劉某某
黑龍江上遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
張立志（黑龍江量子律師事務(wù)所）
王某某
薛雪
王東妹
張洪偉

上訴人（原審原告、反訴被告）劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)。
上訴人（原審被告、反訴原告）黑龍江上遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人王某某，該公司董事長。
委托代理人張立志，黑龍江量子律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江上遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長。
委托代理人張立志，黑龍江量子律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）薛雪，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)。
委托代理人張立志，黑龍江量子律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）王東妹，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江上遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長助理。
委托代理人張立志，黑龍江量子律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）張洪偉，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江上遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理。
委托代理人張立志，黑龍江量子律師事務(wù)所律師。
上訴人劉某某、上訴人黑龍江上遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱上遠(yuǎn)公司）因與被上訴人王某某、薛雪、王東妹、張洪偉民間借貸糾紛一案，均不服哈爾濱市中級(jí)人民法院（以下簡稱哈爾濱中院）（2013）哈民三商初字第19號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人劉某某，上訴人上遠(yuǎn)公司和被上訴人王某某、薛雪、王東妹、張洪偉的委托代理人張立志到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定:2011年11月2日，王某某向劉某某出具一份《保證書》，其內(nèi)容為:“上遠(yuǎn)公司為劉某某提供海倫市北方明珠小區(qū)9號(hào)樓37套房產(chǎn)抵押，抵押期間不得出讓、轉(zhuǎn)賣。如以后政府允許，上遠(yuǎn)公司及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記手續(xù)”。同年11月3日，上遠(yuǎn)公司與劉某某簽訂一份《借款協(xié)議》，約定:上遠(yuǎn)公司向劉某某借款750萬元，月利率5％（包含中介費(fèi)2.8％），每兩個(gè)月支付一次利息5萬元，借款期限為6個(gè)月。上遠(yuǎn)公司以海倫市“北方明珠小區(qū)”的房產(chǎn)抵押擔(dān)保，簽訂《商品房買賣合同》，并辦理抵押登記。王某某、薛雪、王東妹以個(gè)人財(cái)產(chǎn)提供保證。如上遠(yuǎn)公司未按時(shí)支付利息，自逾期之次日起按日12，500.00元計(jì)付遲延利息。合同簽訂當(dāng)日，劉某某向上遠(yuǎn)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人李秀英匯款675萬元。同時(shí)，上遠(yuǎn)公司與劉某某簽訂了兩份《北方明珠商品房買賣合同》（以下簡稱《房屋買賣合同》），其中一份《房屋買賣合同》約定，劉某某購買上遠(yuǎn)公司建設(shè)的海倫市“北方明珠小區(qū)”住宅8套，商服43套，一次性付款7，777，120.00元，海倫市房產(chǎn)管理處就上述房產(chǎn)為劉某某出具了房屋產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記證明；另一份《房屋買賣合同》約定，劉某某購買上遠(yuǎn)公司建設(shè)的海倫市“北方明珠小區(qū)”住宅37套，一次性付款2，496，430.00元，但劉某某未交付上述兩份《房屋買賣合同》項(xiàng)下房款，亦未辦理抵押登記手續(xù)。2012年1月21日，黑龍江高遠(yuǎn)建筑安裝有限公司向劉某某轉(zhuǎn)賬10萬元。