劉某某
方磊（黑龍江三維律師事務(wù)所）
楊黎某
王冰
龍江縣鑫寶源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
王博（黑龍江大公律師事務(wù)所）

原告劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省龍江縣某鎮(zhèn)某小區(qū)。
委托代理人方磊，黑龍江三維律師事務(wù)所律師。
被告楊黎某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體，住黑龍江省龍江縣某鎮(zhèn)某小區(qū)。
委托代理人王冰，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，法律服務(wù)工作者，住黑龍江省龍江縣某鎮(zhèn)某社區(qū)。
第三人龍江縣鑫寶源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省龍江縣某鎮(zhèn)某小區(qū)。
法定代表人吳玉凱，總經(jīng)理。
委托代理人王博，黑龍江大公律師事務(wù)所律師。
原告劉某某訴被告楊黎某、第三人龍江縣鑫寶源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“鑫寶源房地產(chǎn)公司）案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2015年10月15日立案受理，由沙慶嶺擔(dān)任審判長、與代理審判員劉承君、人民陪審員楊全秀依法組成合議庭，于2015年12月8日公開開庭進(jìn)行了審理，原告劉某某及其委托代理人方磊、被告楊黎某及其委托代理人王冰、第三人鑫寶源房地產(chǎn)公司委托代理人王博到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。房屋買賣合同是法律規(guī)定的要式法律行為。被告楊黎某與第三人鑫寶源房地產(chǎn)公司簽訂書面的商品房買賣合同，作為民間借貸的擔(dān)保，合同的形式合法，雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示在擔(dān)保的范圍內(nèi)真實(shí)、自由，不違反社會(huì)公共利益，而且被告楊黎某在（2014）龍江民初字第1954號(hào)案件中，只請(qǐng)求鑫寶源房地產(chǎn)公司對(duì)訴爭(zhēng)房屋協(xié)助辦理抵押權(quán)登記，并不違反法律禁止流押的強(qiáng)制性規(guī)定，所以該商品房買賣合同在債權(quán)擔(dān)保的范圍內(nèi)有效。雖然被告楊黎某與第三人鑫寶源房地產(chǎn)公司在龍江縣房產(chǎn)管理部門辦理了商品房買賣合同登記備案，但該商品房買賣合同登記備案并非房屋抵押登記，所以抵押權(quán)未設(shè)立，被告楊黎某主張享有擔(dān)保物權(quán)，本院不予支持。
作為案外人的原告劉某某與第三人鑫寶源房地產(chǎn)公司簽訂的商品房認(rèn)購書的效力問題，以及該商品房認(rèn)購書的效力對(duì)執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，則是本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。
首先，原告劉某某與第三人鑫寶源房地產(chǎn)公司簽訂的商品房認(rèn)購書，是雙方真實(shí)、自由的表示，不違反社會(huì)公共利益，故商品房認(rèn)購書合法有效，但該商品房認(rèn)購書是預(yù)約合同，是雙方當(dāng)事人承諾在將來訂立商品房買賣合同的預(yù)備性協(xié)議，并非是商品房買賣合同，但商品房認(rèn)購書符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第五條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房買賣合同有效，然而案涉商品房認(rèn)購書并不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的十三項(xiàng)主要內(nèi)容，所以不能認(rèn)定為商品房買賣合同；
其次，根據(jù)商品房認(rèn)購書第五條特別約定第4項(xiàng)“本認(rèn)購書項(xiàng)下，買賣樓宇未詳盡設(shè)立雙方任何一方權(quán)利義務(wù)，無論面積、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、交付使用時(shí)間、違約責(zé)任及其他，雙方同意，均以而且應(yīng)當(dāng)以將簽署的正式的商品房買賣合同為依據(jù)”，由此得知，該商品房認(rèn)購書是預(yù)約合同而不是商品房買賣合同。
雖然原告劉某某與第三人鑫寶源房地產(chǎn)公司商品房認(rèn)購書有效，但僅具有預(yù)定商品房買賣合同的效力，不具有商品房買賣合同的效力，所以，原告劉某某對(duì)訴爭(zhēng)的房屋不享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)；又因?yàn)榉课菔遣粍?dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，未經(jīng)依法登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，而原告劉某某未提供訴爭(zhēng)房屋設(shè)立登記的權(quán)利憑證；再者，原告劉某某與第三人鑫寶源房地產(chǎn)公司商品房買賣合同沒有成立，更沒有生效，即不存在基于法律行為物權(quán)變動(dòng)的原因和基礎(chǔ)，所以原告劉某某主張對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)不能成立，也就是說，原告劉某某也不具有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
