原告：劉某久，男，漢族，退休干部，住林甸縣林甸鎮(zhèn)。
委托訴訟代理人：劉偉宏（與原告系父女關(guān)系），女，漢族，干部，住林甸縣林甸鎮(zhèn)。
委托訴訟代理人：劉貴彬，黑龍江四維律師事務(wù)所律師。
被告：黑龍江方略房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：蔣文國，系該公司董事長。
委托訴訟代理人：林寶昌，黑龍江靈泉律師事務(wù)所律師。
第三人：張淑民，女，漢族，干部，住林甸縣林甸鎮(zhèn)。
委托訴訟代理人：姜慶云，林甸縣林甸鎮(zhèn)法律服務(wù)所法律工作者。

原告劉某久與被告黑龍江方略房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱方略公司）、第三人張淑民房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2016年1月14日立案后，依法適用普通程序，分別于2016年3月8日、2016年12月8日分兩次公開開庭進(jìn)行了審理。第一次庭審中，本案除原告劉某久以外的當(dāng)事人和委托訴訟代理人均到庭參加訴訟；第二次庭審中，原告委托訴訟代理人劉偉宏、被告委托訴訟代理人林寶昌到庭參加訴訟，第三人張淑民經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由未到庭。在審理過程中，因第三人張淑民另行提起行政訴訟，本院于2016年4月5日中止審理本案，后于2016年11月7日恢復(fù)本案審理。本案現(xiàn)已缺席審理終結(jié)。
原告劉某久向本院提出訴訟請求：1.請求依法判令被告繼續(xù)履行房屋買賣合同，立即交付龍泉新城14號樓1單元702室住宅樓，并協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)；2.要求確認(rèn)原告優(yōu)于第三人取得該補償安置用房，并要求第三人立即搬出該房屋；3.訴訟費由被告承擔(dān)。事實和理由：原告原有位于林甸縣林甸鎮(zhèn)東街192組35號房屋一套，實際面積69.67平方米。2011年11月21日，原告與林甸縣房屋征收辦公室達(dá)成房屋征收安置補償協(xié)議，補償協(xié)議約定以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置原告原位置回遷房。2014年8月30日被告用自己開發(fā)的龍泉新城住宅區(qū)落實了該協(xié)議約定的回遷補償事宜，將龍泉新城9號樓1單元201室（面積80.86平方米）作為回遷房交付給了原告，原告又按照被告要求交納了房屋補差款。被告將回遷房交付后原告對此房進(jìn)行了裝修，后發(fā)現(xiàn)該房存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，就多次找到被告要求其給付調(diào)換。2015年4月27日，原被告雙方就調(diào)換房屋事宜達(dá)成了一份書面《商品房買賣合同》，該合同約定被告將龍泉新城14號樓1單元702號住宅樓97.45平方米出賣給原告，口頭約定2015年10月份左右交房。合同簽訂后，原告將被告的交付的原9號樓1單元201室回遷房返還給了被告，并及時結(jié)算了超出約定回遷房面積部分的房款，被告出具了總收據(jù)。2015年6月4日，原被告雙方辦理了《預(yù)購商品房預(yù)告登記》。后被告故意違反約定，又將該房屋出賣給了第三人張淑民。第三人在明知該房屋系原告的安置補償房屋并已經(jīng)辦理預(yù)告登記的前提下，不顧原告的多次制止強(qiáng)行對該房屋進(jìn)行裝修。原告認(rèn)為被告的行為嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，故多次與被告交涉處理，但始終未果，特向貴院起訴，請求判如所請。