同年7月，上遠(yuǎn)公司、張洪偉、王東妹為劉某某出具一份《還款保證書》，其內(nèi)容為:“2011年11月3日經(jīng)中間人介紹向劉某某借款750萬元，月息5％，并以商服43套、住宅8套為借款提供擔(dān)保并進(jìn)行預(yù)告登記，王某某以9號(hào)樓37套住宅為借款提供保證?，F(xiàn)因經(jīng)營問題僅償還劉某某10萬元，至2012年7月2日尚欠借款本金及利息（含中介費(fèi)）共計(jì)965萬元，保證2012年9月1日前還款50萬元，2012年10月1日前還款10O萬元，2012年12月前還清余款，如不能按期還款，從2012年7月3日起按月5％支付利息和中介費(fèi)”。同年7月9日，上遠(yuǎn)公司與劉某某簽訂了60份《房屋買賣合同》，總價(jià)款為8，402，868.00元，用以抵償上遠(yuǎn)公司所欠借款。
本院認(rèn)為，案涉《借款協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦無導(dǎo)致合同無效的其他情形，原審判決認(rèn)定案涉《借款協(xié)議》有效正確。本案糾紛需要解決以下問題:
一、案涉借款利率中包含“中介費(fèi)”的性質(zhì)及案涉本金數(shù)額如何確定。在民間借貸糾紛中，經(jīng)常出現(xiàn)借貸雙方在合同約定利息外又約定中介費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、顧問費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等其他費(fèi)用，或直接約定借款利率中包含中介費(fèi)等其他費(fèi)用，該約定雖系借貸雙方在資金融通過程中依契約自由原則自愿達(dá)成的合意，但人民法院在審理該類糾紛時(shí)，既要考慮保護(hù)合法的借貸利息，又要考慮依法遏制高利貸行為，規(guī)范民間融資秩序。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第六條 ?規(guī)定，“民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍”，該司法解釋之所以作此規(guī)定，一方面是保障出借人對(duì)出借資金的利潤，鼓勵(lì)民間資金融通，另一方面也是為了防止出借人牟取高利，打擊隱形高利貸行為，而借貸雙方在合同約定利息之外，又約定借款人向出借人支付“中介費(fèi)”等其他費(fèi)用，對(duì)于該“其他費(fèi)用”的性質(zhì)，亦應(yīng)認(rèn)定為系對(duì)利息的約定，其總額超過中國人民銀行同類貸款利率四倍的，屬于變相規(guī)避法律、牟取高利的行為，對(duì)超過部分應(yīng)不予保護(hù)。本案中，案涉《借款協(xié)議》雖在月利率5%后括號(hào)注明包含中介費(fèi)2.8%，但該“中介費(fèi)2.8%”的性質(zhì)亦應(yīng)屬于利息的性質(zhì)，其利率總額為年利率60%（月利率5%×12個(gè)月）已超過依法應(yīng)予保護(hù)的法定利率標(biāo)準(zhǔn)。雖然劉某某主張案涉借款利率中所包含的“中介費(fèi)”系其為案外人張亞娟代收，但根據(jù)前述查明的事實(shí)，案涉《中介協(xié)議》系劉某某與案外人張亞娟簽訂，借款人上遠(yuǎn)公司并非該居間合同的締約主體，其不負(fù)有給付該筆“中介費(fèi)”的義務(wù)，且居間合同與民間借貸合同系兩個(gè)不同的法律關(guān)系，出借人劉某某依據(jù)民間借貸合同向借款人上遠(yuǎn)公司主張“中介費(fèi)”缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，故劉某某主張按月利率5%預(yù)先扣除的75萬元中包含中介費(fèi)42萬元應(yīng)計(jì)入本金的理由不能成立，原審判決確定案涉本金數(shù)額為675萬元正確。由于預(yù)先扣除的75萬元利息已從本金中扣除，故應(yīng)以借款本金675萬元為基數(shù)，自借款之日即2011年11月3日起重新起算利息，按中國人民銀行同類貸款利率的四倍計(jì)付至判決確定的自動(dòng)履行期限內(nèi)實(shí)際給付之日止，原審判決按預(yù)扣利息后即2012年1月2日開始起算利息不當(dāng)，應(yīng)予糾正。至于劉某某主張按月1%支付自2012年1月3日起至2012年12月2日止的遲延利息，因該遲延利息的起止期間已包含在前述利息的計(jì)算期間內(nèi)，劉某某再次主張?jiān)撈陂g內(nèi)的遲延利息已超過前述司法解釋所確定的中國人民銀行同類貸款利率的四倍，且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行程序中計(jì)算遲延履行期間的債務(wù)利息適用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第二條 ?規(guī)定，《民訴法》第二百五十三條規(guī)定的加倍計(jì)算之后的遲延履行期間的債務(wù)利息包括遲延履行期間的一般債務(wù)利息和加倍部分債務(wù)利息兩部分，一般債務(wù)利息部分應(yīng)根據(jù)生效法律文書確定的方法計(jì)算，加倍部分債務(wù)利息應(yīng)以債務(wù)人尚未清償?shù)纳Х晌臅_定給付的除一般債務(wù)利息之外的金錢債務(wù)×日萬分之一點(diǎn)七五×遲延履行期間，自生效法律文書確定的自動(dòng)履行期間屆滿之日起計(jì)算，故劉某某的該項(xiàng)上訴請(qǐng)求亦缺乏法律依據(jù)。
