上訴人（原審被告、反訴原告）：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省咸寧市咸安區(qū)。委托訴訟代理人：汪繼平（系上訴人劉某某之夫），住湖北省咸寧市咸安區(qū)。委托訴訟代理人：劉運紅，湖北昕明律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告、反訴被告）：中國電信股份有限公司咸寧分公司，住所地湖北省咸寧市咸安區(qū)銀泉大道518號。負責(zé)人：朱禮義，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：楊紅燕，女，該公司職員。委托訴訟代理人：鄭德露，湖北平合律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審第三人）：曹芳，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省咸寧市咸安區(qū)。

上訴人劉某某因與被上訴人中國電信股份有限公司咸寧分公司（以下簡稱咸寧電信分公司）、曹芳房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省咸寧市咸安區(qū)人民法院（2017）鄂1202民初2303號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月25日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。劉某某上訴請求：撤銷一審判決，依法將本案發(fā)回重審。事實和理由：1.一審判決認定被上訴人咸寧電信分公司收回該訴爭門面的目的是為了“自用”不符合事實。第一，一審時，上訴人提供了被上訴人的招商公告，上面明確了招商報名時間為2016年11月18日至11月22日，招商門店有溫泉路營業(yè)廳，招募代理優(yōu)先移動、聯(lián)通的Top代理商。被上訴人咸寧電信分公司收回訴爭門面是為了對外招商引進手機的銷售商，打造溫泉路營業(yè)廳一條龍式手機銷售市場。第二，被上訴人在本案訴訟程序未起動前，不懂得優(yōu)先承租權(quán)的法律含義，更不知道違反優(yōu)先承租權(quán)的后果，當(dāng)時對上訴人所說都是其內(nèi)心的真實想法。起動訴訟程序后，被上訴人改說門店是收回自用，這顯然是欺騙法院的障眼法。2.一審判決否定溫泉營維中心負責(zé)人陳艷的口頭承諾和錄音證據(jù)，導(dǎo)致本案基本事實無法查清。2012年3月28日，曹芳與被上訴人簽訂《房屋租賃合同》，成為本案訴爭門面的第一位承租人，2013年8月30日，曹芳將訴爭門面轉(zhuǎn)租給上訴人，轉(zhuǎn)租費205000元。上訴人當(dāng)初認為轉(zhuǎn)租費用太高，不想承租，就是因為曹芳承諾，溫泉營維中心的負責(zé)人陳艷與其是同學(xué)關(guān)系，以后繼續(xù)租賃和轉(zhuǎn)租沒有問題，經(jīng)上訴人核實，曹芳所言屬實，所以才承租下本案訴爭門面。一審時，上訴人提交了陳艷的錄音證據(jù)，從錄音中可以聽出，陳艷很后悔，不該幫老同學(xué)的忙，現(xiàn)在自己做不了主。這說明陳艷之前是做了承諾的，只是現(xiàn)在兌現(xiàn)不了。3.一審判決認定上訴人與被上訴人曹芳之間的轉(zhuǎn)租費是自愿給付，不符合事實，損害了上訴人的權(quán)益。上訴人與曹芳之間轉(zhuǎn)租費的給付是建立在一定條件下的，不是陳艷口頭有承諾，上訴人是不會為了45平方米的門面支付那么高的轉(zhuǎn)租費。4.上訴人劉某某身患重病，希望法院能夠給其一個公平的交代。咸寧電信分公司辯稱，1.上訴人稱被上訴人收回門面不是為了自用沒有證據(jù)證明。上訴人提到的《招商公告》一審時已經(jīng)雙方質(zhì)證，一審判決對該證據(jù)也作出了具體說明，該證據(jù)不是新證據(jù)。2.上訴人提到的陳艷的錄音證據(jù)，一審時也經(jīng)過了質(zhì)證，該錄音證據(jù)反映，陳艷并沒有給上訴人作出任何承諾，都是上訴人自己的主觀臆斷。3.曹芳將其租賃的門面轉(zhuǎn)租給上訴人，不是毛坯房，而是經(jīng)過裝修的門面，上訴人支付轉(zhuǎn)租費是其自愿行為。因此，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴人的上訴。曹芳辯稱，當(dāng)初將門面轉(zhuǎn)租給上訴人，是雙方自愿的。