劉某某
田洪艷
王珉（黑龍江鳳翔律師事務(wù)所）
黑龍江省香坊實(shí)驗(yàn)農(nóng)場
高飛
張瑞君
黑龍江恒隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
張翰墨

上訴人（原審原告）:劉某某，無業(yè)。
委托訴訟代理人:田洪艷。
委托訴訟代理人:王珉，黑龍江鳳翔律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）:黑龍江省香坊實(shí)驗(yàn)農(nóng)場，住所地黑龍江省哈爾濱市香坊區(qū)香福路52號(hào)。
法定代表人:尹東升，該農(nóng)場場長。
委托訴訟代理人:高飛，該農(nóng)場信訪辦主任。
委托訴訟代理人:張瑞君，該農(nóng)場辦公室職員。
原審被告:黑龍江恒隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)長江路380號(hào)宏洋綜合樓9層1號(hào)。
法定代表人:李傳業(yè)，該公司董事長。
委托訴訟代理人:張翰墨，該公司法務(wù)部工作人員。
上訴人劉某某因與被上訴人黑龍江省香坊實(shí)驗(yàn)農(nóng)場（以下簡稱香坊農(nóng)場）、原審被告黑龍江恒隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱恒隆房地產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省綏化農(nóng)墾法院（2016）黑8105民初288號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2017年2月6日立案后，依法組成合議庭，于同年2月20日公開開庭審理了本案。
上訴人劉某某的委托訴訟代理人田洪艷、王珉，被上訴人香坊農(nóng)場的委托訴訟代理人高飛、張瑞君，原審被告恒隆房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人張翰墨到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
劉某某上訴請求:撤銷一審判決第二項(xiàng)，改判香坊實(shí)驗(yàn)農(nóng)場承擔(dān)返還購房款的連帶責(zé)任，訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。
事實(shí)與理由:一、一審法院認(rèn)定事實(shí)有誤。
一審法院認(rèn)定“上訴人在香坊農(nóng)場承擔(dān)保證責(zé)任的期限內(nèi)即2014年10月31日至2015年4月30日未向其主張權(quán)利”屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
上訴人自補(bǔ)充協(xié)議書約定的返還購房款到期后（即2014年10月31日），上訴人與購房者多人多次向香坊農(nóng)場主張履行返還購房款的保證義務(wù)，在主張權(quán)利期間，曾遭農(nóng)墾公安機(jī)關(guān)傳喚，上訴人向公安機(jī)關(guān)出具了保證書，以上事實(shí)充分證明了上訴人向香坊農(nóng)場主張過權(quán)利。
二、請求判令香坊農(nóng)場承擔(dān)返還購房款的連帶責(zé)任。
上訴人與恒隆房地產(chǎn)公司、香坊農(nóng)場簽訂的補(bǔ)充協(xié)議書被一審法院認(rèn)定為無效協(xié)議，但也不能免除香坊農(nóng)場的連帶責(zé)任。
因?yàn)樵撧r(nóng)場有過錯(cuò)，且上訴人始終向該農(nóng)場主張返還購房款，依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法（以下簡稱《擔(dān)保法》）的有關(guān)規(guī)定，該農(nóng)場應(yīng)承擔(dān)返還購房款的連帶責(zé)任。
香坊農(nóng)場辯稱，一、在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，恒隆房地產(chǎn)公司沒有取得商品房預(yù)售許可證。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
恒隆房地產(chǎn)公司至今未取得商品房預(yù)售許可證，其與上訴人簽訂的商品房買賣合同為無效合同。
二、2014年，三方當(dāng)事人簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，該補(bǔ)充協(xié)議是《商品房買賣合同》的從合同，香坊農(nóng)場為恒隆房地產(chǎn)公司付款義務(wù)提供擔(dān)保。
根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
恒隆房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證明就與上訴人簽訂商品房買賣合同，并且不能在約定期限交付房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
上訴人不認(rèn)真審核恒隆房地產(chǎn)公司的開發(fā)資質(zhì)與相關(guān)證件，即與其簽訂合同，也是有過錯(cuò)的。
因此，恒隆房地產(chǎn)公司與上訴人應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