二、劉某某與上遠(yuǎn)公司所簽訂的68份《房屋買賣合同》的性質(zhì)及案涉?zhèn)鶆?wù)是否因“代物清償”而消滅。本案中，在案涉借款履行期限屆滿后，因借款人上遠(yuǎn)公司未如約履行還款義務(wù)，上遠(yuǎn)公司與劉某某于2012年7月9日簽訂了案涉68份《房屋買賣合同》，但劉某某并未交納該68套房屋的房款，上遠(yuǎn)公司在未收到房款的情況下為其開具了全額發(fā)票。對(duì)于雙方簽訂該68份合同的行為性質(zhì)，上遠(yuǎn)公司主張系“以房抵債”，雙方達(dá)成以68套房屋抵償965萬元本息的合意。劉某某對(duì)此雖不認(rèn)可，但從案涉《抵賬房源明細(xì)附表》看，該明細(xì)表所載明的房源信息與案涉68份《房屋買賣合同》項(xiàng)下房屋信息相同，且該明細(xì)表注明系“抵賬房源明細(xì)附表”，劉某某又在該明細(xì)表上簽字，雖然劉某某主張簽訂案涉68份《房屋買賣合同》系為之前提供擔(dān)保的88套擔(dān)保房源的分解細(xì)化，但該88套擔(dān)保房源與前述68份合同項(xiàng)下房源并不能完全對(duì)應(yīng)，劉某某又未作出其他合理解釋。據(jù)此，劉某某與上遠(yuǎn)公司之間簽訂的68份《房屋買賣合同》雖名為房屋買賣，但約定的實(shí)質(zhì)構(gòu)成了代物清償法律關(guān)系，原審判決此項(xiàng)認(rèn)定并無不當(dāng)。由于代物清償協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。但依據(jù)民法基本原理，代物清償作為清償債務(wù)的方法之一，是以他種給付代替原定給付的清償，最終能否產(chǎn)生清償效力須以債權(quán)人等有受領(lǐng)權(quán)的人現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)給付為要件，換言之，在該代物清償協(xié)議未履行前，原債務(wù)并不消滅。本案中，雙方雖達(dá)成以房抵債的合意，但根據(jù)前述查明的事實(shí)，案涉抵債房屋涉及6號(hào)樓、9號(hào)樓的39套房屋尚不能進(jìn)戶，上遠(yuǎn)公司亦未提供其他抵債房屋經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收合格并具備進(jìn)戶條件的相關(guān)證據(jù)，亦即上遠(yuǎn)公司并不具備交付房屋的條件，即便上遠(yuǎn)公司向劉某某出具了案涉房屋買賣合同并開具發(fā)票，亦不能據(jù)此認(rèn)定劉某某現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)了協(xié)議約定的抵債房屋，即該代物清償協(xié)議并未實(shí)際履行，上遠(yuǎn)公司主張案涉借款已抵償完畢缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，故雙方原來的案涉《借款協(xié)議》項(xiàng)下的債務(wù)并未消滅，上遠(yuǎn)公司仍應(yīng)對(duì)劉某某負(fù)有675萬元借款本金的金錢債務(wù)。因案涉68套抵債房屋不能交付的原因在于上遠(yuǎn)公司，劉某某在此并無過錯(cuò)，上遠(yuǎn)公司主張劉某某存在遲延受領(lǐng)的過錯(cuò)亦缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，其請(qǐng)求案涉借款應(yīng)自雙方達(dá)成以房抵債合意之日即2012年7月9日起停止計(jì)息，以及劉某某應(yīng)承擔(dān)案涉68套抵債房屋的包燒費(fèi)和物業(yè)費(fèi)的理由不能成立。