該門面裝修成本很高，轉(zhuǎn)租時轉(zhuǎn)租費里包含了半年的租金。曹芳也只是一個承租戶，不可能承諾很多。咸寧電信分公司向一審法院起訴請求：1.依法判令被告退還租賃房屋及相關(guān)的設(shè)施/設(shè)備；2.依法判令被告承擔(dān)逾期退房的租金（從2017年4月1日起按87.8元/日標(biāo)準(zhǔn)計算）及違約金；3.本案訴訟費由被告承擔(dān)。一審法院認定，咸寧電信分公司位于咸寧市溫泉路37號的電信大樓由該公司下屬單位溫泉營維中心負責(zé)經(jīng)營管理。2012年3月28日，原告委托溫泉營維中心與第三人曹芳簽訂房屋租賃合同，約定：原告將電信大樓營業(yè)廳旁的2間門面租給第三人，租期5年，自2012年4月1日起，截止至2017年3月31日。2013年8月6日，經(jīng)原告同意，第三人與被告（反訴原告）劉某某達成協(xié)議，將該門面轉(zhuǎn)租被告，被告應(yīng)支付轉(zhuǎn)租費205000元。后被告分兩次向第三人付清了此款。2013年8月30日，在被告（反訴原告）劉某某的要求下，劉某某與原告（反訴被告）咸寧電信分公司簽訂關(guān)于上述兩間門面的租賃合同，租賃起始及截止時間沿用了第三人曹芳與原告所簽合同的時間，合同約定：門面租賃期為5年，自2012年4月1日起原告將房屋及配套設(shè)施交付被告使用，至2017年3月31日到期。在租賃期間，如果遇特殊情況（如因業(yè)務(wù)開展，原告上級部門要求使用該房屋）原告需要使用所租房屋，按如下條款解決：一年內(nèi)（起租日起）收回房屋，原告一次性補償被告10萬元整，房屋租賃合同自動解除。三年以上（起租日起）原告收回房屋，房屋租賃合同自動解除，原告不予被告任何賠償。租賃期內(nèi)前三年租金為3萬元每年，期內(nèi)后兩年根據(jù)市場情況雙方協(xié)商確定。租賃期屆滿，且雙方未另訂合同的，原告有權(quán)收回房屋，但應(yīng)提供15日寬限期（自租賃期滿之日起算）供被告搬遷物品與設(shè)備，寬限期的租金比照上月租金按日計算。租賃期屆滿，除原告自行使用外，在同等條件下，本著友好合作原則應(yīng)優(yōu)先租賃給被告。因使用需要，被告可自費對房屋進行擴、加、改建，室內(nèi)裝修或增加設(shè)備。租賃期屆滿或本合同終止或解除后，被告負責(zé)自行拆除上述添附物，被告未拆除部分，原告不予任何補償。租賃期屆滿，被告應(yīng)按本合同約定及原告要求交回房屋及配套設(shè)施（設(shè)備），如有損壞，被告應(yīng)向原告承擔(dān)賠償責(zé)任。2015年8月25日，溫泉營維中心與被告（反訴原告）劉某某簽訂了補充協(xié)議，約定，從2015年4月1日起至2017年3月，每年增加房租2000元，共增加4000元。被告按協(xié)議支付了租金并使用門面。2017年3月20日，原告（反訴被告）咸寧電信分公司向被告發(fā)出通知書，通知被告不再續(xù)約，并要求做好退房準(zhǔn)備。被告認為溫泉營維中心負責(zé)人曾承諾不收回門面自用，現(xiàn)原告收回門面將造成其巨大經(jīng)濟損失，故拒不退房，為此產(chǎn)生糾紛。一審法院認為，咸寧電信分公司與劉某某簽訂的房屋租賃合同是雙方真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同成立并具有法律效力，現(xiàn)合同約定的租賃期屆滿，原告因為自己經(jīng)營的需要而要求收回出租房屋，并提前發(fā)出通知，被告應(yīng)按合同約定退出房屋，對原告關(guān)于收房的訴求予以支持。被告占房不退，侵犯原告合法權(quán)益，應(yīng)支付逾期退房期間的占用費，該費用標(biāo)準(zhǔn)按合同約定比照2017年3月日租金，即每日87.8元計算。至于原告所訴逾期退房違約金，因合同中僅對逾期付租金有違約規(guī)定，對逾期退房的情形并未約定，且已支持了占房費用，可以彌補原告損失，故對此項訴求不予支持。被告辯稱租賃期5年未滿，因被告是從第三人曹芳租賃中途租下該房，該5年租期沿用曹芳之前所簽訂合同的時間，從曹芳承租時起算，現(xiàn)合同中已明確載明租期截止時間是2017年的3月31日，被告在與原告簽訂合同時和租賃期間都沒有對此提出異議，2015年，原被告就該合同補簽協(xié)議時也未對合同租賃期限提出異議，對此意見不予采納；被告提出原告收房并非自用和溫泉營維中心負責(zé)人陳艷承諾不會收回出租房自用的意見均沒有證據(jù)支持，不予采納。