劉某某
洪文峰（湖北恩祺律師事務所）
湖北國威房地產發(fā)展集團有限公司
楊剛（湖北美博律師事務所）

原告劉某某。
委托代理人洪文峰，湖北恩祺律師事務所律師。代理權限為代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解、調解、上訴，代收法律文書。
被告湖北國威房地產發(fā)展集團有限公司（以下簡稱國威公司），住所地:黃梅縣大勝工業(yè)園區(qū)3號。
法定代表人:吳國斌，執(zhí)行董事。
委托代理人楊剛，湖北美博律師事務所律師，代理權限為代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，代收法律文書。
原告劉某某訴被告國威公司商品房買賣合同糾紛一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法組成由審判員鄧飛雄擔任審判長，審判員盛繼承、人民陪審員王建國參加的合議庭進行審理。原告劉某某于2014年8月5日向本院提出財產保全的申請，并提供擔保。本院于2014年8月6日裁定查封土地使用權人為國威公司的梅國用（土）第250113047號國有土地使用權。本案于2014年10月28日、2015年1月29日分別兩次公開開庭進行了審理。原告劉某某的委托代理人、被告國威公司的委托代理人到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，本案雙方爭議的焦點是:一、本案原、被告之間是否形成了商品房買賣合同關系？二、吳記安與原告劉某某簽訂鑫星大廈認購單的行為是代表被告國威公司的職務行為，還是其個人行為？
關于第一個焦點，是否形成商品房買賣合同關系，從以下兩方面來分析:
一、原告劉某某主張雙方簽訂兩份認購單，交易的真實目的是商品房買賣，國有土地使用權證交付形成的抵押合同是從合同，吳記安的借條是收受購房款的憑據。但從認購單的內容分析，不具備中華人民共和國建設部《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，另將借條解釋為收受購房款的憑據顯然不符合常識和邏輯，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第五條 ?的規(guī)定，雙方簽訂的認購單缺乏商品房買賣合同成立的形式要件和實質要件，雙方沒有形成商品房買賣合同關系。
二、原、被告雙方關于本案法律關系的爭議是基于國有土地使用權證交付形成的抵押合同和兩份認購單以及兩份借條組成的混合合同產生的，對該混合合同中各個合同行為主從關系的認定，不應僅根據合同名稱、合同文件份數，還應結合合同的具體內容、合同的真實目的以及意思表示進行系統(tǒng)分析認定。綜觀本院查明的事實，本案的主合同應為兩份借條，吳記安交付鑫星大廈項目的國有土地使用權證是作為借貸的擔保，但沒有其他相關證據證實，也不具備法定形式要件。同時，在房屋認購單上注明“此房作借款抵壓”，進一步表明認購單所確定的商品房是作為擔保物之用，借貸是雙方形成多份合同的真實目的，而不是商品房買賣。綜合原告提交的兩份借條和兩份認購單以及國有土地使用權證等五份證據，合理的解釋應為吳記安向原告劉某某借款70萬元，以兩份認購單所確定的商品房和鑫星大廈項目的國有土地使用權作為擔保。
綜上所述，原告劉某某主張雙方存在商品房買賣合同關系與本院查明的事實不符。被告國威公司關于本案原、被告之間不存在商品房買賣合同關系的主張成立，本院予以支持。訴訟中，本院依照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》的第三十五條 ?的規(guī)定向原告劉某某釋明，告知其所主張的法律關系與本院查明的事實不一致，應變更訴訟請求，并多次傳喚原告劉某某本人，但都是其委托代理人到庭，原告委托代理人堅持不變更。故原告劉某某主張解除商品房買賣合同的訴訟請求因沒有事實和法律依據，本院不予支持。
關于第二個焦點，因雙方沒有形成商品房買賣合同關系，原告據以請求的訴訟事實不成立，繼續(xù)審查吳記安與原告劉某某簽訂認購合同是職務行為還是個人行為對于本案來講就沒有實質意義，故原、被告關于該問題的爭議本院均不予審理。
綜上所述，本案經合議庭評議，依照《中華人民共和國擔保法》第三十八條 ?、第四十一條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條 ?、第三十五條 ?，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第五條 ?，中華人民共和國建設部《商品房銷售管理辦法》第十六條之規(guī)定判決如下:
駁回原告劉某某的訴訟請求。
本案受理費12200元，訴訟保全費4720元，合計16920元，由原告劉某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提供副本，上訴于湖北省黃岡市中級人民法院，并預交上訴案件受理費（限于上訴狀遞交之日起七日內按二審法院核定數額繳納，郵政匯款至黃岡市中級人民法院立案庭）。逾期按自動撤回上訴處理。

