劉某某
盧淑賢（河北世紀(jì)三和律師事務(wù)所）
河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司
張弘

原告:劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住定州市北城區(qū)。
委托訴訟代理人:盧淑賢，河北世紀(jì)三和律師事務(wù)所律師。
被告:河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司，住所地:石家莊市橋西區(qū)長(zhǎng)豐路4號(hào)。
法定代表人:白建平，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人:張弘，河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司職工。
原告劉某某與被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“燕某公司”）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2016年8月29日立案后，依法適用普通程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告委托訴訟代理人盧淑賢、河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司委托訴訟代理人張弘到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、依法確認(rèn)原、被告簽訂的房屋（商鋪）轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，判令被告返還購(gòu)房款55872元及利息（利息自2014年12月31日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算至判決生效后）；2、依法確認(rèn)原被告雙方簽訂的返租協(xié)議無(wú)效，判令被告支付可得利益損失18437元。
事實(shí)與理由:2008年8月11日，原告劉某某與被告燕某公司簽定了《安佳國(guó)際家居購(gòu)物廣場(chǎng)房屋（商鋪）轉(zhuǎn)讓合同》，購(gòu)買被告所建坐落于定州市南門(mén)街西側(cè)第二號(hào)樓（展館）一層B區(qū)034號(hào)房（鋪），價(jià)格為55872元。
同日，原告與被告簽定了《返租協(xié)議書(shū)》。
合同簽訂后，原告按約定將全部房款交付給被告，但被告未按協(xié)議向原告支付租金。
原告多次要求被告辦理房產(chǎn)證，被告一直推脫。
經(jīng)原告調(diào)查得知被告銷售該商鋪未辦理商品房預(yù)售許可證，且無(wú)消防和工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及商鋪產(chǎn)權(quán)證，因此原告的房產(chǎn)證無(wú)法辦理。
故訴至貴院，請(qǐng)求依法支持原告訴求。
被告辯稱，第一、原告與被告所簽的兩份合同合法有效。
被告所建工程是經(jīng)政府批準(zhǔn)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，被告將自建使用的商業(yè)商鋪進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和租賃符合法律規(guī)定。
合同是雙方真實(shí)意思表示，并且已實(shí)際履行，被告已將商鋪交付給原告，因此雙方的兩份合同均是正在履行中的有效合同。
第二、被告投資建設(shè)的項(xiàng)目在2012年3月已辦理好《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證書(shū)》等合法有效證件，具有該房地產(chǎn)的物權(quán)與處分權(quán)，符合辦理房產(chǎn)登記的全部手續(xù)的條件。
因原告未交配套費(fèi)，也未在期限內(nèi)提交辦理房產(chǎn)登記轉(zhuǎn)移手續(xù)，故原告主張合同無(wú)效不符合事實(shí)。
第三、原被告簽訂的是轉(zhuǎn)讓合同，并非商品房買賣合同。
被告轉(zhuǎn)讓的商鋪不具有商品房的條件與特征,原告以此主張合同無(wú)效不符合法律規(guī)定。
原告未按合同約定繳納配套費(fèi)，因此被告有權(quán)拒絕支付返租租金。
綜上所述，原、被告簽訂的合同合法有效，應(yīng)依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證，根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下:2008年8月11日，原告與被告簽定了合同編號(hào)為21.146《安佳國(guó)際家居購(gòu)物廣場(chǎng)房屋（商鋪）轉(zhuǎn)讓合同》，合同中約定:“第一條、甲方房屋（商鋪）坐落于定州市南門(mén)街西側(cè)，結(jié)構(gòu)為框架，用途為商業(yè)，第二號(hào)樓（展館）壹層B區(qū)034號(hào)房（鋪），建筑面積為9平方米。
第二條、1.商鋪轉(zhuǎn)讓價(jià)格乙方按￥57600元/個(gè)鋪位，向甲方支付房（鋪）款，共壹個(gè)，總金額為人民幣伍萬(wàn)柒仟陸佰元整（￥57600元）。
3、（1）.一次性折抵返租金付款（1）甲方給予3%優(yōu)惠，實(shí)際總房（鋪）款為伍萬(wàn)伍仟捌佰柒拾貳元整，（￥55872元），乙方將三年返租金即總房款的24%，一次性折抵所購(gòu)房款，折抵后剩余總房款為肆萬(wàn)貳仟肆佰元整，（￥42462元）。
（3）該房（鋪）自2009年1月1日至2011年12月31日使用權(quán)歸甲方有。
