原告:劉某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省荊州市沙市區(qū)。
委托訴訟代理人:岳進軍，湖北楚韻律師事務所律師。
委托訴訟代理人:張杰，湖北楚韻律師事務所律師。
被告:雷必新，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省荊州市荊州區(qū)。
委托訴訟代理人:楊梅，荊州市沙市區(qū)安然法律服務所法律工作者。
被告:曾某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省荊州市荊州區(qū)。
委托訴訟代理人:楊梅，荊州市沙市區(qū)安然法律服務所法律工作者。
被告：曾伊雷，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省荊州市荊州區(qū)。
委托訴訟代理人:楊梅，荊州市沙市區(qū)安然法律服務所法律工作者。

原告劉某與被告雷必新、曾某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月2日立案后，依法適用簡易程序。因案情復雜，2018年9月10日，本院制作（2018）鄂1003民初1571號民事裁定：本案轉為普通程序。2018年9月11日，根據(jù)原告劉某的申請，本院追加曾伊雷作為本案被告參加訴訟。公開開庭進行了審理。原告劉某及其委托訴訟代理人岳進軍、張杰，被告雷必新及三被告共同委托訴訟代理人楊梅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告劉某向本院提出訴訟請求：1、判令被告承擔提前解除《房屋租賃合同》給原告造成全部經濟損失421152元（賠償明細：裝修折舊費127155元；營業(yè)損失224450元；設備設施移裝9700元；搬家補助2405元；財物被盜損失總計57442元）；2、被告返還原告所交的房屋押金2000元；3、由被告承擔本案訴訟費用。事實和理由：2014年8月1日原告（乙方）與被告雷必新（甲方）簽訂《房屋租賃合同》，合同約定被告將位于荊州職業(yè)技術學院××后門××村××房屋××樓樓梯間收銀房、二樓四間房、三樓三間共七間出租給原告，供原告開愛琴海賓館使用。合同約定租賃期限從2014年8月16日起至2019年8月16日先租5年，5年后乙方要繼續(xù)連租租金隨行就市，乙方若停租，必須提前告知甲方。并約定在乙方租賃期間，若甲方出售或拆遷房屋，甲方應賠償乙方賓館裝修折舊的全部損失。合同簽訂后，原告營業(yè)未滿兩年，2016年6月，荊州區(qū)人民政府因進行荊州區(qū)棚戶區(qū)改造項目，需對原告承租房屋進行拆遷補償，2016年12月，被告簽訂拆遷補償協(xié)議，領取了房屋拆遷補償款1743755元，補償內容包括房屋裝修裝飾補償189359元，設施設備移裝9700元，搬家補助2405元，經營損失補助121963元等項目。原告要求被告賠償提前解除租賃合同的經濟損失，因不能達成協(xié)議，被告對原告賓館的水電進行破壞，導致原告無法繼續(xù)營業(yè)，賓館內財物被盜?，F(xiàn)訴至法院，望判如所請。庭審中，原告增加訴訟請求，即訴求退2016年8月16日至2017年8月16日租金3500元。
被告雷必新及三被告共同委托訴訟代理人楊梅辯稱，一、原告的訴求沒有事實和法律依據(jù)，人民法院依法應不予支持。2014年8月1日，原告與被告簽訂的《房屋租賃合同》，雙方對租賃期間、租金、違約責任等均進行了約定，但原告嚴重違約，沒有按時交納租金，依約被告可以解除合同，故不應當賠償原告的損失。關于裝修損失問題，原告僅是在被告已經裝修的基礎上，進行了簡單裝修，最高估計幾千元。二、原告訴稱被告搬走其價值57442元的物品沒有事實依據(jù)。綜上，請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了庭審舉證、質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院在評判當事人的訴訟請求時，一并分析認定。

