劉某某
田洪艷
王珉（黑龍江鳳翔律師事務(wù)所）
黑龍江省香坊實(shí)驗(yàn)農(nóng)場(chǎng)
高飛
張瑞君
黑龍江恒隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司
張翰墨

上訴人（原審原告）:劉某某，無(wú)業(yè)。
委托訴訟代理人:田洪艷。
委托訴訟代理人:王珉，黑龍江鳳翔律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）:黑龍江省香坊實(shí)驗(yàn)農(nóng)場(chǎng)，住所地黑龍江省哈爾濱市香坊區(qū)香福路52號(hào)。
法定代表人:尹東升，該農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:高飛，該農(nóng)場(chǎng)信訪(fǎng)辦主任。
委托訴訟代理人:張瑞君，該農(nóng)場(chǎng)辦公室職員。
原審被告:黑龍江恒隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)長(zhǎng)江路380號(hào)宏洋綜合樓9層1號(hào)。
法定代表人:李傳業(yè)，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:張翰墨，該公司法務(wù)部工作人員。
上訴人劉某某因與被上訴人黑龍江省香坊實(shí)驗(yàn)農(nóng)場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)香坊農(nóng)場(chǎng)）、原審被告黑龍江恒隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)恒隆房地產(chǎn)公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服黑龍江省綏化農(nóng)墾法院（2016）黑8105民初288號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2017年2月6日立案后，依法組成合議庭，于同年2月20日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。
上訴人劉某某的委托訴訟代理人田洪艷、王珉，被上訴人香坊農(nóng)場(chǎng)的委托訴訟代理人高飛、張瑞君，原審被告恒隆房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人張翰墨到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
劉某某上訴請(qǐng)求:撤銷(xiāo)一審判決第二項(xiàng)，改判香坊實(shí)驗(yàn)農(nóng)場(chǎng)承擔(dān)返還購(gòu)房款的連帶責(zé)任，訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。
事實(shí)與理由:一、一審法院認(rèn)定事實(shí)有誤。
一審法院認(rèn)定“上訴人在香坊農(nóng)場(chǎng)承擔(dān)保證責(zé)任的期限內(nèi)即2014年10月31日至2015年4月30日未向其主張權(quán)利”屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
上訴人自補(bǔ)充協(xié)議書(shū)約定的返還購(gòu)房款到期后（即2014年10月31日），上訴人與購(gòu)房者多人多次向香坊農(nóng)場(chǎng)主張履行返還購(gòu)房款的保證義務(wù)，在主張權(quán)利期間，曾遭農(nóng)墾公安機(jī)關(guān)傳喚，上訴人向公安機(jī)關(guān)出具了保證書(shū)，以上事實(shí)充分證明了上訴人向香坊農(nóng)場(chǎng)主張過(guò)權(quán)利。
二、請(qǐng)求判令香坊農(nóng)場(chǎng)承擔(dān)返還購(gòu)房款的連帶責(zé)任。
上訴人與恒隆房地產(chǎn)公司、香坊農(nóng)場(chǎng)簽訂的補(bǔ)充協(xié)議書(shū)被一審法院認(rèn)定為無(wú)效協(xié)議，但也不能免除香坊農(nóng)場(chǎng)的連帶責(zé)任。
因?yàn)樵撧r(nóng)場(chǎng)有過(guò)錯(cuò)，且上訴人始終向該農(nóng)場(chǎng)主張返還購(gòu)房款，依據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《擔(dān)保法》）的有關(guān)規(guī)定，該農(nóng)場(chǎng)應(yīng)承擔(dān)返還購(gòu)房款的連帶責(zé)任。
香坊農(nóng)場(chǎng)辯稱(chēng)，一、在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，恒隆房地產(chǎn)公司沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
恒隆房地產(chǎn)公司至今未取得商品房預(yù)售許可證，其與上訴人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同。
二、2014年，三方當(dāng)事人簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，該補(bǔ)充協(xié)議是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的從合同，香坊農(nóng)場(chǎng)為恒隆房地產(chǎn)公司付款義務(wù)提供擔(dān)保。
根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，擔(dān)保合同被確認(rèn)無(wú)效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
恒隆房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證明就與上訴人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并且不能在約定期限交付房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
上訴人不認(rèn)真審核恒隆房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)資質(zhì)與相關(guān)證件，即與其簽訂合同，也是有過(guò)錯(cuò)的。
因此，恒隆房地產(chǎn)公司與上訴人應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
而香坊農(nóng)場(chǎng)僅是涉案地塊的原土地使用權(quán)人，與恒隆房地產(chǎn)公司是合作開(kāi)發(fā)的關(guān)系，恒隆房地產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，有義務(wù)對(duì)所開(kāi)發(fā)的土地摘牌，并取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)審批手續(xù)。
