原告：劉淑艷，女，1973年8月12日出生，漢族，無職業(yè)。
委托訴訟代理人：于帆，黑龍江鴻臻律師事務(wù)所律師。
被告：李忠臣，男，1966年9月16日出生，漢族，無職業(yè)。
委托訴訟代理人：薄海財(cái)，黑龍江中東律師事務(wù)所律師。
第三人：劉興華，男，1960年10月29日出生，漢族，無職業(yè)。
委托訴訟代理人：楊興杰，黑龍江君德律師事務(wù)所律師。

原告劉淑艷與被告李忠臣、第三人劉興華返還原物糾紛一案，本院于2016年6月28日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉淑艷及委托訴訟代理人于帆，被告李忠臣及委托訴訟代理人薄海財(cái)，第三人劉興華委托訴訟代理人楊興杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
劉淑艷向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.依法判令被告停止侵權(quán)行為，倒出原告所有的佳木斯市向陽區(qū)全樂社區(qū)佳房權(quán)證向字號(hào)第2015010592號(hào)門市（建筑面積81.83平方米）；佳房權(quán)證向字第2015010595號(hào)住宅（建筑面積62.59平方米）。2.依法判令被告給付逾期倒出房屋租金，按同類地區(qū)相同面積商業(yè)用房和住宅房屋租金價(jià)格，自2016年5月1日起至實(shí)際倒出房屋之日止計(jì)算。事實(shí)和理由：2015年6月16日，原告劉淑艷與第三人劉興華簽訂房屋買賣協(xié)議書，約定第三人劉興華將自有房屋向陽區(qū)全樂社區(qū)，建筑面積62.59㎡二樓住宅和建筑面積81.83㎡門市房屋出售給原告，房屋交易價(jià)格1000000元整，原告按協(xié)議約定支付了購房款，并約定2016年4月30日交房。2015年6月18日，原告與第三人辦理了房屋所有權(quán)變更登記。2016年4月30日，原告得知所購房屋被被告占有，便與第三人交涉，第三人稱原租賃給被告的房屋已到期，被告應(yīng)倒出房屋歸原告所有，同時(shí)第三人向被告發(fā)出“房屋限期搬出通知書”，但被告以各種理由拒不交付房屋給原告，故原告訴至法院。
李忠臣辯稱，被告與原告劉淑艷無任何租賃關(guān)系，第三人劉興華將租賃給被告的房屋賣給原告，隱瞞近一年，被告不知情。侵害了被告的知情權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)。關(guān)于給付逾期倒出房屋的房屋租金，被告與第三人劉興華于2015年4月30日簽訂了租房協(xié)議，租期自2015年5月1日起至2018年4月30日止，此協(xié)議在合法有效期內(nèi)，被告如期履行租金給付義務(wù)。2015年11月份，被告租賃房屋地下室進(jìn)水，被告墊付維修費(fèi)用，應(yīng)在2017年租金中扣除。訴訟費(fèi)用由原告負(fù)擔(dān)。
劉興華述稱，1.原告所陳述購買第三人房屋的事實(shí)及經(jīng)過是客觀真實(shí)的，房屋已經(jīng)變更到原告名下，被告應(yīng)立即將房屋交付給原告使用；2.被告租賃第三人房屋已經(jīng)很多年了，每年4月30日前交付下一年的租金，每年租金50000元。2015年在原告要購買第三人房屋前，第三人找到被告夫婦兩人，告知有人要買房你們是否想買，他們說要買也不能超過800000元，而且要分期付款，第三人沒同意，就把房屋以1000000元的價(jià)格賣給了原告；3.2016年4月末，第三人通知被告夫婦在4月30日將房屋騰出，但被告在電腦上看一份有第三人簽名的租賃合同，并說租賃合同到2018年4月30日到期。這份合同是2016年春節(jié)后，被告李忠臣妻子拿著起草好的合同找到第三人說為了少交稅，把房屋租金寫成每年20000元，當(dāng)時(shí)合同寫的租期是2015年4月30日至2016年4月30日，第三人就簽字了。但沒想到被告將原來的2016年的“6”改成了“8”，并以此作為不倒房的證據(jù)，這份合同經(jīng)過被告的涂改是無效的。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)原告提供的證據(jù)2、房屋買賣協(xié)議書一份、交納購房款收據(jù)一份、房屋所有權(quán)證兩本（佳房權(quán)證向字第2015010592號(hào)、佳房權(quán)證向字第2015010595號(hào)）、房屋登記費(fèi)收據(jù)一張、非房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)收據(jù)兩張、土地商服票據(jù)一張、維修基金專用票據(jù)兩張、稅費(fèi)收繳書四張、增值稅普通發(fā)票一張，經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性無法判斷，購房協(xié)議不是本次購房的協(xié)議與契稅價(jià)格不符，該房屋始終還在被告承租期內(nèi)，并且被告還在使用，原告與第三人的行為剝奪了被告優(yōu)先購買權(quán)，原告陳述1000000元購房款是不屬實(shí)的，應(yīng)以房屋產(chǎn)權(quán)檔案中的750000元為準(zhǔn)。本院經(jīng)審查認(rèn)為，該組證據(jù)系原告從第三人處購買房屋并辦理房屋過戶登記的相關(guān)手續(xù)，具有真實(shí)性，故予以確認(rèn)。3、劉興華證明材料一份、房屋限期搬出通知書一份、照片復(fù)印件一張，經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)照片真實(shí)性有異議，稱從未收到過房屋限期搬出通知書，通知書假設(shè)真實(shí)也不應(yīng)該在原告處，應(yīng)該在第三人處，劉興華是本案第三人，證言不應(yīng)作為證據(jù)使用。本院經(jīng)審查認(rèn)為，劉興華系案件當(dāng)事人，其證言材料不能作為證據(jù)使用，照片系復(fù)印件不具有證明力，原告未提供其他相關(guān)證據(jù)證實(shí)被告收到了房屋限期搬出通知書，故對(duì)該組證據(jù)不予確認(rèn)。