結算一次，每次共計人民幣23124元，提前30天支付下期房租；任何一方提出終止合同，應提前三個月通知對方，并另賠償違約金10000元。
雙方當事人簽訂第一份合同當天，蔡某某向劉某某支付第一期房屋租金43500元，2011年6月8日支付10000元，2011年8月8日支付第二期房屋租金43500元，2012年4月支付房屋租金50000元（以上租金中有53500蔡某某按劉某某指示，交由湖北聚友科技有限公司代收后再轉交給劉某某），蔡某某以代湖北聚友科技有限公司（以下簡稱聚友公司）繳納電費折抵租金為由拒絕支付剩余租金。因蔡某某拒絕支付剩余租金，劉某某以拉閘停電的手段催繳租金。蔡某某于2013年5月15日、16日兩天自行拖走部分設備，并撤離所有工人，僅留一名門衛(wèi)值守。劉某某以裕呈某公司未繳納租金并自行拖走部分設備逃避債務為由，強行焊鎖了廠房大院的院門。
經現場查明，五樓廠房墻面有水痕，以墻壁線槽與墻面靠窗戶下邊最為嚴重，三樓、四樓墻面靠窗戶下邊水痕最為嚴重，而六樓未發(fā)現漏水痕跡。
聚友公司注冊資本為5000000元，系獨立法人，法定代表人為王芝基。該公司也租賃劉某某所有的房屋進行生產經營。
一審法院認為：1、本案訴訟主體問題。湖北省高級人民法院2014年11月13日作出的（2014）鄂民立二再終字第00008號民事裁定書認定，蔡某某與劉某某簽訂房屋租賃合同，并以發(fā)起人的身份，以租賃房作為廠房，組建裕呈某公司，并進行工商登記。呈某公司作為實際承租人，使用該房屋，交納租金。蔡某某與劉某某簽訂房屋租賃合同的行為系履行職務行為，合同的實際主體為裕呈某公司，合同權利、義務應由裕呈某公司承擔。故依法應駁回劉某某對蔡某某的訴訟請求，同時駁回蔡某某的反訴請求。
2、當事人違約的問題。劉某某認為，裕呈某公司僅按照合同約定繳納137000元租金，剩余租金133248元沒有按照合同約定及時支付，在其多次催收后拒絕支付租金并私自拖走設備，致使其無法實現合同目的，構成根本違約。裕呈某公司認為，并不拖欠劉某某租金，2011年12月1日簽訂的第二份《房屋租賃合同》實際是租賃房屋的二樓置換租賃房屋的五樓，二樓和五樓不應重復計算租金，實際租金應為207785元，庭審中查明現金支付租金為147000元，而后雙方變更租金支付方式，以裕呈某公司代聚友公司墊付電費折抵租金，裕呈某公司共計墊付電費75422.46元，并由該公司轉交給了劉某某，故裕呈某公司實際繳納租金為222422.46元，實際多支付租金14637.46元。一審法院認為，雙方于2011年12月1日簽訂的《房屋租賃合同》中僅約定劉某某將其所有的位于葛店開發(fā)區(qū)1#工業(yè)園，房屋產權證號為鄂葛開房字第私0369號房屋戶型工業(yè)廠房（以下簡稱涉案房屋二樓）出租給裕呈某公司，并沒有約定以涉案房屋二樓置換五樓的意思表示，也沒有其它證據予以證明，裕呈某公司僅以五樓漏水以及兩份合同簽訂時間僅間隔一年為由，推斷租賃房屋二樓置換租賃房屋五樓，明顯與事實不符，其抗辯理由不予采納。《中華人民共和國合同法》第七十七條規(guī)定，當事人協商一致，可以變更合同。第七十八條規(guī)定，當事人對合同變更的內容約定不明確的，推定為未變更。裕呈某公司以劉某某指定聚友公司代收兩次租金為由，推定租金支付方式已經變更，聚友公司是劉某某指定的租金代收人，其為聚友公司墊付的電費及稅款應當折抵租金，同時在缺乏證據的情況下，推定該費用聚友公司已經轉交給劉某某。故裕呈某公司的抗辯理由及證據均不充分，依法不予采納。
3、裕呈某公司反訴劉某某侵權責任。裕呈某公司應繳納租金為275768元（2010年12月6日簽訂合同租金為：2011年1月1日至2013年5月，共計29個月7250元／月×29月=210250元；2011年12月1日簽訂合同租金為：2012年1月1日至2013年5月，共計17個月3854元／月×17月=65518元，合計275768元）。裕呈某公司僅繳納租金147000元，下欠租金128768元至今未付。《中華人民共和國合同法》第二百二十條規(guī)定：出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。第二百二十一條規(guī)定：承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。第二百二十七條規(guī)定：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。裕呈某公司沒有提交相關證據證實其要求劉某某在合理期限內維修出租房屋，也沒有提交證據證實劉某某出租的房屋存在質量問題，及劉某某拒絕履行法定維修義務。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明，沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。裕呈某公司無正當理由未支付租金的，是造成合同無法繼續(xù)履行的責任方，其因解除合同而造成的損失應由其自行承擔。裕呈某公司反訴要求劉某某賠償各項侵權損失合計1230032元的訴請請求，不予支持。