被告反訴要求享有優(yōu)先承租權(quán)，但行使該權(quán)利的前提是原告仍然繼續(xù)對外出租該房屋，但原告是收回自己使用，被告行使優(yōu)先承租權(quán)的基礎(chǔ)不存在，故對此項訴求不予支持；被告反訴的經(jīng)濟損失中，轉(zhuǎn)租費系被告與第三人協(xié)商后自愿給付的，被告未能提交有效證據(jù)證明第三人曾向被告承諾該承租房屋不會被收回，原告未參與其中，被告要求原告和第三人賠償與法無據(jù)，即使第三人或者原告的工作人員曾向被告作出過口頭承諾，但合同是書證，其效力大于言詞證據(jù)，故對被告要求原告與第三人賠償轉(zhuǎn)租費的訴求不予支持。另外，被告訴請的門店裝修損失及道具損失，因雙方簽訂的合同中已明確規(guī)定合同期限屆滿后，裝修等損失由被告自行承擔(dān)，庫存損失屬于被告經(jīng)營風(fēng)險，與租賃合同無關(guān)。對被告反訴請求，均不予支持。原告在反訴中的抗辯意見，予以采納。鑒于被告身患重病，酌情免除其應(yīng)承擔(dān)的訴訟費。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決：一、被告（反訴原告）劉某某在本判決生效之日起三十日內(nèi)將咸寧市溫泉路37號電信大樓一樓營業(yè)廳旁的2間門面及配套設(shè)施、設(shè)備騰退給原告（反訴被告）中國電信股份有限公司咸寧分公司，并支付逾期占房期間的費用（從2017年4月1日開始，比照日租金標(biāo)準(zhǔn)，按每日87.7元計算至門面騰退之日為止）；二、駁回原告中國電信股份有限公司咸寧分公司的其他訴訟請求；三、駁回反訴原告劉某某的反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案本訴案件受理費250元、反訴案件受理費4376元，減半收取計2313元，由被告（反訴原告）劉某某負擔(dān)，鑒于劉某某身患重病，酌情予以全額免除。二審中，上訴人劉某某提交了兩份證據(jù)，證據(jù)一，住院病歷，擬證明上訴人病情沒有穩(wěn)定，身體欠佳，訴訟對其治療有一定的影響。證據(jù)二，證人陳某的證言，擬證明被上訴人收回門面不是為了自用。經(jīng)質(zhì)證，被上訴人咸寧電信分公司、曹芳對證據(jù)一的真實性沒有異議，但認為與本案無關(guān)。對證據(jù)二，二被上訴人認為，陳某之前系上訴人門店員工，對其證言的效力有疑問。陳某當(dāng)庭的陳述與其文字內(nèi)容有出入，且陳某指認陳艷在庭審現(xiàn)場，但陳艷并未參加庭審。陳某的證言為虛假陳述。本院認為，證據(jù)一為上訴人的病歷，該證據(jù)與本案無關(guān)。證據(jù)二為單一證據(jù)，除陳某的證言外沒有其他證據(jù)與之相印證，不足以證明上訴人的主張。上訴人提交的兩份證據(jù)均不能作為認定案件事實的依據(jù)。一審認定的事實屬實，本院繼續(xù)予以確認。

本院認為：《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。”本案中，上訴人劉某某認為涉案門店租賃期屆滿，被上訴人咸寧電信分公司收回該門店不是自行使用，依照雙方簽訂的《房屋租賃合同》的約定，上訴人對該門店享有優(yōu)先承租的權(quán)利。為此，上訴人提交了《招商公告》、溫泉營維中心負責(zé)人陳艷的電話錄音、陳某的證言來證實自己的主張。一、二審法院組織雙方當(dāng)事人質(zhì)證后認為，上訴人提交的證據(jù)不能相互印證，無法形成完整的證據(jù)鏈，不足以證實上訴人提出的被上訴人收回涉案門店不是自用，其享有優(yōu)先承租權(quán)的主張。根據(jù)上述法律規(guī)定，上訴人劉某某應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。一審判決認定，合同約定的租賃期屆滿，被上訴人因為自己經(jīng)營需要而收回涉案門店，上訴人應(yīng)按合同約定退出門店并無不當(dāng)，本院繼續(xù)予以支持。上訴人還提出，其向被上訴人曹芳交付涉案門店的轉(zhuǎn)租費不是自愿行為，亦未提交相應(yīng)的證據(jù)證明，上訴人的該項上訴理由不能成立，本院不予支持。綜上所述，上訴人劉某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費125元，由上訴人劉某某負擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　侯欣芳
審判員　　陳繼高
審判員　　艾　軍

書記員：李靜