無(wú)證據(jù)證明香坊農(nóng)場(chǎng)對(duì)于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的訂立存在過(guò)錯(cuò)，因此香坊農(nóng)場(chǎng)不應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
三、擔(dān)保行為無(wú)效，則不適用保證期間的規(guī)定，無(wú)論上訴人是否在法定的保證期間向香坊農(nóng)場(chǎng)主張過(guò)權(quán)利，香坊農(nóng)場(chǎng)都不應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
更何況上訴人亦未在保證期間內(nèi)向香坊農(nóng)場(chǎng)要求承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
故請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
恒隆房地產(chǎn)公司述稱(chēng)，一、雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同因恒隆房地產(chǎn)公司未取得商品房銷(xiāo)售許可證被認(rèn)定無(wú)效，2014年簽訂的補(bǔ)充協(xié)議本質(zhì)是擔(dān)保合同，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，擔(dān)保合同作為主合同的從合同，效力與主合同一致，所以擔(dān)保合同無(wú)效。
二、在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)上訴人明知恒隆公司沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，沒(méi)有盡到合理審查義務(wù)，所以上訴方存在過(guò)錯(cuò)。
劉某某向一審法院起訴請(qǐng)求:1.解除原告與被告恒隆房地產(chǎn)公司于2013年8月17日簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同（編號(hào)為GF-2000-0171）；2.被告恒隆房地產(chǎn)公司返還原告購(gòu)房款120,000.00元；3.被告恒隆房地產(chǎn)公司按中國(guó)人民銀行同期貸款利率給付原告2014年4月1日至2016年3月17日期間的利息13,140.99元，此后利息按該利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至購(gòu)房款全部返還之日止；4.被告香坊農(nóng)場(chǎng)對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶給付責(zé)任；5.訴訟費(fèi)用由二被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定的事實(shí):2013年8月17日，原告與被告恒隆房地產(chǎn)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定后者將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于哈爾濱市香坊區(qū)香福路農(nóng)墾新城14棟2單元10層1號(hào)的一套房屋（使用面積為46.24平方米）出售給前者，價(jià)格為399,000.00元，按揭貸款，首付120,000.00元，貸款279,000.00元，交付期限為2013年12月31日前。
原告分別于2013年4月2日、4月12日、6月15日向恒隆房地產(chǎn)公司交付購(gòu)房款10,000.00元、101,000.00元、9,000.00元，共計(jì)120,000.00元。
后因恒隆房地產(chǎn)公司未能按期交房，三方當(dāng)事人于2014年5月27日共同簽訂了補(bǔ)充協(xié)議書(shū)，約定恒隆房地產(chǎn)公司保證在2014年10月31日前交房進(jìn)戶(hù)，如逾期未進(jìn)戶(hù)，應(yīng)從2014年4月1日起，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率向原告支付利息，香坊農(nóng)場(chǎng)為其付款義務(wù)提供擔(dān)保。
如果2014年10月31日不能進(jìn)戶(hù)，恒隆房地產(chǎn)公司應(yīng)在2014年10月31日向原告一次性退還房屋認(rèn)購(gòu)款，并按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率向原告支付2014年4月1日以后的利息。
如果恒隆房地產(chǎn)公司不能按期支付，則由香坊農(nóng)場(chǎng)于2014年10月31日一次性將房屋認(rèn)購(gòu)款及利息給付原告。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為上訴人在保證期間是否向香坊農(nóng)場(chǎng)提出過(guò)請(qǐng)求，要求返還購(gòu)房款；保證期間是否適用于無(wú)效保證合同；香坊農(nóng)場(chǎng)是否有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)否承擔(dān)返還購(gòu)房款的連帶責(zé)任。
根據(jù)本院查明的事實(shí)，能夠確認(rèn)上訴人在法定的保證期間，向保證人香坊農(nóng)場(chǎng)主張過(guò)權(quán)利，要求返還購(gòu)房款。
關(guān)于法定的保證期間是否適用于無(wú)效保證合同的問(wèn)題。
《擔(dān)保法》及相關(guān)司法解釋未對(duì)法定的保證期間是否適用于無(wú)效保證合同的問(wèn)題作出規(guī)定，因此法定的保證期間應(yīng)確認(rèn)為只適用于有效的保證合同。
本案房屋買(mǎi)賣(mài)合同系主合同，補(bǔ)充協(xié)議系從合同，主合同無(wú)效，導(dǎo)致從合同也無(wú)效。
上訴人要求保證人就無(wú)效保證合同承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任的訴訟時(shí)效問(wèn)題，法律并無(wú)特別規(guī)定，故應(yīng)適用一般時(shí)效兩年的規(guī)定。
根據(jù)上訴人舉示的相關(guān)證據(jù)，能夠確認(rèn)上訴人要求香坊農(nóng)場(chǎng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任并未超過(guò)訴訟時(shí)效期間。