而香坊農(nóng)場僅是涉案地塊的原土地使用權(quán)人，與恒隆房地產(chǎn)公司是合作開發(fā)的關(guān)系，恒隆房地產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，有義務(wù)對所開發(fā)的土地摘牌，并取得房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)審批手續(xù)。
無證據(jù)證明香坊農(nóng)場對于《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的訂立存在過錯(cuò)，因此香坊農(nóng)場不應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
三、擔(dān)保行為無效，則不適用保證期間的規(guī)定，無論上訴人是否在法定的保證期間向香坊農(nóng)場主張過權(quán)利，香坊農(nóng)場都不應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
更何況上訴人亦未在保證期間內(nèi)向香坊農(nóng)場要求承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
故請求駁回上訴，維持原判。
恒隆房地產(chǎn)公司述稱，一、雙方簽訂的商品房買賣合同因恒隆房地產(chǎn)公司未取得商品房銷售許可證被認(rèn)定無效，2014年簽訂的補(bǔ)充協(xié)議本質(zhì)是擔(dān)保合同，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，擔(dān)保合同作為主合同的從合同，效力與主合同一致，所以擔(dān)保合同無效。
二、在簽訂商品房買賣合同時(shí)上訴人明知恒隆公司沒有取得商品房預(yù)售許可證，沒有盡到合理審查義務(wù)，所以上訴方存在過錯(cuò)。
劉某某向一審法院起訴請求:1.解除原告與被告恒隆房地產(chǎn)公司于2013年8月17日簽訂的商品房買賣合同（編號(hào)為GF-2000-0171）；2.被告恒隆房地產(chǎn)公司返還原告購房款120,000.00元；3.被告恒隆房地產(chǎn)公司按中國人民銀行同期貸款利率給付原告2014年4月1日至2016年3月17日期間的利息13,140.99元，此后利息按該利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至購房款全部返還之日止；4.被告香坊農(nóng)場對上述債務(wù)承擔(dān)連帶給付責(zé)任；5.訴訟費(fèi)用由二被告承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定的事實(shí):2013年8月17日，原告與被告恒隆房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，約定后者將其開發(fā)建設(shè)的位于哈爾濱市香坊區(qū)香福路農(nóng)墾新城14棟2單元10層1號(hào)的一套房屋（使用面積為46.24平方米）出售給前者，價(jià)格為399,000.00元，按揭貸款，首付120,000.00元，貸款279,000.00元，交付期限為2013年12月31日前。
原告分別于2013年4月2日、4月12日、6月15日向恒隆房地產(chǎn)公司交付購房款10,000.00元、101,000.00元、9,000.00元，共計(jì)120,000.00元。
后因恒隆房地產(chǎn)公司未能按期交房，三方當(dāng)事人于2014年5月27日共同簽訂了補(bǔ)充協(xié)議書，約定恒隆房地產(chǎn)公司保證在2014年10月31日前交房進(jìn)戶，如逾期未進(jìn)戶，應(yīng)從2014年4月1日起，按中國人民銀行同期貸款利率向原告支付利息，香坊農(nóng)場為其付款義務(wù)提供擔(dān)保。
如果2014年10月31日不能進(jìn)戶，恒隆房地產(chǎn)公司應(yīng)在2014年10月31日向原告一次性退還房屋認(rèn)購款，并按照中國人民銀行同期貸款利率向原告支付2014年4月1日以后的利息。
如果恒隆房地產(chǎn)公司不能按期支付，則由香坊農(nóng)場于2014年10月31日一次性將房屋認(rèn)購款及利息給付原告。
本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為上訴人在保證期間是否向香坊農(nóng)場提出過請求，要求返還購房款；保證期間是否適用于無效保證合同；香坊農(nóng)場是否有過錯(cuò)，應(yīng)否承擔(dān)返還購房款的連帶責(zé)任。
根據(jù)本院查明的事實(shí)，能夠確認(rèn)上訴人在法定的保證期間，向保證人香坊農(nóng)場主張過權(quán)利，要求返還購房款。
關(guān)于法定的保證期間是否適用于無效保證合同的問題。
《擔(dān)保法》及相關(guān)司法解釋未對法定的保證期間是否適用于無效保證合同的問題作出規(guī)定，因此法定的保證期間應(yīng)確認(rèn)為只適用于有效的保證合同。
本案房屋買賣合同系主合同，補(bǔ)充協(xié)議系從合同，主合同無效，導(dǎo)致從合同也無效。
上訴人要求保證人就無效保證合同承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任的訴訟時(shí)效問題，法律并無特別規(guī)定，故應(yīng)適用一般時(shí)效兩年的規(guī)定。