三、劉某某與上遠(yuǎn)公司關(guān)于88套房屋的兩份《房屋買賣合同》和辦理房屋預(yù)告登記行為的性質(zhì)如何認(rèn)定及處理。根據(jù)前述查明的事實(shí)，上遠(yuǎn)公司為擔(dān)保案涉借款的如約履行，自愿以案涉“北方明珠小區(qū)”的88套房屋作抵押，但雙方并未就該擔(dān)保行為簽訂抵押合同及辦理該88套房屋的抵押登記手續(xù)，而是以商品房買賣的形式簽訂了兩份《房屋買賣合同》，并就其中的51套房屋辦理了房屋預(yù)告登記，故從雙方的實(shí)際履行情況看，雙方并未履行抵押合同，故原審判決依據(jù)抵押擔(dān)保制度的相關(guān)原理及規(guī)定對(duì)此予以處理不當(dāng)。本案中，雙方當(dāng)事人之所以訂立房屋買賣合同并辦理預(yù)告登記，其真實(shí)意思并非是為了買賣房屋，而系為案涉借款提供擔(dān)保，并限制該擔(dān)保房屋的轉(zhuǎn)讓或作其他處分。根據(jù)目前的相關(guān)理論研究，案涉兩份《房屋買賣合同》和辦理房屋預(yù)告登記行為的性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為“讓與擔(dān)?！被颉昂笞屌c擔(dān)?！?，屬于一種非典型擔(dān)保。雖然該種擔(dān)保不屬《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》明確規(guī)定的擔(dān)保形式，但其并不符合《合同法》規(guī)定的合同無效的情形，亦不違反《物權(quán)法》第十五條所確立的原因行為與物權(quán)變動(dòng)行為相區(qū)分原則，依契約自由原則，應(yīng)承認(rèn)該種非典型擔(dān)保合同的效力。如果合同中約定有流質(zhì)條款的，該流質(zhì)條款部分無效。而且，對(duì)于房屋買賣合同已經(jīng)進(jìn)行預(yù)告登記或者已經(jīng)對(duì)房屋辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)進(jìn)行了物權(quán)公示。未進(jìn)行物權(quán)公示的，該擔(dān)保行為不能對(duì)抗善意第三人。鑒于此，本院對(duì)上遠(yuǎn)公司關(guān)于案涉兩份《房屋買賣合同》無效的反訴主張不予支持。雖然劉某某在本案中未主張履行案涉《房屋買賣合同》，但其在二審?fù)徶忻鞔_表示并未放棄此項(xiàng)權(quán)利，根據(jù)主債權(quán)與擔(dān)保權(quán)之間的主從關(guān)系，在主債權(quán)未予消滅，且案涉擔(dān)保合同亦不具備法定或約定解除條件的情形下，上遠(yuǎn)公司主張案涉兩份《房屋買賣合同》應(yīng)予解除缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
至于上遠(yuǎn)公司主張案涉兩份《房屋買賣合同》項(xiàng)下的預(yù)告登記亦應(yīng)予解除問題，根據(jù)《物權(quán)法》第二十條關(guān)于“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，預(yù)告登記只有在債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的情形下失效，即法院只能確認(rèn)預(yù)告登記的效力狀態(tài)而非判決解除登記。本案中，上遠(yuǎn)公司并未舉示證據(jù)證實(shí)債權(quán)已經(jīng)消滅或能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起已逾三個(gè)月之期或申請(qǐng)人怠于申請(qǐng)登記的情形，本院不能對(duì)預(yù)告登記失效與否作出認(rèn)定，故上遠(yuǎn)公司的此節(jié)主張亦缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但部分適用法律不當(dāng)，劉某某的上訴理由部分成立，本院對(duì)其相應(yīng)上訴請(qǐng)求予以支持。上遠(yuǎn)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
維持哈爾濱中院（2013）哈民三商初字第19號(hào)民事判決主文第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；
變更哈爾濱中院（2013）哈民三商初字第19號(hào)民事判決主文第二項(xiàng)為上遠(yuǎn)公司自本判決送達(dá)之日起十日內(nèi)給付劉某某借款本金675萬元的利息（以借款本金675萬元為基數(shù)，自2011年11月3日起至判決確定的自動(dòng)履行期限內(nèi)實(shí)際給付之日止，按中國人民銀行同類貸款利率的四倍計(jì)息，利息數(shù)額應(yīng)扣除上遠(yuǎn)公司已給付的10萬元）；
撤銷哈爾濱中院（2013）哈民三商初字第19號(hào)民事判決主文第四項(xiàng)、第五項(xiàng)；
駁回劉某某的其他訴訟請(qǐng)求；
駁回上遠(yuǎn)公司的反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?、《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行程序中計(jì)算遲延履行期間的債務(wù)利息適用法律若干問題的解釋》第一條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