一審法院認為，劉某某與裕呈某公司簽訂的兩份房屋租賃合同，是雙方真實意思表示，合法有效，合同簽訂后，雙方即應按合同約定履行各自的義務，裕呈某公司沒有依合同約定及時給付房屋租金，是造成本案糾紛的責任方，應立即支付下欠劉某某的租金128768元。裕呈某公司是造成合同無法繼續(xù)履行的責任方，其因解除合同而造成的損失應由其自行承擔，其反訴請求依法不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第二百二十六條、第二百二十七條《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、解除劉某某與湖北省葛店開發(fā)區(qū)裕呈某服飾有限公司于2010年12月6日、2010年12月6日簽訂的兩份《房屋租賃合同》；二、湖北省葛店開發(fā)區(qū)裕呈某服飾有限公司于判決生效后三日內日給付下欠劉某某的房屋租金128768元。上述應付賠償的款項應按判決書規(guī)定期限履行，逾期履行的，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息；
三、駁回劉某某對蔡某某的訴訟請求；四、駁回劉某某的其他訴訟請求；五、駁回蔡某某反訴請求；六、駁回湖北省葛店開發(fā)區(qū)裕呈某服飾有限公司的反訴請求。本案受理費2965元，保全費1186元，反訴費12433元，由劉某某負擔1186元，由湖北省葛店開發(fā)區(qū)裕呈某服飾有限公司負擔15398元。

本院認為：雙方主要爭議焦點：一是裕呈某公司是否拖欠租金，二是劉某某是否應對鎖閉廠區(qū)、申請查封車間期間所至損失承擔侵權賠償責任，三是劉某某是否應賠償五樓車間漏雨所至損失。
一、關于裕呈某公司是否拖欠劉某某租金的問題。
1、關于以電費抵租金的問題。裕呈某公司稱，聚友公司系劉某某租金代收人，裕呈某公司與聚友公司口頭協商約定以裕呈某公司代付聚友公司所欠電費抵扣租金，劉某某對此無異議，表明租金的支付方式發(fā)生了變更，因裕呈某公司代付的電費超過租金，故不欠劉某某租金。劉某某稱，從未委托聚友公司代收電費，欠付電費是裕呈某公司與聚友公司之間的事，與劉某某無關。本院認為，聚友公司與劉某某是不同民事主體，裕呈某公司和聚友公司之間的代付電費關系同裕呈某公司和劉某某之間的欠付租金關系是不同法律關系，兩者債務發(fā)生抵扣必須相關債權人同意或確認，但裕呈某公司沒有證據對此予以證明，即使聚友公司是劉某某租金代收人，也不必然發(fā)生抵扣的法律后果，因此，對裕呈某公司的上述主張不予支持，裕呈某公司可另行向聚友公司主張權利。
2、關于五樓置換二樓的問題。裕呈某公司稱，因五樓發(fā)生灌水不能生產且消防不過關，經雙方口頭協商五樓置換二樓，因當時雙方關系較好，沒有在新協議中注明。劉某某稱，雙方簽訂的租賃合同明確表明不存在置換的事實。本院認為，有證據表明五樓消火栓系統(tǒng)管網無水，不符合消防要求，且雙方2011年12月1日簽訂二樓租賃合同前發(fā)生了五樓生產車間水漬事故，裕呈某公司要求置換二樓符合常理。同時，該合同簽訂后，裕呈某公司生產車間由五樓變成二樓，辦公室由四樓搬至二樓，照片也顯示查封時五樓空閑。因此，可以認定五樓生產設備搬遷到二樓，五樓空閑。雖然雙方簽訂的租賃合同沒有約定五樓置換二樓，但是生產車間搬遷及五樓空閑的事實表明雙方的行為變更了前一個租賃合同。因此，對裕呈某公司稱的五樓置換二樓的主張，本院予以支持。
二、關于劉某某是否應對鎖閉廠區(qū)、申請查封車間期間所至損失承擔侵權賠償責任的問題。
1、關于裕呈某公司是否搬走生產設備。本院認為，劉某某提交的廠區(qū)保安證言證實裕呈某公司曾經用貨車搬走廠內設備，裕呈某公司也稱因劉某某停電，為完成訂單，臨時只搬出4臺生產設備。對于生產設備的總數量，裕呈某公司稱車間被查封一年，辦公室的財務賬簿丟失，縫紉機總數量只有一百多臺。但從裕呈某公司在一審提交的開業(yè)時五樓生產車間照片顯示縫紉機大約160余臺，雙方在查封后對二至五樓進行了清點，有縫紉機101臺，其中，作為生產車間的二樓只小部分生產區(qū)域有生產設備，因此，裕呈某公司搬走部分設備這一事實可以認定。