本院認(rèn)為，本案應(yīng)屬房屋拆遷安置補償合同糾紛，立案確定案由錯誤，應(yīng)予更正。被告方略公司先以龍泉新城小區(qū)9號樓1單元201室作為補償安置房屋安置與原告，后因質(zhì)量問題，又調(diào)整以本案訴爭房屋即該小區(qū)14號樓1單元702室作為補償安置房屋調(diào)換與原告，雙方訂立題為商品房買賣、實為補償安置房屋調(diào)換的書面合同。被告作為案涉房屋的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)如約履行向作為被拆遷人的原告及時交付調(diào)換后補償安置房屋的義務(wù)，故本院對原告要求被告繼續(xù)履行雙方合同并協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)的訴請依法予以支持。
關(guān)于第三人現(xiàn)占有訴爭房屋能否對抗原告的問題：（一）就第三人與被告所訂立合同的性質(zhì)而言，雙方訂立的“龍泉新城認(rèn)購協(xié)議書”明確載明，該協(xié)議書的簽訂僅為第三人取得“優(yōu)先認(rèn)購權(quán)及相關(guān)優(yōu)惠”，其先行向被告交付的3萬元為認(rèn)購定金，且第三人直至本案訴訟在2014年、2015年、2016年三年中向被告交付包括定金在內(nèi)的購房款95274元，僅占約定購房款的32%，仍未按合同約定足額交付購房款，不符合應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為商品房買賣合同之法定條件，故該協(xié)議僅屬商品房預(yù)購合同，第三人僅是認(rèn)購人而非房屋買受人，故本院對第三人抗辯其已與被告訂立商品房買賣合同之主張，依法不予認(rèn)可；（二）就第三人與被告所訂立合同的內(nèi)容而言，雙方明確約定第三人在被告處認(rèn)購的房屋為龍泉新城小區(qū)23號樓1單元702室，第三人在2015年10月向被告交付所謂“首付款”時相關(guān)票據(jù)仍標(biāo)注其認(rèn)購的房屋為“23#1-702”，而非案涉原告主張其應(yīng)取得的龍泉新城小區(qū)14號樓1單元702室；（三）就取得案涉房屋的權(quán)利而言，根據(jù)被告2015年12月向地稅部門報送的回遷房分房明細(xì)表等證據(jù)，結(jié)合被告在本案第二次庭審中明確自認(rèn)，訴爭房屋確系原告調(diào)換后的補償安置房屋，據(jù)此原告作為被拆遷人可依法優(yōu)先取得該訴爭房屋，其優(yōu)先權(quán)可以對抗其他房屋買受人，何論本案中第三人并非訴爭房屋買受人，而僅為另一房屋之認(rèn)購人，結(jié)合以上（二）、（三）兩點，本院對第三人抗辯其與被告間的合同訂立、生效、履行在先、應(yīng)優(yōu)先取得訴爭房屋等主張均不予支持；（四）就第三人占有訴爭房屋的效力來說，第三人依其與被告就認(rèn)購龍泉新城小區(qū)23號樓1單元702室而訂立之認(rèn)購協(xié)議書，在明知本案訴爭房屋已經(jīng)原告申請辦理預(yù)告登記，仍繼續(xù)占有該小區(qū)14號樓1單元702室，又未提出異議登記申請，其占有行為不具有足以對抗原告的合法理由和權(quán)源，被告在作為案涉訴爭房屋預(yù)告登記義務(wù)人已為原告在2015年5月辦理預(yù)告登記的情況下，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人即本案原告同意，又于2015年10月向本案第三人交付處分該訴爭房屋的行為，依法不能發(fā)生物權(quán)效力，故本院對第三人抗辯其合法取得房屋占有權(quán)的主張，依法不予認(rèn)可。
綜上所述，被告即已認(rèn)可其與原告通過商品房買賣合同方式確定調(diào)換訴爭房屋作為原告補償安置房屋，且已辦理相關(guān)預(yù)告登記手續(xù)，即應(yīng)按拆遷安置補償協(xié)議的相關(guān)要求繼續(xù)履行，故本院對原告請求依法判令被告繼續(xù)履行雙方合同，并協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)等訴請依法予以支持；因訴爭房屋已由第三人實際占有，被告直接向原告交付該房屋已客觀不能實現(xiàn)，故本院對原告要求被告交付訴爭房屋的訴請，依法不予支持；第三人所持協(xié)議及其實際占有訴爭房屋均不能對抗原告，故本院對原告要求確認(rèn)其優(yōu)于第三人取得該訴爭房屋的訴請依法予以支持；關(guān)于原告要求第三人立即搬出案涉房屋的訴請，應(yīng)在其取得訴爭房屋所有權(quán)后，基于物權(quán)保護(hù)原則通過另案方式另行向侵權(quán)人主張，故本院在本案中不予調(diào)整；第三人與被告就房屋認(rèn)購協(xié)議所產(chǎn)生的糾紛，亦應(yīng)通過另案解決。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第一百一十條第一項、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第二十條第一款、第三十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、第七條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第四條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