二審案件受理費(fèi)265，200.00元，劉某某負(fù)擔(dān)97，240.00元，上遠(yuǎn)公司負(fù)擔(dān)167，960.00；反訴費(fèi)4，206.72元，由上遠(yuǎn)公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，案涉《借款協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦無導(dǎo)致合同無效的其他情形，原審判決認(rèn)定案涉《借款協(xié)議》有效正確。本案糾紛需要解決以下問題:
一、案涉借款利率中包含“中介費(fèi)”的性質(zhì)及案涉本金數(shù)額如何確定。在民間借貸糾紛中，經(jīng)常出現(xiàn)借貸雙方在合同約定利息外又約定中介費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、顧問費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等其他費(fèi)用，或直接約定借款利率中包含中介費(fèi)等其他費(fèi)用，該約定雖系借貸雙方在資金融通過程中依契約自由原則自愿達(dá)成的合意，但人民法院在審理該類糾紛時(shí)，既要考慮保護(hù)合法的借貸利息，又要考慮依法遏制高利貸行為，規(guī)范民間融資秩序。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第六條 ?規(guī)定，“民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍”，該司法解釋之所以作此規(guī)定，一方面是保障出借人對(duì)出借資金的利潤，鼓勵(lì)民間資金融通，另一方面也是為了防止出借人牟取高利，打擊隱形高利貸行為，而借貸雙方在合同約定利息之外，又約定借款人向出借人支付“中介費(fèi)”等其他費(fèi)用，對(duì)于該“其他費(fèi)用”的性質(zhì)，亦應(yīng)認(rèn)定為系對(duì)利息的約定，其總額超過中國人民銀行同類貸款利率四倍的，屬于變相規(guī)避法律、牟取高利的行為，對(duì)超過部分應(yīng)不予保護(hù)。本案中，案涉《借款協(xié)議》雖在月利率5%后括號(hào)注明包含中介費(fèi)2.8%，但該“中介費(fèi)2.8%”的性質(zhì)亦應(yīng)屬于利息的性質(zhì)，其利率總額為年利率60%（月利率5%×12個(gè)月）已超過依法應(yīng)予保護(hù)的法定利率標(biāo)準(zhǔn)。雖然劉某某主張案涉借款利率中所包含的“中介費(fèi)”系其為案外人張亞娟代收，但根據(jù)前述查明的事實(shí)，案涉《中介協(xié)議》系劉某某與案外人張亞娟簽訂，借款人上遠(yuǎn)公司并非該居間合同的締約主體，其不負(fù)有給付該筆“中介費(fèi)”的義務(wù)，且居間合同與民間借貸合同系兩個(gè)不同的法律關(guān)系，出借人劉某某依據(jù)民間借貸合同向借款人上遠(yuǎn)公司主張“中介費(fèi)”缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，故劉某某主張按月利率5%預(yù)先扣除的75萬元中包含中介費(fèi)42萬元應(yīng)計(jì)入本金的理由不能成立，原審判決確定案涉本金數(shù)額為675萬元正確。由于預(yù)先扣除的75萬元利息已從本金中扣除，故應(yīng)以借款本金675萬元為基數(shù)，自借款之日即2011年11月3日起重新起算利息，按中國人民銀行同類貸款利率的四倍計(jì)付至判決確定的自動(dòng)履行期限內(nèi)實(shí)際給付之日止，原審判決按預(yù)扣利息后即2012年1月2日開始起算利息不當(dāng)，應(yīng)予糾正。至于劉某某主張按月1%支付自2012年1月3日起至2012年12月2日止的遲延利息，因該遲延利息的起止期間已包含在前述利息的計(jì)算期間內(nèi)，劉某某再次主張?jiān)撈陂g內(nèi)的遲延利息已超過前述司法解釋所確定的中國人民銀行同類貸款利率的四倍，且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行程序中計(jì)算遲延履行期間的債務(wù)利息適用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第二條 ?規(guī)定，《民訴法》第二百五十三條規(guī)定的加倍計(jì)算之后的遲延履行期間的債務(wù)利息包括遲延履行期間的一般債務(wù)利息和加倍部分債務(wù)利息兩部分，一般債務(wù)利息部分應(yīng)根據(jù)生效法律文書確定的方法計(jì)算，加倍部分債務(wù)利息應(yīng)以債務(wù)人尚未清償?shù)纳Х晌臅_定給付的除一般債務(wù)利息之外的金錢債務(wù)×日萬分之一點(diǎn)七五×遲延履行期間，自生效法律文書確定的自動(dòng)履行期間屆滿之日起計(jì)算，故劉某某的該項(xiàng)上訴請(qǐng)求亦缺乏法律依據(jù)。