關(guān)于香坊農(nóng)場(chǎng)是否有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)否承擔(dān)返還購(gòu)房款的連帶責(zé)任問(wèn)題。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效始于房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，合同無(wú)效的損害結(jié)果在補(bǔ)充協(xié)議簽訂前已經(jīng)形成，因此房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效與保證人香坊農(nóng)場(chǎng)并不存在法律上的關(guān)聯(lián)性。
關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議各方當(dāng)事人未作特別約定，香坊農(nóng)場(chǎng)就付款義務(wù)進(jìn)行擔(dān)保應(yīng)認(rèn)定為是以有效房屋買(mǎi)賣(mài)合同為基礎(chǔ)，補(bǔ)充協(xié)議的無(wú)效又系主合同無(wú)效所導(dǎo)致，且上訴人在簽訂合同時(shí)對(duì)恒隆房地產(chǎn)公司是否辦理了銷(xiāo)售許可證未加審查，其自身亦有過(guò)錯(cuò)，因此香坊農(nóng)場(chǎng)對(duì)于保證合同的無(wú)效并無(wú)過(guò)錯(cuò)，依照《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋》第八條 ?“主合同無(wú)效而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o(wú)效，擔(dān)保人無(wú)過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人不承擔(dān)民事責(zé)任；擔(dān)保人有過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過(guò)債務(wù)人不能清償部分的三分之一”的規(guī)定，香坊農(nóng)場(chǎng)對(duì)于保證合同的無(wú)效不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。
綜上所述，劉某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2,963.00元（劉某某預(yù)交），由上訴人劉某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為上訴人在保證期間是否向香坊農(nóng)場(chǎng)提出過(guò)請(qǐng)求，要求返還購(gòu)房款；保證期間是否適用于無(wú)效保證合同；香坊農(nóng)場(chǎng)是否有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)否承擔(dān)返還購(gòu)房款的連帶責(zé)任。
根據(jù)本院查明的事實(shí)，能夠確認(rèn)上訴人在法定的保證期間，向保證人香坊農(nóng)場(chǎng)主張過(guò)權(quán)利，要求返還購(gòu)房款。
關(guān)于法定的保證期間是否適用于無(wú)效保證合同的問(wèn)題。
《擔(dān)保法》及相關(guān)司法解釋未對(duì)法定的保證期間是否適用于無(wú)效保證合同的問(wèn)題作出規(guī)定，因此法定的保證期間應(yīng)確認(rèn)為只適用于有效的保證合同。
本案房屋買(mǎi)賣(mài)合同系主合同，補(bǔ)充協(xié)議系從合同，主合同無(wú)效，導(dǎo)致從合同也無(wú)效。
上訴人要求保證人就無(wú)效保證合同承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任的訴訟時(shí)效問(wèn)題，法律并無(wú)特別規(guī)定，故應(yīng)適用一般時(shí)效兩年的規(guī)定。
根據(jù)上訴人舉示的相關(guān)證據(jù)，能夠確認(rèn)上訴人要求香坊農(nóng)場(chǎng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任并未超過(guò)訴訟時(shí)效期間。
關(guān)于香坊農(nóng)場(chǎng)是否有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)否承擔(dān)返還購(gòu)房款的連帶責(zé)任問(wèn)題。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效始于房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，合同無(wú)效的損害結(jié)果在補(bǔ)充協(xié)議簽訂前已經(jīng)形成，因此房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效與保證人香坊農(nóng)場(chǎng)并不存在法律上的關(guān)聯(lián)性。
關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議各方當(dāng)事人未作特別約定，香坊農(nóng)場(chǎng)就付款義務(wù)進(jìn)行擔(dān)保應(yīng)認(rèn)定為是以有效房屋買(mǎi)賣(mài)合同為基礎(chǔ)，補(bǔ)充協(xié)議的無(wú)效又系主合同無(wú)效所導(dǎo)致，且上訴人在簽訂合同時(shí)對(duì)恒隆房地產(chǎn)公司是否辦理了銷(xiāo)售許可證未加審查，其自身亦有過(guò)錯(cuò)，因此香坊農(nóng)場(chǎng)對(duì)于保證合同的無(wú)效并無(wú)過(guò)錯(cuò)，依照《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋》第八條 ?“主合同無(wú)效而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o(wú)效，擔(dān)保人無(wú)過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人不承擔(dān)民事責(zé)任；擔(dān)保人有過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過(guò)債務(wù)人不能清償部分的三分之一”的規(guī)定，香坊農(nóng)場(chǎng)對(duì)于保證合同的無(wú)效不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。
綜上所述，劉某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2,963.00元（劉某某預(yù)交），由上訴人劉某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：董力源

書(shū)記員：翟士巖