本院認為，雙方的爭議焦點為，本案中房屋租賃合同不能履行至租期屆滿，原、被告是否應承擔民事責任的問題。
經庭審查明，原、被告間房屋租賃合同約定的租期為先租五年，自2014年8月16日起至2019年8月16日止。三被告與荊州市荊州區(qū)房屋征收與補償辦公室簽訂房屋征收（搬遷）補償協(xié)議書的時間是2017年7月20日。該補償協(xié)議約定“乙方在簽訂房屋征收（搬遷）補償協(xié)議書并騰空房屋交付甲方后，由甲方對乙方進行貨幣結算”，被告曾伊雷領取補償款的時間是2018年7月27日。而在此前，無論原被告是否存在過違約行為，雙方均未主張過提前解除合同。直至2018年7月27日起，原告劉某實際已經無法在案涉房屋處繼續(xù)經營，雙方間的房屋租賃合同依法終止。荊州市荊州區(qū)房屋征收與補償辦公室征收三被告共有的涉案房屋，該政府征收行為屬于當事人不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十條第二款“不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況”的規(guī)定，該政府征收行為屬于不可抗力；依照《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的；…”。最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第四款“承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定”。原、被告均可以提前解除合同。故本院認為，涉案房屋租賃合同自2018年7月27日起提前解除，原被告均不應承擔民事責任。原告劉某剩余租賃期內的裝飾裝修殘值及其他相關損失，由雙方按照公平原則分擔。
針對原告劉某的第一項訴訟請求即判令被告承擔提前解除《房屋租賃合同》給原告造成全部經濟損失421152元（賠償明細：裝修折舊費127155元；營業(yè)損失224450元；設備設施移裝9700元；搬家補助2405元；財物被盜損失57442元）。
關于原告劉某訴求的涉案房屋裝修折舊費127155元。原告劉某舉證對案涉房屋進行裝修的各類票據(jù)予以佐證；三被告認為，原告所舉票據(jù)形式要件均不合法，不能證明是用于涉案房屋的裝修；本院認為，原告劉某所舉的裝修票據(jù)，即便是真實的，但不具備證據(jù)的合法性、關聯(lián)性要素，故本院不予采信。但在庭審中原被告雙方一致認可，原告劉某為經營需要對案涉房屋實際進行過裝修。結合三被告與荊州市荊州區(qū)房屋征收與補償辦公室簽訂房屋征收（搬遷）補償協(xié)議書上認定的房屋裝飾裝修補償金額共計為189359元，其中：一層裝修補償72204.00元，二層裝修補償65092.00元，三層裝修補償52063.00元?？紤]到先期租期五年，自2018年7月27日起至2019年8月16日止，剩余租期為12個月零20天。而三被告出租房屋時并非毛坯房，也存在過裝修的事實。本院綜合考量，以三被告向原告劉某補償房屋拆遷補償中二層、三層房屋裝飾裝修補償款的百分之四十較為公平合理。另一樓樓梯間收銀房的裝修折舊補償，本院酌定為3000元。故本院確認，三被告應當補償支付原告劉某的涉案房屋裝修折舊費為49862元【（65092.00元+52063.00元）×40%+3000元】。