第四條、交房的期限房屋（鋪）的交付時(shí)間:2009年1月1日，如遇政府政策變化特殊原因或不可抗拒因素，甲方可據(jù)實(shí)予以延期交付。
第六條、。
自本合同生效之日起，乙方按合同約定時(shí)間付清全部鋪款及相關(guān)配套費(fèi)用并在交房后一年內(nèi)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方積極給予協(xié)助。
如因甲方過(guò)失造成乙方違約不能在約定的時(shí)間內(nèi)取得房屋（商鋪）產(chǎn)權(quán)證，視為甲方違約，乙方有權(quán)退房（鋪）。
甲方必須在乙方提出退房之日起叁拾天將乙方已付款退還給乙方，并向乙方支付房款的千分之一的違約金。
”。
原告按約定于2008年8月5日、8月11日分兩次付給被告燕某公司購(gòu)房款42462元。
2008年8月11日，原告與被告簽定了《返租協(xié)議》，協(xié)議約定:“1、乙方購(gòu)買甲方商鋪二（展館）壹層B區(qū)034號(hào)建筑面積為9M2。
2、乙方所購(gòu)鋪位單價(jià):55872元/鋪位，共壹個(gè)鋪位，總金額人民幣（大寫(xiě)）伍萬(wàn)伍仟捌佰柒拾貳元整，人民幣￥55872元。
3、返租期限起止時(shí)間（2012年1月1日）到（2014年12月31日）共計(jì)（三年）；年返租率分別為總房款的10%、11%、12%，共計(jì)總房款的（33%），三年返租金共計(jì)（人民幣￥18437元）。
租金收益每季度結(jié)算一次，由甲方開(kāi)戶銀行直接打到客戶“一卡通”賬號(hào)上。
返租期滿后如繼續(xù)返租，按當(dāng)時(shí)實(shí)際收益給予返租。
4、在返租期內(nèi)，乙方所購(gòu)鋪位的三年使用權(quán)歸甲方所有，甲方有權(quán)代為出租，租金收益全部歸甲方所有，與乙方無(wú)關(guān)。
”。
本院認(rèn)為，被告在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的情況下與原告簽定房屋轉(zhuǎn)讓合同，且在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證明，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。
因原、被告雙方所簽的房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，原、被告簽訂的返租協(xié)議也應(yīng)無(wú)效。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，本案中因被告未辦理商品房預(yù)售許可證將房屋出售給原告，造成合同無(wú)效，被告應(yīng)承擔(dān)全部過(guò)錯(cuò)責(zé)任，故原告要求確認(rèn)原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，被告返還購(gòu)房款的請(qǐng)求，本院予以支持。
原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，原告因該合同所取得的房產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)返還，但由于雙方又簽訂返租協(xié)議，該房產(chǎn)由被告實(shí)際占用，故原告不再返還。
購(gòu)房款原告給付被告現(xiàn)金42462元，以2009年1月1日至2011年12月31日租金13410元折抵應(yīng)給付被告購(gòu)房款，原被告雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同雖然無(wú)效，此租金13410元系原告既得利益，應(yīng)為原告已支付購(gòu)房款，對(duì)原告已支付全部購(gòu)房款55872元，本院予以確認(rèn)。
利益損失的計(jì)算，自2012年1月1日至2014年12月31日間的利益損失原告要求應(yīng)參照原、被告雙方所簽返租協(xié)議計(jì)算，數(shù)額為18437元，2015年1月1日之后的損失為利息損失，原告要求以購(gòu)房款55872元為本金按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算，原告要求符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于被告在庭審中辯稱簽訂商鋪轉(zhuǎn)讓合同不需要商品房預(yù)售許可證及被告不是開(kāi)發(fā)企業(yè)，因未取得商品房預(yù)售許可證而確認(rèn)合同無(wú)效沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條 ?“在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃”，故被告所辯與法相悖，本院不予采信。
因原、被告間的轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，故關(guān)于被告稱原告違約，不符合法律規(guī)定，本院不予支持。
綜上所述，為維護(hù)當(dāng)事人的合法經(jīng)濟(jì)利益不受侵害，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下:
一、2008年8月11日原告劉某某與被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司簽定的安佳國(guó)際家居購(gòu)物廣場(chǎng)房屋（商鋪）轉(zhuǎn)讓合同及返租協(xié)議書(shū)無(wú)效；