二、劉某某與上遠(yuǎn)公司所簽訂的68份《房屋買賣合同》的性質(zhì)及案涉?zhèn)鶆?wù)是否因“代物清償”而消滅。本案中，在案涉借款履行期限屆滿后，因借款人上遠(yuǎn)公司未如約履行還款義務(wù)，上遠(yuǎn)公司與劉某某于2012年7月9日簽訂了案涉68份《房屋買賣合同》，但劉某某并未交納該68套房屋的房款，上遠(yuǎn)公司在未收到房款的情況下為其開具了全額發(fā)票。對(duì)于雙方簽訂該68份合同的行為性質(zhì)，上遠(yuǎn)公司主張系“以房抵債”，雙方達(dá)成以68套房屋抵償965萬元本息的合意。劉某某對(duì)此雖不認(rèn)可，但從案涉《抵賬房源明細(xì)附表》看，該明細(xì)表所載明的房源信息與案涉68份《房屋買賣合同》項(xiàng)下房屋信息相同，且該明細(xì)表注明系“抵賬房源明細(xì)附表”，劉某某又在該明細(xì)表上簽字，雖然劉某某主張簽訂案涉68份《房屋買賣合同》系為之前提供擔(dān)保的88套擔(dān)保房源的分解細(xì)化，但該88套擔(dān)保房源與前述68份合同項(xiàng)下房源并不能完全對(duì)應(yīng)，劉某某又未作出其他合理解釋。據(jù)此，劉某某與上遠(yuǎn)公司之間簽訂的68份《房屋買賣合同》雖名為房屋買賣，但約定的實(shí)質(zhì)構(gòu)成了代物清償法律關(guān)系，原審判決此項(xiàng)認(rèn)定并無不當(dāng)。由于代物清償協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。但依據(jù)民法基本原理，代物清償作為清償債務(wù)的方法之一，是以他種給付代替原定給付的清償，最終能否產(chǎn)生清償效力須以債權(quán)人等有受領(lǐng)權(quán)的人現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)給付為要件，換言之，在該代物清償協(xié)議未履行前，原債務(wù)并不消滅。本案中，雙方雖達(dá)成以房抵債的合意，但根據(jù)前述查明的事實(shí)，案涉抵債房屋涉及6號(hào)樓、9號(hào)樓的39套房屋尚不能進(jìn)戶，上遠(yuǎn)公司亦未提供其他抵債房屋經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收合格并具備進(jìn)戶條件的相關(guān)證據(jù)，亦即上遠(yuǎn)公司并不具備交付房屋的條件，即便上遠(yuǎn)公司向劉某某出具了案涉房屋買賣合同并開具發(fā)票，亦不能據(jù)此認(rèn)定劉某某現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)了協(xié)議約定的抵債房屋，即該代物清償協(xié)議并未實(shí)際履行，上遠(yuǎn)公司主張案涉借款已抵償完畢缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，故雙方原來的案涉《借款協(xié)議》項(xiàng)下的債務(wù)并未消滅，上遠(yuǎn)公司仍應(yīng)對(duì)劉某某負(fù)有675萬元借款本金的金錢債務(wù)。因案涉68套抵債房屋不能交付的原因在于上遠(yuǎn)公司，劉某某在此并無過錯(cuò)，上遠(yuǎn)公司主張劉某某存在遲延受領(lǐng)的過錯(cuò)亦缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，其請(qǐng)求案涉借款應(yīng)自雙方達(dá)成以房抵債合意之日即2012年7月9日起停止計(jì)息，以及劉某某應(yīng)承擔(dān)案涉68套抵債房屋的包燒費(fèi)和物業(yè)費(fèi)的理由不能成立。
三、劉某某與上遠(yuǎn)公司關(guān)于88套房屋的兩份《房屋買賣合同》和辦理房屋預(yù)告登記行為的性質(zhì)如何認(rèn)定及處理。根據(jù)前述查明的事實(shí)，上遠(yuǎn)公司為擔(dān)保案涉借款的如約履行，自愿以案涉“北方明珠小區(qū)”的88套房屋作抵押，但雙方并未就該擔(dān)保行為簽訂抵押合同及辦理該88套房屋的抵押登記手續(xù)，而是以商品房買賣的形式簽訂了兩份《房屋買賣合同》，并就其中的51套房屋辦理了房屋預(yù)告登記，故從雙方的實(shí)際履行情況看，雙方并未履行抵押合同，故原審判決依據(jù)抵押擔(dān)保制度的相關(guān)原理及規(guī)定對(duì)此予以處理不當(dāng)。本案中，雙方當(dāng)事人之所以訂立房屋買賣合同并辦理預(yù)告登記，其真實(shí)意思并非是為了買賣房屋，而系為案涉借款提供擔(dān)保，并限制該擔(dān)保房屋的轉(zhuǎn)讓或作其他處分。