關于原告劉某訴求的營業(yè)損失224450元。原告劉某舉證2016年1月1日至12月18日愛琴海賓館旅客住宿登記薄，佐證其一年的營業(yè)收入，其損失計算從2016年12月8日計算至2021年12月8日；三被告認為，根據(jù)雙方租賃合同先期租賃期間為2014年8月16日至2019年8月16日，且原告沒有提供納稅票據(jù)，故對其營業(yè)損失不予認可。本院認為，原告劉某所舉證據(jù)系單方記錄，且自2018年7月27日起，原告劉某實際已經無法在案涉房屋處繼續(xù)經營。即便該證據(jù)真實，也不能達到其證明目的，故對原告劉某提交該證據(jù)的證明目的，本院不予采信?？紤]到先期租期五年，自2018年7月27日起至2019年8月16日止，剩余租期為12個月零20天。原告劉某在先期租賃期滿前租賃合同因拆遷被實際解除，的確存在經營損失。對三被告主張的原告劉某開設賓館沒有營業(yè)執(zhí)照等合法手續(xù)、不應當進行補償?shù)目罐q理由，本院認為，原告劉某租賃涉案房屋開設賓館是雙方的合同約定，且已實際開設賓館經營，現(xiàn)無證據(jù)證明其存在違法犯罪等法律明文禁止性經營行為，其是否辦理營業(yè)執(zhí)照等屬于工商行政管理的范疇，不在本案審查范圍。故對三被告的抗辯理由，本院不予采信。原告劉某的經營損失應當?shù)玫窖a償。原告劉某向本院提交2016年9月20日《荊職片區(qū)項目部關于項目部范圍內集體土地上住改非補償標準的會議紀要》及《荊職片區(qū)梅村“住改非”認定表》，經營者劉某愛琴海賓館經營面積為：一層10.67平方米、二層81.44平方米、三層81.44平方米。會議紀要確定補償標準為：一層70元平方米、二層50元平方米、三層40元平方米，且無營業(yè)執(zhí)照但實際用于經營的打六折，一次性對被征收戶進行6個月的住改非補償。故本院確認，愛琴海賓館經營面積內的政府拆遷經營補償金額為29075元【（一層10.67平方米×70元平方米×6個月×0.6）+（二層81.44平方米×50元平方米×6個月×0.6）+（三層81.44平方米×40元平方米×6個月×0.6）】。同時，三被告將案涉房屋用于出租經營，也因被拆遷而存在租賃經營損失。本院綜合考量，以三被告向原告劉某補償其愛琴海賓館面積內的經營補償金的百分之五十較為公平合理。故本院確認，三被告應當支付原告劉某的涉案房屋營業(yè)損失為14537.50元（29075元×50%）。
關于原告劉某訴求的設備設施移裝費9700元。原告劉某主張的金額與房屋征收（搬遷）補償協(xié)議書上認定的金額一致。三被告辯稱該協(xié)議書上的補償人是被告，故與原告劉某無關。本院認為，雖然房屋征收（搬遷）補償協(xié)議書對該項的補償對象是三被告，但三被告將案涉房屋租賃給原告劉某使用，房屋拆遷造成的設備設施移裝費，與原告劉某具有實際上的關聯(lián)。根據(jù)《荊州區(qū)荊職片區(qū)項目電器拆裝測算表》顯示，設備設施移裝費9700元包含：1、固定電話接口100元；有線電視拆移300元；寬帶100元；太陽能1000元；空調9臺36**元；電表1200元；水表2000元；電、氣熱水器7個1400元。本院經審查，結合原告劉某租賃房屋共計7間、其購置物品發(fā)票中顯示空調7臺的事實，本院對設備設施移裝相應費用予以扣除；另結合房屋出租必須提供水電的生活常識，本院認為，該補償項目中水表、電表移裝補助系對房主水電開戶的補助，租戶不應當享有。綜上，本院確認，三被告應當補償支付原告劉某的涉案房屋設備設施移裝費共計為4700元。其中：固定電話接口100元；有線電視拆移300元；寬帶100元；電、氣熱水器7個1400元；空調7臺28**元（3600元÷9臺×7臺）。
關于原告劉某訴求的搬家補助費2405元，根據(jù)原被告間簽訂《房屋租賃合同》，案涉房屋的一樓樓梯間、二樓四間房、三樓三間共七間出租給原告劉某使用，但并非整體出租。本院綜合考量，以三被告在所領取的此項補償費中，向原告劉某補償房屋拆遷補償中搬家補助費的百分之五十較為公平合理。故本院確認，三被告應當補償支付原告劉某的搬家補助費合計為1202.5元（2405元×50%）。
關于原告劉某訴求財物被盜損失總計57442元，原告劉某沒有提供證據(jù)佐證其財物被盜與三被告存在直接因果關系，故對原告劉某的該項訴訟請求，本院不予支持。
