原告(執(zhí)行案外人)劉秀某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省大冶市，
被告（申請(qǐng)執(zhí)行人）姚某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住廣東省廣州市天河區(qū)，
第三人（被執(zhí)行人）李名忠，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住大冶市。
第三人（被執(zhí)行人）大冶市圣發(fā)源實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱圣發(fā)源公司），住所地：大冶市金湖街道辦事處棲儒橋循環(huán)工業(yè)小區(qū)。
法定代表人黃開鳳，公司董事長(zhǎng)。
第三人（被執(zhí)行人）大冶市圣山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱圣山公司），住所地：湖北省大冶市新冶大道黃四申。
法定代表人李名忠，公司董事長(zhǎng)。
第三人（被執(zhí)行人）黃石天域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天域公司），住所地：黃石市湖濱大道727-30號(hào)。
法定代表人胡長(zhǎng)青，公司總經(jīng)理。
委托代理人羅忍，湖北人本律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限：一般代理。
第三人胡長(zhǎng)青，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住武漢市武昌區(qū)。
委托代理人羅忍，湖北人本律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限：一般代理。

原告劉秀某訴被告姚某某、第三人李名忠、圣發(fā)源公司、圣山公司、天域公司、胡長(zhǎng)青執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法組成合議庭審理，于2017年9月5日公開開庭進(jìn)行了審理。原告、被告姚某某、第三人天域公司和胡長(zhǎng)青的委托代理人羅忍到庭參加了訴訟。第三人李名忠、圣發(fā)源公司、圣山公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由，拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2013年12月20日原告與天域公司簽訂了一份《認(rèn)購書》，約定原告購買天域名流天地二期9棟1單元104室房屋，建筑面積68.78平方米，優(yōu)惠后總價(jià)287225元，原告首付房款30%，即87225元。剩余房款20萬元，原告于簽訂房屋買賣合同之日付清。后原告陸續(xù)支付天域公司購房款共計(jì)87225元，天域公司向原告開具了購房款發(fā)票。2014年12月8日原告將涉案房屋租賃給了黃石市新華稅務(wù)師事務(wù)有限公司辦公。
因姚某某訴李名忠、圣發(fā)源公司、圣山公司、天域公司民間借貸糾紛一案2016年1月18日西塞山區(qū)法院作出（2016）鄂0203執(zhí)字29-1號(hào)民事裁定書，對(duì)所涉案的房屋進(jìn)行了查封。原告為此向西塞山區(qū)法院提出執(zhí)行異議，西塞山區(qū)法院于2017年2月28日作出（2017）鄂0203執(zhí)異35號(hào)民事裁定書駁回了原告的異議，原告不服遂提起案外人執(zhí)行異議之訴。
另查明，1、所涉案的商品房已經(jīng)由被告天域公司在2014年10月17日抵押登記于湖北銀行南京路支行，至今未解除抵押。2、原告名下有位于大冶市東岳路××單元××室的住宅房屋一套。

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題意見的規(guī)定》第二十八條規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”和第二十九條規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)的百分之五十”。結(jié)合上述法律規(guī)定，本院審查認(rèn)為：1、關(guān)于原告與天域公司簽訂的的合法性。因所涉案的房屋辦理了抵押登記手續(xù)，由天域公司抵押給了湖北銀行南京路支行，且抵押時(shí)間在《認(rèn)購書》簽訂之前。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。天域公司未舉證證明其出售給原告的房屋是經(jīng)抵押權(quán)人同意且由原告代為清償天域公司債務(wù)消滅抵押權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第二款規(guī)定，該合同損害了第三人利益，為無效合同。原告的主張不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題意見的規(guī)定》第二十八條第一款、第二十九條第一款規(guī)定的情形。2、涉案房屋的所有權(quán)均登記于天域公司名下，即使原告與天域公司簽訂了買賣合同，但因未辦理過戶登記手續(xù)，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力；根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，該房屋的轉(zhuǎn)讓因未經(jīng)過戶登記，房屋仍屬天域公司所有。3、原告支付天域公司購房款30%，未支付超過合同約定總價(jià)的50%，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題意見的規(guī)定》第二十九條第三款規(guī)定的情形。4、原告另有住房位于大冶市東岳路××單元××室，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題意見的規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)的情形。綜上，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第一百九十一條第二款、《中華人民共和國合同法》第五十二條第二款、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題意見的規(guī)定》第二十八條、第二十九條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告劉秀某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)80元，由原告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　萬　勁 人民陪審員　　呂浩榮 人民陪審員　　程良軍

書記員：吳雙