本院認為，本案雙方爭議的焦點是:一、本案原、被告之間是否形成了商品房買賣合同關系？二、吳記安與原告劉某某簽訂鑫星大廈認購單的行為是代表被告國威公司的職務行為，還是其個人行為？
關于第一個焦點，是否形成商品房買賣合同關系，從以下兩方面來分析:
一、原告劉某某主張雙方簽訂兩份認購單，交易的真實目的是商品房買賣，國有土地使用權證交付形成的抵押合同是從合同，吳記安的借條是收受購房款的憑據。但從認購單的內容分析，不具備中華人民共和國建設部《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，另將借條解釋為收受購房款的憑據顯然不符合常識和邏輯，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第五條 ?的規(guī)定，雙方簽訂的認購單缺乏商品房買賣合同成立的形式要件和實質要件，雙方沒有形成商品房買賣合同關系。
二、原、被告雙方關于本案法律關系的爭議是基于國有土地使用權證交付形成的抵押合同和兩份認購單以及兩份借條組成的混合合同產生的，對該混合合同中各個合同行為主從關系的認定，不應僅根據合同名稱、合同文件份數，還應結合合同的具體內容、合同的真實目的以及意思表示進行系統(tǒng)分析認定。綜觀本院查明的事實，本案的主合同應為兩份借條，吳記安交付鑫星大廈項目的國有土地使用權證是作為借貸的擔保，但沒有其他相關證據證實，也不具備法定形式要件。同時，在房屋認購單上注明“此房作借款抵壓”，進一步表明認購單所確定的商品房是作為擔保物之用，借貸是雙方形成多份合同的真實目的，而不是商品房買賣。綜合原告提交的兩份借條和兩份認購單以及國有土地使用權證等五份證據，合理的解釋應為吳記安向原告劉某某借款70萬元，以兩份認購單所確定的商品房和鑫星大廈項目的國有土地使用權作為擔保。
綜上所述，原告劉某某主張雙方存在商品房買賣合同關系與本院查明的事實不符。被告國威公司關于本案原、被告之間不存在商品房買賣合同關系的主張成立，本院予以支持。訴訟中，本院依照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》的第三十五條 ?的規(guī)定向原告劉某某釋明，告知其所主張的法律關系與本院查明的事實不一致，應變更訴訟請求，并多次傳喚原告劉某某本人，但都是其委托代理人到庭，原告委托代理人堅持不變更。故原告劉某某主張解除商品房買賣合同的訴訟請求因沒有事實和法律依據，本院不予支持。
關于第二個焦點，因雙方沒有形成商品房買賣合同關系，原告據以請求的訴訟事實不成立，繼續(xù)審查吳記安與原告劉某某簽訂認購合同是職務行為還是個人行為對于本案來講就沒有實質意義，故原、被告關于該問題的爭議本院均不予審理。
綜上所述，本案經合議庭評議，依照《中華人民共和國擔保法》第三十八條 ?、第四十一條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條 ?、第三十五條 ?，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第五條 ?，中華人民共和國建設部《商品房銷售管理辦法》第十六條之規(guī)定判決如下:

駁回原告劉某某的訴訟請求。
本案受理費12200元，訴訟保全費4720元，合計16920元，由原告劉某某負擔。

審判長：鄧飛雄
審判員：盛繼承
審判員：王建國

書記員：梅樂