2、關于鎖閉西院門、查封是否導致裕呈某公司停產。涉案房屋有東、西兩個門進出，每層樓東、西兩頭均開有門且由東、西樓梯相連，裕呈某公司租賃二樓、五樓的全部及三樓、四樓西邊部分，所租房屋門鑰匙均由其控制，東院門、西院門通過廠內可以相通。從涉案房屋的以上結構看，在劉某某鎖閉西院門后，裕呈某公司可以從東院門進出，并從車間東門進入進行生產，如果劉某某或聚友公司阻止，那么裕呈某公司可以申請法院采取行為保全或先予執(zhí)行等措施排除妨礙或解除鎖閉。法院查封二樓、三樓的部分生產設備并在車間西門張貼封條，其目的并不是阻止裕呈某公司生產，而是防止被查封設備轉移。裕呈某公司在法院查封后，可以從車間的東門進出，或者提供反擔保，請求法院解除查封。因此，劉某某鎖閉西院門、法院查封并不會必然造成停產。
3、關于劉某某是否應對停產后的損失承擔侵權責任。劉某某在有證據表明裕呈某公司存在搬走生產設備可能躲避債務的跡象且報警不足以保護其利益情況下，采取應急措施，用電焊鎖閉西院門，具有合理性。劉某某鎖閉西院門及法院查封不必然導致裕呈某公司停產，裕呈某公司沒有采取相應的積極措施，任由所租車間停產的發(fā)生，其自身存在過錯，由此造成的停產損失不應由劉翰林承擔。
裕呈某公司在一審反訴中請求賠償鎖閉廠區(qū)、查封車間所至如下損失：一是解除職工勞動合同支付的經濟賠償金，二是廠房裝修形成的遞延資產未折舊損失，三是生產設備、服裝、布料等被查封一年的損失。本院認為，裕呈某公司主張的解除職工勞動合同支付的經濟賠償金及生產設備、服裝、布料等被查封一年的損失均系停產損失，基于以上理由，本院不予支持。關于裕呈某公司主張的廠房裝修形成的遞延資產未折舊損失，解除合同前系停產造成，劉某某不承擔責任，解除合同后，因裕呈某公司違約導致解除合同，其要求劉某某賠償剩余租賃期內裝飾裝修損失，沒有法律依據，故本院對裕呈某公司的該主張不予支持。
三、關于劉某某是否應賠償五樓車間漏雨所至損失的問題。裕呈某公司稱，因劉某某未維修廠房導致線槽灌水及墻壁滲水，造成裕呈某公司損失。劉某某稱，按照合同約定，房屋交給裕呈某公司后，其生產安全應由其自行負責，且損失系裕呈某公司管理不善，未及時關閉窗戶造成雨水飄入所致。本院認為，根據雙方簽訂的房屋租賃合同第一條和第八條約定，裕呈某公司對所租房屋的具體狀況充分了解，且對生產安全及防火自行負責。因房屋結構現狀的原因（如裕呈某公司所稱線槽灌水）所致損失，應由承租人裕呈某公司自行承擔。關于墻壁滲水，在承租人要求下，出租人有維修義務，出租人不維修的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。本案中，裕呈某公司既沒有證據證明其要求劉某某進行維修，也沒有自行維修，其主張出租人劉某某承擔房屋滲水損失沒有事實和法律依據。因此，對裕呈某公司要求劉某某賠償五樓車間漏雨損失的主張，本院不予支持。
綜上，裕呈某公司因未及時支付劉某某租金，違反合同約定，應承擔違約責任。但裕呈某公司用五樓置換二樓，劉某某仍要求裕呈某公司支付五樓租金，本院不予支持。裕呈某公司2011年1月1日至2013年5月共29個月的租金為210250元（7250×29），其已支付147000元，還下欠63250元。裕呈某公司應依約向劉某某給付拖欠的租金。裕呈某公司未支付租金，在劉某某多次催促下仍不支付，劉某某要求解除租賃合同符合法律規(guī)定，本院予以支持。裕呈某公司反訴稱劉某某單方解除合同應支付違約金10000元，本院對該主張亦不予支持。裕呈某公司、蔡某某的上訴請求沒有事實和法律根據，本院不予支持。一審判決認定部分事實有誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

一、維持鄂州市華容區(qū)人民法院（2013）鄂華容民初字第00380號民事判決第一、三、四、五、六項；
二、撤銷鄂州市華容區(qū)人民法院（2013）鄂華容民初字第00380號民事判決第二項；
三、湖北省葛店開發(fā)區(qū)裕呈某服飾有限公司于本判決生效后十日內給付劉某某房屋租金63250元。
上述應付款項如果未按本判決指定的期間履行給付義務的，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件訴訟費用按一審判決執(zhí)行。二審案件受理費15000元由湖北省葛店開發(fā)區(qū)裕呈某服飾有限公司、蔡某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　李志伸 審判員　　齊志剛 審判員　　繆冬琴

書記員：郭玥彤