4、佳木斯市價(jià)格認(rèn)證中心作出的佳價(jià)認(rèn)民認(rèn)字（2017）001號(hào)價(jià)格認(rèn)定結(jié)論書、價(jià)格認(rèn)證費(fèi)票據(jù)各一份，經(jīng)庭審質(zhì)證，被告有異議，認(rèn)為租金損失應(yīng)以被告與第三人簽訂的租賃合同為準(zhǔn)，鑒定中心作出的價(jià)格過高，被告與第三人存在長期租賃合同，租金應(yīng)當(dāng)打折。本院經(jīng)審查，對(duì)該證據(jù)予以確認(rèn)。對(duì)被告提供的證據(jù)：1.租房協(xié)議一份,經(jīng)庭審質(zhì)證，原告有異議，認(rèn)為該租房協(xié)議是虛假的，經(jīng)鑒定協(xié)議終止日期“2018”系后涂改，終止日期應(yīng)為2016年，被告出示該組證據(jù)不具有真實(shí)性，年租金20000元，不符合客觀常理，被告陳述該協(xié)議并非李忠臣在場簽署，系被告妻子宋艷玲拿著已經(jīng)寫好的協(xié)議找劉興華簽字，即合同簽字雙方并沒有在場對(duì)協(xié)議內(nèi)容予以確認(rèn)，中間具有他人代簽的環(huán)節(jié)，不足以證明該合同具有法律效力。第三人稱爭議房屋租賃給被告很多年了，以前沒有簽訂書面的協(xié)議，每年租金都是50000元，2015年被告妻子找到第三人，稱要少交稅，要簽訂書面協(xié)議，就將本來是50000元的租金寫成了20000元，手寫的租賃時(shí)間是2015年5月1日至2016年4月30日，經(jīng)司法鑒定確認(rèn)被告經(jīng)協(xié)議中的“6”改成“8”，協(xié)議是變造的。本院經(jīng)審查認(rèn)為，經(jīng)鑒定該協(xié)議“2018年”中的“8”系由“6”涂改的，協(xié)議不具有真實(shí)性，故不予確認(rèn)。2、2009年5月8日租房協(xié)議書一份，經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認(rèn)為該證據(jù)系被告與第三人之間簽訂的協(xié)議，是否是本人所簽與原告無關(guān)。本院經(jīng)審查認(rèn)為，該證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，故不予確認(rèn)。3、宋艷麗與李概簽訂租房協(xié)議書一份，經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、證明問題均有異議，該協(xié)議無法確認(rèn)是李概所簽，沒有交納房屋租金的票據(jù)予以佐證，李概也未出庭證實(shí)，該房屋面積合同中沒有約定，據(jù)了解，該房屋系涉案房屋對(duì)面，其面積并沒有涉案房屋面積大，筆涉案房屋小40多平方米，房屋租金價(jià)格為40000元，由此可以證明被告與第三人簽訂的20000元的租金價(jià)格的租賃合同不具有真實(shí)性，該合同系于本案爭議房屋不具有其他關(guān)聯(lián)性。第三人對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性有異議，該證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)性。本院經(jīng)審查認(rèn)為，該證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，故不予確認(rèn)。4、證人李鵬云出庭作證、證人鮑延才出庭作證，經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對(duì)證人證言有異議，兩位證人均與被告是同學(xué)關(guān)系，存在利害關(guān)系，且證言相互矛盾，李鵬云當(dāng)庭證實(shí)沒有幫助過鮑延才安裝暖氣片，也沒有去幫助將暖氣片抬上樓，而鮑延才證實(shí)過后暖氣片系李鵬云幫助安裝的，李鵬云陳述是送到樓下，兩位證人證實(shí)是被告妻子宋艷玲與老板簽訂的合同，而事實(shí)上宋艷玲沒有在合同上簽字。第三人認(rèn)為證人證言虛構(gòu)的。本院經(jīng)審查認(rèn)為，證人證言與本案無關(guān)聯(lián)性，故不予確認(rèn)。對(duì)第三人提供的證據(jù)：1、黑龍江民強(qiáng)司法鑒定中心司法鑒定意見書一份、鑒定費(fèi)票據(jù)一張，被告對(duì)該證據(jù)有異議，鑒定程序有異議，在法庭三方約定鑒定時(shí)共同到場，鑒定時(shí)被告未接到通知，鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)該三方共同選取，選擇鑒定機(jī)構(gòu)未通知被告。本院經(jīng)審查認(rèn)為，該鑒定系法院依法委托，并履行了通知義務(wù)，鑒定程序合法，內(nèi)容真實(shí)有效，故對(duì)該組證據(jù)予以確認(rèn)。。
本院經(jīng)審理查明事實(shí)如下：2015年6月16日，原告與第三人簽訂房屋買賣協(xié)議書，第三人將其所有的位于佳木斯市向陽區(qū)全樂社區(qū)，建筑面積81.83平方米的一樓門市（產(chǎn)權(quán)證號(hào)：佳房權(quán)證向字第2015010592號(hào)）及建筑面積62.59平方米的二樓住宅（產(chǎn)權(quán)證號(hào)：佳房權(quán)證向字第2015010595號(hào)）出售給原告。雙方約定：房屋交易價(jià)格1000000元，原告支付購房款后，第三人應(yīng)于2016年4月30日將房屋交付原告。2015年6月18日，原告與第三人辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。2015年7月4日，原告將購房款1000000元支付給第三人，第三人給原告出具收條。該房屋現(xiàn)仍由被告占有。
另查明，2015年4月30日，第三人與被告簽訂租房協(xié)議，將本案爭議房屋出租給被告，租期自2015年5月1日起至2016年4月30日止。