二、被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司返還原告劉某某購(gòu)房款55872元；
四、被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司賠償原告劉某某損失（損失數(shù)額:自2012年1月1日至2014年12月31日為18437元；自2015年年1月1日以購(gòu)房款55872元為本金按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算至本判決確定的履行之日止）；
以上（三）、（四）條限本判決生效后五日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1658元，由被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省保定市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，被告在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的情況下與原告簽定房屋轉(zhuǎn)讓合同，且在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證明，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。
因原、被告雙方所簽的房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，原、被告簽訂的返租協(xié)議也應(yīng)無(wú)效。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，本案中因被告未辦理商品房預(yù)售許可證將房屋出售給原告，造成合同無(wú)效，被告應(yīng)承擔(dān)全部過(guò)錯(cuò)責(zé)任，故原告要求確認(rèn)原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，被告返還購(gòu)房款的請(qǐng)求，本院予以支持。
原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，原告因該合同所取得的房產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)返還，但由于雙方又簽訂返租協(xié)議，該房產(chǎn)由被告實(shí)際占用，故原告不再返還。
購(gòu)房款原告給付被告現(xiàn)金42462元，以2009年1月1日至2011年12月31日租金13410元折抵應(yīng)給付被告購(gòu)房款，原被告雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同雖然無(wú)效，此租金13410元系原告既得利益，應(yīng)為原告已支付購(gòu)房款，對(duì)原告已支付全部購(gòu)房款55872元，本院予以確認(rèn)。
利益損失的計(jì)算，自2012年1月1日至2014年12月31日間的利益損失原告要求應(yīng)參照原、被告雙方所簽返租協(xié)議計(jì)算，數(shù)額為18437元，2015年1月1日之后的損失為利息損失，原告要求以購(gòu)房款55872元為本金按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算，原告要求符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于被告在庭審中辯稱簽訂商鋪轉(zhuǎn)讓合同不需要商品房預(yù)售許可證及被告不是開(kāi)發(fā)企業(yè)，因未取得商品房預(yù)售許可證而確認(rèn)合同無(wú)效沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條 ?“在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃”，故被告所辯與法相悖，本院不予采信。
因原、被告間的轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，故關(guān)于被告稱原告違約，不符合法律規(guī)定，本院不予支持。

綜上所述，為維護(hù)當(dāng)事人的合法經(jīng)濟(jì)利益不受侵害，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下:
一、2008年8月11日原告劉某某與被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司簽定的安佳國(guó)際家居購(gòu)物廣場(chǎng)房屋（商鋪）轉(zhuǎn)讓合同及返租協(xié)議書(shū)無(wú)效；
二、被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司返還原告劉某某購(gòu)房款55872元；
四、被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司賠償原告劉某某損失（損失數(shù)額:自2012年1月1日至2014年12月31日為18437元；自2015年年1月1日以購(gòu)房款55872元為本金按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算至本判決確定的履行之日止）；
以上（三）、（四）條限本判決生效后五日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1658元，由被告河北燕某市場(chǎng)建設(shè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：解立輝

書(shū)記員：王鶴學(xué)