根據(jù)目前的相關(guān)理論研究，案涉兩份《房屋買賣合同》和辦理房屋預(yù)告登記行為的性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為“讓與擔(dān)?！被颉昂笞屌c擔(dān)?！?，屬于一種非典型擔(dān)保。雖然該種擔(dān)保不屬《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》明確規(guī)定的擔(dān)保形式，但其并不符合《合同法》規(guī)定的合同無效的情形，亦不違反《物權(quán)法》第十五條所確立的原因行為與物權(quán)變動(dòng)行為相區(qū)分原則，依契約自由原則，應(yīng)承認(rèn)該種非典型擔(dān)保合同的效力。如果合同中約定有流質(zhì)條款的，該流質(zhì)條款部分無效。而且，對(duì)于房屋買賣合同已經(jīng)進(jìn)行預(yù)告登記或者已經(jīng)對(duì)房屋辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)進(jìn)行了物權(quán)公示。未進(jìn)行物權(quán)公示的，該擔(dān)保行為不能對(duì)抗善意第三人。鑒于此，本院對(duì)上遠(yuǎn)公司關(guān)于案涉兩份《房屋買賣合同》無效的反訴主張不予支持。雖然劉某某在本案中未主張履行案涉《房屋買賣合同》，但其在二審?fù)徶忻鞔_表示并未放棄此項(xiàng)權(quán)利，根據(jù)主債權(quán)與擔(dān)保權(quán)之間的主從關(guān)系，在主債權(quán)未予消滅，且案涉擔(dān)保合同亦不具備法定或約定解除條件的情形下，上遠(yuǎn)公司主張案涉兩份《房屋買賣合同》應(yīng)予解除缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
至于上遠(yuǎn)公司主張案涉兩份《房屋買賣合同》項(xiàng)下的預(yù)告登記亦應(yīng)予解除問題，根據(jù)《物權(quán)法》第二十條關(guān)于“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，預(yù)告登記只有在債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的情形下失效，即法院只能確認(rèn)預(yù)告登記的效力狀態(tài)而非判決解除登記。本案中，上遠(yuǎn)公司并未舉示證據(jù)證實(shí)債權(quán)已經(jīng)消滅或能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起已逾三個(gè)月之期或申請(qǐng)人怠于申請(qǐng)登記的情形，本院不能對(duì)預(yù)告登記失效與否作出認(rèn)定，故上遠(yuǎn)公司的此節(jié)主張亦缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但部分適用法律不當(dāng)，劉某某的上訴理由部分成立，本院對(duì)其相應(yīng)上訴請(qǐng)求予以支持。上遠(yuǎn)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:

維持哈爾濱中院（2013）哈民三商初字第19號(hào)民事判決主文第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；
變更哈爾濱中院（2013）哈民三商初字第19號(hào)民事判決主文第二項(xiàng)為上遠(yuǎn)公司自本判決送達(dá)之日起十日內(nèi)給付劉某某借款本金675萬元的利息（以借款本金675萬元為基數(shù)，自2011年11月3日起至判決確定的自動(dòng)履行期限內(nèi)實(shí)際給付之日止，按中國人民銀行同類貸款利率的四倍計(jì)息，利息數(shù)額應(yīng)扣除上遠(yuǎn)公司已給付的10萬元）；
撤銷哈爾濱中院（2013）哈民三商初字第19號(hào)民事判決主文第四項(xiàng)、第五項(xiàng)；
駁回劉某某的其他訴訟請(qǐng)求；
駁回上遠(yuǎn)公司的反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?、《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行程序中計(jì)算遲延履行期間的債務(wù)利息適用法律若干問題的解釋》第一條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
二審案件受理費(fèi)265，200.00元，劉某某負(fù)擔(dān)97，240.00元，上遠(yuǎn)公司負(fù)擔(dān)167，960.00；反訴費(fèi)4，206.72元，由上遠(yuǎn)公司負(fù)擔(dān)。

審判長：王堯
審判員：黃世斌
審判員：劉生亮

書記員：馬莎