本院認(rèn)為，公民的合法權(quán)益受法律保護(hù)，原告作為爭議房屋的權(quán)利人，依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。被告雖與第三人簽訂了租房協(xié)議，但該協(xié)議約定的租賃期限已屆滿，被告應(yīng)將爭議房屋騰出。被告提出租房協(xié)議中約定租期2018年4月30日屆滿，經(jīng)鑒定，該租房協(xié)議中租期“2018年”中的阿拉伯?dāng)?shù)字“8”是由“6”涂改形成，故該協(xié)議存在變造，不具有合法性，故對(duì)被告的抗辯主張不予采信。被告辯稱第三人出售房屋時(shí)未履行通知義務(wù)，侵犯了其優(yōu)先購買權(quán)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定“第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持”，原告從第三人處購買房屋并已經(jīng)辦理了房屋登記手續(xù)，故對(duì)被告的抗辯主張不予支持。被告無理占據(jù)系爭房屋，應(yīng)當(dāng)支付房屋使用費(fèi)，原告要求被告支付逾期倒出房屋的租金損失符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。經(jīng)佳木斯市價(jià)格認(rèn)證中心認(rèn)定，爭議房屋2016年5月1日至2017年3月，共11個(gè)月租賃價(jià)格為47850元，故在此期間被告應(yīng)支付原告房屋租金損失47850元，2017年4月起至房屋倒出之日止的租金損失，按相同地段同類房屋現(xiàn)行評(píng)估價(jià)格計(jì)算。
綜上所述，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條、第三十七條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十四條第（四）項(xiàng)，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

一、被告李忠臣于判決生效后10日內(nèi)，將位于佳木斯市向陽區(qū)全樂社區(qū)，建筑面積81.83平方米的一樓門市（產(chǎn)權(quán)證號(hào)：佳房權(quán)證向字第2015010592號(hào)）及建筑面積62.59平方米的二樓住宅（產(chǎn)權(quán)證號(hào)：佳房權(quán)證向字第2015010595號(hào)）倒出返還給原告劉淑艷；
二、被告李忠臣支付原告劉淑艷2016年5月1日至2017年3月的房屋租金損失47850元，2017年4月起至房屋倒出之日止的租金損失，按相同地段同類房屋現(xiàn)行評(píng)估價(jià)格計(jì)算，此款于判決生效后10日內(nèi)付清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5800元、價(jià)格認(rèn)證費(fèi)5000元、鑒定費(fèi)及鑒定實(shí)際支出費(fèi)用4802元，由被告李忠臣負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級(jí)人民法院。

審　判　長　　刁望云 人民陪審員　　孫　宏 人民陪審員　　柳秋月

書記員：宋健