被告黑龍江方略房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)按拆遷安置補償約定履行其與原告劉某久于2015年4月27日訂立的名為商品房買賣、實為安置補償房屋調(diào)換的書面合同，并協(xié)助原告劉某久辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)過戶手續(xù)；
確認(rèn)原告劉某久優(yōu)先于第三人張淑民取得林甸縣龍泉新城小區(qū)14號樓1單元702室房屋；
駁回原告劉某久其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
案件受理費5656元，由由被告黑龍江方略房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于黑龍江省大慶市中級人民法院。

審　判　長　　劉　實 審　判　員　　王　陽 代理審判員　　果繼偉

書記員：李雪 附1：本案證據(jù)目錄 一、原告劉某久提交證據(jù)和證明目的如下： 林甸縣房屋征收安置補償協(xié)議書（復(fù)印件，經(jīng)與原件核對無異），欲證明因棚改，對原告所有的實際面積為69.67平方米的房屋進(jìn)行征收，并以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置回遷房的事實； 房屋補差收據(jù)、物業(yè)費收據(jù)各一份（復(fù)印件，經(jīng)與原件核對無異）、商品房預(yù)售許可證一份（復(fù)印件），欲證明被告龍泉新城小區(qū)商品房符合銷售條件，原告應(yīng)被告要求繳納了龍泉新城9號樓1單元201室的房屋補差款并繳納了2015年2月的物業(yè)費，證明原、被告雙方按房屋征收補償協(xié)議履行相應(yīng)義務(wù)，原告履行相應(yīng)權(quán)利的事實。 商品房買賣合同、收據(jù)（復(fù)印件）各一份、關(guān)威的證明（原件）一份，欲證明被告2015年4月27日將原告回遷房調(diào)換為14號樓1單元702室，證明該房屋歸原告所有，同時該合同能與上一份證據(jù)中的商品房銷售許可證相對應(yīng)的事實。 合作框架協(xié)議一份，法定代表人授權(quán)委托書一份（均為復(fù)印件），欲證明關(guān)威與張國維均能代表被告，合作框架協(xié)議調(diào)取自公安局，法定代表人授權(quán)委托書調(diào)取自房產(chǎn)處的事實。 林甸縣房產(chǎn)預(yù)告登記檔案一份共20頁（復(fù)印件），欲證明涉案房屋已經(jīng)在房產(chǎn)部門辦理商品房買賣合同備案登記，房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記，原告取得龍泉新城14號樓1單元702室，林房預(yù)第20150218號預(yù)告登記證書，該登記具有物權(quán)登記效力，且房屋具備商品房預(yù)售許可證，原告行使物權(quán)符合法律規(guī)定的事實。 回遷安置分戶明細(xì)表（復(fù)印件加蓋公章）欲證明原告回遷房屋為龍泉新城小區(qū)14號樓1單元702室，該證據(jù)系被告提交給抵稅檔案。 林甸縣房產(chǎn)處、林甸縣住建局證明各一份（原件）欲證明龍泉新城小區(qū)規(guī)劃為22棟住宅樓實際建造22棟，不存在第三人提交收據(jù)上標(biāo)注的23號樓。 二、第三人張淑民提交證據(jù)和證明目的如下： 龍泉新城認(rèn)購協(xié)議書一份、交款收據(jù)八份（均為復(fù)印件，經(jīng)與原件核對無異），欲證明第三人與被告公司訂立了商品房買賣合同，建立了房屋買賣合同法律關(guān)系，第三人已經(jīng)實際向被告交付了房屋首付款和入住所購買住宅樓的入網(wǎng)各項費用的事實。 被告公司及其業(yè)務(wù)人員出具的證明一份（復(fù)印件，經(jīng)與原價核對無異），欲證明原、被告及第三人爭議的樓號實際是14號樓的事實。 龍泉新城小區(qū)調(diào)查表（復(fù)印件），欲證明，一、證據(jù)來源是縣政府組織相關(guān)部門對龍泉新城小區(qū)進(jìn)行調(diào)查后形成的，存檔于林甸縣房產(chǎn)處；二、龍泉新城小區(qū)14號樓1單元702室購買人是第三人，但是預(yù)告登記人卻簽有原告的名字，原告所做預(yù)告登記不具有真實性的事實。 其他訴訟參與人未提交證據(jù)。 附2：本案適用的法律條文 《中華人民共和國合同法》 第六條當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。 第八條依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保護(hù)。 第一百一十條當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事實上不能履行； （二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費用過高； （三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。 《中華人民共和國物權(quán)法》 第九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 第二十條第一款當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 第三十四條無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》 第四條未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第五條商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 第一款拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。 《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百四十四條被告經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭的，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。