針對原告劉某的第二項訴訟請求即原告劉某訴求返還房屋押金2000元，原被告間的房屋租賃關系因政府拆遷行為而導致依法終止，故本院依法予以支持。
針對原告劉某增加的訴訟請求即訴求三被告退2016年8月16日至2017年8月16日租金3500元。本院注意到，被告曾伊雷依據(jù)房屋征收（搬遷）補償協(xié)議書領取補償款的時間是2018年7月27日。本院認為，自2018年7月27日起，原告劉某實際無法在案涉租賃房屋處繼續(xù)經營，雙方間的房屋租賃合同依法終止。故對從2016年8月16日至2017年8月16日租金3500元，原告劉某應當支付，三被告不應當返還。
綜上所述，原告劉某租賃被告雷必新、曾某某、曾伊雷共有的位于荊州職業(yè)技術學院××后門××村××房屋××樓樓梯間收銀房、二樓四間房、三樓三間共七間房屋，開愛琴海賓館使用，合同約定的租期為先租五年，自2014年8月16日起至2019年8月16日止。因荊州區(qū)人民政府進行荊州區(qū)棚戶區(qū)改造項目，需對原告劉某所承租房屋整體進行拆遷。2017年7月20日，三被告與荊州市荊州區(qū)房屋征收與補償辦公室簽訂房屋征收（搬遷）補償協(xié)議書。該補償協(xié)議約定“乙方在簽訂房屋征收（搬遷）補償協(xié)議書并騰空房屋交付甲方后，由甲方對乙方進行貨幣結算”。2018年7月27日，被告曾伊雷依據(jù)協(xié)議領取拆遷補償款。本院認為，在原被告間涉案房屋租賃合同的履行期間，案涉房屋被政府拆遷而導致合同終止履行，屬于不可抗力，原被告對合同的終止履行均無過錯，不需承擔民事責任。荊州市荊州區(qū)房屋征收與補償辦公室對三被告因房屋拆遷進行補償，補償內容包括正房屋建筑補償、房屋裝飾裝修補償、附屬物及構建物補償、設備設施移裝補助、搬家補助、臨時安置過渡費、搬遷獎勵、經營損失等。原告劉某因房屋租賃期未滿，其所租賃案涉房屋因被拆遷而存在相應損失。本院認為，原告劉某的各項損失應當在三被告所得補償范圍內計算。經綜合考量，本院確定其損失金額為：涉案房屋裝修折舊費49862元；營業(yè)損失14537.50元；設備設施移裝費4700元；搬家補助費1202.50元?？傆嫗?0302元。被告雷必新、曾某某、曾伊雷是家庭成員關系，系案涉房屋共有產權人，對涉案房屋拆遷所產生的糾紛，應當共同承擔相應的法律責任。本院認為，三被告從所領案涉房屋的政府拆遷補償款中，對原告劉某補償?shù)慕痤~為70302元。另原告劉某所交房屋租賃押金2000元，三被告應予以退還。對原告劉某訴求超過本院認定部分，本院不予支持。經合議庭合議，依據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百八十條第二款，《中華人民共和國合同法》第五條、第九條、第四十四條、第六十條、第九十一條第七款、第九十四條第一款、第九十七條、第二百一十二條、第二百三十五條，最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第四款和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、由被告雷必新、曾某某、曾伊雷共同補償原告劉某涉案房屋裝修折舊費49862元；營業(yè)損失14537.50元；設備設施移裝費4700元、搬家補助費1202.50元?？傆嫿痤~為70302元。
二、由被告雷必新、曾某某、曾伊雷共同返還原告劉某房屋押金2000元。
上述第一、第二判項所確定的給付義務，于本判決生效后十日內給付。
三、駁回原告劉某其他訴訟請求。
本案訴訟費7700元。由被告雷必新、曾某某、曾伊雷共同負擔1304.87元，由原告劉某負擔6395.13元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍給付遲延履行期間的債務利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級人民法院。

審判長 劉鋼
人民陪審員 李佳鵬
人民陪審員 司翔

書記員： 張抗抗