根據(jù)上訴人舉示的相關(guān)證據(jù)，能夠確認(rèn)上訴人要求香坊農(nóng)場承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任并未超過訴訟時(shí)效期間。
關(guān)于香坊農(nóng)場是否有過錯(cuò)，應(yīng)否承擔(dān)返還購房款的連帶責(zé)任問題。
房屋買賣合同無效始于房屋買賣合同簽訂時(shí)，合同無效的損害結(jié)果在補(bǔ)充協(xié)議簽訂前已經(jīng)形成，因此房屋買賣合同無效與保證人香坊農(nóng)場并不存在法律上的關(guān)聯(lián)性。
關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議各方當(dāng)事人未作特別約定，香坊農(nóng)場就付款義務(wù)進(jìn)行擔(dān)保應(yīng)認(rèn)定為是以有效房屋買賣合同為基礎(chǔ)，補(bǔ)充協(xié)議的無效又系主合同無效所導(dǎo)致，且上訴人在簽訂合同時(shí)對恒隆房地產(chǎn)公司是否辦理了銷售許可證未加審查，其自身亦有過錯(cuò)，因此香坊農(nóng)場對于保證合同的無效并無過錯(cuò)，依照《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋》第八條 ?“主合同無效而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效，擔(dān)保人無過錯(cuò)的，擔(dān)保人不承擔(dān)民事責(zé)任；擔(dān)保人有過錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的三分之一”的規(guī)定，香坊農(nóng)場對于保證合同的無效不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。
綜上所述，劉某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2,963.00元（劉某某預(yù)交），由上訴人劉某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為上訴人在保證期間是否向香坊農(nóng)場提出過請求，要求返還購房款；保證期間是否適用于無效保證合同；香坊農(nóng)場是否有過錯(cuò)，應(yīng)否承擔(dān)返還購房款的連帶責(zé)任。
根據(jù)本院查明的事實(shí)，能夠確認(rèn)上訴人在法定的保證期間，向保證人香坊農(nóng)場主張過權(quán)利，要求返還購房款。
關(guān)于法定的保證期間是否適用于無效保證合同的問題。
《擔(dān)保法》及相關(guān)司法解釋未對法定的保證期間是否適用于無效保證合同的問題作出規(guī)定，因此法定的保證期間應(yīng)確認(rèn)為只適用于有效的保證合同。
本案房屋買賣合同系主合同，補(bǔ)充協(xié)議系從合同，主合同無效，導(dǎo)致從合同也無效。
上訴人要求保證人就無效保證合同承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任的訴訟時(shí)效問題，法律并無特別規(guī)定，故應(yīng)適用一般時(shí)效兩年的規(guī)定。
根據(jù)上訴人舉示的相關(guān)證據(jù)，能夠確認(rèn)上訴人要求香坊農(nóng)場承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任并未超過訴訟時(shí)效期間。
關(guān)于香坊農(nóng)場是否有過錯(cuò)，應(yīng)否承擔(dān)返還購房款的連帶責(zé)任問題。
房屋買賣合同無效始于房屋買賣合同簽訂時(shí)，合同無效的損害結(jié)果在補(bǔ)充協(xié)議簽訂前已經(jīng)形成，因此房屋買賣合同無效與保證人香坊農(nóng)場并不存在法律上的關(guān)聯(lián)性。
關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議各方當(dāng)事人未作特別約定，香坊農(nóng)場就付款義務(wù)進(jìn)行擔(dān)保應(yīng)認(rèn)定為是以有效房屋買賣合同為基礎(chǔ)，補(bǔ)充協(xié)議的無效又系主合同無效所導(dǎo)致，且上訴人在簽訂合同時(shí)對恒隆房地產(chǎn)公司是否辦理了銷售許可證未加審查，其自身亦有過錯(cuò)，因此香坊農(nóng)場對于保證合同的無效并無過錯(cuò)，依照《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋》第八條 ?“主合同無效而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效，擔(dān)保人無過錯(cuò)的，擔(dān)保人不承擔(dān)民事責(zé)任；擔(dān)保人有過錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的三分之一”的規(guī)定，香坊農(nóng)場對于保證合同的無效不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。
綜上所述，劉某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2,963.00元（劉某某預(yù)交），由上訴人劉某某負(fù)擔(dān)。

審判長：董力源

書記員：翟士巖