綜上所述，作為案外人的原告劉某某就本案訴爭(zhēng)房屋不享有實(shí)體權(quán)利，即對(duì)執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，其訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)依法駁回；同理，第三人鑫寶源房地產(chǎn)公司的主張，本院也不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第五十二條 ?、《中華人民共和國民法通則》第五十五條 ?、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?、第三十五條 ?、第一百八十六條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?、《中華人民共和國民事訴法》第二百二十七條及《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第三百一十二條 ?，判決如下:
駁回原告劉某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)5，615元，由原告劉某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本。上訴于齊齊哈爾市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。房屋買賣合同是法律規(guī)定的要式法律行為。被告楊黎某與第三人鑫寶源房地產(chǎn)公司簽訂書面的商品房買賣合同，作為民間借貸的擔(dān)保，合同的形式合法，雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示在擔(dān)保的范圍內(nèi)真實(shí)、自由，不違反社會(huì)公共利益，而且被告楊黎某在（2014）龍江民初字第1954號(hào)案件中，只請(qǐng)求鑫寶源房地產(chǎn)公司對(duì)訴爭(zhēng)房屋協(xié)助辦理抵押權(quán)登記，并不違反法律禁止流押的強(qiáng)制性規(guī)定，所以該商品房買賣合同在債權(quán)擔(dān)保的范圍內(nèi)有效。雖然被告楊黎某與第三人鑫寶源房地產(chǎn)公司在龍江縣房產(chǎn)管理部門辦理了商品房買賣合同登記備案，但該商品房買賣合同登記備案并非房屋抵押登記，所以抵押權(quán)未設(shè)立，被告楊黎某主張享有擔(dān)保物權(quán)，本院不予支持。
作為案外人的原告劉某某與第三人鑫寶源房地產(chǎn)公司簽訂的商品房認(rèn)購書的效力問題，以及該商品房認(rèn)購書的效力對(duì)執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，則是本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。
首先，原告劉某某與第三人鑫寶源房地產(chǎn)公司簽訂的商品房認(rèn)購書，是雙方真實(shí)、自由的表示，不違反社會(huì)公共利益，故商品房認(rèn)購書合法有效，但該商品房認(rèn)購書是預(yù)約合同，是雙方當(dāng)事人承諾在將來訂立商品房買賣合同的預(yù)備性協(xié)議，并非是商品房買賣合同，但商品房認(rèn)購書符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第五條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房買賣合同有效，然而案涉商品房認(rèn)購書并不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的十三項(xiàng)主要內(nèi)容，所以不能認(rèn)定為商品房買賣合同；
其次，根據(jù)商品房認(rèn)購書第五條特別約定第4項(xiàng)“本認(rèn)購書項(xiàng)下，買賣樓宇未詳盡設(shè)立雙方任何一方權(quán)利義務(wù)，無論面積、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、交付使用時(shí)間、違約責(zé)任及其他，雙方同意，均以而且應(yīng)當(dāng)以將簽署的正式的商品房買賣合同為依據(jù)”，由此得知，該商品房認(rèn)購書是預(yù)約合同而不是商品房買賣合同。
雖然原告劉某某與第三人鑫寶源房地產(chǎn)公司商品房認(rèn)購書有效，但僅具有預(yù)定商品房買賣合同的效力，不具有商品房買賣合同的效力，所以，原告劉某某對(duì)訴爭(zhēng)的房屋不享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)；又因?yàn)榉课菔遣粍?dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，未經(jīng)依法登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，而原告劉某某未提供訴爭(zhēng)房屋設(shè)立登記的權(quán)利憑證；再者，原告劉某某與第三人鑫寶源房地產(chǎn)公司商品房買賣合同沒有成立，更沒有生效，即不存在基于法律行為物權(quán)變動(dòng)的原因和基礎(chǔ)，所以原告劉某某主張對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)不能成立，也就是說，原告劉某某也不具有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
綜上所述，作為案外人的原告劉某某就本案訴爭(zhēng)房屋不享有實(shí)體權(quán)利，即對(duì)執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，其訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)依法駁回；同理，第三人鑫寶源房地產(chǎn)公司的主張，本院也不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第五十二條 ?、《中華人民共和國民法通則》第五十五條 ?、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?、第三十五條 ?、第一百八十六條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?、《中華人民共和國民事訴法》第二百二十七條及《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第三百一十二條 ?，判決如下:

駁回原告劉某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)5，615元，由原告劉某某負(fù)擔(dān)。

審判長：沙慶嶺
審判員：劉承君
審判員：楊全秀

書記員：王瑞